南宁蓝山上城价值白皮书.docx
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南宁蓝山上城价值白皮书
蓝山上城
项目价值体系白皮书
1，项目目标客户群体圈分和剖析
0
1.2目标客户分析
主要客户分析见附件<<客户群体分析报告>>
2，项目外部显性价值定义
2.1城市形象价值
2.2区域形象价值
2.2.1区域形象综述：
大区域：
新城区以东
小片区：
凤岭片区
现状：
开发的重点，投资的热点，置业的焦点
发展前景：
南宁集政治、文化、金融、经贸、会展、科技、园林于一体亚城市中心，更是投资增值的首选
片区特性：
环境优美，交通便捷，空间广阔，前景无限
竞争状况：
已有众多大盘雄居于此，目前竞争比较激烈
2.2.2具体形象价值部分：
自然环境价值：
南湖公园、南湖广场、石门森林公园、体育中心、体育公园、民族广场青秀山风景区等山水相依，是南宁市比较高档的居住区。
人文环境价值：
商业文化、住宅文明与生态科技衍生互用，人与自然和谐共生之地！
商业环境价值：
华联超市、利客隆、大热门购物中心、梦之岛百货，另金湖广场5万平米大型商业配套，
交通环境价值：
213、211、220、11、6路公交汽车超始站，并能享受到南宁市最好的市政要道——民族大道及快速城市外环道带来的方便快捷
其他环境配套价值：
银行：
农行广西分行、建行广西分行、中国银行、工商银行各储蓄点遍布周围
教育：
市三十中、市三中、市二十九中、天桃实验中学、广西艺术学院、广西医科大、广西幼师
服务：
国际大酒店、夏威夷大酒店、跨世纪大酒店、明园新都酒店、琅东大酒店
市政：
市政府、市政协、市人大、区党委、区人大、区政协、区政府及各机关单位已经或将东移与此。
3，项目外部隐性价值挖掘
3.1城市发展趋势的未来价值
3.1.1积极推进城镇化进程，改革城镇户籍管理制度，预计促进人口流动将超过30人。
南宁市区周边的城镇居民，扩大了南宁市商品住宅市场的容量。
3.1.2城市规模的扩大，将使南宁市房地产业进入发展的黄金时代。
《南宁市城市总体规划》，到2010年，城市规划范围达到4158平方公里，比2000年增长36%，实际居住人口达150万，比2000年增长36.4%。
城市化市我国实现现代化的重要标志和途径，城市化的快速发展为房地产业带来了巨大的发展空间。
与此同时快速增长的城市人口及逐步扩大的城市规模，形成了巨大的商品住宅需求量。
3.1.3大南宁的政府规划使南宁的行政区域和人口扩张。
2003年政府大南宁的概念圈定以后，使得南宁的区域圈分扩大了从原来的1002平方公里扩至2548平方公里，包括了原五城区及邕宁，武明以外的横县，宾阳，上林，马山，隆安，人口从原来的298万扩充到654万，使得南宁对洲边城市的吸纳力加大，使得住房购买力扩充。
3.3区域延伸价值
3.3.1入市时机：
南宁房地产经过几年的发展已经到了一个成熟的时期，项目所处区域经过前面已售及在售项目和政府规划的共同作用，已经形成了南宁市成熟的高档楼盘聚集区，是南宁市CBD和CLD中心，具有良好的区域形象价值，这时入市，项目的区域形象足可以支持项目的价值部分，比较容易得到市场的认同
3.3.2价格性能比：
开发商所确定的每平米3100元的均价，结合项目的产品素质和地段具有非常良好的价格性能比，而且在同区域具有不错的竞争优势。
3.3.3政府规划的未来价值：
3.3.3.1、实行城市规划与改造政策，大量拆迁户由此产生。
《南宁市城市总体规划》（1995—2010年）已经国务院批准生效。
城市建设2002年度下达计划项目75项，计划投资9.66亿元，其中防洪建设预计15654万元。
仅防洪工程建设一项就会产生拆迁户10038户，涉及拆迁人口36467人，这些拆迁户将成为一支购房大军。
3.3.3.2、南宁市三大中心与项目为临。
紧邻项目的南宁国际会展中心，体育中心，文化中心建成后将成为南宁市标志性建筑物，成为广西甚至中国西南地区对外交流和商业活动的重要窗口。
区域形象非常良好，目前国际会展中心已经投入使用，聚集了许多上规模的大型政府活动，展览活动，商务活动等，区域人流急速加大，城市亚中心形象已经形成。
3.3.3.3、南湖广场的投入使用，为琅东南湖一带的房地产带来更多商机。
南湖广场规划用地178亩，建成以观察、休闲为主的开敞式景观区，主要满足南湖区及凤岭、琅东片区周边高层建筑及湖对岸俯视、远眺及城市休闲的需要。
3.3.3.4，城市重心东移：
区党委及相关政府机构的东移，加大了项目所在区域的中心作用，结合相关的城市配套的跟进，很好的塑造了城市的亚中心形象。
3.3.4，宏观政策背景的利用
3.3.4.1，政策措施方面
为了进一步启动住房消费、拉动经济增长，实现“十五”计划提出的住宅发展目标，国家中期的八项措施来推进住房消费改革：
（1）、加快立法，明晰产权，制定了《物权法》、《住宅法》及《物业管理条例》；
（2）、加大货币化分房力度，支持职工买房和换购住房；
（3）、加快二级市场，培育租赁市场；
（4）、加大技术、产品创新力度，提升质量；
（5）、拓展住房消费服务，建立房地产经纪人执业制度，规范中介业；
（6）、大力发展住房金融，提高金融对住房市场的支持力度；
（7）、规范发展物业管理业，改善居住环境。
出台职工工资中增加物业管理消费支出的政策，提高物管消费的支付能力；
（8）、切实改进房地产行政管理工作，简化房地产交易与房屋权属登记程序。
3.3.4.2，宏观调控方面
国家近期的政策宏观调控以后反映出来的问题：
（1）从总体住房市场情况来看，对南宁市影响不大，上半年总体成交量与去年同期相比略有上升，市场发展比较正常和良好，但从整个市场成交价格来说，高价房的销售速度可能有所减缓，低价房走势较好。
在整个市场而言，本项目是高价房，销售走势可能会遇到一些阻力，但从区域的角度看，本项目价格居中，性价比较好，具有比较好的竞争优势。
（2）从总体土地放量情况来看，土地供应量减少，市场放盘量将逐渐减少，竞争压力可能有所减缓，特别是区域可供再开发土地量几乎没有了，因此项目的竞争优势还是比较好，销售应该问题不大。
（3）从整个国家宏观调控的时间来看持续时间不会太长，在项目的中后期销售阶段速度可能会比较快。
4，项目内在刚性价值定义
4.1地盘状况
地貌：
陇状丘陵，山地建筑，地势起伏较大，总体布局为西面较低，东北角较高，东西地标落差13米。
新辟规划路位于西面和临近香榭里的南面。
形成东高于西，北高于南的盆地状态。
地形：
整个地块形状比较规则，无不好利用的菱形或三角形等不规则部分，在规划布局方面比较好利用
4.2规划布局
采用“内向围合，周边布置”方式，再造小区生态环境，建筑物总体排布顺应地形，充分配合小区内景观空间，同时又照顾最佳朝向。
整个小区以高层和小高层为主。
高层集中在地势比较高的东北面，可望青秀山风暴区，小高层位于地势较高的西南角，可看市中心繁花似锦，地下均采用一至三层的架空层处理地势的落差，使整个小区形成高低错落有致又步至于落差太大。
中央圆形水体周围分布几栋低密度的小高层，由于是环水体低密度中心区，内景最佳。
小区公建部分主要集中在新规划路的西南角。
4.3功能定位
纯住宅小区，带有少部分商业物业
4.4产品特性：
项目主要技术指标
面积分项计算表及主要技术经济指标
区间
户型名称
面积
幢数
层数
占地面积
建筑面积
户数
住宅占地面积
A3（18）
标准层
477.53
2
18
955.06
17191.08
144
复式
0
0
0
0
0
0
A4（18）
标准层
502.94
2
18
1005.9
18105.84
144
复式
0
0
0
0
0
0
A5（17）
标准层
422
2
17
844
14348
136
复式
0
0
0
0
0
0
A5-1（17）
标准层
462.12
1
17
462.12
7856.04
68
复式
0
0
0
0
0
0
C1（17+1）
标准层
606.23
1
16
606.23
9699.68
68
复式
424
1
424.361
424
1
424.361
C1-2（17+1）
标准层
624.23
1
16
624.23
9987.68
68
复式
437
1
436.961
437
1
436.961
C1-3（17+1）
标准层
582.54
2
16
1165.1
18641.28
136
复式
408
1
815.556
408
1
815.556
C2（11+1）
标准层
451.6
5
10
2258
22580
220
复式
316
1
1580.6
316
1
1580.6
E（17）
标准层
581
2
17
1162
19754
340
F（9+1）
标准层
630.71
1
8
630.71
5045.68
18
复式
441
1
441.497
441
1
441.497
D1（17）
标准层
488.32
4
15
1953.3
29299.2
256
复式
342
1
1367.296
342
1
1367.296
D1-1（17）
标准层
488.2
4
15
1952.8
29292
256
复式
342
1
1366.96
342
1
1366.96
D2（11+1）
标准层
478.77
6
10
2872.6
28726.2
264
复式
335
1
2010.834
335
1
2010.834
D4（11+1）
标准层
554.42
4
10
2217.7
22176.8
176
复式
388
1
1552.376
388
1
1552.376
D4-1（11+1）
标准层
521.82
1
10
521.82
5218.2
44
复式
365
1
365.274
365
1
365.274
D3（17）
标准层
461
2
17
922
15674
136
复式
0
0
0
0
0
0
公建面积
办公
45000
47612
幼儿园
2612
住宅面积
294319.11
总用地面积
102484.86
停车建筑面积
单层停车
23967.6
102990.1
双层停车
51713.9
负一层停车
27308.6
双层商铺面积
9439.8
总建筑面积
（1）
341931.11
（不含商铺面积）
总建筑面积
（2）
454361.01
（含商铺、停车场面积）
总建筑密度
38.50%
总容积率
3.34
绿地率
35.20%
总停车位数
2943
估计数
总户数
2474
4.4.1建筑风格
*（规划引导部分）现代风格
4.4.2室内空间布局
*从入户的过渡空间到公共活动空间到私密的居住空间，相互之间严格区分功能明确，动静分隔互不干扰。
在整个居住的大空间上又紧密融合，结构紧凑，实用比例高浪费面积少。
4.4.3户型配比
*以三房和四房为主
4.4.4外立面风格
*（规划引导部分）
4.4.5朝向
*多为南北方向并参照南宁的气候和风向有一定的角度倾斜，基本能保证各户采光通风的良好性
4.4.6通风
*夏东南风，冬东北风。
且东向地势稍偏高，户型多南北向且有少许角度的倾斜，故东南、东北向通风状态良好。
4.4.7采光
*采光良好，各功能房基本无暗房
4.4.8景观
*小区的中央水体园艺和绿化组团加上区域景观基本能保证各户景观的良好性
4.4.9建筑材料
（规划引导部分）
环境布局
（规划引导部分）
交通布局
*S环道设计，构成观景大道网络，同时把中央水景区与周边环小区住宅分隔开来
*各区域基本实现人车分流
居住配套
*物业管理中心，
*幼儿园
*网球场
*会所
*智能化：
安防、生活服务、信息沟通，宽带入户
5，项目内在软性价值挖掘
5.1售后服务（物业管理）
服务理念：
引进国际知名品牌物管，塑造高质量的居住标准和无忧无虑的居住理念
5.2品牌塑造
项目品质的塑造，工程进度完好塑造，舒适的居住感觉的塑造
5.3品质保障
产品质量的保障，工程进度的保障，销售服务的保障，售后服务（物业管理）的保障
5.4社区文化
居住文化（一种舒适的居住感觉，邻里交往沟通的渠道，健康向上的居住导向）
5.5开发商的实力
包括资金实力，运作能力
5.6邻里关系
突破建筑以外的融洽的和谐的邻里沟通渠道，增加人文沟通减少呆板的建筑本身所构筑的封闭环境，倡导一种新的居住沟通方式，
1项目核心价值定义
1.1城市价值定义：
西南地区重镇，西部开发的重点，代表现代化山水城市概念的绿城，中国最佳人居城市
1.2区域价值定义：
项目所在区域是南宁集政治、文化、金融、经贸、会展、科技、园林于一体的亚城市中心，更是投资增值的首选
1.3项目价值定义：
大型园林型、生态型、智能化、超大型、标志型的国际化住宅小区
·项目卖点价值细化：
一号地带——亚城市中心一号居住地块，城市生活第一线
城市发展的重点区域和高尚区域，有着天然的地段和居住环境优势，具有唯一的、绝版的地块属性。
两湖内聚——水中有楼，楼中有水，永恒不变的依湖情怀
内聚两大人工生态湖浸润着天地之灵气，良木葱茂，绿草如茵；湖光楼色相映成趣，花鸟鱼虫自得其乐，不是桃源，胜似桃源。
三大公园——花园里的房子，房子里的花园
石门公园、体育公园、青秀山公园分布其周。
在这里，庭园和公园毫无界线家就是公园，生活就是渡假。
四项革命——主题革命：
倡导新住宅国际化，营造人与自然和谐相处的绿化环境，建设起大规模的生态家园。
规划革命：
全区依山而建，由风景各异的高层、小高层合成小区的“生命脉络”，楼体立面独创“清新现代化”格调，高层和小高层的结合，错落有致，变化丰富，废除传统以道路为骨干区隔的方式，独创以绿化带为骨干的柔性区隔，有较高的绿化。
空间革命：
打破传统平面格局，提出高实用的空间概念，采用过渡空间，活动空间，私密空间设计将家庭生活、家庭社交、隐私休息划分为三度空间，室内与室外空间自然融合。
观念革命：
通过前瞻性及回归人性设计手段创造出真正以人为本，关注未来，日具升值潜力的优秀产品，合理成本控制，力创品牌物业，引领同类物业。
五重教育——给孩子一个理想的全素质起点
社区配套幼儿园推崇国际化教育模式，多重素质培养。
给予孩子一个先人一步的美好未来
六大空间——事业辉煌，生活从容
良好的城市空间，区域空间，社区空间，居住的过渡空间，交流空间和休息的私密空间将生活规划的从容不迫。
七色会所——休闲主题会所
会所配设阳光泳池、水上乐园、网球场、羽毛球场，设于小区西南角的娱乐会所是您娱乐休闲的轻松之所；生活因此而更缤纷多彩，整个园林就是会所。
八种智能——“国际住宅”的标志之一
宽频带高速上网，社区局域网，可视对讲系统，可视、红外周边防范、社区消防控制中心室内、外安防警报中心，IC储值消费、车辆智能化管理系统。
九大便利——生活配套方便业主
社区及周边公交巴士、大型超市、医疗门诊部、保健中心、家政服务中心、政府部门、银行、休闲会所，学校等一应俱全。
十分舒适——各具特色的主题生态庭园和几大主题公园
41万平米精典国际社区、独有的居住概念和建筑设计、山水气息无处不在、生态化庭园环境、窗窗有景、户户向阳、青秀山美景朝夕相伴，两大人工内湖灵性相聚,山水相依，生活写意。
2主体理念
2.1主题口号
成功者的理想家园
2.2主体解说词
源于自然高于自然的心筑社区
源于生活高于生活的优雅生活
3诉求主张
3.1项目整体诉求
上游社会生活之城市
3.2项目阶段性诉求
结合项目销售计划和整体安排，从时机，环境，配套，销售业绩等各个角度进行
4主题形象
4.1城市形象
最佳居住的城市之一
4.2区域形象
地处中央商务区和中央居住区的核心地带，中央形象区
4.3产品形象
高品质社区
4.4推广形象
自然的
生态的
舒适的
休闲的
尊贵的
亲和的
现代的
充实的
缤纷的
丰富的
精品的
浪漫的
文雅的
方便的
5价格策略和销控计划
5.1总体价格策略和销售安排
总体价格：
项目的总体均价核定：
每平米3100
销售周期安排：
30个月（销售部分）
5.2阶段性价格策略和销售策略
（销售部分）
5.3项目开发的周期安排
项目的整体开发分四部分：
（参照总体开发周期表）
一案名释义
1.1项目总案名
蓝山上城
（BLUEMOUNTAINUPPERCITY）
1.2项目案名文化内涵释义
#<蓝（BLUE）>-----------代表轻柔淡雅沉静浪漫的冷色调,属于梦幻般的色彩,具有充分的想象空间,如清晨的淡蓝,中午的深蓝,傍晚的灰蓝,午夜的幽蓝均令人神往和迷恋.其传递着对未来的一种期盼和向往,心理感觉为足够放松的舒适和恬静.
#<山（MOUTAIN）>---代表着雄伟高远挺拔和伟岸,是高度深度包容度的代言,其传递的意境为全方位,大视角,深层次,高格调的综合尺度.是对极度舒适惬意享闲优雅生活的充分诠释.
#<蓝山（BLUEMOUTAIN）>----
意解一:
“蓝色的山”,山天一色,看不见山峰,分不清天空,蓝色的山峰融入蓝色的天空看见的只是一片蔚蓝,淡雅清幽,缥缈空灵,令人神往.
意解二:
“蓝山咖啡”,纯牙买加蓝山咖啡将咖啡独特的酸,苦,甘,醇味道完美结合,形成强烈诱人的优雅气息,其集所有好咖啡优点于一身,更有”咖啡美人”桂冠.小量,精致,专属,味香,顺滑,醇厚.全世界蓝山咖啡年产量不足800吨,比之黄金还贵.因此堪称咖啡中的极品.
综合意解:
神秘的高贵品质想往的优雅气质-----自然天成,却非众人所有
项目意解:
先天的项目综合优势加上后天建筑艺术打造的完美写意的生活方式
#<上城（UPPERCITY）>-------
意解一:
上风上水之城------天然的地块环境加后天的人工环境营造,是为上佳居住生活之地
意解二:
上游生活之城------小区营造了优美舒适的居住环境,同时引领一种健康向上的尊贵的荣誉的生活方式
意解三:
时尚之城------凝固的建筑建筑语言加灵动的社区文化再配以完善的服务,打造了引领新生活,诠释人生价值的梦想之城
1.3项目总案名意解
吸纳自然的天地之灵气,赋予后天之建筑艺术,蓝山上城展示了一种令人向往的少部分人专属的优雅,舒适,尊贵,荣誉,气质的极品生活
二项目VI形象价值引导
2.1项目LOGO的形象识别要求:
项目LOGO作为与其他项目形成差异化标识系统的具体表现之一,因此其创意表现要求:
2.1.1强烈的视觉表现力
2.1.2能形成项目丰富的文化内涵
2.1.3易于识别和理解,有较强的记忆效果
2.1.4具有原创性和不可复制性
2.2项目LOGO形象识别创意引导:
项目LOGO创意是在项目总案名和项目特性分析基础上,通过一些基本表现元素或元素组合来达到对项目诉求内容的传递,那么这些基本元素的应用必须符合项目诉求的内容,并与之产生很好的从视觉效果到心理效果联系.建议创意引导方向:
2.2.1以蓝色为基调,组合其它元素传递神秘,高贵和浪漫的梦幻意境
2.2.2以咖啡或咖啡豆为创意基本元素,来传递品质,专属,气质的享闲生活主张
2.2.3以山和云为创意基本元素,来传递高度和项目综合品质均好的包容度
三项目整体价值概念
核心概念说词
一个项目的内涵需要从多个角度和层面展开，市场推广也需从项目的综合素质及其优势入手，因此设想，蓝山上城的主题存在一个层次分解，由核心主题和次主题构成。
3.1核心主题：
核心主题须从项目所倡导的高贵舒适的生活背景出发，结合项目主形象系统的建立，并吻合项目的规划设计等物化内涵。
要表达出蓝山上城所将代表的一种贵族、专属，气质、享闲的时尚生活方式及情调。
浓缩了现代居住文化的特征，简洁并易于传播。
3.2核心主题的分项描述
3.2.1概念主张的定位
一个城市最重要的最有活力阶层
3.2.2概念形成的特点描述
财富阶层贵族化过程
3.2.3概念的文化内涵
传统与时尚的交融，经典与潮流的代言
3.2.4概念所赋予项目区域特点
属于风景绝佳之地，并与核心城市为邻，（亲进自然，远离喧嚣，邻进繁华）
3.2.5概念所赋予项目的居住感觉
环境优美，生活舒适，最有身份和品质感
3.3主题概念建议:
国际时尚专属社区
3.4次主题概念
支撑项目核心主题的一些生活方式、物业产品优势、自然优势、人文优势、服务优势等概括而来的主题，与核心主题一起形成蓝山上城项目品牌的强大阵容，构建其独特的社区文化。
次主题概念建议:
*发现生活之美
*享受生活之美
*极品生活极品人生
*源于生活高于生活的享闲生活
四空间规划和居住精神
4.1基本原则:
蓝山上城发展商和设计师认为，高品质社区生活的核心是“空间”和“环境”。
蓝山上城的规划，则以其目标客户群体创造“向望的生活环境”为中心，采用现代”内向环绕,周边布局”规划开发概念，融合艺术与自然为主题，创造一个类似主旋律中心及中心生活品质的社区空间与环境。
4.2地块风水
“山纳子，水聚财”。
内聚人工湖一带与面水方向风水最佳，S型主干道从北面蜿蜒下坡直至小区人工中央水体，山水相聚风水极佳。
最适宜于人类的居住，是高级居住区开发的黄金宝地。
4.3规划意境
项目建设师极为珍惜蓝山上城山体脉络的自然生态环境，尊崇中国最古老的“天人合一”生态境界，在蓝山上城的规划总平上，分化出一种沿袭自然脉络规划出贯穿整个小区的S型景观大“道”，依道而行，将舒适人文的建筑形式，与地块的脉络肌理极尽合谐，成就了蓝山上城的社区规划总格局。
4.4空间规划序列安排
4.4.1主空间序列安排:
`从凯旋门（社区大门）-----星光大道（社区步行入口主道）-----槿秀年华（社区主入口第一景观广场）-----星月传说观景广场（社区主入口第二景观广场）-----蓝山大道（社区S形主景观大道）
4.4.2次空间序列安排:
社区次空间分两部分组成:
第一次空间:
从凯旋门（社区大门）-----星光大道（社区步行入口主道）-----槿秀年华（社区主入口第一景观广场）-----星月传说观景广场（社区主入口第二景观广场）-----蓝山大道（社区S形主景观大道）-----向西步入西北居住区域-----蓝色港湾休闲会所-----北天门（社区北面次入口大门）
第二次空间:
从凯旋门（社区大门）---
升级会员 