精装修管理细则Word文档格式.docx

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1）制订项目的室内装饰产品配置标准，负责制定精装修设计计划，保证设计进度计划的执行；

2）负责日常的设计联系及协调工作，组织精装修设计成果评审，负责室内、装饰设计后变更的审查，跟踪项目精装修设计变更落实状况，参与影响成本的重大变更审；

3）参与精装修采购的市场调研、评审、定样。

协助精装修采购和材料验收工作，配合精装修工程师完成室内、装饰的现场施工工作；

4）参与室内装饰施工竣工验收。

3.招标采购部的职责

1）组织精装修项目甲供材料招投标，协助供应商管理工作；

2）编制、检查和汇总分析甲供材料需求计划和使用计划；

3）对甲供材料需求、使用计划的执行情况和执行过程中出现的问题及时处理；

4）对甲供材料进货情况和实际使用情况进行统计核算；

5）参与甲供材料合格供方的选择及评审，负责合格供方档案的建立、评估与管理。

4.成本部的职责项目工程部的职责

1）协助完成精装修项目全成本控制和管理工作；

2）参与甲供材料、设备的招标管理及采购控制工作，协调工程分包的控制管理工作；

3）参与工程项目精装修项目的招投和造价事务，结算审核和合同编审工作；

4）参与市场调查和供应商考察评估工作，为项目经营决策提供成本支持和合理化建议。

5.工程管理中心的职责

1）指导项目工程部公共区域装修样板做法，参与装修样板验收，督促项目工程部严格按照验收通过的样板施工；

2）定期对项目工程部工程师进行装饰装修知识培训；

3）负责集团各项目售楼部、样板房的装修管理工作；

4）及时提出招标、设计、材料的立项并督促完成；

5）参与精装修施工的竣工验收；

6）组织竣工后施工单位履约能力评价；

6.营销管理中心的职责

1）在项目定位阶段对是否精装修提出建议

2）

3）

7.物业公司

8.售后服务工程师

项目入伙后，驻场全面负责协调管理各单位的售后服务维修工程，直至全面移交给物业公司为止（驻场维修时间视情况大约在3~6个月之间）。

按照以上管理思路，对工程技术和管理人员进行明确分工，各司其职、各负其责，各分管工程师除负责各自的区域外还要负责设计、材料、设备及资料的对口协调管理。

三、精装修项目管理流程

四、精装修项目实施细则

（一）精装修项目前期准备阶段实施细则

精装修项目定位：

在整个项目定位阶段对是否做精装修、精装修风格、材料/部品和设备的使用档次、成本指标进行定位。

1.责任部门：

营销管理中心，设计技术部、工程管理中心、成本部、招标采购部配合。

2.工作程序：

1）营销管理中心对项目定位时是否做精装修作出论证；

2）营销管理中心会同设计技术部、成本部、工程管理中心、招标采购部根据项目定位调查装修风格、装修标准、当地常用材料/部品和设备的品牌、型号及装修成本提出建议；

3）根据项目定位，提出项目精装修的成本指标及交房参考标准，并随同整体作业大纲下发给项目公司。

3.工作接口及工作周期：

在项目策划定位及整体作业大纲编制期间完成；

工作周期约为15-20天。

4.工作提示：

。

5.相关附件：

（户内精装修参考标准）

户型设计：

在户型设计阶段从装修效果角度提出修改建议。

1.责任部门：

设计技术部

2.工作程序：

1）公司各部门从功能布置、生活流线等角度在户型设计阶段协助设计技术部进行户型优化设计，提出户型调整意见；

2）设计技术部应及时把装修设计的合理调整意见反馈给设计单位，在施工图初步计阶段进行及时调整，避免后续进行较大的修改。

3.工作接口及工作周期：

户型及时提交相关人员，在户型设计讨论阶段完成；

工作周期约为7-10天。

4.工作提示：

1）建筑平面与装饰装修设计同步，有利于提高户型设计的合理性；

2）装修设计主要从功能布置、生活流线等方面论证户型平面的舒适性、合理性；

5.相关附件：

（无）

精装修方案设计：

根据项目定位中建议的设计风格、材料/部品和设备及成本指标进行精装修方案设计。

设计技术部，营销管理中心、招标采购部、成本部、工程管理中心参与方案确定。

1）设计技术部根据确定的户型平面和装修定位情况委托设计单位或自行进行精装修方案设计；

2）装修设计单位根据设计方案对设计风格、主要材料/部品和设备的选用、成本估算进行专题汇报。

3）各相关部门对设计风格、材料/部品和设备的选用提出意见，成本部对估算进行审核。

4）设计技术部根据各部门意见对设计方案进行调整。

在施工图初步设计阶段完成；

工作周期约为30-45天（根据户型多少确定）。

1）精装修方案设计时，精装修设计公司会对原建筑平面进行修改，应将修改情况及时告知设计技术部并由其通知建筑施工图设计单位进行调整；

同时，建筑施工图设计单位如建筑方案调整，也应及时通知设计技术部并由其通知精装修设计单位，保持图纸的一致性，避免重复、差错；

2）精装修方案设计时，建筑施工图设计单位还应注意结构的影响，如梁高及位置等，特别是有梁的房间应注意净高、设备安装等，如退台下层的厨房间、卫生间等。

如果梁能上翻应尽量提请结构设计考虑上翻；

柱的大小与家具的布置影响也较大，应引起足够重视；

3）精装修方案设计应达到一定的深度，对家具、电器布置应明确，楼地面、天棚、墙面等做法明确，主要材料/部品应提供样品或图片，便于其他部门对装修风格的认定及成本估算的审定；

4）对有些部品的设计应提前，如厨柜和收纳系统的设计，由于受燃气管、表的影响，可能对厨柜设计进行调整，进而影响水槽位置、排水管位置等；

5）为考虑施工方便、成本控制，对卫生间淋浴房、厨房厨柜设计尽量做到规格统一；

6）方案设计阶段容易忽略成本核算和进度要求，建议在设计任务书中明确成本控制要求〔提交成本估算清单〕和设计进度要求。

（装修方案图、成本估算清单）

水电定位图：

为方便水电施工图设计，减少后期技术变更，在施工图设计前提供准确的水电定位图给施工图设计单位，保证施工图按装修要求进行设计。

1）设计技术部根据精装修方案提出水电定位图确认意见并提交精装修设计单位；

2）设计技术部应及时将确认后的水电定位图交于建筑施工图设计单位进行施工图设计。

在精装修方案设计完成后进行，工作周期约为10-15天（根据户型多少确定）。

1）水电定位图除平面布置图外，还应有立面、顶棚平面图及相应的尺寸标注，便于施工时做到准确预埋，避免事后进行调整，减少技术变更；

2）对空调孔位等与土建施工图有关系的请及时进行提示，特别是与原平面布置图有差异时应提请注意；

3）水电定位应结合家具、电器布置仔细考虑，如：

强、弱电盒的位置对壁橱的影响，开关盒的位置对橱柜、衣柜和收纳系统放置的影响等。

水电定位图

材料/部品清单：

根据精装修设计方案，提供主要材料/部品和设备清单，便于品质、成本控制。

设计技术部，招标采购部、成本部配合

1）设计技术部根据精装修方案对设计单位提出的材料/部品清单就材料/部品的品牌、规格型号、技术标准等是否符合设计要求进行核实；

2）成本部对清单数量进行核实，招标采购部根据市场价对单价进行核实。

在精装修方案设计完成的同时，要求设计单位提交一份材料/部品和设备清单；

核定时间约为4-5天。

1）方在案设计时要求设计单位提交材料/部品和设备清单，有利于提高设计单位的成本意识，且能直观反映设计效果，有利于设计效果的把控。

2）在清单中应详细注明使用部位、规格型号、选用品牌等，以便进行装修效果的检验和核价。

（材料/部品清单）

成本估算：

针对装修方案进行成本估算，核算是否满足成本指标，如不满足，应提请方案调整。

成本部，设计技术部、招标采购部配合

1）装修方案的成本估算应由装修设计单位提供，如自行设计，则由成本部提供；

2）成本部对设计单位提供的成本估算的工程量、单价及材料/部品和设备清单的成本进行核实，并比较是否满足成本指标，如超出成本指标2%以上，提请设计技术部及其主管领导调整设计方案。

核定时间约为7-12天（视户型多少确定）。

1）该阶段是成本控制的关健，各有关部门务必做好该项工作；

2）在方案设计时要求设计单位提交成本估算书及材料/部品和设备清单，有利于提高设计单位的成本意识，在方案设计时充分考虑成本因素，更有利于成本控制；

3）在进行工程量计算时应统一工程量计算规则，对墙地砖的损耗测定应根据图纸排列图实际测定；

对发包工程的项目，如地板、栏杆等按图示尺寸计算。

（成本估算书）

样板房施工图设计：

在装修设计方案调整的基础上对样板房进行施工图设计。

1）设计技术部或设计单位综合各方意见对装修方案进行调整，并按施工图要求深化设计；

在精装修方案设计调整后进行；

设计时间约为15-20天（视户型多少确定）。

1）样板房施工图设计应结合批量装修的成本控制要求和样板房自身的展示效果进行设计；

2）样板房的设计同时应进行软包装设计，以检验装修后效果；

3）样板房设计要结合样板房建造的土建状况进行设计；

4）样板房设计往往时间紧，在设计深度上可能会有所欠缺，但需满足招标要求。

土建/装修交接标准的确定：

根据施工和现场管理要求对土建与装修完成的工作内容进行明确。

项目工程部，设计技术部、招标采购部、成本部参与。

1）工程部在主体项目招标前根据土建施工与装修施工的不同要求，本着谁施工更有利于成品保护、更能保证质量、更有利于成本控制的原则对装修的基础部分的施工进行划分。

2）各相关部门配合工程部从设计、成本角度进行充分论证，确定土建与各自施工范围，土建总包合同中应加入精装修工程要求的相关条款。

在主体招标前完成；

要求在2－3天完成。

1）为在招标时明确主体施工单位（土建总包单位）的施工范围，要求该项工作在招标之前确定；

2）需明确的施工内容有：

楼梯间及其他公共部位的内装修，卫生间、厨房、阳台的防水等，为保证质量，一般由装修单位施工。

土建总包单位一般完成外墙装修，室内墙面、天棚的抹灰，水电管的埋设等，对装修设计有吊顶的天棚、梁面等可不要求抹面以降低成本。

（土建精装修交接标准）

样板房施工单位选择：

招标采购部组织，成本部、设计技术部、工程管理中心、项目工程部参与。

1）责任部门负责推荐样板房装修单位，通过直接委托或招标方式确定施工单位。

在精装修样板房施工图完成时进行；

要求在20-25天完成。

1）样板房施工时间紧、要求高，选择施工单位地要确认有类似经验、施工管理水平高、技术能力强、配合好的队伍进行施工；

2）样板房施工单位优先从与集团长期合作的合格单位中选定，如果从其他渠道选择的须加强前期考察和入围评估。

材料/部品招标：

根据项目进度计划编制招标计划、组织招标。

1）招标采购部根据工程进度计划编制材料/部品招标计划；

2）设计技术部根据施工图及材料/部品清单对拟招标提出详细的技术指标要求；

3）成本部根据施工图及材料清单进行数量估算；

4）招标采购部负责收集相关供应商，其他部门可共同参与推荐，优先从地产经管中心的合格供应商名录中选择；

5）招标采购部组织招标。

在精装修样板房施工图完成前进行；

要求在施工图完成后20-25天完成。

1）该阶段由于时间紧，招标项目数量多，考虑到部分材料根据施工情况进行更换，因此招标时应注意方法，一要提高效率，对数量少品种多的材料尽量简化程序；

二要尽可能前置。

2）招标时应充分考虑到批量装修的成本控制，并考虑批量施工期与样板房施工期相隔时间的长短可能造成的影响，如材料涨价风险、材料停产风险等，尽量选用可有多种替换可能的材料/部品和设备。

样板房施工：

对样板房进行施工，以达到展示户型、交楼标准和装修效果的目的。

项目工程部组织，设计技术部、成本部、招标采购部和工程管理中心参与。

1）项目公司工程部负责组织土建与装修单位的交接，验收已完成土建工程质量；

2）对装修单位的进度、质量、安全施工进行检查；

3）招标采购部及时组织材料/部品供应商送货并进行验收，不得影响施工单位正常施工，设计技术部配合；

4）装修设计单位随时对装修效果、装修质量、材料质量进行现场交底和检查，并根据实际施工效果对原设计进行调整；

5）及时组织软装单位进场施工，配合做好保洁工作；

6）项目工程部应配合销售、物管公司对交房的实际标准进行严格的核对，并在现场参观导示牌上进行清楚的说明、指示；

对于样板房中不属于随楼赠送的物件也应清楚地明示，以免误导。

7）项目工程部组织相关部门及物管公司对样板房进行验收，对装修效果、装修质量及各种标示进行认定。

施工单位选择完成、材料/部品招标完成；

施工时间25-35天完成。

1）为提高样板房施工单位的积极性，提高工作效率，必要时可将瓷砖、石材等已明确品牌、型号的材料交于施工单位直接采购，同时对施工费等方面给予略高于市场价的优惠，以提高施工单位的积极性。

2）样板房施工期间由于受场地限止、各工种交错作业多，施工时间紧，需项目工程部加强组织协调，注意文明施工，确保现场安全及各工种有序进行。

材料/部品定样、签订合同

1）招标采购部会同各部门根据样板房施工效果确定的材料和招标结果进行材料/部品定样；

2）招标采购部根据招标文件组织合同的签订、交底；

3.作接口及工作周期：

招标完成后在约定的时间内完成。

1）由于材料/部品和设备的种类比较多，而且要考虑样板房材料招标期与批量装修施工期时间间隔长存在的风险，因此在签订合同时应注意区别，对销售上有明确承诺的材料/部品和设备，如空调、水箱、洗衣机、抽油烟机、燃气灶、卫生洁具、水龙头等应在销售前签订合同，便于销售时宣传和承诺准确。

2）对其他在市场上有多种选择而不影响装修效果和销售承诺的材料可在批量装修前完成合同签订，必要时重新进行招标。

精装修交楼标准的确定

营销管理中心组织，设计技术部、成本部、工程管理中心参与。

1）营销管理中心根据销售合同要求提出交楼标准的内容。

2）设计技术部起草精装修交楼标准并组织各部门讨论确定。

样板房施工期间、销售前一个月完成；

工作时间约7-10天。

1）营销管理中心应根据销售策划和销售合同的要求，提出合同中应明确的材料标准，对那些材料/部件和设备应注明品牌的应明确提出；

2）对能符合装修效果的有多种品牌的材料/部品和设备应多列同档次品牌或不列，争取批量装修时材料更换的灵活性，降低风险；

3）对交楼标准的描述尽量简单，不得追求在销售时超出交楼标准进行承诺，如进户门等。

批量精装修房施工图绘制：

根据样板房实际施工效果对样板房施工图进行调整、完善，形成批量装修的施工图，供批量装修招标、施工之用。

设计技术部，招标采购部配合。

1）设计技术部或设计单位在样板房施工图的基础上，根据现场实际装修效果及已经确认的土建与装修交接标准进行调整，绘制批量装修施工图；

2）施工图绘制完成后应提交设计技术部、成本部、工程管理中心、项目工程部进行轮阅，如有问题及时进行修改。

样板房施工完成后进行；

工作时间约为25-35天（视户型多少确定）。

1）批量装修施工图绘制人员必须要深入现场，严格按现场情况进行绘制图纸，对样板房装修过程中有过调整的部分应重点关注；

2）批量装修施工图绘制人员应核对样板房与批量装修时的差异，对差异之处应有详细说明；

3）批量装修施工图的深度应达到批量装修要求，做好所有构造做法明确、尺寸标注详尽，保证多家施工单位施工不发生差异（施工误差除外）；

4）批量装修施工图绘制人员应核对批量装修的土建、安装施工图纸，对有差异的，尽早向设计技术部提出修改土建、安装施工图纸，避免造成事后返工；

5）对无样板房的户型，应参照同样标准进行设计。

5、相关附件：

（批量装修施工图深度要求）

主体施工图设计变更：

根据样板房施工过程和批量装修绘制过程中发现的问题，及时对主体土建、安装施工图作出设计变更。

1）设计技术部或设计单位在样板房施工期间或在批量装修图绘制过程中，如发现与现有主体土建、安装施工图不一致的地方，及时通知建筑图设计单位；

2）设计技术部应组织建筑图设计单位及时进行设计变更并下发各施工单位。

样板房施工期间或批量装修图绘制期间及时提出；

工作时间约为7-10天（视问题多少确定）。

1）设计技术部应及时对存在的问题提出技术变更，避免造成事后返工。

（二）精装修项目实施（施工）阶段实施细则

批量精装修施工招标

1）招标采购部根据项目计划，制定批量精装修招标计划；

2）成本部根据批量施工图计算各户型的工程量清单及材料/设备清单并按楼幢汇总各户型，必要时自主进行标底编制；

3）招标采购部负责收集装修施工单位并组织考察，其他部门可共同参与推荐，优先从集团合格供应商名录中选择；

4）招标采购部组织投标单位进行现场踏勘、答疑、投标；

5）招标采购部会同成本部、设计技术部、工程管理中心、项目工程部组织评标、定标。

在装修具备进场条件一个月前完成招标；

招标工作要求在20-30天内完成。

1）各责任部门应在招标前做好各种准备，如招标采购部招标计划的编制和招标文件的起草、设计技术部批量精装修图纸的绘制及校核、成本部工程量清单的编制及校核等工作，这是招标成功及以后施工管理顺利的保证；

2）为保证施工质量，在施工招标时提出施工工艺要求和质量通病的预防措施和成品保护要求，以便施工单位在投标时了解要求，在报价时考虑；

3）批量装修单位必须要有类似项目的施工管理经验；

4）装修单位如非土建总包单位中标，须与土建总包单位签定精装修分包合同，纳入总包合同管理范围；

或独立进行发包，但要明确土建施工与装修施工的工作交接界面，协调好装修报建和成品保护等问题。

精装修工艺流程图

精装修/土建施工交接：

根据预先约定的工作内容对土建方完成的工程进行验收，质量有问题的提出限时整改。

项目公司工程部负责组织，成本部、招标采购部、监理公司、土建总包单位、装修单位及门窗、栏杆等分包单位参与。

1）当土建总包单位已按土建/装修交接标准完成全部工程量并自检合格后，通知监理公司进行检查和交接；

监理公司检查满足条件后通知工程部组织各方进行验收；

2）工程部组织成本部、招标采购部、监理公司、总包单位、装修单位及其他单位进行交接验收，填写验收记录；

3）对验收中发现的问题，监理公司详细记录整改意见并下发到各施工单位，限时整改。

4）监理公司会同装修单位对整改内容进行验收、签收，不符合要求的要求重新进行整改。

主体工程已按土建/装修交接标准完成所有工程内容，并经监理验收合格后组织交接；

交接时间包括整改时间每批次应在10-15天内完成。

1）为保证精装修施工有足够时间，建议主体工程按批（如50-80套）达到交接标准，就组织相关单位进行验收、交接；

2）验收应按现行验收规范进行，特别是针对房间尺寸、净高、墙面空鼓、裂缝、外墙渗水、屋面漏水、外窗渗水、洞口尺寸等方面要重点关注，发现问题要认真要求各责任单位限时整改；

3）验收过程中发现的问题在现场要做好明显标志；

4）验收应逐户进行，对相应项目严格按当地质量监督部门要求的分户验收标准进行。

土建和精装修交接验收单

土建整改

1、责任部门：

项目公司工程部负责组织，土建总包单位、门窗、栏杆等分包单位参与，监理公司进行监督。

2、工作程序：

1）监理公司将验收过程中发现的问题当场作现场记录，填写整改通知书，下发给各责任单位，并报工程部和工程管理中心各一份备查；

2）土建总包单位、门窗、栏杆等分包单位接到整改通知，即安排维修人员进行维修；

3）各责任单位将维修好所有质量缺陷后通知监理验收，监理验收合格后通知工程部、装修单位等相关部门进行验收；

4）对验收未通过部份继续进行整改，已验收合格的各部门进行签收，需成品保护的，做好成品保护，如门窗等。

3、工作接口及工作周期：

土建/装修进行交接验收后限时进行；

一般问题必须在10-15天内完成，对问题比较大的如外墙渗漏、屋面渗漏、门窗渗漏等问题可适当延长，但不得影响精