镇江项目可行性研究报告完整.docx

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镇江项目可行性研究报告完整

提纲

研究背景

研究内容

一、镇江城市发展策略研究

二、镇江房地产市场行业的研究

三、竞争研究

四、消费者研究

五、项目市场建议

六、项目财务分析

[研究背景]

本项目位于江苏省镇江市南徐新城，项目总用地约350亩。

南徐新城是镇江规划中的新行政中心，本项目作为区域目前开发的较大的项目，在南徐新城乃至整个镇江都具有重要的地位。

因此我们对于项目的理解，不仅仅停留在市场的层面，还应包括对镇江这个城市的研究，从项目生存的大环境进行切入研究。

报告主要从以下几个方面对与本项目相关的问题进行分析阐述。

我们项目处在一个怎样的城市背景下？

城市规划给房地产市场带来怎样的影响？

镇江房地产市场发展的水平如何？

南徐是否有发展的潜力？

板块的特性，竞争对手搏奕？

基于项目SWOT的分析提出项目市场建议

城市篇

一、镇江城市发展策略研究

（一）城市发展所处的时代背景

镇江位于江苏省西南部，是长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一，但镇江处于长三角城市都市圈的最外围，受到上海经济圈的辐射非常小。

镇江同时也处于南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处，在目前两大都市圈发展尚未成熟的阶段，镇江由于位于都市的外围，其双向辐射优势不能得到发挥。

（二）城市的概况

1、城市功能、性质以及城市的地理位置、交通、行政区划分

（1）镇江城市性质为：

国家历史文化名城，长江下游重要的港口、工贸、风景旅游城市。

（2）地理气候　

镇江市地处长江下游南岸，北纬31°37′～32°19′，东经118°58′～119°58′。

东西最大直线距离95.5公里，南北最大直线距离76.9公里。

东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。

属北亚热带季风气候，年平均气温15.6℃，日照数2,057.2小时，无霜期238天，降水量1088毫米。

全市土地总面积3848平方公里，占全省3.74％。

丘陵山区为1964平方公里，占总面积的51.1%。

地势西高东低，南高北低，呈波状起伏，形成以丘陵岗地为主的地貌特征。

（3）交通

京沪铁路横贯东西。

沪宁高速公路、312和104国道、沿江公路穿越境内，公路网四通八达，镇江至扬州长江公路大桥即将开通。

长江与京杭大运河在镇江交汇，构成全国最大的十字黄金水道。

南京禄口国际机场和常州机场分别距镇江80公里和50公里。

镇江拥有对外开放的国际港口。

现已建成泊位139个，其中万吨级以上泊位20个，最大可停靠5万吨级船舶，镇江港是长江第三大港，为国家主枢纽港之一，有铁路和高等级公路与港口相连，与世界50多个国家和地区的120多个港口有运输业务联系。

镇江口岸为国家一类对外开放口岸，海关、海事、边防、出入境检验检疫等查验机构齐全。

（4）行政区划分

镇江为江苏省省辖市，下辖三个县（市）：

丹阳市、句容市、扬中市，下辖四个区：

丹徒区、京口区、润州区和镇江新区。

2、经济状况

（1）经济地位

镇江市地处沪宁工业带、长江和运河十字交汇点，具备发展基础工业所必要的港口、交通、能源、水利、用地及城市依拖等优势条件。

（2）经济发展水平GDP和人均GDP

GDP（亿）

2000年

2001年

2002年

2003年

南京

1021.3

1150.3

1295

1576.2

苏州

1540.7

1760.3

2080

2802

扬州

472.12

505.46

558.93

602.68

镇江

454.6

505.15

560.9

641.1

镇江的年GDP总量不到苏州的1/3，相当于南京的1/2，与扬州差不多。

镇江的经济实力与周边城市相比属于中等偏下水平。

用国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值关系看房地产市场的发展状况。

根据国际惯例，人均GDP达到1300至8000美元，房地产便步入住房需求、房价调整最快的高增长期。

镇江人均GDP在2002年突破20000元，在2003年达到23995元，年增长率为29.4%，较高的增长率表明城市的经济处于快速发展时期。

2003年人均GDP近3000美元，正由缓慢发展期迈向快速发展时期。

房地产市场的火爆是镇江经济发展的一个必然表现。

（3）居民可支配收入和人均消费

城乡居民生活水平不断改善。

2004年城镇居民人均可支配收入完成10858元，增长14.9%，农民人均纯收入完成5372元，增长13.5%，分别占年计划的102.6%和106.4%。

预计2005年城镇居民人均可支配收入增长12%；农民人均纯收入增长9%。

随着收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度提高，给镇江房地产业带来了巨大的商机，有力地推动了镇江房地产市场的良性发展。

（4）财政、金融状况

财政收入增幅较快。

2004年财政总收入完成92.12亿元，比上年增长32.6%。

金融运行态势良好，服务功能不断完善。

年末金融机构各项存款余额676.51亿元，比年初增加95.72亿元。

其中：

企业存款220.70亿元，比年初增加32.18亿元；居民储蓄存款388.46亿元，比年初增加50.25亿元。

年末金融机构各项贷款余额489.26亿元，比年初增加78.43亿元。

其中：

短期贷款298.93亿元，比年初增加17.42亿元；中长期贷款116.60亿元，比年初增加33.00亿元。

个人住房、汽车、教育等消费贷款发展迅速。

（5）固定资产投资状况

从这一组数据可以看出，全社会固定投资额的不断增长，城市建设步伐加快，综合功能日益完善，房地产投资额在全社会投资总额中的比例亦将不断加重，开发力度进一步加大，亦即是预示着房地产市场将呈现出不断走好的趋势。

其中2004年完成全社会固定资产投资320.52亿元，比上年增长35.07%。

投资领域内在活力明显增强，投资规模不断扩大，基本建设、更新改造、房地产开发投资全面回升。

其中：

基本建设投资105.41亿元，增长33%；更新改造投资56.53亿元，增长59.4%；房地产开发投资39.17亿元，增长21.3%。

（6）城市化进程与经济的增长速度

2004年末,全市户籍总人口267．21万人，其中非农业人口110.69万人，农业人口156.52万人。

市区人口101.36万人，其中非农业人口63.67万人，农业人口37.69万人。

全市人口总户数增加到99.38万户，平均每户2.69人。

2001年

2005年

2010年

2020年

市域总人口

280万人

290万人

300万人

320万人

市域城市化水平

50.5%

57%

63%

70%

城市规划区

人口规模

99.8万人

105万人

120万人

140万人

中心城人口规模

65万人

75万人

90万人

120万人

Ø城市化水平的提高，市区人口不断壮大，人口的增长必将带来大量的房地产消费需求。

房地产市场机会广阔。

　3、政策影响

（1）《镇江市房屋拆迁管理办法》（2003年4月起施行）

影响

该政策出台后，对镇江市房地产开发过程中房屋拆迁行为有了法律参照和监督，明确了拆迁范围、拆迁时间与拆迁过程中的房屋评估、补偿标准等各方面的参照指标，以及违反该政策所应接受的处罚标准，有效的保障了被拆迁人的应有权利。

对净化镇江市房地产市场的环境，规范镇江市房地产市场行为，提高市民对政府的信任度以及购房的热情起到了良好的促进作用。

（2）《镇江市商品房价格管理实施细则》

影响

由着重管理具体价格水平转变为管理价格行为和相应的处罚规定。

给开发单位更大的浮动幅度空间。

将两步核价程序改变为销售房屋时一次性核定售价，企业不得随意变动。

确因成本变化大，有物价部门在交付钥匙前核定后增减成本。

并实行成本商品房价格成本认证制度，严格控制商品房成本。

把明码标价作为价格工程的一项重要内容加以贯彻。

对商品房价外收费进行严格控制，各种强制性收费必须经物价部门批准。

（3）《镇江市物业收费管理实施办法》

影响

该政策制定了物业管理收费应当遵循合理、公开及与服务内容、质量相适应的原则以及各项收费标准。

实行政府指导价的物业管理收费，以物业管理的合理成本为基础，根据提供物业管理的内容、质量水平，按照有利于物业管理的价值补偿和促进物业管理企业规模经营的原则确定。

物业管理企业可在政府指导价范围内与业主委员会或业主、物业使用人协商制定具体收费标准。

从而明确了双方各自享有的权利和承担的责任，有效的维护了双方的权益。

对规范镇江市商品房物业售后的各项管理行为，提高镇江市物业整体水平起到了积极的促进作用。

（4）建立房价网和商品房价格监测制度

2003年镇江市建立了房价网，创办了免费向社会发放的《京江楼市》，将房价主要政策和主要房价在网上、杂志上公布，并建立了商品房、二手房等价格检测制度。

主要目的是对商品房价格进行专项检查。

4、城市文化环境（教育、文化古迹、旅游等）

镇江拥有江苏大学、华东船舶工业学院等国内著名的高等学府，以及三所普通高等专科学校和一批中等专业学校。

全市普及9年制义务教育。

有公共图书馆5个，总藏书量116.3万册（件）；历史上《文心雕龙》、《昭明文选》、《梦溪笔谈》等文学、科学巨著均成书于镇江；全市拥有剧院、影剧院86个；无线广播电台5座、电视台5座。

市拥有各类专业技术人员10.5万人。

各级、各类科研开发机构419个，其中国家级、部属研究院（所）3个。

镇江有丰富的旅游资源。

自古就有“天下第一江山”、“城市山林”的美称。

境内名胜古迹和旅游景点众多，有列入全国十大人文景观之一的“金山、焦山、北固山”风景名胜区，有六朝陵墓石刻，有道教圣地茅山和佛教圣地宝华山，有南山风景区及国家森林公园等。

镇江是国家历史文化名城，有深厚的文化积淀。

焦山碑林、丹阳南朝陵墓石刻、镇江英国领事馆旧址为全国重点文物保护单位。

5、产业结构发展状况及分析

镇江坚持产业结构优化升级，第二、第三产业共同推动经济增长的格局继续得到巩固。

2003年国民经济结构调整步伐加快，三次产业增加值结构由上年的6.2∶55.8∶38.0调整为5.1∶57.0∶37.9。

第一产业增加值完成32.59亿元，增长4.1%；第二产业增加值完成366.93亿元，增长16.2%；第三产业增加值完成244.04亿元，增长12.4%。

（三）城市的发展战略规划

镇江城市总体规划（2002—2020）未来城市的发展方向：

由原来的沿江“一”字型发展调整为沿江沿路的“T”字型发展。

形成基础产业向东西两翼伸展，高新产业向南拓展的“T”形产业布局模式。

近期重点沿江发展，扩充东西两翼；适度向南发展，扩大主城框架。

1、城市规划发展目标

城市发展目标

经济高效，充满活力的城市——长江下游最富有特色的现代化滨江城市

富有文化特色的城市——国家历史文化名城和优秀旅游城市

优美的居住环境城市——人与自然和谐共生的山水园林城市，生态城市，建设清新亮丽，充满灵气和活力的江南名城

市政规划目标：

高起点，高标准，瞄准一流城市目标，大力提升镇江在苏南板块中的中心城市重要度，确立其在上海为龙头的“长三角”区城市群的独特地位。

2、城市布局规划结构

城市总体布局结构由原来的“一城两区”逐步优化为“一城两翼”，即主城、东翼和西翼。

主城与东、西两翼之间以生态绿地、防护绿地相隔，以快速路、主干路相联。

（1）规划结构

“双橄榄”的城市形态，“一城两翼”（主城、东翼、西翼）的空间结构。

主城：

构筑“山、水、城”的城市空间框架，强化城市中心的服务功能。

人口按90万左右控制。

划分为五大功能区：

主城核心区、南徐新城、丁卯新城、丹徒新城和南山风景区。

空间分布以南山风景区为绿核，形成四个相对独立的功能区，并由此形成一个主中心，三个副中心的公共活动中心体系。

东翼：

基础产业带和配置适量的生活用地。

由谏壁、