房地产估价报告评审标准Word格式文档下载.docx
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(1)封面内容包括,标题、估价项目名称、委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价作业日期、报告编号,缺少项目之一的,每项扣0.5分,直至扣完:
(2)表述不准确、不清楚。
2
有下列之一的,每项扣0.5分,直至扣完:
(1)没有标明“目录”二字;
(2)结果报告缺一级标题;
(3)技术报告缺一级标题;
(4)组成内容名称前后不一致;
(5)附件具体内容未列示或不详细的;
(6)页码没有标注,或页码标注前后不一致的。
3
*致估价委托人函
(1)致函内容包括:
估价对象、估价目的、估价时点、估价结果、致函日期。
缺少其中之一的,每项扣0.5分,直至扣完;
(2)表述不准确;
4
*注册房地产估价师声明
(1)未列明现场查看估价人员姓名的,扣0.5分:
(2)重要专业帮助内容、人员未说明的,扣0.5分。
5
*估价假设和限制条件
(1)假设条件没按“必要、充分、合理、有依据”要求列明的,扣1~2分;
(2)限制条件针对性不强的,扣1~2分。
6
*估价委托人
缺少委托人单位名称或个人姓名,扣1分。
7
*估价机构
估价方内容包括估价机构全称、法定代表人、资质等级、资质证书编号、资质证书有效期、工商营业执照注册号,缺少其中之一的,每项扣0.5分,直至扣完。
8
*估价目的
(1)估价目的表述不准确,扣1分;
(2)估价目的表述模糊,未对应其经济行为,扣1分。
9
*估价对象
(1)估价对象基本状况(名称、坐落、四至、面积、用途、权属、生熟程度、建筑结构、年限等)描述不全面、不准确,扣0.5~2分;
(2)估价对象构成(是否含装饰装修、动产、特许经营权、债权债务等)界定不清楚,或估价对象利用限制不明确,扣0.5~2分。
10
*估价时点
估价时点确定不正确,扣1分;
11
*价值类型与定义
(1)价值类型未明确或不准确的,扣2分;
(2)价值定义内涵(价值构成、使用条件限制)表述不完整、不规范的,扣0.5~2分。
12
*估价依据
(1)法律依据不完整,扣0.5~1分,法律法规名称表述不准确,扣0.5分;
(2)估价技术依据不完整,扣0.5~1分,技术依据名称表述不准确,扣0.5分;
(3)委托方提供资料不完整、不具体的,扣0.5分;
(4)估价机构掌握依据资料不完整、不具体的,扣0.5分。
13
*估价原则
(1)估价原则包括独立客观公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则,每缺少一项扣.5分;
(2)估价原则表述不准确,扣0.5分。
14
*估价方法
(1)估价思路表述不清晰的,扣0.5分;
(2)缺少估价方法定义或定义不规范的,扣1分;
(3)选用的估价方法不足,扣1分。
15
*估价结果
(1)估价结果(包括币种、总价、单价及总价大写)表述不完整的,扣1分。
(2)估价结果内涵(是否与假设限制条件一致,出让金、税费等是否扣除)不清晰的,扣1分。
16
*实物状况
土地实物状况描述与分析
(1)土地实物状况包括:
名称、用途、面积、四至、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划限制条件等,每缺少一项扣0.5分,最多扣1分;
(2)实物状况描述、分析与房地产类型针对性不强的,扣1分。
建筑物实物状况描述与分析
(1)实物状况包括:
名称、用途、建筑面积、建筑结构、总高与层高、建成年月、平面布置、装修装饰、设备设施(水、电、气等)、室外公共配套设施完备程度等,每缺少一项扣0.5分,最多扣2分;
(2)实物状况描述、分析与房地产类型针对性不强的,扣1分;
(3)维护使用状况(建筑结构、装修装修、设施设备)描述与分析不全面、不具体的,扣0.5~1分;
(4)功能折旧分析与外部性分析,本次不做要求。
17
*权益状况
描述与分析
(1)建筑物所有权、使用权、他项权利设立情况及其他特殊情况、描述不全面、不翔实的,扣0.5~1分;
(2)土地所有权、使用权、使用管制、目前使用情况、他项权利设及其他特殊情况界定不明晰,使用年限界定不合理,扣0.5~1分。
18
*区位状况描述与分析
(1)区位状况包括坐落、方位、距离、朝向、楼层等,每缺少一项扣0.5分,最多扣1分;
(2)交通状况包括道路状况、可利用交通工、交通管制、停车方便程度等,每缺少一项扣0.5分,最多扣1分;
5(3)周围环境包括自然环境、人文环境、景观等,每缺少一项扣0.5分,最多扣1分;
(4)外部配套设施状况包括基础设施、公共服务设施,每缺少一项扣0.5分,最多扣1分;
(5)区位状况描述、分析与房地产类型针对性不强的,扣1分;
19
*市场背景描述与
分析
(1)未进行国家及本地宏观经济政策因素进行分析,扣1分;
此项分析太笼统的,扣0.5分;
(2)未进行国家及本地房地产市场形势分析,扣1分;
(3)未进行本地本类房地产过去、现在和未来状况进行分析,扣1分;
(4)估价分析结论及估价参数取值没有市场数据支持,扣1分;
市场数据支持不充分的,扣0.5分。
20
*最高最佳使用分析
(1)未进行合法性分析,扣2分,合法性分析不深入,扣1分;
(2)未进行五个最高最佳使用前提表述的,扣0.5分;
(3)未进行三个原理应用表述、分析的,扣0.5分;
(4)未进行四个估价方法应用分析或分析不具体的,扣0.5~1分。
21
*估价方法适用性分析
(1)技术路线未表述的或表述不清晰的,扣0.5~1分;
(2)已选用估价方法的理由未表述或表述不充分的,扣0.5~1分;
(3)未选用估价方法的理由表述或表述不充分的,扣0.5~1分。
22
*估价测算
过程
详见表1-1~1-5,按《估价方法评审标准》评审。
36
23
*估价结果确定
(1)估价结果确定方式不恰当的,扣1份;
(2)估价结果确定方式的理由不充分,扣1分。
24
*附件
(1)附件包括估价委托书、估价对象位置图、内外部状况图片、权属证明、估价中引用的其他专用文件资料、估价机构资质证明与工商营业执照、估价师资质证明等,每缺少一项扣0.5分;
(2)内外部状况图片不完整,扣0.5分。
(3)估价中引用的其他专用文件资料不充分的,扣0.5分
25
外在质量
(1)报告专业术语及用词用语不规范,扣0.5~1分;
(2)文字表述存在缺陷,逻辑性不强、不通畅,不够客观、平实,扣0.5~1分;
(3)报告中出现病句、错别字、漏字、标点符号错误等,扣0.5~1分;
(4)排版不规整,序号使用不规范及顺序错误等,扣0.5~1分;
(5)报告各部分之间描述不一致,扣0.5~1分。
(装订质量本次评审不做要求)
得分
表1—1市场法评审标准(36分)
序
号
评审标准
可
比
实
例
真实性
可比实例≥3个。
来源真实可靠、依据充分。
(1)可比实例名称、坐落不明确的,扣3分;
(2)可比实例成交价格内涵不清楚,扣1~3分;
(3)可比实例状况描述不完整、不清晰,扣1~3分;
(4)可比实例可比性不强的,扣1~3分。
客观性
成交价格内涵清楚。
信息完备性
信息翔实、齐全,内容清楚。
可比性
区位、权益、实物差异性小,成交日期与估价时点相隔12个月内。
交易情况
修正
交易情况清楚;
与正常交易情况价格差异分析合理;
修正系数合理,理由充分。
(1)交易情况表述不清楚,扣1分;
(2)修正系数确定合理性较差,扣1分;
(3)修正系数确定较合理,但理由不充分,扣0.5分。
市场状况
调整
成交日期准确、价格指数与市场状况一致,取值客观、合理。
(1)成交日期(至少到月)表述不明确,扣3分;
(2)价格指数与市场状况描述不一致,扣1分;
(3)调整系数确定无理由,扣2分;
(4)调整系数确定理由不充分,扣0.5~1分。
区位状况
区位比较因素及因子设置合理、完整,反映估价对象周边状况客观、充分;
系数测算与分析确定过程详细、合理。
(1)因素选择不全或针对性差,扣0.5~3分;
(2)因素差异分析不足,扣0.5~3分;
(3)调整因素分值确定与因素差异描述不一致,扣0.5~3分;
(4)子因素权重值不合理,扣0.5~3分。
权益状况调整
权益状况因素及因子设置合理、齐全,反映估价对象权益状况全面、客观;
(1)因素(年限、容积率等)不全或不明确的,扣0.5~2分;
(2)因素差异分析不足,扣0.5~2分;
(3)调整因素分值确定与因素差异描述不一致,扣0.5~2分;
(4)子因素权重值不合理,扣0.5~2分。
实物状况
比较因素及因子设置合理、齐全,反映估价对象实物状况全面、客观;
(2)因素差异分析不足,扣分;
(3)调整因素分值确定与因素差异描述不一致,扣0.5分;
(4)子因素权重值不合理,扣分。
;
公式运用
与计算
公式应用正确,符合规范规定,取值精度合理,数值计算正确。
(1)计算公式选用正确,无计算过程或计算过程不清晰,扣3分;
(2)选用公式中字母含义说明不准确或未说明的,扣2分;
(3)估价结果确定方式不合理,理由不充分的,扣1分;
(4)计算过程中数字精确度不够或不合理的,扣1分。
小计
表1-2收益法评审标准(36分)
有效毛收入
出租型
1.1租金水平确定
选取的出租实例真实、客观、可比,信息详实、完备;
实例选取可比性强;
租金收入分析深入,收入;
(1)选取的租赁实例状况描述的真实性
依据不充分,扣1~2分;
(2)选取的租赁实例状况内容描述不详实,扣1~2分;
(3)选取的租赁实例可比性较差,扣2~4分;
(4)租金取值较合理,但未充分说明理由的,扣1~4分。
1.2租约
限制
租约限制处理合理,理由充分。
(1)有租约,但未考虑限制,且理由不充分的,扣0.5~1分;
(2)有租约,考虑了租约限制,但处理方式错误的,扣2分;
(3)无租约但未说明的,扣1分。
1.3有效出租面积或可出租面积比率
有效出租面积或可出租面积比率确定过程清楚,数据合理。
(1)有效出租面积或可出租面积比率数据基本合理,但依据不充分或确定过程不清楚的,扣1分;
(2)可出租面积比率依据不合理的,扣2分;
(3)可出租面积比率市场依据不充分的,扣1分。
1.4空置率与租金损失
空置率与租金损失确定过程清楚,数据合理;
市场依据充分。
(1)空置率与租金损失数据基本合理,但依据不充分或确定过程不清楚的,扣1分;
(2)空置率与租金损失市场依据不合理的,扣2分;
(3)空置率与租金损失市场依据不充分的,扣1分。
自营型
1.5经营收入确定
商业经营业态明确或生产性质明确;
经营收入与支出内容全面,数据来源依据充分;
经营收入确定合理。
(1)经营业态不明确或生产性质不明确的,扣2分;
(2)经营或生产收入内容不全面、数据来源依据不充分,扣3~5分;
(3)经营收入测算过程粗略的,扣3分;
(4)经营收入水平偏离正常,且理由不充分的,扣5~10分;
。
其他收入确定
其他收入来源说明
其他收入来源未明确的,扣1分。
运营费用
费用项目正确、齐全;
费用估算或确定过程清楚,数据来源依据充分,取值合理,全部符合正常客观费用标准或符合政策规定要求。
(1)运营费用构成内容不完整、不合理,扣1~3分;
(2)运营费用水平基本合理,但理由不充分的,扣1~3分;
(3)运营费用测算过程粗略的,扣2分;
(4)运营费用数额偏离正常的,且理由不充分的,扣1~3分。
净收益
计算正确
计算不正确的,扣2分。
变化趋势分析
净收益流量类型分析合理,升降幅度预测数值依据充分。
(1)未进行变化趋势分析的,扣2分;
(2)虽进行变化趋势分析,但依据不充分或不合理的,扣0.5~1分。
报酬率
(或资本化率)
报酬率确定方法和确定过程正确;
数据来源依据充分;
针对估价对象类型、档次、区位、估价时点的状况等合理取值。
(1)报酬率(或资本化率)确定无过程的,扣2分;
(2)报酬率确定有过程,但方法不正确的,扣2分;
(3)报酬率确定过程不完善的,扣1~2分;
(4)报酬率取值不合理的,扣1~2分。
收益年限
收益年限确定正确,依据充分。
(1)收益年限确定错误的,扣2分;
(2)收益年限确定正确,但未说明理由或说明不充分的,扣1分。
公式应用
计算公式选用正确;
有必要的分析和测算过程;
测算过程完整、严谨、正确。
表1—3—1成本法(房地)评审标准(36分)
评审标准
土地取得
成本
市场购置土地取得
土地取得方式明确;
土地取得成本构成合理,依据充分;
土地取得成本调整符合市场情况;
土地取得税费计算合理
(1)未说明土地取得方式的,扣1分;
(2)成本内容构成不合理的,扣1~4分;
(3)成本取值依据不充分的,扣1~3分;
(4)土地取得成本市场状况调整理由不充分的,扣1~2分;
(4)土地取得税费确定不正确的,扣1分。
征收集体土地取得
征收国有土地取得
开发成本
勘察设计和前期工程费
计费依据充分,费率合理。
(1)费用构成内容不完整或不合理的,扣2分;
(2)费率确定不合理的,扣2分。
(3)费率确定依据不充分的,扣0.5分。
建筑安装工程费
建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费依据充分、客观合理。
(1)建安工程费取值无依据(现行定额、取费标准、市场价格等)或依据不充分的,扣1~2分;
(2)建安工程费取值与估价对象状况(类型、规模、结构、档次等)不符的,扣1~3分。
基础设施建设费
费用内容构成完整,费用额度依据充分。
公共配套设施建设费
费用构成合理,费用额度依据充分。
开发过程中税费
税费构成合理,税费额度依据充分。
(1)税费构成内容不完整或不合理的,扣1分;
(2)税率确定不合理的,扣1分。
(3)税率确定依据不充分的,扣0.5分。
管理费用
费率合理,依据充分。
(1)费率取值不合理的,扣2分;
(2)费率取值理由不充分的,扣1分。
销售费用
投资利息
利率选择正确;
开发周期、计息期限确定合理。
(1)利率选择不正确的,扣2分;
(2)开发周期、计息期限确定不合理的,扣1分。
开发利润
利润率水平客观、合理,理由充分。
(1)利润率取值理由不充分的,扣1分;
(2)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的,扣2分;
销售税金
税金构成合理,税率确定合理。
(1)税金构成内容不完整或不正确的,扣1分;
(2)税率不符合规定的,扣2分。
建筑物折旧
维护使用状况描述全面、客观;
折旧分析深入,成新确定合理,依据充分。
(1)维护使用状况没描述,直接给出成新率的,扣2分;
(2)维护使用状况描述不全面、不准确,成新率确定依据不充分的,扣1分。
(功能折旧与外部性本次评审不作要求)
有必要的分析和过程;
计算过程完整、严谨、正确
表1-3-2成本法(建筑物)评审标准(36分)
1
开
发
成
本
费用构成合理;
(1)费用构成内容不完整或不合理的,扣3分;
(2)费率确定不合理的,扣3分。
(3)费率确定依据不充分的,扣1分。
(1)建安工程费取值无依据(现行定额、取费标准、市场价格等)或依据不充分的,扣1~4分;
(2)建安工程费取值与估价对象状况(类型、规模、结构、档次等)不符的,扣1~5分。
公式应用与计算
表1-3-3成本法(土地)评审标准(36分)
土
地
取
得
费
用
土地取得方式明晰;
(2)成本内容构成不合理的,扣1~6分;
(3)成本取值依据不充分的,扣1~5分;
(4)土地取得成本市场状况调整理由不充分的,扣1~3分;
土地取得税费
税费构成合理,税费确定合理。
土地开发费
开发费用构成完整,依据充分;
取值客观合理土地开发周期确定合理。
(1)土地开发费用构成不完整的,扣1~3分;
(2)土地开发费用取值依据不充分的,扣1~2分。
(3)土地开发周期确定不合理的,扣1分。
费用构成合理,费率确定依据充分。
销售