上半陕西省房地产估价师《制度与政策》：物业服务企业资质管理制度模拟试题.docx

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2015年上半年陕西省房地产估价师《制度与政策》：

物业服务企业资质管理制度模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列关于会计要素中的收入，说法不正确的是。

A：

收入可能表现为企业资产的增加

B：

收入是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流出

C：

收入也可能同时引起资产的增加和负债的减少

D：

收入将引起企业所有者权益的增加

E：

执行层的组织协调

2、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的__。

A．第一阶段

B．第二阶段

C．第三阶段

D．第四阶段

3、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起__的增加。

A．总销量

B．价格

C．价值

D．总效用

4、按我国《公司法》规定，一个上市公司的社会公众股至少应占到公司股份总数的以上，其绝对数至少要达到万元面值。

A：

5％250

B：

10％750

C：

25％1000

D：

25％1250

E：

执行层的组织协调

5、下列关于拆迁估价机构和人员，表述错误的是。

A：

拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构

B：

受托估价机构可以转让受托的估价业务

C：

估价报告应当由专职注册房地产估价师签字

D：

估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避

E：

房地产估价机构必须加盖公章

6、城市房屋拆迁评估价格的确定，不包含被拆迁房屋的。

A：

区位

B：

用途

C：

建筑面积

D：

临时安置补助费

E：

房地产估价机构必须加盖公章

7、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以__的方式取得。

A．转让

B．赠送

C．出让

D．买卖

8、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。

A．时间类参数

B．融资类参数

C．评价标准类指标

D．收益类指标

9、具有“平均收益等于边际收益等于产品市场价格”特征的市场类型是。

A：

完全竞争市场

B：

完全垄断市场

C：

寡头垄断市场

D：

垄断竞争市场

E：

执行层的组织协调

10、估价报告书的外在质量包括__。

A．估价结论的准确性

B．估价参数确定的合理性

C．估价方法选择的正确性

D．估价报告的文字表述水平

11、征收集体土地，有偿使用土地的，应__。

A．预付足额的预付金

B．报乡（镇）级人民政府核签

C．出具征收单位财务状况报告

D．签订土地使用合同

12、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起__个月内向人民法院起诉。

A．1

B．2

C．3

D．6

13、某套住宅建筑面积为100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积为80㎡，每平方米使用而积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。

A：

2400

B：

2580

C：

2607

D：

2760

E：

工业用地的监测点评估价格

14、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／㎡，现房出租的年末净收益为500元／㎡。

若按折现率10％和风险补偿值100元／㎡计，该幢房地产目前的价格应为元／㎡。

A：

4400

B：

4409

C：

4445

D：

4455

E：

工业用地的监测点评估价格

15、明确估价基本事项是实施估价的基本前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于。

A：

估价委托人

B：

估价利害关系人

C：

承担估价项目的估价师

D：

估价对象的权利人

E：

工业用地的监测点评估价格

16、需求的收入弹性是指。

A：

商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度

B：

一种商品的需求量对于另外一种商品价格变动的反应程度

C：

商品的需求量对于消费者收入变动的反应程度

D：

由于影响供给的诸因素发生变化，供给量作出反应的程度

E：

执行层的组织协调

17、我国房地产开发统计中采用的是实际销售面积，不包括__。

A．报告期已竣工的正式交付给购房者的房屋面积

B．已签订预售合同正在建设的商品房屋面积

C．已签订销售合同的商品房屋面积

D．报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积

18、证券是一种。

A：

真实资本

B：

虚拟资本

C：

实际资本

D：

能执行资本的职能

E：

执行层的组织协调

19、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为一870万元。

则该投资项目的内部收益率是（）。

A．11.12%

B．11.36%

C．11.66%

D．12.95%

20、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是．【2006年考题】

A：

假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法

B：

运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C：

假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D：

假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

E：

工业用地的监测点评估价格

21、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。

A．较大

B．较小

C．不同

D．大致相同

22、一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就__。

A．越大

B．越小

C．坚挺

D．疲软

23、经济适用住房指导价是根据平均成本加__%以内的利润确定的。

A．3

B．5

C．6

D．8

24、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是__。

A．均衡价格上升

B．均衡价格下降

C．均衡价格不变

D．取决于供给和需求变动的程序

25、我国第一部物业管理行政法规是__，它确立了一系列重要的物业管理制度。

A．《前期物业管理服务协议》

B．《物业服务收费办法》

C．《城市新建住宅小区管理办法》

D．《物业管理条例》

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列情形中，可以不办理出让手续的有。

A：

民政局将办公楼连同院落整体转让给交通局指挥中心

B：

林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼

C：

私有住宅转让后改为副食品加工车间

D：

职工已购公有住房首次上市转让

E：

国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房

2、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划，该土地用途分类是。

A：

农用地

B：

工业用地

C：

建设用地

D：

乡镇企业用地

E：

执行层的组织协调

3、下列关于边际收益递减规律，表述正确的是。

A：

边际收益递减规律也称生产要素平均产量递减规律

B：

是指在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增

C：

当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减

D：

超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少

E：

即可变生产要素投入增加所引起的产量（或收益）的变化可以分为边际产量递增、平均产量递减、总产量减少三个阶段

4、房地产交易双方在合同完成后__天内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。

A．120

B．90

C．60

D．30

5、__规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地。

A．《物权法》

B．《城市房地产管理法》

C．《建筑法》

D．《土地管理法》

6、是收集一手资料时最普遍采用的手段。

A：

问卷

B：

座谈

C：

电话

D：

邮寄

E：

借款合同

7、超额利润有以下三种。

A：

创新利润

B：

风险利润

C：

垄断利润

D：

正常利润

E：

平均利润

8、某居民购买一套价值80万元的住宅，计划自己首付30％，其余向银行抵押贷款，贷款利率为6％，如果在10年内按月等额偿还，该居民月还款额是元。

A：

240

B：

622

C：

312

D：

874

E：

借款合同

9、工程量的概念中，物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如等。

A：

米

B：

平方米

C：

立方米

D：

吨

E：

樘

10、下列属于普通股股东权利的有__。

A．有限的表决权

B．股票的转让权

C．对公司剩余财产的分配权

D．对公司事务的质询权

E．要求赎回权

11、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。

A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量

B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量

D．存量+新增竣工量-拆毁量

12、某估价师与借款人合谋高估房地产价值骗取贷款，该估价师违反了__的职业道德。

A．独立、客观、公正

B．诚实守信

C．社会责任

D．勤勉尽责

13、土地资本化率KL、建筑物资本化率KB、综合资本化率RO。

三者之间的大小关系为__。

A．RL＜RB＜RO

B．RB＜RL＜RO

C．RL＜RO＜RB

D．RO＜RL＜RB

14、以出让方式取得土地使用权的房地产，转让后受让人欲改变原约定的用途，应具备的条件为__。

A．必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意

B．必须取得所在地建设行政主管部门的批准

C．与土地管理部门签订合同变更协议或更新签订合同

D．相应调整土地使用权出让金

E．出让方应缴纳因改变土地使用性质的补偿金

15、统计的基本概念中，按标志是否可以用数量表现进行划分，分为品质标志和数量标志。

下列不属于数量标志的是__。

A．工人工资

B．工业产值

C．人的年龄

D．人的性别

16、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。

该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为__%。

A．40

B．60

C．50

D．67

17、在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有。

A：

规避估价风险

B：

保护估价师和估价机构

C：

使评估价值更接近实际成交价格

D：

告知和提醒估价报告使用人注意有关事项

E：

使委托人能得到其预期的估价结果

18、估价中的最高最佳使用具体包括（）等。

A．最佳用途

B．最佳位置

C．最佳规模

D．最佳环境

E．最佳集约度

19、《中华人民共和国土地管理法》规定，根据土地利用总体规划，将土地的用途分为。

A：

农用地

B：

其他农用地

C：

建设用地

D：

商业用地

E：

未利用地

20、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。

A．现金流量

B．清偿能力

C．资产与负债情况

D．资金盈余或短缺情况

21、达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式包括。

A：

行政裁决

B：

依法起诉

C：

强制拆迁

D：

仲裁

E：

协商

22、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括__等。

A．图书馆

B．钢铁厂

C．空置的写字楼

D．单纯的建筑物

E．加油站

23、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。

A．78%

B．85%

C．117%

D．150%

24、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为__万元。

A