上海上半房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的常用方法考试试卷.doc

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上海2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：

房地产转让估价的常用方法考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高以征收相当于土地使用权出让金以下的土地闲置费。

A：

5％

B：

10％

C：

15％

D：

20％

E：

执行层的组织协调

2、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。

现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。

运用四三二一法则，地块乙的总地价为万元。

A：

65.4

B：

81.8

C：

87.2

D：

109.0

E：

工业用地的监测点评估价格

3、行政法规是由依法制定和公布的有关行政管理事项的规范性法律文件的总称。

A：

国务院各部委

B：

省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会

C：

国务院

D：

全国人民代表大会及其常务委员会

E：

执行层的组织协调

4、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。

若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为元／㎡。

A：

2385

B：

2393

C：

2955

D：

2964

E：

工业用地的监测点评估价格

5、对投资项目或投资方向提出建议，是__阶段的主要任务。

A．投资机会研究

B．初步可行性研究

C．详细可行性研究

D．项目的评估和决策

6、房地产估价师执业资格考试，由负责。

A：

住房和城乡建设部

B：

国务院建设行政主管部门和人事行政主管部门

C：

国务院建设行政主管部门

D：

国务院人事主管部门

E：

执行层的组织协调

7、有偿使用土地，是土地使用制度改革的__。

A．基本内容

B．首要内容

C．本质内容

D．核心内容

8、一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。

如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（）米。

A．22

B．28

C．38

D．50

9、某房地产现房价格为4000元／㎡，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元／㎡（年末收取），出租运营费用为每年50元／㎡．假设折现率为5％，风险补偿为200元／㎡，则该房地产的期房价格为．【2006年考题】

A：

3300元／㎡

B：

3324元／㎡

C：

3335元／㎡

D：

3573元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

10、根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，管道渗漏最低保修期限为__年。

A．1

B．2

C．3

D．5

11、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（）年。

A．0.63

B．1.63

C．2.25

D．12.50

12、质量检查报告应经该__审核签字。

A．项目勘察、设计负责人

B．项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人

C．勘察、设计单位有关负责人

D．项目勘察、设计负责人或者勘察、设计单位有关负责人

13、帮助房地产出售者寻找到房地产的购买者，属于。

A：

房地产开发经营业

B：

房地产咨询业

C：

房地产估价业

D：

房地产经纪业

E：

房地产估价机构必须加盖公章

14、假设开发法的原理依据与相同，是预期原理。

A：

收益法

B：

经济法

C：

权益法

D：

成本法

E：

工业用地的监测点评估价格

15、房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个产业。

A：

支柱

B：

主要

C：

次要

D：

一般

E：

房地产估价机构必须加盖公章

16、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项．【2003年考题】

A：

估价师声明

B：

估价的假设和限制条件

C：

估价方法

D：

估价对象

E：

工业用地的监测点评估价格

17、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率为6％，年折旧率2．2％，计算该建筑物的现值是．[2005年考题]

A：

76880元

B：

79104元

C：

77952元

D：

81562元

E：

工业用地的监测点评估价格

18、某承租人的基础租金为15万元/月，其营业额的8%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为（）万元。

A．20

B．21

C．35

D．50

19、采用收益法测算房地产价格时，公式表示（）。

A．房地产净收益按－固定数额逐年递增

B．房地产净收益按－固定数额逐年递减

C．房地产净收益按－固定比率逐年递增

D．房地产净收益按－固定比率逐年递减

20、将“房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四”四个资质等级”的部门规章是。

A：

《城市房地产开发经营管理条例》

B：

《商品房销售管理办法》

C：

《房地产开发企业资质管理规定》

D：

《城市商品房预售管理办法》

E：

房地产估价机构必须加盖公章

21、资本化率=__+风险调整值。

A．平均利润率

B．安全利率

C．经济增长率

D．银行贷款利率

22、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是__。

A．单独深度价格修正率

B．累计深度价格修正率

C．平均深度价格修正率

D．加权深度价格修正率

23、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为__。

A．空置率

B．有效面积系数

C．建筑密度

D．建筑容积率

24、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0。

则该可比实例在2005年9月末的价格为__元/m2。

A．2938

B．2982

C．3329

D．3379

25、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为__。

A．超额利润

B．投资回报

C．内部收益

D．风险报酬

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、业主大会履行的职责有__。

A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则

B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作

C．监督业主公约的实施

D．决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施

E．选聘、解聘物业企业

2、对于任意拍卖，下列说法错误的是__。

A．以生效的法律文书为依据

B．属于民事行为

C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提

D．目的在于将物品交换兑现

3、赵某以12000元／㎡的价格购买了230㎡的商铺用于出租经营，购买价中的60％来自银行贷款。

该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为。

A：

0.12

B：

0.21

C：

1.26

D：

2.05

E：

借款合同

4、土地使用权的出让方式中，__适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。

A．招标方式

B．拍卖方式

C．协议出让

D．挂牌转让

5、以下属于土地使用管制内容的有。

A：

产权

B：

基础设施完备程度

C：

建筑高度

D：

建筑密度

E：

交通出入口方位

6、开发商企业申请商品房预售许可，应当向有关部门提供一下哪些证件及资料__。

A．商品房预售许可申请表

B．开发企业的《营业执照》和资质证书

C．土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证

D．工程施工合同及关于施工进度地说明

E．商品房预售方案

7、__不属于市政公用设施用地。

A．公共交通用地

B．煤气调压站

C．广场用地

D．火葬场

8、统计中，用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标是__。

A．平均指标

B．变异指标

C．绝对指标

D．相对指标

9、《开发经营条例》规定，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列__事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。

A．房地产开发项目的性质、规模和开发期限

B．城市规划设计

C．基础设施和公共设施的建设要求

D．基础设施建成后的产权界定

E．项目拆迁补偿、安置要求

10、影响房地产价格的经济因素有__。

A．经济发展状况、储蓄、消费、投资水平

B．社会发展状况、房地产投机和城市化

C．财政收支及金融状况、利率

D．物价、汇率、居民收入

E．人口数量、行政隶属变更、居民收入

11、《物业管理条例》确定的基本制度包括__。

A．业主大会制度

B．业主公约制度

C．住宅小区治安管理制度

D．住宅小区综合验收制度

E．住房专项维修资金制度

12、关于长期趋势法的作用，下列说法正确的有。

A：

长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测

B：

长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算

C：

长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整

D：

长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏

E：

长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势

13、有下列__情形之一的房地产不得转让。

A．用于投资开发的建设工程，其投资额尚未达到投资总额的25%以上的

B．尚未支付全部土地使用权出让金并取得土地使用证

C．未依法登记、领取权属证书或权属存在争议的

D．依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利

E．共有房地产未经半数人书面同意的

14、某宗房地产交易，买卖双方约定：

买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为__元/m2。

A．2139

B．2146

C．2651

D．2659

15、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有。

A：

房地产抵押估价

B：

房屋征收评估

C：

房地产司法拍卖估价

D：

房地产转让估价

E：

房地产投资信托基金估价

16、是记录经济业务、明确经济责任的书面证明，是登记账簿的依据。

A：

会计规则

B：

会计账簿

C：

会计凭证

D：

会计报表

E：

执行层的组织协调

17、某宗房地产是在政府有偿出让的地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收人8万元，该宗房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为__。

A．90.52万元

B．91.52万元

C．92.52万元

D．93.52万元

18、下列关于房地产广告的表述中，错误的有__。

A．《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传

B．在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，只可以发布商品房销售广告

C．房地产预售时，