3三级市场基础知识Word文件下载.docx
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工业用地（50年）：
商业服务用地（40年）：
指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。
包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等。
3、土地所有权的概念与划分
1）土地所有权：
指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
2）土地所有权可分为（权属）：
国有土地和集体土地两类。
（1）国有土地：
指属于国家所有即全民所有的土地，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。
（2）集体土地：
属于农村居民集体所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。
4、房地产登记
是指土地使用权和房屋所有权登记，以及由于土地使用权和房屋所有权产生的其他房地产权利的登记。
5、房地产产权
产权亦即财产的所有权，又称物权。
房地产产权是指房地产所有权人在法律规定的范围内享有对房地产的占有、使用、收益和处分等方面的权利。
6、产权类型商品房
1）、私人产权
房改房
公司产权
2）、公有产权
集体产权
7、共有产权
一处房地产有两个以上的权利主体，即共有人。
共有的两种形式1）按份共有2）共同共有
8、产权转移（过户）
指房屋的所有权及土地的使有权由之前的产权人变更为当前的产权人的一个过程。
9、契税
指房屋的所有权及土地的使用权由之前的产权人变更为当前的产权人，房契产权转变所缴纳的税费
10、房产的分类
公寓
别墅
住宅普通住宅、门头房
其它（团结房、平房、棚户房）
按用途分类
商铺
纯写字楼
办公用房
商住两用
其它（教育、医疗、科研、工业、交通、寺庙、监狱、宗教、等）
私有住房
按权属分类
公有住房
砖混结构
按结构分类钢筋混凝土结构（框架结构）
钢结构
1、低层：
2层及2层以下
2、多层：
2层以上，8层以下
按层数分类3、中高层：
8层以上，16层以下
4、高层：
16层以上，24层以下
5、超高层：
24层以上
11、房地产市场的分类
（1）房地产一级市场（土地）：
是土地交易市场。
是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。
（2）房地产二级市场（新楼盘）：
是增量房地产交易市场。
指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。
（3）房地产三级市场（二手房市场）：
即存量房地产交易市场。
是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，属于消费市场的重新配置。
二、建筑常识
1、进深：
一间房屋从前墙皮到后墙之间的实际长度，进深大的住宅可以有效节约用地，但为保证住宅有良好的自然采光和通风条件，不宜过大。
2、开间：
住宅的宽度，指一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
开间一般是在3.0-3.9米之间。
3、层高：
房屋一层的高度。
对楼房建筑来讲，指下层地板面至上层楼板面的距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。
4、建筑面积：
建筑物各层面积总和，包括使用、公摊面积和维护结构面积。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公共面积
5、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
6、公摊面积：
公共门厅、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。
7、使用面积：
建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。
使用面积大于等于地板面积。
8、使用率：
使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。
板楼70-75%、塔楼65-70%、写字楼60-65%、商铺90-95%左右。
9、得房率：
套内建筑面与建筑面积的比值。
板楼75-85%、塔楼70-75%、写字楼65-70%、商铺95-98%左右。
10、容积率：
总建筑面积与该建筑总占地面积之比。
11、绿化率：
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。
12、绿地率：
是指规划建设用地范围内的绿荫面积（包括绿地面积）与规划用地面积之比。
13、建筑密度：
建筑物水平投影的总面积与该建筑总占地面几之比。
14、砖混结构：
建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。
这种结构多用于多层民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。
15、钢筋混凝土结构：
建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。
梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。
墙只起围护作用，用砖砌筑。
一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。
16、钢结构：
建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。
此结构多用于大型工业建筑。
17、现浇钢筋混凝土楼板：
楼板支模后由混凝土直接浇铸而成。
其楼板整体性、耐久性、抗震性好，刚度大，能适应各种形状的建筑平面。
青岛98年以后多为现浇
18、预制钢筋混凝土楼板：
采用此类楼板是将楼板分为梁、板若干构件，在预制厂或施工现场预先制作好，然后进行安装。
但整体性较差。
三、房地产交易
1、市场价格、理论价格、评估价格
A市场价格
房地产的市场价格，简称市价，是房地产交易双方的实际成交价格。
这种价格通常随着时间、供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同而经常波动。
B理论价格
房地产的理论价格，是如果将房地产放在合理的市场上交易，它应该实现的价格。
理论价格不是事实，但又是客观存在的。
C评估价格
房地产的评估价格，简称评估价，是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计、推测或判断。
评估价格也不是事实。
2、总价格、单位价格
Ａ总价格
房地产的总价格，简称总价，是指一宗房地产的整体价格。
Ｂ单位价格
房地产的单位价格，简称单价。
对房地的单位价格来说，是指单位建筑物面积的房地价格。
总价和单价主要是为了突出房子的性价比及优势。
3、拍卖价格、招标价格、协议价格
拍卖出让土地使用权，是指在指定时间及公开场合，在土地拍卖主持人的主持下，竞投者手举统一编号的牌子应价，土地最终由出价最高者获得；
招标出让土地使用权，是指在指定的期限内，由符合指定的单位或个人以书面投标的形式，竞投某块土地，招标方式由于不仅考虑报价，通常还要考虑开发方案，所以选定的土地使用者不一定是出价最高者，因此有抑制地价的作用；
协议出让土地使用权，一般是政府与特定的用地者（如政府需要扶持的高科技项目，非商品住宅）协商确定出让价格。
协议出让由于是政府部门对那些要扶持的高科技工业或教育、卫生、慈善、宗教提供土地的方式，一般会降低地价；
上述三种价格的关系
通常情况下采用协议方式出让的地价最低，其次是招标，拍卖的最高。
四、房地产价格的影响因素
房地产价格水平，是众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，或者说，是这些因素交互影响汇聚而成的。
一）、供求状况
房地产的价格主要是由供需比决定，与需求成正比，与供给成负比。
可从如下四种供求关系引导目前房地产走势，达到说服客户的目的。
A全国房地产总的供求状况
B本地区房地产总的供求状况
C全国本类房地产总的供求状况
D本地区本类房地产总的供求状况
二）、自身条件
所谓自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状态的因素。
这些因素包括：
1、位置
房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，价格有较大的差异。
房地产价格与位置优劣成正相关。
1）商业房地产的位置优劣，主要是看繁华程度、临街状态，“一步差千金”对于商业来讲永远是个真理。
2）居住房地产的位置优劣，主要是看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便，以及与市中心的远近。
3）别墅的要求是接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性。
4）工业房地产的位置优劣，通常视其产业的性质而定。
一般来说，要是其位置有利于原料与产品的运输，便利于废料处理及动力的取得，其价格必有趋高的倾向。
2、地形地势（风水）
地形是指同一块土地内的地面起伏状况。
地势是指本块土地与相邻土地的高低关系，特别是与相邻道路的高低关系，如，是高于或低于路面。
一般来说，土地平坦，地价较高；
土地高低不平，地价较低；
在其他条件相同时，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格。
3、土地面积
同等位置的两块土地，由于面积大小不等，价格会有高低差异。
一般来说，凡面积过于狭小而不利于经济使用的土地，价格较低。
土地面积大，社区相应会大，配套相应更完备和健全，居住较舒服。
4、土地形状（风水）
土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。
土地形状有正方形、长方形、三角形、菱形、梯形等。
形状不规则的土地由于不能有效利用，价格一般较低。
地价与土地形状成正相关：
土地形状规则，地价就高；
土地形状不规则，地价就低。
5、日照
日照有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照两种。
房地产价格与日照的关系具有下列特征：
一方面与日照成正相关；
另一方面与日照成负相关。
一般来说，受到周围巨大建筑物或其他东西遮挡的房地产的价格（尤其是住宅），必低于无遮挡情况下的同等房地产的价格。
日照对房地产价格的影响还可以从住宅的朝向对其价格的影响中看到。
6、建筑物外观
建筑物外观包括建筑式样、风格和色调，对房地产价格有很大影响。
凡建筑物外观新颖、优美，可以给人们舒适的感觉，则价格就高；
反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，则价格就低。
7、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等
三）、环境因素
影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。
这方面的因素有：
1、声觉环境
噪声大的地方，房地产价格必然低下。
噪声小，安静的地方，房地产价格通常较高。
2、大气环境
房地产所处的地区有无难闻的气味、有害物质和粉尘等，对房地产价格影响也很大。
凡接近化工厂、屠宰厂、酒厂、厕所等地方的房地产价格较低。
3、水文环境
地下水、沟渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，对其附近的房地产价格也有较大的影响
4、视觉环境
房地产周围安放的东西是否杂乱，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，这些对房地产价格都有影响
5、卫生环境周围卫生情况如何，对房地产价格也有影响
四）、人口因素
房地产的需求主体是人，需求人的数量、素质如何，对房地产价格有着很大的影响。
1、人口数量
房地产价格与人口数量的关系非常密切，在城市，随着外来人口或流动人口的增加对房地产的需求必然加大，从而促进房地产价格的上涨。
人口高密度地区，一般而言，房地产求多于供，供给相对匮乏，因而价格趋高。
2、人口素质
人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格高低的变化。
一般来说如果一个社区的居民素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿在此居住，房地产价格必然低落。
反之亦然。
五）、经济因素
1、经济发展
经济发展，预示着投资、生产活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。
2、物价
房地产价格与物价的关系非常复杂。
从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收人的增长率。
3、居民收入
通常居民收入的真正增加显示人们的生活水平将随之提高，从而促使对房地产的需求增多，导致房地产价格上涨，收入增多从事房地产投资（尤其是投机），则必然会引起房地产价格变动。
六）、社会因素
1、政治安定状况
政治安定状况，是指现有政权的稳固程度，不同政治观点的党派和团体的冲突情况等。
一般来说，政治不安定，意味着社会动荡，影响人们投资、置业的信心，造成房地产价格低落。
2、社会治安程度
社会治安程度，是指偷盗、抢劫、强奸、杀人等方面的犯罪情况。
房地产所处的地区，如若经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此造成房地产价格低落。
3、房地产投机
房地产投机，简言之就是投准时机，利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买卖房地产，从价差中获取利润的行为。
一般来说，房地产投机对房地产价格的影响要能出现下列三种情况：
●引起房地产价格上涨；
●引起房地产价格下跌；
●起着稳定房地产价格的作用。
当房地产价格节节上升时，那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷纷抢购，造成一种虚假需求，无疑会促使房地产价格进一步上涨。
而当情况相反时，那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产，则会促使房地产价格进一步下跌。
当房地产价格低落时，怀有日后房地产价格会上涨心理的投机者购置房地产，以待日后房地产价格上涨时抛出，这样，就会出现当房地产需求小的时候，投机者购置房地产，造成房地产需求增加；
而在房地产价格上涨时投机者抛出房地产，增加房地产供给，从而平抑房地产价格。
4、城市化
一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，造成城市房地产需求不断增加，带动城市房地产价格上涨。
七）、行政因素
影响房地产价格的行政因素，是指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等。
1、土地制度
土地制度对土地价格的影响也许是最大的。
例如，在中国传统的土地制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在。
2、住房制度
住房制度与土地制度一样，对房地产价格的影响也是最大的。
强力实行廉租制、福利制，必然造成房地产价格低落。
3、房地产价格政策
房地产价格政策，有两类：
一类是高价格政策；
一类是低价格政策。
所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或有意通过某些措施抬高房地产的价格；
低价格政策，一般是指政府采取种种措施抑制房地产价格上涨。
因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。
4、特殊政策
在上些地方建立经济特区，实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放措施，往往会提高该地区的房地产价格。
5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划
这些对房地产价格有很大的影响，特别是城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标。
具体表现为下列两个方面：
（1）就某一块土地而言，它会降低地价。
（2）从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。
6、税收政策
直接或间接地对房地产课税，实际上是减少了利用房地产的收益，因而造成房地产价格低落。
7、交通管制
某些房地产所处的位置看起来交通便利，但实际上并不便利，这就是受到了交通管制的限制。
实行某种交通管制也许会降低该房地产的价格，但对另一些房地产来讲，实行这种交通管制则可能会提高房地产的价格。
如果住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声和行人行走的不安全感，因此会提高房地产的价格。
八）、心理因素
心理因素对房地产价格的影响有时是一个不可忽视的因素。
影响房地产价格的因素主要有下列七个：
（1）购买或出售心态；
（2）欣赏趣味（个人偏好）；
（3）时尚风气；
（4）接近名家住宅心理；
（5）讲究门牌号码，楼层数字或土地号数；
（6）讲究风水；
（7）价值观的变化。
九）、其它因素
影响房地产价格除了上述列举的九大因素之外，还有一些。
如：
有时房地产购买者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地产，从而抬高价格等。
五、挑选房产应考虑的问题
一）、价格
购买商品房时，第一因素是价格，购房最终将以消费者自己的经济条件是否适应来取决买与不买。
目前对商品房的普遍感觉是价格太高，这两方面的情况一是相对于商品房的价值而言，有的价格背离了价值。
另一种情况是商品房的价格相对人们的收入太高，从整体上看，我国城镇居民绝大多数还属于中低收入者。
因此，购楼时，考虑得更多的将是价格问题，即其经济承受能力问题。
虽然买楼时普遍进行公积金、银行按揭贷款，但买楼的钱早晚是连本带息还上的，没有一定的经济实力作后盾，普通的消费者是不敢问津的。
一般来说，高收入者，其购买意向在高档商品房，而中低收入者，则对平价房、微利房感兴趣。
二）、面积
购买商品房时，面积是一个复杂而又敏感的问题。
面积大小又与购房总价款直接有关，因此必须搞清楚。
目前，购房者经常接触到的是建筑面积和使用面积两种指标。
1、建筑面积。
指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积。
在房地产销售、出租以及房地产产权登记时作为计量标准。
2、使用面积。
指建筑内各类可以有效使用空间的净面积。
3、面积标准。
任何一种住宅户型的总面积及各使用功能空间净面积都有一个基本的面积要求，若面积太小，则难以进行合理分隔，也不能满足各项使用功能的基本要求，而面积过大，就会造成浪费，对于购买某一种明确户型的购房者来说，总面积过大或某种使用功能面积过大，都是不经济的。
购房者在购房中考虑各使用功能面积大小及相互之间的比例关系时，一定要在对使用功能分析的基础上进行经济分析，基本方法是：
1、总价不变时，因某种功能面积增加导致效用增加数，应大于其他功能因面积变小而导致的效用使用减少数，后者仍能满足基本要求，否则不应调整面积比例。
2、其他功能面积不变时，某种功能面积扩大导致增加数，应大于支付的费用，否则该功能面积不宜扩大。
三）、地段：
开发商品建筑的标准、档次与地段的等级成正比，即好的地段档次高，一般地段为一般档次，很多人在购房时，只要经济条件许可，总是率先选择市中心住宅。
一般好的地段，均为成熟开发的社区，生活服务设施、配套都有很齐全，且交通便捷。
四）、交通
评定地段的优劣，往往是以便捷的交通为主要参照物的。
最理想的楼盘是从居住点到主要活动地点的交通出行时间为15至30分钟。
住房当然离上班地点越近越好，如果由于各种原因不得不在远离上班地点的地段购房，则应了解是否有便捷的交通，或者目前交通不很方便，不远的将来将会得到缓解。
因工作需要经常出差的人员，最好考虑住房与火车站、公共汽车站和码头有方便的联系。
五）、房型
随着生活水平的提高，购房时应不再单纯地考虑住得下的问题，而要求住得好，住得舒服。
四明结构，食寝分离，居寝分离，功能分区明确，空间布局合理，采光、通风、私密性的房型，将成为购楼时选择的目标。
功能要求。
凡成套单元住宅，必须具备如下的功能空间：
卧室（居室）、厅、（起居室外、过门、门厅、餐厅）厨房、卫生间、储藏室外、过道、阳台（二层以上）。
各类功能空间即有满足基本要求的面积指标，也有达到最佳的使用效果的面积指标。
现代住宅的户型特点：
住宅户型设计受制于功能化要求，建筑结构、进深（跨度）及各单元的户型比（各户型的数目比例）。
现代住宅户型设计发生一些变化：
1）户型逐步扩大
2）强调厅的重要性，扩大厅的使用面积，变暗厅为明厅，减少厅的内部交通功能
3）适当增加厨房、卫生间的使用面积，完善内部功能，提高舒服性
4）居室外面积不求大，要求面积指标适当，大小卧室外比例合适，严格区分主卧、次卧
5）高级住宅增加了卫生间的数目，在主卧设置卫生间，别墅基本上每层都有有卫生间。
六）、朝向与楼层：
住宅位置已经固定，不存在质量问题的情况下，房子用着是否舒服，将取决于以下因素：
1、朝向：
任何一个购房者在选取房过程中，都有会注意到的到所购住宅的朝向问题，住宅朝向直接影响人的生活。
良好的朝向可以保证大量的阳光通过窗户直射入室外，改善住宅室内环境，对居住者的身心非常有利。
传统观念上，以南北朝向为正，东西朝向为偏，朝南的房间为正房，是位尊的表示。
通常认为，住宅朝向以的正南最佳，东西次之，朝北最次。
除朝向外，还应考虑开窗时所面对的环境，即窗景，窗景应趋利避害，趋优避劣。
2、楼层：
选择层次要考虑以下几个因素：
1）遮挡及采光情况
2）生活的便利程度
3）环境要求
4）家庭人口年龄构成及健康情况
5）住宅楼的总层数
一般来说，在不考虑个人因素的情况下，住宅楼在总层数的1/3以上，2/3以下为较好的楼层，此外对楼层的选择还与购房者对数字的偏听偏好有关。
七）、采光、通风与层高
采光可分为直接采光与间接采光，前者是指采光窗户直接向外开设，后者是指采光窗户朝向封闭式的走廊（一般为外廊）有的虽称直接采光，但厨房、厅、卫生间利用小天井采光，采光效果如同间接采光。
选购住宅时，其主要房间朝向阳面，采光良好的住宅可以节约能源，使人心情舒畅，便于住宅内部各使用功能的布置，否则将会长期生活在昏暗之中，依靠人工照明，对人的身心健康都不利。
住宅的通风要满足对空气流动的基本要求，开启门窗时保证室内外空气顺利流动，特别是在炎热的夏季要有穿堂风。
这就要求一套住宅最好占据住宅楼的两个朝向，如板式住宅的南与北、东与西，塔式住宅的东与南，南与西等，只占据一个朝向时（如板式住宅的“眼镜房”）通风效果要差一些，通风的另一个要求是能迅速排除房间内部的异味，包括利用门窗、通风井，开井
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