房地产宝山月浦项目报告Word格式文档下载.docx
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宝山南部区域：
5000元/M2
宝山中南部区域：
3800元/M2
宝山中北部区域：
4000、5000元/M2
宝山市场分布特点
由上述表象可见，区域市场价格呈现跳跃分布。
按中心区辐射发展规律，宝山市场应呈现由南向北价格依次递减。
宝山市场格局支撑
综观市场分布特点，中北部区域市场客源支撑强劲。
其发展格局与南部区域的依托市中心发展格局不同。
宝山北部钢铁产业对区域房产市场发展起到相当推动作用。
由上述分析可得出
叁、上海四大产业区房产市场剖析
一、产业结构及分布
围绕市中心从东南西北四大方位来看：
方位
产业结构
东
外高桥保税园区——物流
南
闵行化工工业园——化工
西
嘉定汽车工业园——汽车
北
宝山钢铁工业园——钢铁
注：
★为本项目所在区域
★
二、各区域时间轴及空间轴对比
1、产品比较分析
外高桥保税园区
早期
目前
未来
未来该区域产品将随土地等条件限制，其产品结构演变为：
小高层、高层产品为主流，多层产品为辅
闵行化工工业园
未来该区域产品主导产品仍将走公寓产品市场，配合轨道线的不断发展，小高层产品将成为主力市场
嘉定汽车工业园
未来该区域产品将形成分化发展，不同区域将形成特有的产品形态，但整体产品主流将为多层、小高层
宝山钢铁工业园
由于宝山整体环境不佳，且高端客源倾向度较低，因此，别墅市场发展将受较大限制；
多层产品鉴于价格等因素，市场接受程度高，因此，多层产品在未来相当长时期内仍将有相当分额；
受到土地发展限制等共同规律，小高层市场的市场占有率将有明显提高
小结
早期各区域产品基本都以多层为市场主流。
嘉定汽车工业园凭借自身良好的自然条件及虹桥别墅区的影响，早期市场则以别墅为主。
多层产品由于性价比相对较高，确立了市场主导地位。
市场发展至目前，由于市场客源购买力、区域化概念的淡化、上海整体市场发展的需求、土地稀有性的体现等多方面因素影响，其小高层产品逐渐进入市场，同时认可度明显上升，市场分额加大。
未来小高层产品的开发力度将不断加大，成为市场主流产品。
针对本项目
鉴于本项目所在宝山中部偏北区域的位置来看，区域内目前仍然由多层产品占据主导，项目目前推出多层产品将很好地迎合市场，为去化带来有利条件。
从整体市场来看，未来项目的定位方向应偏重于小高层与多层结合的多元化产品，在降低市场风险的同时，兼顾了利润的扩大及产品品质的上升。
2、价格比较分析
区域
价格演变图
分析
外高桥保税园区
两年涨幅达到50%以上，由于其物流产业的附加值较高，因此，在一定程度上对房产市场的影响要稍大于其他产业的推动作用，但其作用在近期趋缓
闵行化工工业园
目前两年涨幅只有25%左右，从侧面反映，区域产业对房产市场影响较小，且其影响作用逐渐消失
嘉定汽车工业园
区域市场涨幅逐渐变小，但年价格增长绝对量平稳，平均保持500元/年的增长量
宝山钢铁工业园
价格涨幅保持在25%左右，年增长量放大，2002年单年增长了近700元/M2左右，在区域产业的大力推动下，市场前景看好
四大产业园区房产市场都保持增长势头。
闵行化工工业园由于基数高，目前市场价格增长幅度相对较低，同时，在其产业影响方面，由于化工产业其对房产市场来说，附加值较低，因此市场产品价格涨幅相对较小。
本项目所在宝山区域及嘉定汽车园的客源支撑强劲，因此，在一定程度上，极大地推动房产市场产品价格的节节攀升。
鉴于目前上海购房政策推出主要针对高价位市场及投资客，同时，其政策影响效应并未充分体现，因此，预计区域价格将仍有较强劲的上升势头。
2004年
2005年
区域价格
4500元/M2
4800元/M2
3、客源比较分析
早期目前未来
主要为动迁、由产业进驻及当地客源
本区域与外区域客源相结合的客源构成
有部分外区域客源进驻，主要受金桥辐射
环境改造后，外区客源大量导入
区域客分额将减少，成为多元化客源构成
当时主要集中了相当部分高层别墅客源
未来将仍以产业客源及当地客源为主
汽车产业带来丰富的客源支撑
主要为本地及宝钢等企业的客源支撑
未来客源仍将主要依靠产业带来的消费层
区域80%以上为宝钢客源，部分周边客源
由上述表述可见，早期各区域客源主要依靠当地及强劲的产业客源支撑。
随市场不断发展，外高桥保税园区、闵行化工工业园客源结构明显改变，产业客源的支撑分额下降。
宝山钢铁工业园客源仍保持基本不变，产业强大的客源支撑为区域市场注入相当强的生命力。
经过发展，本项目区域发展逐渐区别于外高桥保税园区、闵行化工工业园等区域，产业客源仍是主导层。
宝钢等产业的客源支撑为本项目的主力客源方向。
项目周边、月浦镇居民等将成为项目的辅助客源层。
宝钢客源处于长期温和释放中，未来区域开发力度不断加大的同时，客源来源单一的劣势将明显显现。
未来区域产品去化将有相当压力。
三、比较分析总结及范围框定
在价格上
本项目所处宝山中北部区域市场价格上扬存在较大空间，项目价格塑造力较强。
在产品上
本项目多层产品及小户型的市场机会点较多，预期市场去化阻力不大。
在客源上
目前市场客源量较为丰富，未来客源分流变大，客源支撑将减弱，项目有一定风险。
项目价格定位范围
4000元/M2——4500元/M2
项目价格缩小定位
价格定位范围确立
肆、宝山区总体市场概述
一、市场供需状况
批准预售面积
（万M2）
已登记预售面积
批准预售面积：
2000年
一季度
33.61
126.31
25.32
112.21
1：
0.75
0.86
二季度
35.45
34.07
0.96
三季度
46.64
33.09
0.71
四季度
10.61
19.73
1.86
2001年
13.21
147.35
27.89
127.22
2.11
54.14
30.33
0.56
47.21
32.29
0.68
32.79
36.71
1.10
2002年
27.30
212.44
33.10
183.66
1.20
51.80
51.67
1.00
45.76
42.58
0.93
87.58
56.31
0.64
2003年
38.25
51.68
1.35
分析：
商品房供应量逐年上升，并有效带动了需求市场的放量，整体呈现出供需两旺的良好态势。
供求结构逐步趋于平衡，前几年供略大于求的局面，在2002年发生逆转，上半年呈现求略大于供的良好态势。
宝山房产市场供应存在上半年供应量不足，而居民购房踊跃的特征，导致供求离散度较大。
附表：
近年宝山区房地产与全市市场比较
全市
1549.17
1558.2
1.01
宝山区
所占比例
（%）
8.15
7.20
—
1659.15
1831.83
8.88
6.94
2610
2476
1.03
8.1
7.42
宝山区房地产市场历年来并非是上海市场的主流区域。
其历年的商品房供应量、需求量比例尚不足全市的一成。
二、价格走势
附图：
宝山区商品住宅价格走势图
宝山住宅均价排位为上海12个行政区的末次。
宝山房价长期处于低位震荡，价格始终保持在2600-2900元/M2。
自2000年以来，宝山房价逐渐上扬，并于2001年三季度突破3000元/M2大关。
商品住宅价格走势图
宝山区由于地理位置较为偏远，房价始终较低，与全市均价差距较大（1000-1700元/M2），并有逐渐放大之势。
从近年来全市房价来看，2000年至2003一季度房价上涨1397元/M2，涨幅达36.4%。
其中，2002-2003年涨幅最为明显，达到13.03%。
相对而言，宝山区房价上涨速度较慢，三年半来房价上涨685元/M2，涨幅为24.4%。
其中，涨幅最明显的2002-2003年为11.9%，其上涨幅度接近全市水平。
（三）商品房成交状况
⏹主力成交均价
主力单价范围2500-4000元/M2，单套单价峰值显示稳定，锁定为3500元/M2。
各季均值在3500元/M2左右浮动，该均价不但是区域房地产综合品质的反映，也显示出该区房地产市场处于全市的地位。
⏹主力成交单套面积
单套面积呈现出双峰值，分别为90-130M2。
各季单套面积均值维持在107M2左右，与单价均值的稳定态势相呼应。
⏹主力成交单套总价
主力范围各季均锁定为20-50万元/套，各季比重在92%左右。
各季峰值维持在30万元/套，2002年一季度的比重达到50.4%，可见该峰值在区域内处于高成交比重。
单套总价均值呈现出稳定运行的态势，均值在32-33万元套的范围内，在全市处于较为低下的位置。
宝山区商品住宅各项成交指标
单套单价
范围
百分比
峰值
2000-3000
88.69
3000
38.26
97.45
35.78
2000-3500
97.63
37.74
2500-3500
89.01
34.13
91.82
37.98
单套面积
（M2）
90-110/130
63.15
90
26.99
59.73
28.4
30-110/130
66.03
22.66
68.43
27.75
90-110
60.63
33.99
单套总价
（万元/套）
20-40
92.14
30
45.06
90.44
46
88.86
40.98
20-50
97.9
42.75
90.34
50.4
均值
单价（元/M2）
单套面积（M2）
单套总价（万元/套）
2832
108.93
30.85
2967
109.15
32.39
3043
107.89
32.83
3031
107.47
32.58
2999
107.13
32.13
二、区域市场
（一）区域市场分布
1、宝山中心地区
⏹区位：
地处宝山区东部，涵盖了宝山镇、吴淞镇、友谊新村街道、海滨新村街道。
⏹区域概述
临近宝山钢铁（集团）公司，属吴淞工业区规划范围。
整个区域以同济路为界，划分为东西两块。
东块以商业、居住区为主，发展较为成熟；
西块以工业区为主，区域环境较差。
交通较便利，随着轻轨明珠线宝山延伸段工程、外环线越江工程的完工，届时将有效地加强本区与外界的联系。
房地产市场发展较成熟，市场发展趋势良好。
2、月浦镇
地处宝山区东北部，紧邻宝山钢铁（集团）公司。
受宝山钢铁（集团）公司的带动，镇区得到发展。
镇区内环境相对较差，大部分地区仍以农田为主。
镇区内房地产发展相对较晚，镇内居民以宝钢职工为主。
区域内主要依靠蕴川路、江杨北路两条交通主干道，进行对外联系。
3、共康地区
地处宝山区南部，距市区较近，与闸北、虹口区相接壤。
本区依靠地理位置的优势，发展较为成熟。
区内居住区集中，生活环境较好。
作为闸北彭浦新村的延续，房地产市场发展较成熟，市场反映较为热烈。
受共和新路高架、地铁一号线延伸工程即将竣工通车的利好消息促进，房地产市场未来前景良好。
4、高境、淞南地区
地处宝山区东南部，与虹口、杨浦区相接壤，距市区较近。
区域内存在大片工业区和仓储用地，集装箱堆场分布较广。
居住区数量有限、规模不大，生活环境还有待进一步改善。
区域交通主要逸仙路高架，随着轻轨明珠线宝山段工程的实施，未来交通将得到很大缓解。
5、顾村、杨行地区
位于宝山区中部。
区域环境较差，有大片地块属于为开发阶段。
区域交通不便捷，公共交通比较匮乏，虽为主干道的蕴川路，目前运营能力尚显不足。
生活机能不成熟，商服设施均集中在镇中心。
房地产市场发展受交通因素影响较大。
6、大华地区
位于宝山区的最南部，距市区最近，与闸北、普陀两区相接壤，区位优势较明显。
依托地理优势，发展起步时间早，目前区内发展已极为成熟。
上海北部地区的大型居住区，目前总规模已达120万M2。
房地产市场表现活跃。
商服完善，生活机能成熟。
公共交通发达，随着地铁M7线（规划中）的通车，将进一步提高区域交通便捷度。
7、祁连镇
位于宝山区西南部，与普陀、嘉定区相接壤。
大部分地区为工业区，区域环境待进一步改善。
上海大学新校区位于本区的东部，周边环境相对较好。
商服设施主要集中在镇中心和上海大学周边。
房地产主要围绕上海大学进行开发。
区域交通尚不完善，随着地铁M7线（规划中）的通车，交通状况有望得到改善。
（二）区域竞争市场分析
根据区域市场发展的成熟度和未来发展潜力，选定了三大区域进行简要的竞争比较分析。
宝山
中心及周边地区
共康地区
大华地区
区域特征
1、居住区成熟，生活设施完善。
2、公交线路众多，水陆交通便捷。
3、未来有轨道交通经过（轻轨明珠线延伸工程）。
1、受闸北彭浦居住区北沿，发展较成熟。
2、众多大型商服设施进驻，生活便利性大幅提高。
3、公交系统较发达。
4、有轨道交通（地铁一号线延伸段）。
1、起步早，发展时间较长。
2、大型居住社区，发展成熟。
3、商服设施完善，生活机能强。
4、公交系统较发达。
5、轨道交通规划（M7线）。
楼市行情
3600-5300
4000-4500
4400-5300
产品形态
多层为主，部分小高层
代表个案
四季花城
住友宝莲花园
岭南雅苑
城投世纪名城
美树铭家
康泰新城
大华公园世家
多摩园景
客源来源
1、区域内部客源为主。
2、宝钢集团内部职工。
3、部分外地客源。
2、彭浦新村客源。
3、市区内因旧城改造而外迁的客源。
4、部分外地客源。
2、市区内因旧城改造而外迁的客源。
3、部分普陀、闸北、嘉定客源。
4、少量外地客源。
三、项目周边市场分析
（一）产品分析
1、产品形态
公寓型产品
⏹多层：
目前为市场主力产品，市场接受度普遍较高。
⏹小高层：
市场次主力产品，随着开发地块的逐渐减少，土地开发强度加大，未来将成为市场主力。
该类产品目前市场接受尚存在一定抗性。
⏹高层：
为目前市场的空白产品。
别墅、类别墅型产品
⏹类别墅产品：
主要为联排别墅，目前在推个案仅1个——“锦秋加州花园”。
其他产品形态尚未出现，如叠加别墅、双拼别墅。
⏹别墅产品：
即独幢别墅，目前为市场空白点。
2、面积配比
面积
（户）
比例
1R
60-70
10
0.4
80-90
140
869
5.5
34.4
91-100
305
12.1
101-110
172
6.8
111-120
252
10.0
100-110
170
1197
6.7
47.4
327
13.0
121-130
306
131-140
296
11.7
141-160
98
3.9
4R
130-140
100
4.0
150以下
131
348
5.2
13.8
150-170
87
3.4
171-200
108
4.3
200以上
22
0.9
总计
2524
⏹市场供应主力房型为3R，市场比例达到47.4%；
次主力房型为2R，市场比例达到34.4%。
⏹复式产品比例上升明显，市场供应已经超过10%。
⏹主力2R的面积段主要控制在91-100M2，这与宝山区总体市场供应情况完全吻合。
⏹主力3R的面积段为111-140M2，这与宝山区总体市场供应情况（130M2左右）基本吻合。
⏹复式产品面积基本全控制在200M2以下，这与区域内市场购买力有关。
（二）价格分析
1、均价
⏹项目周边个案价格普遍较高，市场均价在3000-3600元/M2。
与宝山区整体均价相对比要高出300-400元/M2，这主要是与本区域生活机能成熟、交通便捷度高有关。
⏹部分个案因地理位置较佳、产品品质较高，使价格跃升至4000元/M2以上。
2、总价
户型
总价
25万以下
25-30
146
5.8
31-35
40
1.6
367
14.6
36-40
164
6.5
409
16.2
50
2.0
623
24.7
41-45
186
7.4
343
13.6
629
25.0
46-50
1.7
2
0.1
179
7.0
51-55
175
6.9
114
4.5
289
11.4
56-60
36
1.4
71
2.8
107
4.2
61-65
55
2.2
47
1.9
102
4.1
65万以上
8
0.3
64
2.5
72
合计
⏹可以很明显的看出，目前市场处于低位运行之中，所推个案总价全部集中在65万元/套以下。
⏹总价主力段集中在36-45万元/套，与宝山区总体市场比较，要高出10万元/套，这主要是由均价较高而引起的。
⏹主力价格段36-45万元/套，主要是由3R所构筑的。
该价格段中共推出约1252套，其中3R推出量约为752套，比例达到60%以上。
⏹31-35万元/套的价格次主力段，则是由2R所构筑，2R供应比例接近90%。
中高价位市场供应比例较少，
将使区内的中高价位客源有所外流。
（三）去化分析
⏹市场总体去化状况良好，总去化率达到85%以上。
⏹从总价需求状况来看，市场供应主力、次主力依次为36-45和31-35万元/套的中高价位户型，整体去化情况良好。
⏹由于总价原因，2R的去化明显快于3R
⏹平层为市场主要产品格局，接受度高；
近期有错层产品推出，接受度有待市场检验。
（四）客源分析
⏹市场客源的区域
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