居住区Word格式.docx

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它开始成为政府对开发活动实行具体调控的有效手段。

（二）控制性详细规划的特点

　　1．调节市场的规划手段

　　在市场经济体制下，国家不再统包建设资金，而是通过市场吸引各方资金，政府也不再统一安排建设项目，投资主体呈现多元化，土地进入市场的途径不再像计划经济时期那样全部依靠行政划拨。

因而，城市规划的环境发生了重大变化，城市规划成为国家调控房地产开发的重要手段。

在城市总体规划的格局确定之后，面对建设项目、投资来源、建设时间的不确定，控制性详细规划以此作为切入点，强化政府对开发活动的控制和指导职能。

控制性详细规划运用城市规划的技术方法，实现政府对城市土地的开发属性与开发强度的控制机制，起到引导投资开发者按城市规划的要求进行建设的目的。

1993年1月1日起施行的《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第五条规定：

”出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。

出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图”，并在第七条中明确规定：

”城市国有土地使用权出让、转让合同必须附具规划设计条件及附图”。

　　2．以控制用地的性质和开发强度为重要目的

　　城市建设用地不可能随意和无限制地进行建设。

城市中每一块用地的性质和强度由控制性详细规划做出具体安排和要求。

首先是使用性质，比如是用于工业、商业还是居住或绿化，在总体规划指导下由控制性详细规划具体落实。

其次是使用强度，各个地块的建设量有其承受力和环境容量的限制，同时与该地块周围的交通容量、环境容量、基础设施的承受能力、周围地块的建设量等都有关系。

局部地块的开发强度提高了，对周围地区的承受能力必然会产生直接影响。

控制性详细规划通过对地块内建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等一系列控制指标的制定，控制地块用地的开发强度，保障城市的全局利益。

　　3．规划成果的内容与形式便于城市规划管理

　　控制性详细规划的设计文件包括文本和图则以及设计说明书。

它们对规划范围内土地使用及建筑管理作出了明确而严格的规定，系统地提出了该地段的用地和建设要求。

对于地方城市规划行政主管部门而言，在建设用地和建设工程规划管理中，特别是在进行建设项目选址、拟定规划设计条件、委托编制修建性详细规划、以及建筑方案审批等工作时，都必须以控制性详细规划作为依据。

同时，控制性详细规划的成果还可以作为制定地方城市规划管理法规的基础。

　　此外，控制性详细规划如果能经当地城市人民代表大会审议批准，成为正式具有法律效力的文件，则更能够充分发挥其调控效能。

这不仅体现在对于开发商和开发活动的引导与控制上，同时也表现在对于城市领导和城市规划行政主管部门工作人员的制约上，大家都要共同遵守。

这是我国城市规划改革的一个重要方向。

　　（三）控制性详细规划的作用

　　1．深化城市总体规划

　　城市总体规划对用地的功能划分是比较宏观的，如道路系统只确定道路的走向、断面等，不可能做到完全定位。

用地的划分也是以城市的主、次干道路网为基本框架，用地的基本单元规模比较大，基本是片区的概念。

因而，总体规划划定的居住用地中，并不完全都是住宅用地，而且还包括了一些公共服务设施用地、道路用地、绿化用地⑤，甚至还有其他相容的用地存在。

而控制性详细规划则是微观的，它一般是以支路划分地块的，有时地块甚至划分得更细，地块规模较小，每个地块规划的指标比较具体，因而可以满足修建性详细规划对小范围用地的开发建设进行总平面布局的需要，也可以适应土地拍卖等具体要求。

　　2．控制零星插建，填补管理空白

　　近年来，城市中的零星建设越来越多，必须通过城市规划对此加以严格的控制和引导。

控制性详细规划对该规划范围内的每一块用地上的零星建设都要进行通盘考虑，从而可有效地避免乱插乱建。

近年来，不少城市对整个旧城区编制控制性详细规划，对用地进行规划的地块细化，落实用地性质、功能分区、道路系统、城市景观、基础设施等，并根据控制性详细规划制定相应的规划管理法规，用于日常的规划管理，有效地控制了零星建设，填补了管理上的空白。

　　3．强化规划的实施管理

　　管理是规划实施的关键。

城市规划难以实施的原因是多方面的，城市规划设计与城市规划管理在一定程度上的脱节是原因之一。

控制性详细规划强调的是”控制”，它的实施体现在管理控制上，它把总体规划的意图落实到每一个具体地块上，分解成具体地块上的开发控制。

只要严格按照它的规定要求进行开发，总体规划的目标就可以基本实现。

　　（四）控制性详细规划的内容

　　1．划分可直接用于建设开发的地块，划定不同使用性质用地的界线，规定各地块上适宜建设、不适宜建设或者有条件地允许建设的建筑类型。

　　控制性详细规划一旦确定，具有不可更改的法定效力，必须严格执行。

规划中规定的”适宜建设、不适宜建设”反映了规划的原则性和强制性，要求明确，不得改变。

　　2．具体规定各地块的建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距、绿线等要求。

（1）建筑高度是指地块内允许的建筑（地面上）最大高度限制，简称建筑限高。

（2）建筑密度是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。

它是控制地块容量和环境质量的重要指标。

　　（3）容积率是一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

它是表述地块开发强度的一项重要的指标。

　　（4）绿地率是指地块在地面上各类绿地（公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地）的总和占地块用地总面积的百分比，是衡量环境质量的重要指标。

　　（5）交通出入口方位具体规定了街坊内或地块内机动车道对外围道路开口位置。

　　（6）停车泊位是对地块配建停车车位的控制，包括机动车和自行车停车泊位数量的要求。

　　（7）建筑后退红线距离是指建筑控制线与道路红线、或道路边界、或地块边界的距离。

　　（8）建筑间距是指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。

这项指标对居住区规划很重要，根据日照标准确定居住建筑间距以保障居民的居住环境质量。

　　（9）绿线是城市各类绿地范围的控制线。

绿线内的用地不得改作他用。

　　另外，对居住区控制性详细规划而言，还要根据

　　《城市居住区规划设计规范》给出公共服务设施配套等指标。

总之，前述指标为控制性详细规划指标体系中的规定性指标，是进行修建性详细规划或规划管理时必须执行的指标。

　　3．提出各地块的建筑体量、体形、色彩等要求。

为协调各个地块之间的建筑风格，满足城市功能与城市景观环境的共同要求，控制性详细规划还要对各类建筑物的体量、体形、色彩等方面做出具体的规定，进行环境景观的控制。

此类指标在控制性详细规划指标体系中属于指导性的指标，供设计者和管理者参考。

城市规划管理部门也可根据各地的实际情况，将该类指导性指标确定为规定性指标。

　　4．确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高。

这是控制性详细规划对道路交通专业规划的深度要求，要确定和增加城市道路交通系统中的支路路网，对社会停车场（库）的位置和规模进行定量和定位的控制。

　　5．根据规划容量和有关的专业规划，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线，对工程项目的建设进行控制。

　　6．制定相应的土地使用与建筑管理规定，以文本和图则的形式表达。

这是控制性详细规划作为规划管理实施依据的关键内容。

　　7．控制性详细规划的相容性。

鉴于城市发展中因素众多，条件复杂，控制性详细规划需要具有一定的弹性，在这里称”相容件”。

即规划既规定了”适宜建设、不适宜建设”，同时又规定了”有条件地允许建

　　设”。

正是这个”有条件地允许建设”反映了规划的弹性，它是指在不违反城市总体规划或分区规划原则的基础上，允许用地性质具有一定的相容性，通过”用地与建筑相容性表”和”用地性质可变更范围”来反映。

例如：

某块用地的用地性质定为影剧院，除了建影剧院、娱乐设施之外，根据需要可以建图书馆、展览建筑或科技馆等，但不适宜于建工厂。

当然，这种用地性质的变更必须是在不违反城市总体规划或分区

　　规划的规定、不对周边地块造成不良影响的前提下，经过法定的批准程序后实现的。

　　（五）控制性详细规划的编制程序和基本编制要求

　　1．项目准备

　　委托方和被委托方（设计方）要根据项目的性质、内容、进度飞经费、双方的权利与义务等方面进行协商，根据协商结果签订具有法律效力的正式合同书。

被委托方根据合同进行技术准备工作。

　　2．资料收集与现场踏勘

　　深入全面地领会总体规划、分区规划对于规划地段的具体要求，收集有关本地段发展的规划设想，实地考察规划地段的地形地貌、地质条件和现状用地使用情况，详细了解地段内现有建筑的类型、面积和质量，收集有关城市基础设施方面的基础信息，调查了解地段历史文化及社会人文方面的特点，特别是注意文物保护单位及其他历史文化遗迹的现状和周边环境，对地段相邻地区进行深入了解。

　　3．方案阶段

　　方案编制初期要有至少两个以上方案进行比较和技术经济论证。

方案提出后向委托方汇报，并就一些规划原则问题展开讨论，进行方案修改，进行必要的补充调研和方案修改。

　　4．成果编制

　　按建设部<

城市规划编制办法>

的要求编制成果，掌握合适的内容和深度，依据要清楚，论证要充分，结论要明确。

对规划有重要影响的问题，要有委托方提供的文字资料作为依据附在成果文件中（如己划拨的用地红线、防洪堤的位置、高压走廊的位置等）。

　　控制性详细规划成果包括规划文件和规划图纸两部分。

规划文件包括文本和附件（规划说明书和基础资料汇编）。

图纸主要包括区位图、现状图、规划总平面图、道路交通规划图、各项工程管线规划图及控制性规划图则（整个地段的总图图则和分地块的分图图则）。

　　5．上报审批

　　城市详细规划由城市人民政府审批，一般分成果审查和上报审批两步。

　　（六）全面开展控制性详细规划

　　这是当前我国城市规划工作的一个重点。

这里有必要强调，必须确保控制性详细规划的质量。

有些城市抓控制性详细规划工作时存在只重数量、进度，而忽视质量的倾向，规划编制之后，难以发挥应有的调控职能，这应当引起足够的重视。

由于控制性详细规划要直接面对市场，为规划的客体和主体（包括有关领导）共同遵守，并具有相应的法律效力，所以，确保控制性详细规划的质量是当务之急。

　　二、修建性详细规划

　　修建性详细规划是控制性详细规划的具体化，它是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。

对于当前或近期要进行开发建设的地区，应当编制修建的详细规划。

在建设的项目和任务具体落实的情况下，可以直接编制修建性详细规划。

如城市居住区规划等。

修建性详细规划的重点是”修建”，可以理解为在近期要开发建设的用地范围内，把所要建设的房屋（如工厂、住宅、商店、办公楼等）、道路、绿地、基础设施做出具体的布置。

（一）修建性详细规划的基本内容与成果要求

　　修建性详细规划在对建设条件进行分析及综合技术经济论证的基础上，进行建筑、道路和绿地等空间布局、景观规划设计和艺术处理，完成总平面布置，进行道路交通、绿地系统、工程管线和竖向规划，并且对工程量、总造价、投资效益进行估算。

　　修建性详细规划的成果包括规划文件和规划图纸两部分。

规划文件为规划说明书；

图纸主要包括区位图、现状图、规划总平面图、道路交通规划图、竖向规划图、各项工程管线规划图以及表达规划设计意图的鸟瞰图，有时还可以制作模型。

（二）修建性详细规划的特点与作用

　　1．它以物质形态规划作为主要内容

　　与控制性详细规划比较，修建性详细规划的表现形式更为直观，它主要是用规划图纸来说明问题，表达规划意图。

工业小区的修建性详细规划，就要把工业小区规划范围内的厂房及其附属设施的建筑形式、位置、面积确定下来，厂房、厂区道路、绿化、工程管线、道路和场地的坐标、标高等都要在图纸上表现出来。

再如：

居住小区的修建性详细规划也是一样，小区的道路、住宅的形式、小区绿地、学校、商店、幼儿园、物业管理中心等，在图上都应当找到。

　　2．它以落实建设项目为主要目的

　　修建性详细规边是以落实建设项目为主要目的，是进行城市建设的前期准备阶段，规划要对基本落实的拟建项目，重点落实用地的布局，协调包括建筑、道路、绿化、工程管线等建筑与各工程设施之间的关系。

在实际工作中，一些意向中的项目也可以制定修建性详细规划，特别是招投标的建设项目，目的是为了吸引投资，促成建设项目的落实。

　　3．它是建筑设计的依据

　　修建性详细规划是城市规划编制体系中的最后一个层次，它与建筑设计和工程设计联系最为紧密，是建筑设计的直接依据，有些内容甚至可能与建筑设计互相交叉。

规划范围越小，交叉越有可能发生。

修建性详细规划仍然是规划层面的工作，它的设计深度不必要达到也不需要达到建筑设计的深度，虽然修建性详细规划阶段已经表现出建筑的形体，但它的主要目的只是研究和确定建筑飞道路以及环境之间的相互关系，计算开发量，其作用是具体指导各项建设和工程设施的设计。

　　（三）修建性详细规划的主要类型

　　对近期要建设市中心（区）、居住区、商业区、开发区、校园、广场、公园、街道等，需要编制修建性详细规划。

这里重点介绍居住区、城市中心和城市广场。

　　1．城市居住区规划

（1）城市居住区的基本概念

　　城市居住区泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地，特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000－50000人）相对应，配建有一整套完善的、能满足居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居民生活聚居地⑥。

　　居住区规划是修建性详细规划的主要类型。

通过居住区规划，对城市居住区的住宅、公共设施、公共绿地、室外环境、道路交通和市政公用设施进行综合性具体安排。

不论是何种规模或何种结构形式的居住区，其基本的规划要求是一致的。

为了确保居民基本的居住生活环境，经济、合理、有效地使用土地和空间，保证居住区的规划设计质量，国家发布实施了《城市居住区规划设计规范》和其他一些相关的规范，成为指导居住区规划的技术标准。

（2）居住区规划的基本要求

　　①居住区规划必须以城市总体规划飞分区规划和控制性详细规划为依据。

　　②居住区的基本用地构成包括住宅用地、公共建筑用地、道路用地、公共绿地等，合理安排这些用地是居住区规划的基本要求。

规划布局要适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配套设施及管理的要求，创造方便、舒适、安全、优美的居住生活环境。

要合理选择户型，着眼于大多数城市居民的需要。

现在有些城市的房地产商开发的住宅区片面追求大户型、大面积和豪华的标准，脱离我国人多地少的实际，不符合可持续发展的原则。

在住宅布置时，居住建筑间距的确定，应保证正面向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量。

居住区道路的组织、绿地的布置、公共建筑的配套要考虑居住区的通风、防灾、安全、休闲、交往、停车等方面的使用要求。

要为老人、残疾人的生活和社会活动提供条件。

近年来，居住区的停车问题日益突出，需要认真解决。

　　③居住区不仅本身的使用功能很重要，良好的居住区形象也是城市景观的重要组成部分。

社会越进步，经济越发展，对居住区美观的要求就越强烈，创造良好的居住区景观不仅是居民的需求，也是城市发展的需求。

因此，居住区规划要考虑居住区整体形象的塑造，不仅要有优秀的建筑单体设计，而且更要有良好的群体组合与环境设计，还应综合考虑城市的性质飞气候、民族、习俗和传统风貌等地方特点和用地环境特点来创造亲切宜人、适宜居住和具有当地特色的居住区形象。

近年来，一些城市的房地产开发商肆意炒作居住区，脱离居民对居住区环境舒适飞朴素、方便、安静的基本需求，盲目追求什么”贵族气魄”、”欧陆风格”，矫揉造作，形式主义，这是应当注意防止的。

　　2．城市中心区规划。

（1）城市中心区的基本概念

　　城市居民对自己生活的城市都有一个基本的心理认知与心理归属，它往往就是这个城市的核心地区。

这个核心地区可能是城市的行政中心，也可能是商业中心，甚至是多种功能混合的中心，或者兼而有之。

这无疑是城市中最有吸引力、最热闹的地方。

　　城市中心是”城市中供市民集中进行公共活动的地方，可以是一个广场、一条街道或一片地区，又称城市公共中心。

城市中心往往集中体现城市的特性与面貌”⑦。

城市中心也是”城市中重要市级公共设施比较集中、人群流动频繁的公共活动地段”⑧。

　　一般地讲，城市中心的构成和形态随着时代的变迁而发展变化。

从古代以宫殿和神庙为主的城市中心发展到现代城市集行政、商务办公、信息飞文化、商业等多种功能综合的城市中心，经历了漫长的历史过程。

城市不同的规模和区域地位也形成不同的城市中心。

城市规

　　模越大，区域地位越高，城市结构越复杂，城市中心的构成和形态就越趋综合性，往往形成政治、经济、文化、商业为一体的城市中心。

在大城市和特大城市，除了市→级的城市中心之外，还要设立若干分区中心，共同承担城市中心所肩负的职能。

在特大城市，除了一个市中心外，往往还建设有副都心，如日本的东京，除了银座地区作为中心外，还建设了新宿作为副都心。

　　随着社会的不断进步，经济的迅速发展，城市规模的扩大，城市中心的内容也越来越丰富，职能高度集中，规模越来越大，城市中心的布局也从一条街、一个广场发展为几条街、多轴向的地区，逐渐形成一个片区，就是现在所说的城市中心区。

一般规模较小的城市没有真正意义上的城市中心区，而大城市和特大城市的中心区就比较明显，像北京、上海这样的国际性大城市中，还有可能逐步形成所谓的中央商务区（CBD，指少数大城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中，并附有购物、文娱、服务等配套设施的城市中综合经济活动的核心地区）⑨。

应当指出，CBD仅在很少数特大城市中才可能出现，并非所有的特大城市都可能形成CBD。

在这方面也要防止盲目性。

（2）城市中心区的主要功能与特征

　　由于城市中心区在城市中的特殊地位，城市中心区的主要功能应包括商务办公、信息服务、生活服务和社会服务，并兼有行政管理和居住功能。

它可能包括城市的主要零售中心、商务中心、服务中心、文化中心、行政中心、信息中心，集中体现城市的社会经济发展水平和发展形态，承担经济运作和管理功能⑩。

城市中心区除上述综合功能特征外，还有如下主要特征：

城市中心多是城市结构的核心，城市中心的职能高度聚集，城市中心人流大量汇集，城市中心的地价和租金相对于城市其他地区昂贵等。

　　（3）城市中心区的规划布局基本原则

　　①要有利于中心区基本功能的组织。

要将最能体现城市中心区基本功能的内容规划布置在中心区，如城市的商务功能、高档次的服务功能、为高层次消费的商业零售功能、高水平的文化功能、信息功能和高效率的行政功能等。

要对这些基本功能进行有效的组织和科学的布置，功能相对集中、动静聚散有致，尽量避免交叉，同时要组织一定的居住功能、交通功能和绿化功能，形成有活力的中心区。

　　②要有便捷的交通条件。

城市中心区是城市中建筑密度较大，车流、人流高度汇集的地方，要保持城市中心区的高效活力，便捷的交通条件十分重要。

要方便来自四面八方的人流到达城市中心，又要使车流、人流集散迅速。

在小汽车发展较快的今天，城市中心区要规划足够的停车场地。

要修建停车楼和地下停车场。

城市中心区的路网密度较高，一般都与城市主干路有方便的联系，有数条公交线路到达，周围要布置有足够的停车设施。

在核心地区可划定一定范围的步行街区。

较大的城市中心区与外围地区之间可以布置环路，采用多种交通方式，利用地下空间和立体交通组织车流和人流的集散。

　　③创造特色鲜明的空间艺术布局。

城市中心区是很多城市标志和城市形象的具体体现。

城市的中心区分布有不同历史时期的各式建筑，这些建筑组成了丰富多彩的历史画卷和城市空间，蕴涵着极其丰富的文化内涵。

城市中心区的规划既要满足多种功能发展的要求，又要通过城市设计为建筑师提供充分展示其艺术才华的创作空间，并对中心区的空间环境与艺术布局做出科学的规划引导。

　　④延续与保护城市的历史文脉。

城市中心一般都是经过－定的历史发展过程形成的，集中体现了城市的历史和文化内涵。

因此，在城市中心的规划中，要注意保护能反映城市历史文脉与特色的街区，切不可不顾城市的具体情况而随意全部拆除重建。

在传统的城市中心区进行建设，要注重保存传统的城市结构和”肌理”，不可因盲目兴建高楼大厦而割断城市的历史文脉，破坏城市的”肌理”，甚至变成毫无特色的千城一面。

在城市中心布局中有许多好的方法可以借鉴，例如：

不少历史文化名城的市中心，为了保持传统城市中心的特色和完整性，保护历史古城的格局，同时又满足城市中心日益发展的需要，在保护传统城市中心的基础上，可以另辟新的城市中心。

　　⑤留有一定的发展空间。

城市中心的规划一定要有灵活性，留有发展空间，而不能只顾眼前利益，过度开发城市中心的土地。

　　3．城市广场规划。

（1）城市广场的功能与特征

　　城市广场是由于城市功能上的要求而设置的，是供人们活动的空间。

城市广场通常是城市居民社会活动的中心，广场上可组织集会、供交通集散、组织居民游览休息、组织商业贸易的交流等@。

城市广场是城市中重要的公共活动空间，是城市生活的重要组成部分。

城市广场还具有如下特征：

　　①广场的性质必须符合城市不同的功能要求。

根据城市不同的功能要求，广场可分为市政广场、纪念广场、商业广场、交通集散广场、休闲娱乐广场和大型建筑物前广场等。

功能较单一的有交通集散广场，如城市的火车站站前广场，主要供人流集散之用；

功能较综合的如市政广场，也有许多城市称之为市民广场或城市中心广场，这类广场往往与城市中心或城市行政中心结合布置，平时供市民休闲、文化娱乐，必要时可供集会之用。

　　②广场的平面组合形