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18500m2=1.43元/月·
m2
三.外墙清洗由委托方通知受托方处理,其费用按实向用户按建筑面积分摊收取.
需委托方协助处理的问题
一、提供管理用房500㎡;
二、移交所有用户资料;
三、移交隐蔽工程图纸和小区施工图纸;
四、移交各项配套设备的安装合同复印件和使用说明书、合格证明;
五、配置文件柜、档案柜5个;
六、督促用户遵守物业管理相关规章制度,积极配合受托方工作;
七、委托方需支付用于该小区尚未完善的部份硬件设施;
如:
指示牌、警示牌、垃圾筒、桶,环卫车等,具体情况等进场后再行定制.
第一章物业概况
东莞市安居房规划生活配套完善，地理位置优越，占地面积为3480m2，总建筑面积18500m2，小区为商住楼，其中三栋为高层；
住宅总户数120户；
车位150个；
收费面积为18500m2。
沙角安居房主要配套设施有：
停车场、会所、平台花园、喷水池、绿化、建筑小品，道路，雨、污水井，化粪池，砂井，水池等.
沙角安居房主要机电设备有：
电梯5台，消防系统、，供配电，给排水、通风、通讯、电视、等系统。
第二章管理内容
1、该小区房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、板、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯间、设备机房等）的维修、养护和管理。
2、该小区房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、消防系统、安保系统、自动化系统、电梯等）的维修、养护和管理。
3、该物业规划红线内属物业管理范围内的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、车房、棚、场、库等）的维修、养护和管理。
4、该物业规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理。
5、公共环境（包括公共场地、房屋建筑共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
6、交通、车辆行驶和停泊管理。
7、配合和协助当地公安机关进行安全监控、巡视、消防、安全防范工作。
8、社区文化娱乐活动。
9、物业及物业档案、资料的管理。
10、多种经营，有偿服务管理。
第三章管理目标
1.管理范围内不发生重大安全责任事故;
2.房屋完好率达92%以上,维修处理及时率达90%以上;
3..用户报修处理一小时内动工,用户对管理服务满意率达75%以上;
4.环境保洁率90%以上;
5.消防泵供水率100%;
6.管辖区内绿化完好率90%，卫生、消杀、绿化达标率90%以上;
7.无明显违章装修行为;
8.各项费用收取率达95%以上.
第四章管理措施
第一节管理架构
委托方
受托方
沙角安居房管理处
物业助理
环卫组
保安组
维修组
后勤
室外岗
车库岗
大门岗
巡逻岗
室内岗
顶休岗
厨工岗
维修岗
第二节人员定编
管理处25人
管理处主任1人
物业助理1人
环卫领班1人
保安组领班2人
室内岗四岗4人
车库岗一岗2人
大门岗一岗6人
巡逻岗一岗2人
顶休岗一岗2人
维修岗一岗
人
厨工岗一岗1人
室外岗一岗1人
第三节各岗位人员素质及职责
一、管理处主任:
1.素质:
男性,35岁左右,本科文化,具有五年大型物业管理经验,协调、管理能力强,熟悉七大管理、三大服务流程和ISO9000质量体系.
2.职责:
全面负责该管理处的日常管理、服务工作,是该管理处的最高指挥者,也是与客户直接联系的常驻代表.
二、物业助理:
女性,会计专业,本地户口,懂物业管理财务制度,三年相关经验,熟练操作电脑.
负责该管理处的档案管理,仓库管理,会计工作,各类文件的打印、派送和管理处的接待工作.职责:
负责管理处的各项费用收取、支出与保管,物品请购,组织开展社区文化活动和接待等工作.
四、保安领班:
男性,30岁左右,退伍军人,持物业管理上岗证,具有三年以上大型物业管理保安管理经验,懂得七大管理、三大服务操作流程.
负责管理区域的安全防范全面管理工作和负责客户投诉与日常巡视、房屋管理、回访等工作.
五、环卫领班:
1.素质:
男性、35岁左右,高中文化,熟悉环卫工作各项操作流程,与管理,熟悉清洁用品的使用方法与性能,熟悉绿化的栽培与养护技术,懂人员调配与管理,相关工作三年经验.
2.职责:
全面负责管区的环境卫生与绿化养护工作,
六、工程人员:
男性,30岁左右,高中以上文化,懂得供配电,电梯给排水,消防糸统,智能化糸统,弱电系统的维修保养,相关工作三年经验,持电工证,
全面负责辖区各项公共配套设施设备的维修保养工作,并为用户提供室内有偿维修服务,
七、保安员:
男女不限,女性25岁左右,男性30岁左右,身高1.70m以上,退伍军人,形象素质佳,有相关工作经验,
负责管区的安全防范,人员,车辆出入管理,安全巡视检查,并为用记提供多方面的服务,
八、环卫工:
男女不限,30岁左右,初中文化,有经验.
全面负责管区的环境清洁,保洁,消杀,垃圾收集,清运,绿化养护等工作,并为用户提供全方位的有偿室内清洁服务,
九、厨工:
男女不限,30岁左右,身体健康,
负责一日三餐,做好后勤保障工作,
第五章管理服务范围及标准
第一节保安服务
一、保安服务范围及标准:
1.值班人员着装整齐,姿态严谨,精神饱满,礼貌热情地服务,
2.管区内24小时站岗值勤,对出入客记,装修施工人员进行登记查证制度,
3.对进出管区的车辆实行证、卡管理,引导车辆有效停放,
4.对施工人员进行有效管理,凭管理处下发的临时证出入,做到人证相符,登记后放行,謝绝无关人员进入,
5.对施工车辆进行有效监控,预防道路污染,装修物品进出登记,
6.重点加强施工材料的管理,防止被盗现象的发生,
7.加强区内巡逻,对火灾,盗窃,治安等突发事件有应急预案,有相应的处理措施,
8.预防各类不安全事件的发生,多巡视检查,维护正常的居住和施工秩序,
9.确保管理工作的顺利进行,树立保安外在形象,对保安服务满意率达95以上,
二、工作规程:
（一）、出入口岗工作规程:
1.熟悉区内的基本情况,准确的了解各幢各单元的所在位置,
2.维护好岗位范围内的环境卫生,
3.严格按管理处规定进行查证制度,谢绝无证人员进入管区,
4.严格执行物品外出检查制度,及车辆出入管理制度,
工作程序:
保安员的基本要求:
在规定的区域内站立,保持正确姿态、严格认真、礼貌热情、规范化着装。
1.人员出入管理：
A.值班人员牢记区内人员、车辆的面貌等基本情况，
B.政府人员、用户步行进入区内，应主动打招呼问好并敬礼，
C.装修施工人员凭管理处下发的临时工作证、经核对登记后进入区内，
D.对有困难的人员提供可行的帮助，
2.物品搬迁：
进入管区内的物品做好登记，如有大件物品外出，值班人员凭放行条核实后做好登记并放行。
3.车辆出入：
A.所有进入管区的车辆值班人员必须敬礼，并打好手势放行，要求动作有力、规范。
B.车场保安员必须引导车辆有序停放，保证车场设施完好、交通顺畅。
<
二>
、巡逻岗工件作规程：
目的：
巡查管区、维护正常工作、生活、施工秩序、防止不安全事故发生。
职责：
1.熟悉区内公共地方、公共设施情况、处理疑难问题。
2.巡查各单元、道路、公共设施、设备的完好情况，做好记录。
3.维护区内的正常工作，生活、施工秩序。
4.协助上级处理紧急情况。
工作程序：
1.巡逻次数：
每90分钟至少对管区巡查一遍。
2.巡逻时要求做好巡视记录，并及时将有关情况反映给主管人员。
3.巡视内容：
A.检查区内治安、消防、防盗、车辆停放等情况、发现问题立即处理，并通知上级领导。
B.检查消防设施是否完好。
C.巡视管区各安全设施、空置物业是否完好，有无损坏，做好记录，并上报领导。
D.发现可疑人员上前盘查，检查证件，必要时检查其所带物品，属三无人员立即驱逐出管区。
E.巡查公共照明是否熄灭及损坏，发现损坏立即报告维修人员处理。
F.巡查道路是否完好，车辆是否按规定停放，发现问题即时与车主联系。
G.巡查道路是否畅通，发现问题及时上报。
H.巡查区内绿地、树木、小品等是否维护良好，如发现损坏、践踏等事件立即制止。
I.巡查区内公共区域是否正常，场地照明是否按规定时间开启。
J.接到监控室通知立即赶往现场排查。
K.详细记录发生时间及确切位置。
第二节、环卫服务
一、环卫服务内容：
1.管区内各类地面的清洁保养、如大理石、地板砖、地毯等。
2.各类墙面可视部分的清洁保养，包括各类门窗、墙面、各类设施，设备，卫生间的清洁保洁。
3.管区内地面、墙面天花板及相关附属物、摆设的清洁，包括灯饰、灯箱、冷气口、指示牌、设备、开关、消防栓、花草盒、休息桌椅、垃圾箱等。
4.楼梯踏板、扶手、墙面、镜面的清洁保洁。
5.洗手间内部的清洁，包括天顶、墙身、洗手间、大小便池、隔板、门等。
6.区内主干道的日常清洁保洁。
7.区内环境绿化的日常养护。
二、环卫服务标准：
1.营造一个清洁、舒适、干净、高尚、优雅的生活与居住环境。
2.保证管区内无垃圾杂物、无污迹、无异味、无卫生死角、给住户一个干净、整洁的环境。
3.保持地面、墙身、门窗、玻璃等干净无尘、不锈钢制品光亮。
4.主干道无垃圾杂物、烟头、纸屑，确保道路整洁。
5.卫生间干净，经常巡查保洁、无异味。
6.区内绿化生长良好，及时补栽补种，浇水施肥。
三、环卫服务方式的分类：
1.按照清洁的频率的力度不同可分为：
A.日常保洁：
环卫工每天提供清洁服务，保持良好的环境。
B.定期清洁：
定期对日常保洁工作无法顾及或清洁力度不够的地方进行彻底清洁、养护、高空天花、地面清洁、打蜡等。
2.按每天清洁的时间段不同可分为：
A.上班中清洁：
主要包括楼梯间、电梯间、通道吸尘、地面打蜡、抛光等服务项目。
B.随时清洁：
主要是客人走后对污染及时清除，并定期清洁、吸尘地面打蜡抛光等服务项目。
3.按清洁地域变化不同可分为：
A.巡查清洁：
环卫工来回巡查，不断变化清洁地点进行清洁。
B.固定清洁：
对于重要部位如出入口，大堂、洗手间等，安排固定人员反复不断清洁。
C.随机清洁：
对于意外发生的紧急情况，如客人打碎瓶子，液体外流等造成的污染，可以紧急调遣就近的清洁工进行清洁或由机动人员进行清洁。
四、污染分析和操作规程：
〈一〉、主要污染来源：
1.灰尘：
空气中尘埃、微粒由于自身重力降落，附在物体表面。
2.泥沙污染：
人员、车辆从外带进来，行走中脱落所致。
3.垃圾杂物：
人员进食扔掉的纸屑、烟头、饭盒及其它弃物。
4.痰渍水渍：
部分人员由于自身因素所致。
5.排泄物：
仅指洗手间内人体正常排泄造成的污染。
6.其它：
由于一些意想不到的因素造成的污染。
〈二〉、每日清洁操作规程：
1.上班前：
环卫工应提前一小时进场，对卫生做一次全面的清洁打扫，如玻璃门、墙身、洗手间及相关附属物、地面等。
2.上班中：
A.在工作区内反复巡视，发现垃圾污物立即清理。
B.每隔30分钟——40分钟对人流量大、污染严重的部位进行清理。
C.在人流高峰期后应着重清洁。
D.定时或不定时清理垃圾筒。
E.检查卫生间、纸巾是否及时更换。
〈三〉、绿化操作规程：
1.根据绿化的种类进行修剪、整形，补栽补种。
2.根据天气的变化适时施肥、浇水。
3.随时清理绿化地的垃圾杂物。
第三节、维修服务
一、服务内容：
1.配合委托方进行房屋和设备设施的检查登记。
2.熟悉管区的各种设施、管线、照明等情况、建立设备档案。
3.对机电设备、设施进行维修养护，保证正常的供水供电及区内照明。
4.熟悉区内消防设施情况，保证系统正常运行。
5.做好区内设备设施日常维修保养工作。
二、服务要求：
1.维修人员每天对房屋本体及配套设施设备进行检查，做好各项统计工作。
A.发现质量问题及时向管理处反映，管理处及时向委托方反映。
B.维修人员把房屋详细情况做好登记。
C.项目施工完结后，由管理处主任参加检查、验收、将结果报委托方审查、存档。
2.维修人员对设备设施的检查登记。
A.对区内所有设备设施进行检查，并建立档案。
B.对区内管线、照明开关位置等进行熟悉和了解。
C.熟悉配电房、供水系统的运作，掌握详细情况。
D.详细了解各设备设施的功能及使用情况。
3.配电室的机电设备24小时运行，机电人员必须对运行情况监控，做好巡查记录，非工作人员不得进入配电室，如确需进入，需经理同意。
A.机电人员每天必须巡查变压器一次，并做好记录。
B.机电人员每晚必须巡查各楼的公共照明，如有异常情况立即维修更换。
C.机电人员必须严格执行操作规程，确保正常供电，安全用电。
，
D.机电人员必须对各设备室每星期清洁清扫一次，保持室内整洁规范，维护好机电设备。
E.需停电进行维修保养时，报经理后发出停电通知。
F.各设备室必须设立明显的警示标志。
4.机电人员必须每天对供水系统进行巡视、检查、记录、维修、养护。
A.定期对水池进行清洗、消毒、保证水池无污染。
B.加强对水池的管理，保证水池周围的清洁卫生，水池周围严禁存放任何污染物。
C.水池的入口、通气口、溢水口要做好防护罩，防止异物进入。
5.根据住户需要，适时为用户提供优质的有偿室内维修服务。
第四节现场管理
一、领导岗位负责制：
1.根据实际情况，实行主任岗位负责制，主任是该小区管理处的最高指挥者，同时又是与客户联系的长期代表，负责服务区的一切事务，包括员工考勤，质量检查，工作安排、调整和与委托方的事务协调等，具有本范围员工人事任免权。
2.新派驻的员工对领班负责，领班对主任负责，主任对客户负责。
二、建立员工个人档案，记录个人详细资料。
三、制度上墙。
主要包括“员工岗位职责及操作规程、奖罚情况”。
四、统一着装：
员工将统一着装，左胸配带工作证。
五、检查与监督：
1.日巡查：
各领班每日随时对服务范围内进行巡查，并对员工工作进行必要的业务指导。
2.周检查：
物业助理每周组织各组对各自范围内定期性的工作进行全面检查并记录在案，月终总结考核。
3.月检查：
由管理处主任每月组织进行，包括员工形象、工作纪律、工作质量、安全状态、客户调查等情况。
4.客户检查：
每年定时或不定时邀请客户一同检查，认真听取客户意见，总结经验，努力提高管理服务质量。
六、训导与总结：
1.每日训导：
每天各组开始工作前，召开简单小会，交待当天工作重点及需要改进的地方，检查员工仪容仪表。
2.每周小结：
每周利用休息时间召集员工开会，对本周工作进行小结。
3.月总结：
每月组织全体员工一次总结体验，表扬先进，总结经验，改进工作方法。
第六章成本核算
第一节人工成本
序号
部门
职务
人数
月薪
伙食费
福利
办公室
主任
2500元/人.月
180元/人.月
250元/人.月
2930元/月
1700元/人.月
170元/人.月
2050元/月
保安领班
1500元/月
150元/月
3660元/月
环卫领班
1000元/人.月
100元/人.月
1280元/月
保安员
12
1200元/人.月
120元/人.月
18000元/月
工程组
维修工
3000元/月
环卫工
650元/人.月
65元/人.月
4475元/月
后勤组
厨工
895元/月
36290元/月
第二节办公成本
品名
数量
单价
金额
使用期
每月费用
服装
5人
600元/人
3000元
24个月
125元
对讲机
4台
850元/台
3400元
36个月
95元
卡钟
1台
1500元/台
1500元
60个月
25元
宿舍用品
一批
10000元
169元
厨房用品
84元
办公水电费
1个月
包员工宿舍
和食堂
2500元
办公易耗品
500元
8
复印机
8000元/台
8000元
134元
9
传真机
1200元/台
1200元
20元
10
合计
2652元/月
第三节保安费
使用期
14人
500元/人
7000元
292元
3台
71元
易耗品
100元
雨衣
14套
50元/套
700元
30元
水鞋
14双
25元/套
350元
12个月
合计
523元/月
第四节维修费
品名
数量
单价
金额
工具袋
2个
35元/个
70元
3元
2人
300元/人
600元
850元
24元
冲击钻
1把
1000元/把
1000元
17元
管钳
1套
150元/套
150元
胶钳
2把
20元/把
40元
2元
尖嘴钳
万用表
1个
150元/个
7元
活动搬手
2套
80元/套
160元
螺丝刀
9元
11
电工笔
2支
15元/支
铝梯
180元/个
180元
8元
13
电梯保养费
5台
500元/台
14
公共水电费
13000元
15
泥水维修工具
100元/套
16
500元/月
500
17
砌割机、电焊机
各1台
1000元/台
2000元
56元
18
16175元/月
第五节环卫成本
6人
1800元
75元
6双
25元/双
13元
6套
300元
洗地机
6000元/台
6000元
吸尘器
3000元/台
50元
吹风机
16寸玻璃刮
3把
19元/把
57元
6个月
16寸上水器
11元/把
33元
2个月
伸缩杆
35元/把
12元
玻璃铲刀
8元/把
云石铲刀
32元/把
96元
16元
尘堆
55元/把
165元
3个月
55元
推水器
75元/把
225元
38元
警示牌
10个
20元/个
200元
剪草机
手剪
4把
140元
喷雾器
100元/个
19
盐酸
2桶
50元/桶
20
天那水
21
洗衣粉
1打
60元/打
60元
22
洁厕精
23
全能清洁剂
2瓶
50元/瓶
24
不锈钢油
25
玻璃清洁剂
26
起渍剂
1瓶
75元/瓶
27
化肥
3包
100元/包
28
农药
10瓶
20元/瓶
29
机具保养费
100元/月
30
31
垃圾袋
2包
300元/包
32
升级会员 