万科毛坯房交付质量和观感标准.docx

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万科毛坯房交付质量和观感标准

万科毛坯房交付质量和观感标准

1.1

1.2

1.3饰面砖外墙

1.4湿贴石材外墙

1.5干挂石材幕墙

1.6文化石外墙

1.7外墙附属构造

2管道安装工程

2.1室内给水管

2.2室内排水管

2.3外墙排水立管

2.4管道附属构造

3电气安装工程

3.1底盒

3.2面板

3.3配电箱

3.4室内灯具

附录A参考标准目录

1.总则

1.1为了聚焦客户质量，统一住宅毛坯房观感质量，规范交付标准和质量验收标准，特制定本标准。

1.2本标准适用于集团范围内毛坯房住宅的质量风险和工程管理评估、模拟验收、交付质量、一户一验等，并可作为毛坯房向装修房移交工作面的前提条件之参考。

1.3住宅毛坯房的交付质量验收除执行本标准外，尚应符合现行或项目当期的国家、地方、集团的质量检测方法或规程有关标准之规定。

2.术语

2.1观感质量

对一些不便用数据表示的表面、色泽、整体协调性、局部做法及使用的方便性等质量项目由有资格的人员通过目测、体验或辅以必要的量测，根据检查的总体情况，给出的住宅项目质量综合评价。

2.2交付标准

特指在物业服务公司代业主进行模拟验收、或业主入伙阶段的住宅完成面质量标准，主要是外露并可由业主直接感知的住宅各部位完成面的质量标准。

2.3平整度

构件（墙、地、砌体等）表面凹凸的程度。

一般采用2M靠尺和楔形塞尺检查。

2.4垂直度：

在层高和全高范围内构件表面偏离竖直方向的程度。

一般采用线锤、经纬仪、专业靠尺进行检查。

2.5水平度：

在长度范围内构件表面偏离水平方向的程度。

一般采用水平尺、灌水细软管、水平检测仪检测。

2.6阴阳角方正：

构件阴阳角在其阴阳角线的长度范围内，符合直角要求的程度。

一般采用专用直角尺检查。

2.7住宅开间方正度：

以住宅顶棚、墙面、地面形成的住宅立方体开间的使用空间中，两个水平面（顶棚和地面）的方正程度、以及四个竖向面的垂直距离（层间净高）的偏差程度。

2.8直线度：

各类建筑线条（檐口、踢角、不同材料分界线等）在受其特定直线约束时，在其直线长度范围内，建筑线条偏离约束直线的程度。

一般采用拉５ｍ线，不足５ｍ拉通线，用钢直尺检查。

2.9门/窗框大小头：

门、窗框在竖向和水平方向偏离门窗洞口接触面中心线，或门窗框两端头同侧洞口接触面外露尺寸存在偏差的现象。

2.10建筑用硅酮结构密封胶

幕墙板材与金属构架、板材与板材、板材与玻璃肋之间的结构用硅酮粘接材料，简称硅酮结构胶。

2.11硅酮建筑密封胶

幕墙嵌缝用的低模数中型硅酮密封材料，又称耐候胶。

2.12文化石：

文化石就是用于室内外的、规格尺寸小于400x400mm、表面粗糙的天然或人造石材。

 文化石具有粗砺的质感、自然的形态，是回归自然、返朴归真的心态在室内装饰中的一种体现。

3.基本规定

3.1在模拟验收阶段，各相关部门应以此标准为毛坯验收依据之一。

对于模拟验收时未完工的部分，应对其正在实施的工艺、材料等进行检查和评估，对完成面是否达到本标准的可能性进行判断，提出整改意见。

3.2使用本标准作为毛坯房向装修房移交的依据时，本标准内容如与装修房相关标准有不同之处，则以装修房相关标准为准。

3.3在业主工地开放日阶段，在不低于本标准的前提下，对业主提出的新交付标准要求，可依据不同情况，采取相应的调整策略，以符合“持续提供超出客户期望的产品和服务”的价值观。

3.4在正式交付阶段，在满足国家、地方的规范前提下，各项目住宅的交付标准不应低于本标准，如有其他体现特色和品质的做法，也可作为交付标准之补充。

3.5本标准作为分户验收、一户一验的执行文件。

3.6由于交付标准涉及观感质量，应根据文字表述、数据要求、示例图片三方面内容执行本标准。

3.7本标准中涉及外墙部位的指标主要参考施工和质量验收规范中的“中级”标准，涉及室内部分的指标主要参考“高级”和“优良”标准。

3.8为避免合作方对交付标准的理解偏差，要求各项目在编制施工预算、签订施工合同前，向相关合作方提前进行交付标准的交底，澄清疑问，统一认识。

3.9本标准用于项目操作各个环节，包括但不限于招标文件、合同附件、技术交底、验收标准等。

3.10示例图片说明：

范例图片禁例图片

4.地面铺装工程

4.1.水泥混凝土地面

适用范围

联排别墅、独栋别墅除卫生间外的室内地面工程

检测方法

观察、现场尺量、拉5M通线、2米靠尺和楔形塞尺、小锤敲击

检测比例

每一自然间（标准间）地面全检，且每一自然间地面不少于3个点

交付标准

1、表面不应有裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。

2、每一自然间（标准间）的地面平整，无落地灰；踢脚线上口应水平顺直

3、混凝土结构完成面与入户门门板底边的距离在门板开启范围内的不得小于4CM，不得大于6CM。

4、当采用细石混凝土面层时，面层与下一层应结合牢固，无空鼓、裂纹。

空鼓面积部大于400MM2，且每一自然间（标准间）不多于2处，可不计。

5、对因裂缝、变更等原因产生的表观修补缺陷，应采用统一处理方案，保证地面观感一致性。

6、厕浴间、厨房和有排水（或其他液体）要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差应符合设计要求。

7、允许偏差：

地面平整度≤4MM；踢脚线上口直线度≤3MM；当采用地面辐射供暖系统时，伸缩缝宽度、深度应均匀，平整光滑通顺，其直线度应≤3MM，缝宽偏差≤2MM。

禁例图片

楼面砼过早上荷载，观感和平整度差

地暖辐射供热伸缩缝过大

强度不足，起砂严重

4.2.水泥砂浆地面

适用范围

多层、高层、联排别墅、独栋别墅的室内地面工程

检测方法

观察、现场尺量、拉5M通线、2米靠尺和楔形塞尺、小锤敲击

检测比例

每一自然间（标准间）地面全检，且每一自然间地面不少于3个点

交付标准

1、面层表面应光滑、洁净，接槎平整，无裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。

2、每一自然间（标准间）的地面平整；踢脚线上口应水平顺直。

3、水泥砂浆面层与砼结构层应结合牢固，无空鼓、裂纹。

空鼓面积部大于400MM2，且每一自然间（标准间）不多于2处，可不计。

4、水泥砂浆完成面与入户门门板底边的距离在门板开启范围内的不得小于4CM，不得大于6CM。

5、对因裂缝、变更等原因产生的表观修补缺陷，应采用统一处理方案，保证地面观感一致性。

6、对降板式厨卫，防水找平层应在地面阴阳角位做成圆弧形。

圆弧（根部批R＝100的圆角）。

7、厕浴间、厨房和有排水（或其他液体）要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差应符合设计要求。

8、允许偏差：

地面平整度≤4MM；踢脚线上口直线度≤3MM。

禁例图片

平整度严重超标

起砂严重，无法清洁干净

落地灰、修补观感差

5.室内墙面铺装

5.1.抹灰墙面

适用范围

多层、高层、联排别墅、独栋别墅的室内墙面

检测方法

观察、现场尺量、拉5M通线、2米靠尺和楔形塞尺、直角尺、小锤

检测比例

每一自然间（标准间）抹灰内墙面全检，每幅墙不少于3个点

交付标准

1、抹灰层无脱层、空鼓，面层无爆灰和裂缝（风裂除外）等缺陷。

空鼓而不裂的面积≤２００ｃｍ2者，且每面墙不多于2处时可不计。

2、厨卫墙面应符合中级抹灰质量验收标准，其他室内抹灰墙面应符合高级抹灰质量验收标准。

3、门窗框与墙体间缝隙填塞密实，表面平整。

4、孔洞、槽、盒和管道后面的墙面抹灰表面应尺寸正确、边缘整齐、光滑；管道后面平整。

5、中级抹灰墙面表面光滑、无起砂、洁净；接槎平整，线角顺直清晰（毛面纹路均匀）。

6、高级抹灰墙面表面光滑、无起砂；洁净，颜色均匀，无抹纹，线角和灰线平直方正，清晰美观。

7、对因裂缝、空鼓、变更等产生的表观修补缺陷，应采用统一处理方案，保证墙面观感一致性。

8、中级抹灰允许偏差：

平整度≤4MM；阴阳角垂直度≤4MM；立面垂直≤5MM；阴阳角方正≤4MM；线条顺直，毛面纹路直线度≤3MM。

9、高级抹灰允许偏差：

平整度≤2MM；阴阳角垂直度≤2MM；立面垂直度≤3MM；阴阳角方正≤2MM；线条顺直，装饰线和分色线的直线度≤2MM。

禁例图片

空鼓、裂缝

修改部位封闭腻子粗糙

无统一修补措施，观感差

5.2.涂料墙面

适用范围

多层、高层、联排别墅、独栋别墅除厨卫外的室内墙面工程

检测方法

观察、尺量、拉5M通线、2米靠尺和塞尺、小锤、直角尺、强光照射

检测比例

每一自然间（标准间）刷浆内墙面全检，每幅墙不少于3个点

交付标准

1、涂料采用集团指定的海虹老人涂料、ICI涂料水溶性涂料、无机涂料等。

2、抹灰层无脱层、无起砂、空鼓、裂纹。

空鼓而不裂的面积≤２００ｃｍ2者，可不计。

3、涂饰工程应符合中级涂饰工程的质量验收标准：

涂饰面正斜视颜色一致，无砂眼，无披腻子打砂纸时的划痕，无掉粉、起皮，无漏刷、透底、无泛碱、咬色，允许少量流坠、疙瘩，手感较细腻，光泽较均匀。

4、对因裂缝、空鼓、变更等产生的表观修补缺陷，应采用统一处理方案，保证地面观感一致性。

5、抹灰层允许偏差：

应符合第5.1条高级抹灰质量验收标准，其中平整度≤2MM；阴阳角垂直度≤2MM；立面垂直度≤3MM；阴阳角方正≤2MM；装饰线、分色线平直，直线度≤2MM。

范例、禁例图片

涂料咬色

平整度超标

6.顶棚工程

6.1.混凝土顶棚

适用范围

厨房、卫生间顶棚

检测方法

目测观察

检测比例

每一厨房、卫生间顶棚全检

交付标准

1、砼面平整，模板拼缝处平顺，砼高低差≤4MM，如超过标准，需要进行填补和打磨。

2、外观无露筋、蜂窝、夹渣、疏松、无渗漏、裂缝。

3、梁板阴阳角方正，线条顺直，目测无明显歪斜。

4、墙面抹灰层至梁底或棚底的收口密实，收口线顺直，无锯齿型外观缺陷。

5、对外观缺陷的修补，应采用统一处理方案，如防水腻子、水泥腻子等，保证混凝土顶棚面观感一致性。

禁例图片

梁底、棚底收口不平整顺直，观感差

顶棚抹灰找平，有脱落危险

蓄水试验显示有裂缝

6.2.腻子顶棚

适用范围

除厨卫之外其他自然间（标准间）的顶棚

检测方法

观察、尺量、拉5M通线、2米靠尺和塞尺、直角尺、强光照射、水平线投射仪

检测比例

每一自然间（标准间）涂料顶棚全检，每自然间顶棚不少于3个检查点

交付标准

1、室内顶棚腻子的粘结强度应符合【21】的规定。

2、混凝土基层上应满刮腻子、砂纸打光（砂纸打磨纹路均匀），腻子应坚实、牢固，表面平整光滑、腻子涂刷面正斜视颜色一致，装饰线、分色线、线角顺直。

3、腻子应无粉化、起皮和裂缝、漏刷、透底，无反碱、咬色、疙瘩，无砂眼，无披腻子打砂纸时的划痕。

4、对因裂缝、变更等产生的表观修补缺陷，应采用统一处理方案，保证顶棚观感一致性。

5、腻子顶棚允许偏差：

应符合第5.1条中级抹灰的要求：

平整度≤4MM；阴阳角垂直度≤4MM；立面垂直≤5MM；阴阳角方正≤4MM；装饰线和分色线的直线度≤3MM。

禁例图片

表面不光滑、平整度差