投资大酒店可行性分析报告Word文件下载.docx

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碧云

8．9%

经济

亚龙

5

维奇

表2市场比较法计算XX的价格

定价因数

细化因数

权重

（%）

评分

得分

地域因数

10%

环境

升值前瞻

5%

0.4

0.02

0.3

0.015

0.5

0.025

酒店气氛

9%

0.2

0.018

0.036

0.1

0.009

人文氛围

4%

0.004

0.008

自然环境

3%

0.003

0.006

治安状况

区域印象

交通

车管

2%

-0.2

公交

配套

学校

菜场医院

商场银行

楼盘个例

40%

规模

6%

-0.4

平面设计

设备

-0.5

装修

建筑选材

外观

车位

物管

品牌

7%

收费

1%

工程6%

潜在风险

合计

1.3

0.122

0.065

3.5

0.246

2.6

0.202

0.8

0.107

楼盘比较价格

11915

14500

12000

14581

11408

比较价格

13369

15443

14952

17526

12629

依照每个项目和本产品的相似度以及区位特征等，每个产品都有不同的权重值，分不是：

天骄40%，飞雕30%，碧云10%，亚龙10%，维奇10%

分不以每个项目楼盘销售价格乘以比较系数得出每个产品的比较价格，再将每个项目的比较价格乘以其相应的权重，得出最后的权重值，将所有权重值相加得出本项目的市场价格。

二．收益法

收益法是预测估价对象的以后收益，然后利用酬劳率和资本化率，收益乘数将其转化为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

要预测XX酒店的价值，首先应预测其以后收入。

XX酒店建成后，应有如下收入：

客房，餐饮，休闲逸乐，会议。

A．客房收入

1．年客房总收入

表三。

年客房总收入

年份

房价

入住率

年毛利

平均利润

2006

480

45%

95800320

185435712

2007

560

99348480

2008

680

80%

241274880

2009

650

50%

144144000

2010

65%

196035840

2011

55%

165876480

2012

780

190270080

2013

224864640

2014

800

70%

248371200

2015

客房毛利率为40%

客房毛利为：

18544X40%=8344。

8万元

税：

18544X5。

6%=1038。

46万元

支出

电器折旧

5年更换一次设备

90万元/年

维修保养

50万元/年

客房净收益：

8344。

8-1038。

46-90-50=7166。

34万元

B．餐饮收入

1．中餐厅

中餐厅的面积1700平方米，能够容纳40桌，400人同时用餐，可能人均消费120元/人

可能每天消费人数达到200人左右。

月营业收入为：

120X200X30=72万元

毛利率为57%，毛利为72X57%=41。

04万元

税

72X5。

6%=4。

03万元

税后收入

37．01万元

全年收益=444。

12万元

2．大堂吧

大堂营业面积为550平方米，可提供酒饮料小点心等，人均消费25元，每天90人次

每月收入=6。

75万

毛利率80%

毛利=5。

4万元

税额=0。

378万元

税后收入=5。

022万元

3．日本料理

能够200人同时消费，每天60人来消费，人均消费200元。

营业收入=432万元

毛利率为55%，毛利=237。

6万元

税额=24。

192万元

全年收益=213。

408万元

4．咖啡厅

人均消费40元，每天消费人数在54人左右

全年收入=77。

76万元

毛利率为80%，毛利为=62。

21万元

税=4。

35万

全年=57。

86万元

5．行政酒廊

每天50人，每人50元

全年收入=90万元

毛利率85%，毛利=76。

5万元

95万元

全年收益=71。

55万元

6．唐乐宫

每月2000人，每人400元

全年收入=960万元

毛利率为55%，毛利=528万元

税=53。

全年收益=474。

24万元

7．宴会厅

每月2次，每次200人，每月200元。

年收入=96万元

毛利率55%，毛利=52。

税=5。

38万元

全年收益=47。

72万元

全年餐饮总收入=1904。

202万元

C．逸乐休闲收入

表4逸乐休闲收入

项目

消费人数

人均消费

收入

毛利率

毛利

税利率

税额

净收入

美容美

40

50

720000

504000

12%

86400

417600

桑拿

100

150

5400000

60%

3240000

648000

2592000

KTV夜总

120

80

3456000

2419200

414720

2004480

唐乐宫歌舞

200

20

1440000

172800

475200

娱乐总收益=548。

9万元

D．会议净收入

表5会议收入表

会议室

消费人

人均

净收益

宴会厅

52

4000

208000

124800

5．6%

11648

113152

大会议1

72

2500

180000

117000

10080

106920

多功能

108000

97920

大会议2

90

2000

小会议1

104

1500

156000

101400

8736

92664

小会议2

156

700

109200

70980

6115

64864

小会议3

500

78000

50700

4368

46332

会议总收益=62。