常州美吉特家居装饰广场可行性分析报告Word格式文档下载.docx

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2、常州及周边地区装饰材料市场前景十分看好

常州市位居我国经济进展最迅猛、最具活力的〝长三角〞的中心地带，东距上海150公里，西离南京110公里，与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈。

2005年全市地区生产总值达到1302.2亿元，人均超过4500美元；

全年完成社会消费零售总额444.1亿元，比上年增长16.2%。

随着都市化进程的加快，常州各类房产建筑业兴盛，带动建筑装饰材料业快速进展，装饰材料市场一直保持着连续增长势头。

常州市消费市场连续保持升温态势，2005年消费综合市场成交总额达459亿元。

据分析估量，其中家居装饰材料市场成交额约占15%左右，约达70亿元，其中市区装饰材料约占46亿元。

按全国平均以20%的增长速度估算，到2020年，常州地区建材、装饰材料需求将达到200亿元，其中市区达到137亿元左右，市场进展空间专门大，前景十分看好。

3、新市场的建设是十分必要、专门及时的

新市场的建设是十分必要，也是专门及时的。

这是因为：

〔1〕在常州市城西地区需要有一个规模较大的综合性装饰材料市场。

就装饰材料市场业态分布和区域分布看，常州市城区在东南西北各个方向上均有几个比较大的装饰材料市场：

东南边有东南陶瓷商城，东北边有红星美凯龙家具城，北边有长江贸易中心和月星家居广场，西边有凌家塘装饰市场和邹区镇灯具市场，南边有湖塘装饰市场。

除红星美凯龙、凌家塘装饰市场、湖塘装饰市场外，其余均属专业个性专门强的市场。

但凌家塘装饰市场和湖塘镇市场规模都专门小，而且凌家塘装饰市场将面临着拆迁。

因此，凌家塘装饰市场拆除后在西边建一个规模较大、档次较高的综合性市场，对满足该地区近百万人口区域的市场需求是十分必要的。

〔2〕凌家塘装饰城面临拆迁和安置问题。

为了都市建设进展的需要，依照规划，现在位于常州西边常金路的凌家塘装饰材料市场将面临拆迁外移问题。

为了填补凌家塘装饰市场拆迁后造成城西地区装饰材料市场的空缺，防止市场经营业主的流失，同时也为了更好地安置市场内差不多营十多年的130多户业主的经营场所，防止造成新的社会安定问题，为此，市、区政府和西林街道决定重新建设一个新市场，并已在位于钟楼区西林街道常金路268号〔新运河常金大桥边〕预留一块土地作为市场搬迁安置建设用地。

这将为新市场的建设提供了基础条件和强力的支持。

同时，通过新市场的建设，也将有利于扩大市场经营规模，提升市场的品位，活跃城西地区市场经济，有利于都市容貌的美化和都市交通的流畅。

〔3〕新市场的建设有利于美吉特集团在常州创建一个大规模装饰材料市场和建材物流中心。

本项目的投资主体——美吉特集团在常州于1996年建立了常州华盛建材进展，并同时创办了一个占地230亩的常州东南陶瓷商城。

该商城以经营陶瓷和卫生洁具为主，成为常州地区最大的陶瓷、卫生洁具装饰材料集散地。

然而，该市场以仓储和批发为主，而且经营品种相对较单一，不能完全满足宽敞顾客〝一站式〞购物需要。

因此，假如集团再在城西建设一个多品种、综合性的、以批发、销售为主的市场，与东南陶瓷商城一起，优势互补，就能够共同形成一个以建材、家居装饰材料为主体的、集仓储、批发、销售、运输配送、信息服务为一体的，占地近400亩的大型的现代化装饰材料物流中心。

从以上分析可见，本项目建设对促进区域服务物流业的进展，对保持社会和谐稳固以及对投资方事业的进展，差不多上十分有利也是专门及时的。

二、投资主体简介

本项目投资主体是美吉特集团，项目合作投资方还有常州凌家塘建材和常州市顺发陶瓷。

1、美吉特集团

集团总部设在南京，要紧投资建材市场的开发以及建材物流、营销、物业治理等行业，集团总资产约达8亿元。

集团所属企业要紧有：

（1）常州华盛建材进展。

常州华盛建材进展成立于1996年3月，并同时创办了常州东南陶瓷商城。

商城占地面积230亩，已投资4.5亿元，要紧经营陶瓷和卫生洁具，是供应常州地区陶瓷的要紧集散地。

2005年销售额达8亿元，是省市级〝文明单位〞、区〝十佳三产企业〞和〝服务业十强企业〞。

〔2〕江西九江华东实业所属九江华东装饰材料市场和华东建材物流中心，创办于2000年5月，分别占地328亩和222亩，投资5亿元。

具有十几个经营区，是一个品种规格齐全的，集批发、销售、仓储、加工、物流配送等功能的综合性的大型建材、装饰材料市场和建材物流中心。

年营业额达10亿元，是江西省最大的建材市场，也是江西省十大重点建设市场之一，是江西省〝文明市场〞和〝十佳诚信单位〞等。

〔3〕浙江亿丰投资所属杭州亿丰建材装饰广场，占地200亩，投资5.6亿元，是一个以批发、销售建材、家居装饰材料为主业的综合性大型市场。

〔4〕南京华欧建材是美吉特集团旗下一个以专门代理销售马可波罗等国际知名品牌的陶瓷销售公司，代理区域覆盖安徽全省和江苏南京、徐州、泰州和镇江等地区，年销售额达2亿元。

2、常州凌家塘建材

投资者长期从事建材销售和装饰材料市场经营治理，除在南京等地经营陶瓷等建材外，目前还在担任凌家塘装饰城的法人代表。

同时，在温州还投资建设两座发电能力分别为1700kw/时和700kw/时的水力发电站。

3、常州顺发陶瓷

投资者长期从事代理国际知名陶瓷品牌销售，分设常州、苏州、扬州分公司，年营业额超亿元。

此外，还为四川德阳恒大装饰城的要紧合作投资者。

该装饰城占地460亩，总投资12亿元，目前已投资8亿元，是一个集仓储、批发、销售、物流和加工等为一体的超大型综合性建材与装饰材料市场，目前年营业额已达5亿元，是德阳市政府重点扶持培养的市场。

三、项目概况

1、项目投资商

常州美吉特置业。

2、项目名称

常州美吉特家居装饰广场〔暂定〕。

3、项目地址

常州市钟楼区西林街道常金路268号〔新运河常金大桥边〕。

4、项目定位

市场以批发、零售中高档次的各种家居装饰材料为主，同时具有物流运输、商务办公及餐住等配套服务功能的现代化的综合性大型商贸物流中心。

5、市场业态定位及经营布局

依照项目建设目标和业态定位，本项目将分为假设干个功能区块：

陶瓷、卫生洁具、厨柜厨具，板材木业，油漆涂料，五金水温顺不锈钢，塑钢铝合金及PVC管材，灯具电器，家装饰品，石材及家具等。

6、项目建设规模

项目占地150亩，建筑密度45%，容积率1.5，建筑面积15万㎡。

其中商铺用房14万㎡，商务办公、商住、餐饮等用房1万㎡。

7、项目投资规模

本项目投资总额约为3.1亿元。

其中：

固定资产投资27320万元，项目开办费用3400万元。

〔注：

土地费用按商业用地每亩30万元运算〕。

8、项目开发过程

本项目本着一次规划，一次实施完成的原那么，打算用二年时刻完成。

四、项目建设目标、经营及治理

1、项目的建设目标

在当地各级政府的大力支持下，通过3-5年的努力，把本市场建设成为一个经营各种建材、装饰材料主业，面向常州市、辐射周边地区的综合性大型市场和具有批发、销售、展现、物流配送和交易信息服务等多功能的区域性专业物流配送中心。

2、项目的经营方针

项目的经营方针是：

建市场、管市场、育市场、兴市场。

也确实是说，我们不仅要把市场创办起来，还要通过科学治理，培养市场，集聚人气，达到把市场做旺、做强的目的。

3、项目经营理念

项目的经营理念是：

科学治理，诚信经营，服务大众，奉献社会。

4、项目治理

项目将成立常州美吉特置业，设立公司董事会，建立专门治理机构，制定市场治理制度，配备各种治理人员，不断加强市场治理和优质的经营服务，把项目创办成为常州地区一流、全省知名的优秀市场。

五、项目建设有利条件及项目风险

1、项目建设有利条件

投资美吉特家居装饰广场项目建设，具有许多有利条件：

〔1〕各级政府的大力支持

常州市、区、街道各级政府对贯彻江苏省省政府关于加快进展现代服务业的战略决策十分重视，指导思想明确，政策到位，措施得力，组织落实，这对本项目的成功起着决定性作用。

〔2〕市场环境好

常州市建材家居装饰材料市场建设，市政府宏观调控得力，市场区域布局合理，在城西建设一个综合性建材市场，不仅能够填补由于凌家塘建材市场拆迁带来这一带市场布局的空缺，而且由于市场交通便利，辐射范畴广，为市场的创办和进展带来了宽敞的空间。

〔3〕投资主体实力强

项目投资者，是全国最早创办、经营建材市场的成功者之一，积存了丰富的体会，有一个强有力的治理团队，对本市场的创办和经营治理差不多上十分有利的。

〔4〕项目客源基础好

本项目的客源来自原凌家塘装饰城及常州地区和全国各地，客源丰富。

A、新市场建在常金路紧临运河和312国道边上，交通四通八达，对周边城乡辐射面广，市场区位优势明显。

同时离原凌家塘装饰材料市场只有1公里多路，新市场对原凌家塘市场的经营业主必将具有专门大的吸引力，这为专门快形成市场人气、营造商业氛围打下了良好基础。

B、常州地区，专门是许多国际、国内知名装饰材料品牌的代理商及厂商将会通过开设连锁店或专卖店、分销店等方式加盟新市场。

C、同时，由于投资者在全国创办市场较早，社会信誉度高，在全国各地同行业的厂家和经营业主中都具有宽敞朋友和同盟军，相互间信息渠道快，在常州再创办一个新市场必将对他们加盟美吉特家居装饰广场经营会有专门强的吸引力。

这些客源对市场招商十分有利。

2、项目风险分析

尽管本项目建设具有许多有利条件，但也存在着风险。

项目风险要紧包括政策风险、市场风险、经营风险、治理风险和资金风险等几方面。

〔1〕政策风险要紧涉及到项目是否符合地点产业进展方向，地点政府对项目是否支持所产生的风险。

从前面分析以及实际情形能够看出，常州市、区、街道政府对该项目的建设，差不多上十分支持的。

〔2〕常州市建材市场进展是健康的，政府对市场建设宏观调控是有力的，市场进展空间专门大，市场风险是较小的。

〔3〕经营风险和治理风险及资金风险要紧涉及到企业内部对项目的科学决策、治理能力及实际操作水平。

由于本项目投资者十几年来在全国各地都成功地投资创办过多个类似的大型市场，只要认真操作，是能够回避或尽量减小这些风险的。

六、项目效益分析

1、项目企业效益

经粗略推测，项目投资回报期约为8年左右，企业效益较好。

2、项目社会效益

〔1〕项目完成后，可提供营业用房14万㎡，按每户平均200㎡运算，那么可吸纳700个经营业主到市场经营；

假设按每户每年营业额达200多万元估算，市场每年营业额可达15亿元，上交税费可达8000万元左右。

这对增加地点财政收入，增强地点经济实力，将作出重要奉献。

〔2〕依照通常情形，按每20㎡商铺安排一个内外就业工作岗位运算，那么整个市场可安排就业人员达7000人，加上市场物资装卸、搬运、运输以及保安、清洁人员以及带动交通、餐饮、娱乐等行业安排的从业人员，市场建成后可安排10000个以上劳动就业岗位，这对促进当地社会和谐进展和社会进步都具有重大意义。

〔3〕另外，市场庞大的物流、人流、资金流、信息流对繁荣区域经济、促进服务业进展起着重大作用。

可见，本项目建成后，社会效益是专门明显的。

七、结论

经调查和分析，本项目符合地点产业进展方向，政府对项目支持力度大，市场前景好，风险小、经济效益和社会效益显著。

因此，本项目是可行的。

常州美吉特置业

二OO六年十二月十日