整理房产税节税筹划精典案例Word文档格式.docx

整理房产税节税筹划精典案例Word文档格式.docx

《整理房产税节税筹划精典案例Word文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《整理房产税节税筹划精典案例Word文档格式.docx（28页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

应纳房产税＝3000

×

12%＝360（万元）。

将各项收入分别由各相关方签订合同，如物业管理费由承租方与物

业公司签订合同，水电费按照承租人实际耗用的数量和规定的价格标准结算、代收代缴。

应纳房产税＝（3000－300－500）×

12%＝264（万元）。

由此可见，方案二比方案一少缴房产税96万元。

3、利用税收优惠政策进行纳税筹划

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。

在不影响企业生产经营的情况下，可将企业设立在农村，则可免缴房产税。

案例3：

甲公司欲投资建厂，房产原值为10000万元。

现有两种方案可供选

择：

一是建在市区，当地政府规定的扣除比例为30%；

二是建在农村。

假设该厂不论建在哪里都不影响企业生产经营。

建在市区。

应纳房产税＝10000×

1.2%＝84（万元）。

建在农村。

免缴房产税。

由此可见，方案二比方案一少缴房产税84万元。

4、计征方式选择的纳税筹划

房产税的计征方式有两种，一是从价计征，二是从租计征。

从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据，即按房产原值一次减除10%－30%后的余值的1.2%计征。

从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12%。

企业可以根据实际情况选择计征方式，通过比较两种方式税负的大小，选择税负低的计征方式，以达到节税的目的。

案例4：

甲企业现有5栋闲置库房，房产原值为2000万元，企业经研究提出以下两种利用方案：

一是将闲置库房出租收取租赁费，年租金收入为200万元；

二是配备保管人员将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取仓储费，年仓储收入为200万元，但需每年支付给保管人员2万元。

当地房产原值的扣除比例为30%。

采用出租方案。

应纳房产税＝200×

12%＝24（万元）；

应纳营业税＝

200×

5%＝10（万元）；

应交城建税及教育费附加＝10×

（7%＋3%）＝1（万元）。

共支出35万元。

采用仓储方案。

应纳房产税＝2000×

1.2%＝16.8（万

元）；

应纳营业税＝200×

（7%

＋3%）＝1（万元）；

应支付给保管人员2万元。

共支出29.8万元。

由此可见，方案二比方案一少支出5.2万元。

商业零售企业闲置库房的税收筹划

某商业零售企业现有3栋闲置库房，企业经研究提出以下两种利用方案：

一是出租方案，将闲置库房出租收取租赁费；

二是仓储方案，配备保管人员将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取仓储费。

因仓储方案需增加保管人员工资及办公费用，所以从表面看出租方案优于仓储方案。

然而，从税收角度加以分析就会发现仓储方案会明显优于出租方案，最显著的特点就是节省大量资金（税款）。

假设3栋库房的原值为1000万元，3栋库房的年租金收入为100万元。

在此种情况下，该企业的应纳税额为：

营业税=100×

5%=5（万元）房产税=100×

12%=12（万元）城建税=5×

7%=0.35（万元）（假设该商业零售企业位于城市）教育费附加=5×

3%=0.15（万元）应纳税额合计为17.5万元。

在仓储方案下，假设仓储收入也为100万元，那么该企业应缴纳的税款为：

5%=5（万元）房产税=1000×

（1-30%）×

1.2%=8.4（万元）在此需

要说明的是，依据《房产税暂行条例》，租赁业与仓储业的计税方法不同。

房产用于出租的，其房产税以租金收入为计税依据，按12%的税率征税；

房产用于仓储的其房产税以房产余值为计税依据，按1.2%的税率征税，房产余值=房产原值×

（1-30%）。

房产原值的扣除比例各省、市、自治区略有不同。

城建税=5×

3%=0.15（万元）应纳税额合计为13.9万元。

通过比较可以看出，仓储方案比出租方案节约税款3.6万元。

另外仓储方案还有利于安排职工就业，在收到良好经济效益的同时，还会产生一定的社会效益。

房产税属于财产课税，按年征收，分期交纳。

我们现在执行的房产税条例，还是1986年制定的。

大致是：

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收；

房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳（具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定），房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

国家机关、人民团体、军队自用的房产；

由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

个人所有非营业用的房产；

经财政部批准免税的其他房产等，免征房产税。

除条例规定的免税项目外，目前下列单位自用的房产也免税：

铁道部所属的铁路运输企业；

非营利性医疗机构、疾病控制机构、妇幼保健机构等机构；

政府部门和企业、事业单位、社会团体、个人投资兴办的福利性、非营利性老年服务机构，非营利性科研机构，企业办的学校、托儿所、幼儿园，公益性未成年人校外活动场所。

房产税的税率，若依照房产余值计算缴纳，税率为1.2％。

若依照房产租金收入计算缴纳，税率为12％。

我们举两个例子来详细说明：

例1，某企业年初拥有原值500万元的房产。

当地政府规定，按原值一次性扣除20％后的余值纳税，税率为1.2％。

该企业应交纳的房产税为：

年应纳税额=500×

（1-20％）×

1.2％=4.8（万元）

月应纳税额=48000÷

12=4000（元）

例2，某企业将原值500万元的房产，以每年60万元的租金租给其他单位使

用，按租金收入12％的税率纳税。

该企业应缴纳的房产税计算如下：

年应纳税额=60×

12％=7.2（万元）

月应纳税额=72000÷

12=6000（元）

对于拥有房产的企业来说，不管是按房产出租收入的12％征收，还是按房产

余值的1.2％征收，房产税都不是个小数。

但从这两个例子的计算结果我们可以

看出，同是500万元的房产，按不同的基数计算税金，企业交纳的税金就不同，

相差50％甚至更多。

这其中就有节税筹划的空间。

对房产税的节税筹划技巧，我们归纳为“分、转、变”几种方式。

案例讲解如下：

分——分别签订租赁合同，减轻房产税税负

这个案例的筹划效果是：

节约了120万元税款，税负下降幅度35.29％。

企业租赁大都涉及房屋租赁，例如出租车间、厂房，宾馆、门面房等，这些都和房屋有关。

涉及房屋出租，根据规定，就要按租金收入的12％交纳房产税。

但往往企业出租的不仅只是房屋设施自身，还有房屋内部或外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具、附属用品等。

税法对这些设施并不征收房产税。

但是，如果把这些设施与房屋不加区别地同时写在一张租赁合同里，那些设施也要交纳房产税了，很多企业的税负就是这样高上去的。

某国有企业要把下属一家开工不足的工厂出租给一家民营企业，双方谈定厂房连同设备一年的租金是2000万元，并据此签订了租赁合同。

内容大致是：

甲方同意将厂房连同设备租给乙方，乙方支付厂房和设备租金一年2000万元。

合同签订后。

乙方先付一半的租金，年底再付另一半租金。

按照这个将厂房连同设备一起出租的合同，甲方要交纳税款如下：

交纳房产税为：

2000×

12％=240（万元），交纳营业税为：

5％=100（万元）

两项合计为340万元。

也就是说，依据这个合同，机器设备也交纳了12％的房产税。

这确实有点冤大头。

出租工厂的第一年，这个企业老老实实（因为不知道当了冤大头）地交纳了340万元的税款。

但在第二年找到我们咨询之后，他们的出租合同就“相见恨晚”地改变了，把一个租赁合同改变为两个租赁合同——厂房出租合同与设备出租合同。

甲方以每年1000万元的租金出租厂房，每年1000万元的租金出租设备。

虽然两项租金合计仍为2000万元，但因设备出租不涉及12％的房产税，纳税总额因合同内容的改变随之发生明显改变：

甲方出租厂房交纳的房产税为：

1000×

12％=120（万元）依据2000万元和5％的税率交纳的100万元营业税不变；

设备出租不涉及房产税，即节约了120万元。

这样甲方总体纳税就从340万元减少到220万元，税负下降了35.29％（120÷

340）。

对于征收的特殊税种，我们在交易时应当充分了解税法规定，把不涉及该特殊税种的业务分开，就能减轻税负。

转——转化服务内容，减轻房产税税负这个案例的筹划效果使企业直接减轻税负60万元，税负减轻率35.29％。

某企业因经营不善等原因，原来的主营业务不景气，仓库被闲置，为增加收

入，企业决定业务转型，把对外出租仓库作为主营业务。

当年取得租金收入1000万元依据5％的税率交纳营业税50万元依据12％的税率交纳房产税120万元单此两项税收就达170万元，占到总收入的17％；

若再加上其他一些税费，则企业的税负更重。

对于这个具体的案例，我们设计的节税筹划的操作思路如下：

首先，根据当地物业管理标准，对年租金收入进行筹划，把年租金1000万元，

变成年租赁费500万元，物业管理费500万元。

因为物业管理费只需交纳营业税，不用按租金收入交纳12％的房产税。

其次，也是最为关键的一步，就是物业管理的资格认定。

物业管理资格认定属于建设主管部门的行政审判事项，只有获得它的认可，再去税务部门得到批准，就可以从事物业管理业务了。

通过节税筹划前后的税负比较，可以看到：

节税筹划前，营业税和房产税合计为170万元；

节税筹划后，营业税不变，仍为50万元，物业管理费只需交纳营业税，不交

房产税。

所以房产税按500万元计算为：

500×

12％=60（万元）

总体税负为110万元（50+60）。

这样可以使企业减轻税负60万元（170-110），

税负减轻了35.29％（60÷

170）。

变——改变收入性质，减轻房产税税负

这个案例的筹划效果使企业税负减少45.12万元，税负减轻率42.97％。

某商业企业曾千方百计的圈地建库，尽可能多地储存商品。

但随着企业逐步

向“零库存模式”发展，它们的库房就大量闲置了。

闲置的库房只好拿来出租。

但问题是，租赁的税负高达17.5％，企业负担过重。

这个企业用于出租的库房有五栋。

其房产原值为3200万元，年租金收入为

600万元。

租金收入应纳税额合计为105万元。

其中：

应纳营业税：

600×

5％=30（万元）

应纳房产税=600×

12％=72（万元）。

应纳城建税、教育费附加=30×

（7％+3％）=3（万元）

由于房产税有两种计税方法——按房产余值或租金收入计算，不同方法计算

的结果必然有差异，也必然会导致应纳税额的不同，这就有了节税筹划的空间。

经过分析，我们认为，对于这个商业企业来说，要降低高额的房产税，必须

把单纯的房屋租赁改变为仓储保管服务，也就是改变收入的性质，把租赁收入变为仓储服务收入。

房屋租赁要按租金收入的12％交纳房产税，仓储保管则是按房产余值的1.2％交纳房产税。

依据这个企业现在的房产价值（扣除比例为30％）和租金收入来看，按房产余值计算交纳的房产税肯定低于按租金收入计算交纳的房产税。

我们对这个企业的纳税做了如下筹划：

年底合同到期，公司派代表跟客户进行友好协商，继续利用库房为客户存放

商品，但要将租赁合同改为仓储保管合同。

同时，按照仓储的服务要求，公司配备相应的人员和设施。

提供仓储服务的收入不变，仍为600万元，其应纳税额为59.88万元。

应纳营业税=600×

应纳房产税=3200×

（1—30％）×

1.2％=26.88（万元）

筹划后的合计应纳税额为59.88万元，比筹划前减少45.12万元（105—

59.88），税负降低了42.97％（45.12÷

105）。

尽管出租变为仓储后，要相应增加人员和设施费用，但相对于节约的税金来

说，还是小头，企业总体算下来还是划算的。

风险成本在纳税筹划中的影响近年来纳税筹划越来越受到企业的广泛关注。

但笔者注意到，有些纳税筹划方案虽然起到了为企业节税的效果，但却由于未能考虑了相关因素，反而因纳税人法律风险成本增加而得不偿失。

作为税务律师，本文将借一则案例同大家探讨涉诉风险成本在纳税筹划中的重要影响。

[案例]W公司有一处闲置的房产欲对外出租，该公司已与X公司达成合意，

以每年租金120万元将房屋租于X公司做仓库储存电子产品。

因考虑到税收问题，W公司为其租赁行为进行了纳税筹划。

（注：

W公司闲置房产原值800万元，其所在地规定：

从价计征房产税的扣除比例为30%。

）

W公司纳税筹划过程如下：

筹划前：

W公司与X公司签订《租赁合同》，每年租金120万元，租期一年。

需缴纳税金如下：

营业税120×

5%=6（万元）

城建税及教育费附加：

6×

（7%+3%）=0.6（万元）

房产税：

120×

12%=14.4（万元）

印花税：

1‰=0.12（万元）

企业所得税：

（120－6－0.6－14.4－0.12）×

25%=24.72（万元）

税金合计：

6+0.6+14.4+0.12+24.72=45.84（万元）

净收益：

120－45.84=74.16（万元）

筹划后：

W公司与X公司签订《仓储合同》，年仓储费用为120万元，为此

W公司需雇佣2名仓库保管员，年薪共3.6万元。

800×

70%×

1.2%=6.72（万元）

（120－6－0.6－6.72－0.12）×

25%=26.64（万元）

6+0.6+6.72+0.12+26.64=40.08（万元）

120－40.09－3.6=76.31（万元）

筹划后企业节税比例为12.57%，净收益增加2.15万元。

在W公司上述纳税筹划方案中，筹划前后营业税、城建税、教育费附加及印

花税均无变化，但房产税却相差14.4－6.72=7.68万元，即使剔除所得税税收挡板的影响，仍节税7.68×

（1—25%）=5.76万元。

房产税减少的原因为，房产税有从价计征和从租计征之分。

《房产税暂行条例》及有关政策法规规定：

房产自用的，其房产税依照房产余值1.2%计算缴纳，即：

应纳税额＝房产原值×

（1—30%）×

0.12%；

房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的12%计算缴纳，即：

应纳税额＝租金收入金额×

12%。

近几年房地产价格飙升，房屋租赁价格也水涨船高，但会计账簿记载的房屋原值却不随房产市价上涨而变化，故采取从租计征方式计算出的房产税税额往往会远远高于从价计征的税额，于是很多“租赁变仓储”的纳税筹划方案应运而生。

但是这乍看确实能使净收益增加的纳税筹划方案确实能使企业得到实实在在的利益吗？

笔者认为不尽然。

如果在纳税筹划中加入涉诉风险成本的考虑，完全可能得出不同的结论。

下面笔者试分析W公司“租赁变仓储”纳税筹划后增加的涉诉风险。

根据《合同法》及相关法律规定，租赁合同中出租人和仓储合同中保管人的

法律义务不尽相同，W公司如和X公司签订《仓储合同》，除了要承担提供符合用益状态之房屋、对房屋进行修缮等与租赁合同相同的法定义务外，还将承担以下仓储合同特有的法律义务：

1、按照约定接受交付仓储物的义务。

我国《合同法》第384条规定了保管人的验收义务：

“保管人应当按照约定对

入库仓储物进行验收。

保管人验收时发现入库仓储物与约定不符合的，应当及时通知存货人。

保管人验收后，发现仓储物的品种、数量、质量不符合约定的，保管人应当承担损害赔偿责任。

”根据上述规定，W公司仓库保管员应对X公司交送储存的电子产品的品名、规格、数量、外包装等进行检验与核查，以确定其处于适于保管的良好状态。

如果经验收后，仓储电子产品在各方面都符合约定的，其后出现的各种瑕疵都应由W公司承担。

该法定义务意味着W公司可能因验收过程不当而对入库前仓储物的瑕疵承担赔偿责任，从而陷入诉讼。

2、给付仓单的义务。

《合同法》第385条规定：

“存货人交付仓储物的，保管人应当给付仓单。

”

第386条规定：

“保管人应当在仓单上签字或者盖章。

仓单包括下列事项：

（一）

存货人的名称或者姓名和住所；

（二）仓储物的品种、数量、质量、包装、件数和标记；

（三）仓储物的损耗标准；

（四）储存场所；

（五）储存期间；

（六）仓储费；

（七）仓储物已经办理保险的，其保险金额、期间以及保险人的名称；

（八）填发人、填发地和填发日期”仓单是仓储保管人在收到仓储物时向存货人签发的表示已经收到一定数量的仓储物，并以此来代表相应的财产所有权利的法律文书。

因此W公司应在收取X公司仓储物后制作仓单交付X公司，W公司因此而可能产生的法律风险有聘用的保管员误填仓单项目或者填仓单过程中舞弊而引发诉讼。

3、妥善保管仓储物的义务。

《合同法》第394条规定：

“储存期间，因保管人保管不善造成仓储物毁损、

灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任。

W公司接受的X公司仓储物为电子产品，”此类保管物因体积小、价值高，失窃的可能性较高，而且电子产品在存储过程中防震荡、防潮等要求均较高，因此W公司保管过程中稍有疏漏即可能承担保管物损害赔偿责任。

4、异状通知义务。

《合同法》第389条规定了保管人的异状通知义务：

“保管人对入库仓储物发

现有变质或者其他损坏的，应当及时通知存货人或者仓单持有人。

”依此规定W

公司在对仓储物验收入库后，则应尽善良管理人的义务，以足够谨慎对仓储物进行监督检查。

如果在仓储物储存过程中，发现仓储物有变质或其他损坏，或有发生此种变质或损坏的危险时，应及时通知X公司，使其及时知道损坏的发生，从而尽早采取相应措施，避免更大的损失出现。

5、返还仓储物的义务。

仓储合同约定的保管期限届满，或者因其他事由中止合同时，保管人应将储

存的原物返还给存货人或仓单持有人，不得无故扣押仓储物。

关于仓储期间，《合同法》第391条规定：

“当事人对储存期间没有约定或者约定不明确的，存货人或者仓单持有人可以随时提取仓储物，保管人也可以随时要求存货人或者仓单持有人提取仓储物，但应当给予必要的准备时间。

”在返还仓储物的过程中，W公司可能由于保管员错发、漏发、多发货物或取货时间协调等原因另双方产生纠纷，从而遭受诉讼。

综上，W公司虽然因“租赁变仓储”筹划而节省了2.15万元的税后收益，但

却同时也因上述方案大大增加了产生法律纠纷、引发诉讼的法律风险。

如考虑增加的种种可能引发诉讼的风险成本，W公司的决策者是否会再采纳这节省两万多元的纳税筹划方案呢？

答案显然不再是绝对肯定。

纳税筹划是一门综合性、实践性、动态性的工作，其成功取决于各个相关因

素的综合作用，忽视了任何一方面的成本都可能导致看似划算，但实际操作中得不偿失的结果。

因此，笔者再次提醒广大企业，不妨进行上述纳税筹划时结合自身情况增加法律风险评估这一环节，以期得到最佳方案。

物流企业合理利用空置仓库的税收筹划随着国际金融危机向实体经济的扩散和蔓延，经济下滑不仅严重影响到我国出口加工型企业，也对国民经济的其他行业带来了一定的影响，包括物流企业在内的很多企业都出现了仓储业务不足、仓库空置的现象。

如何通过税收筹划，合理利用空置仓库、提高企业经济效益摆在了公司决策者面前。

本文站在企业的角度，通过对某物流企业合理利用空置仓库的实例分析，详细介绍了其税收筹划过程，以期对物流企业以及同样面临产能过剩、厂区库房闲置的其他企业提供一定的借鉴意义。

一、问题提出

某物流企业位于河北省境内某经济技术开发区内，担负着部分国家食糖储备

任务。

2008年12月，该企业的一座建筑面积为1928．5平方米、建筑结构为砖混排架结构的仓库出现空置，该企业可以选择采用代客仓储方式或整体出租方式对空置仓库加以利用。

仓库的基本情况如下：

仓库原值为2226624.19元，使用时间为2000年9月，残值率为5%，预计使用年限为20年，年折旧额为105764.65元，累计折旧为5805773.00元，净值为872558.36元。

根据以往经验，该仓库正常使用，能够收取仓储保管费360000元，受经济下滑影响，2009年度预计该仓库的利用率为85%。

即能够实现仓储保管收入306000元，每年另需支付仓库管理费（包括仓库管理员工资、货物搬倒费、仓储材料费等）15000元。

现有一客户因业务开展需要，提出整体租赁该仓库，年租金300000元，租期三年。

整体出租或代客存储哪个方案对企业更有利，需要进行进一步的税收筹划才能确定。

直观来看，整体出租能够收取租赁费300000元，而代客存储仅能收取仓储费306000元，扣除仓库管理费用15000元后，净收入为291000元，租赁费高于仓储费，因此应该采用租赁方案。

但若企业综合考虑税负因素后，就会重新作出选择。

二、整体租赁方案