昆明房地产政策动态报告文档格式.docx

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2.3物业类型开发模式多元化23

3、昆明公司需要总公司的支持．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．23

3.1整合政府资源23

3.2先进开发理念传教，专业地产运营知识的培训23

四、昆明未来房地产市场宏观调控政策的走势分析24

1、昆明楼市调控不会放松限购限贷政策延续或加码24

2、房产税征收离昆明还很远．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．24

3、预售政策细化打击“捂盘惜售”、“囤地”．．．．．．．．．．．．．．．25

序言

2011年从中央到地方政府一系列房地产调控政策密集出台，经济手段、行政手段并用，通过抑制需求，增加供给，金融手段等全方位进行调控，但从市场反映来看，市场出现了分化。

昆明市在一系列房地产调控政策的出台后，销售量迅速下滑，整个市场承受着难以承受之重。

今年1月出台的昆明加强版限购令，就像一把铡刀，一刀切下去，投资投机确实受到打压了，但也砍掉了60%改善性需求，更加加剧了昆明房地产市场供需结构性失衡的矛盾。

然而对于这种状况昆明采取的不是前瞻性的尽量增加供给，而是向部分一二线城市学习，在需求层面试图施以硬朗的行政干预来解决这种供求失衡，难免会因治标不治本，导致一段时间内市场萎靡或愈发动荡。

保障房是压在商品房市场上的另一块大石头。

曾经出现了因政策执行问题，大量的保障房落入特权人士之手，并未增加有效供应，反而冲击了商品房市场秩序。

今年，昆明124388套的建设目标将增加市场住宅供给，在业界看来随着监管制度的完善，保障房对商品房市场实质性冲击并不大，但它却会对市场预期产生深远影响。

5月1日，《云南省商品房销售明码标价实施细则（试行）》，无疑给原本严厉房产新政再上“发条”，给开发商带来了前所未有的严格的限制，增加商品房定价体系、营销操盘的难度。

一、昆明市房地产调控政策梳理

1、限购性政策

2011年1月18日，昆明市出台《关于在昆明市执行商品住房限购政策的通告》

文件原文：

一、昆明市各级各部门和相关房地产开发企业必须把思想统一到国家房地产宏观调控政策上来，提高认识，坚定不移地贯彻执行国发〔2010〕10号文件，认真落实近期国务院有关部门加强房地产宏观调控相关政策。

二、在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区），暂时实行限定居民家庭购房套数政策。

自本通告发布之日起，昆明市户籍居民和非本市户籍居民的同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区）只能新购买一套商品住房。

商品住房包括新建商品住房和二手商品住房（含达到上市条件的经济适用住房）。

对于境外机构和个人购买商品住房，严格按照《建设部、商务部、国家发改委、中国人民银行、国家工商总局、国家外汇管理局《关于规范房地市场外资准入和管理的意见》（建住房〔2006〕171号）和《住房和城乡建设部、国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房〔2010〕186号）等有关政策执行。

三、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；

对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非昆明市户籍居民，商业银行暂停发放购买住房贷款；

对贷款购买商品住房首付款比例不得低于30%;

对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率1.1倍的规定。

对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不得低于20%；

对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不得低于30%；

对购买第二套住房的家庭，公积金贷款的首付款比例不得低于50%；

贷款利率不得低于公积金贷款基准利率的1.1倍。

暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房公积金贷款。

四、购房人在签订商品房买卖合同时，应如实填写《购房家庭情况申报表》（以下简称《申报表》）。

房地产开发企业、经纪机构与购房人签订商品房买卖合同时，应当履行核查义务，核查《申报表》填写内容，并将《申报表》做为合同附件。

房地产开发企业、经纪机构不认真审查的，按相关规定进行处理，直至吊销相关证照；

购房人提供虚假证明，违反规定购买商品住房的，房屋登记机关不予办理合同备案和房屋权属登记。

五、商品住房购房人在限购时间内购买的商品住房，向房产登记部门申请房屋权属登记时，除原规定的申请材料外，还需提供以下附加申请材料:

（一）《申报表》原件；

（二）结婚证及户口本（验原件、收复印件）或未婚声明等婚姻、家庭状况证明。

六、限购交易时间的认定，新建商品住房以在昆明市房屋登记机关信息系统网上合同登记备案的时间为准，二手住房买卖以房屋登记机关业务收件时间为准。

本通告自公布之日起执行。

2、限价性政策

2011年4月22日出台《云南省商品房销售明码标价实施细则（试行）》

文件原文：

第一条　为了规范商品房销售价格行为，建立和维护公开、公正、透明的市场价格秩序，保护消费者和经营者合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、原国家发展计划委员会《关于商品和服务实行明码标价的规定》，国家发展和改革委员会《商品房销售明码标价规定》，结合本省实际，制定本实施细则。

第二条　云南省行政区域内的房地产开发企业和中介服务机构（以下统称商品房经营者）,在取得预售许可和销售现房时，对新建商品房销售价格按照本实施细则实行明码标价。

中介服务机构销售二手房的明码标价参照本实施细则执行。

第三条　本实施细则所称明码标价，是指商品房经营者在销售商品房时按照本实施细则的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。

第四条　商品房销售明码标价实行一套一标。

商品房经营者应当对每套商品房按照建筑面积进行明码标价。

销售车位（库、房）的，应同时标明车位（库、房）的价格。

第五条　各级政府价格主管部门是商品房明码标价的管理机关，依法对商品房经营者执行明码标价和收费公示规定的情况进行监督检查。

第六条　对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，在销售商品房之前,商品房经营者应当按一套一标的要求，将销售价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素向项目开发所在地的市（州）级价格主管部门的价格监督检查机构进行备案。

商品房销售过程中，销售价格发生变动，应当另行备案。

第七条　商品房经营者应当在商品房交易（销售）场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。

采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。

第八条　商品房销售明码标价应当做到价目齐全，标价（示）内容真实明确、字迹清晰、标示醒目，并标示价格主管部门12358投诉举报电话。

第九条云南省的商品房销售明码标价方式由云南省价格主管部门的价格监督检查机构统一监制，商品房经营者必须按《云南省商品房销售综合信息公示表》、《云南省商品房销售价格公示表》、《云南省商品房销售车位（库、房）价格公示表》、《云南省商品房装修状况公示表》规定的内容进行备案、明码标价和收费公示。

第十条　对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。

如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。

第十一条　商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。

第十二条　商品房经营者在广告宣传中涉及的价格信息，必须真实、准确、严谨。

第十三条　商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。

第十四条　商品房经营者不按照本实施细则明码标价和公示收费，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，由县级以上各级人民政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规和规章实施行政处罚。

第十五条　价格主管部门发现商品房经营者明码标价的内容不符合国家相关政策的，要及时移送相关部门处理。

第十六条　本实施细则自2011年5月1日起施行。

3、综合性政策

2011年2月25日，昆明市出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》：

一、统一思想，提高认识

加强对房地产市场的调控，有利于加快城镇建设步伐，提高城镇建设水平，推动城镇化科学发展；

能有效增加投资，扩大内需，拉动消费，带动相关产业发展；

对多渠道增加城乡住房供应，满足人民群众多样化居住需求，促进房地产市场健康发展，促进国民经济持续健康快速发展，具有十分重要的作用。

全市各级各部门要统一思想，坚决贯彻落实国家和省政府关于房地产市场调控工作的一系列政策，切实采取有力措施，强化工作责任，进一步增加保障性住房和商品住房供应，稳定住房价格，有效保障居民住房需要、改善住房条件，改善居民居住条件。

二、采取措施，落实责任，稳控房价

全市各级各部门要积极采取措施坚决贯彻落实国家、省、市各项房地产市场调控政策措施，进一步有效遏制投机投资性购房，加强监管，确保2011年全市新建商品住房年度价格涨幅低于全市年度GDP和人均可支配收入增长水平，切实将房价控制在合理水平范围内，并保证控制目标的完成。

三、加大保障性住房建设力度

（一）坚持以人为本、民生优先的原则，紧紧围绕“住有所居”的目标，按照“政府主导、分层保障、扩大覆盖、优化供给、完善管理”的工作思路，坚持投、建、管分离的原则，努力构建以公共租赁住房为主体，廉租住房、经济适用房、各类棚户区改造及租赁住房补贴等形式为补充的基本住房保障体系。

（二）2011年，全市计划完成保障性住房114000套（户），其中：

租赁住房补贴11500户，实物建房102500套。

（三）健全保障性安居工程建设投融资体制机制，严格落实国家、省、市关于保障性住房建设资金筹集的相关规定，通过政策创新等手段，形成多元化的保障资金来源。

市级已经成立专门的具有房地产开发资质的保障性住房建设投资公司，承担公共租赁住房、廉租住房等保障性住房的开发、建设和管理运营职能。

积极争取使用银行提供的中长期贷款和机构投资者的投资，鼓励和引导实力强、信誉好的房地产开发企业参与棚户区改造住房的开发建设，拓展保障性住房投融资渠道。

四、完善限购措施，遏制投资和投机性购房

在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区），暂时实行限定居民家庭购房套数政策。

对已有1套住房的本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）、能够提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；

对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上（含1年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区）内向其销售住房。

违反规定购房的，不予办理房地产登记。

五、严格执行国家房地产税收政策

（一）个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税；

个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；

个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

（二）根据不同的销售价格确定土地增值税预征率，做好土地增值税征收管理工作，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

（三）严格执行个人转让房地产所得税征收政策、税务、财政、住建、规划、国土资源等部门要加强配合，加大应用房地产价格评估技术强化存量房交易税收征管的试点和推广力度，坚决堵塞通过“阴阳合同”产生的税收漏洞，税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。

六、严格执行差别化住房信贷政策

（一）对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

（二）对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

（三）继续加强对执行差别化信贷政策情况的检查，严肃查处违规贷款行为。

七、加强住宅用地供应和用地计划管理

（一）市国土资源、规划、住建等部门要共同商定诚实住房供地和建设的年度计划，并根据年度计划实现供地预安排。

强化保障性住房和商品住房用地等年度供地计划管理，优化住房用地供应结构。

在年度计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序等内容，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%，并确保在每年上半年内供应到位。

对保障性住房用地没有完全落实的县（市）区，不再提供其他房地产开发建设用地。

保障性住房建设用地一经确定，不得随意更改。

（二）确保商品住房用地总体供应充足，今年的商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量，并根据土地市场情况，合理安排土地供应上市节奏。

（三）进一步完善土地出让方式。

在全市范围内推广采取以“限房价、竞地价“方式供应中低价位普通商品住房用地，具体细则由市住建局、市规划局、市国土资源局共同制定出台。

（四）加大闲置土地处置力度，按照国家和昆明市闲置土地处置的法律法规和政策规定依法处置，严格查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

（五）加强住宅用地出让管理，严格制定土地出让的规划和建设条件，依据土地利用规划和城镇控制性详细规划协调拟定住房用地出让方案，保证出让土地达到“三通一平”条件，对拟出让地块进行联合踏勘，明确各部门责任，确保地类清楚、面积准确、权属合法。

商品住房项目的土地出让合同应明确开竣工时间、违约处罚等内容。

八、加大房地产市场信息系统建设力度

加快个人住房信息系统、房地产市场预警、监测机制建设，落实建设方案和建设资金，个人住房信息系统建设费用由市级财政给予保障。

（一）第一阶段，建立涵盖主城四区（含三个开发区）的个人住房信息系统。

2011年3月1日前，实现对昆明市主城每套房产的个人住房登记情况的信息联网，初步满足宏观调控政策的需要。

（二）第二阶段，完善昆明市商品房网上签约系统。

2011年12月31日前，对现有房屋登记系统进行完善，对各县（市）区数据进行提取汇总，实现对全市范围个人住房登记情况的信息联网。

（三）第三阶段，至2015年重点抓住基础数据建设。

整理完善现有电子业务数据，为预警预报指标上报及全市个人房产信息系统提供基础数据上的保障，实现全市业务数据的集中和共享。

九、落实房地产市场调控工作责任

全市各县（市）区政府和市级有关部门要严格按照2011年本市确定的保障性住房建设、供应目标，新建住房价格控制目标，落实工作责任，积极推进。

要将住房保障工作目标纳入区县政府年度考核，对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的，要进行约谈，直至追究责任。

十、营造房地产市场健康发展的良好舆论环境

新闻媒体要强化舆论宣传监督和正面引导，全面、客观地报道昆明市房地产市场形势，及时报导全市各项房地产市场调控政策措施，宣传本市住房保障工作进展和成效，引导居民理性消费，树立合理的住房消费观念。

对制造、散步虚假消息的，要追究有关当事人责任。

各有关部门要深入解读各项调控政策措施，及时解答市民关心的问题，共同维护房地产市场平稳健康发展的良好局面。

4、保障性住房政策

2011年5月4日，昆明市住房和城乡建设局通报了昆明市《关于加快推进保障性安居工程建设的意见》（以下简称《意见》）

从今年起，我市廉租住房与公共租赁住房将合并建设，鼓励各县（市）区政府采取多种方式建设保障性住房，公共租赁住房租金将不超过同地段同档次市场租金的80%，同时通过“五位一体”的信息平台对保障对象进行动态化管理。

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保障性住房最大单套面积不超过70平方米

“十二五”期间，昆明市将建设（筹集）保障性住房45万套（户），解决约135万城乡低收入群众的住房困难问题。

其中，城镇保障性住房35万套（户），农村保障性安居工程10万户。

仅今年保障性住房建设任务就为124388套，9月30日前全部开工。

根据《意见》从今年起昆明市将实行“两房并轨”，将廉租住房与公共租赁住房合并建设。

集中建设的保障性租赁住房项目按总建筑面积15%左右的比例配套建设商业服务设施，户型结构以小户型为主，平均每套50平方米左右，最大单套建筑面积控制在70平方米以内。

“政企共建”房可优先考虑企业职工

各县（市）区在政府主导建设（比例一般应占总量的50%）的基础上，可结合实际情况采取“政企共建”。

按照“政企共建”方式建成的公共租赁房，可以优先向本企业符合条件的职工出租，超出部分由政府安排向社会出租。

用工集中的开发区、产业园区和住房困难职工较多、有存量土地的企业，可以利用自有土地投资建设租赁住房，向园区或企业就业人员出租。

保障性住房分级定租

按照不同建设模式，昆明市将采取分类管理和分级定租的办法，对保障性租赁住房分类实施差别化管理。

主城区（五华区、盘龙区、官渡区、西山区、高新区、经开区、度假区和呈贡新区）的分级租金标准，由市级相关部门研究制定，定期公布、适时调整。

对符合廉租住房供应条件的住户，按廉租住房租金标准收取，也可采取按公共租赁住房租金标准收取租金。

住房公积金余额用于建设保障性住房

关于市级财政对廉租住房的补助标准，《意见》中也作出相应规定。

五华、盘龙、官渡、西山、东川区政府及市级统建的廉租住房，补助标准为700元/平方米，其余县区政府统建的为500元/平方米。

昆明市住房公积金增值净收益扣除风险准备金和管理费用后的余额，全部用于保障性安居工程建设。

并从土地出让总收入中提取5%、房地产开发税收中提取10%的资金拨入保障性住房建设资金专户，确保保障性安居工程建设需要。

商品房开发按一定比例建公租房

在拓展房源筹集渠道方面，昆明市将研究出台配套政策，适时在商品房开发项目中，由开发企业按项目总建筑面积的一定比例和公共租赁住房建设的标准建设公共租赁住房，建成后，房屋的产权和使用权无偿移交政府。

二、调控政策对昆明楼市的影响

1、成交量迅速下滑持币观望情绪浓厚

　第一季度遭遇了一系列调控政策的影响后，昆明楼市成交量出现了持续下跌。

据昆明市房产交易中心数据统计，1月份昆明楼市共成交12536套商品房，成交面积为1149842.47平方米，较2010年12月份成交量下降了5.58%。

2月份昆明主城四区商品房共成交4611套，成交面积为41.98万平方米，比1月份的成交量足足下跌六成多。

2月原本是楼市淡季，成交量下挫不足为奇，但通常被称作楼市“小阳春”的3月，情况并没有见好转，继续延续2月份的下滑态势，3月共成交4259套，成交面积为33.42万平方米，环比降幅为7.3%。

2、房价依然坚挺个别楼盘价格下滑

在严厉的房地产调控政策打压数月后，昆明房价依旧坚挺。

目前昆明主城在售的楼盘有七彩俊园、空间俊园、滨江俊园、经典双城、红星国际、鼎易·

天城、天骄北麓等，为数不多的几个楼盘，价格上没有任何松动，均价在9000—9500元/平方米左右。

然而，像南亚未来城这样的个别楼盘，在调控的重压之下，迫于资金的压力，起价出现了低于之前宣传价格，以7500元/平方米左右开盘。

3、地州项目、商业地产、旅游地产受热捧

在限购政策的影响下，近几个月以来的昆明商业地产的关注度明显超越住宅。

品牌房企、保险资金、投资者将目光转向了受新政影响较小的商业地产，商业地产迎来它的发展春天。

昆明老螺蛳湾商业坐标——新都昌商业广场作为调控政策实施后开盘的商业项目，开盘当日销售率达80%，销售场面非常火爆。

从今年昆明春季房交会上可以看出，云南地州参展楼盘将近20个，数量超越了以往任何一届房交会，前往地州项目展位咨询洽谈的人次也较以往增多。

受“限购令”影响无法在昆明置业，部分投资者或购房者有意向在云南地州购房，而地州开发商抓住这一契机，纷纷利用房交会的平台大显身手。

三、调控政策对我公司项目的影响及应对措施

1、调控政策对我公司项目的影响

我们公司目前开发的昙华山水园项目还在报规阶段，并未进入销售阶段，因此直接的影响并不十分突出，但预期的潜在影响却是存在的。

1.1助长潜在客户的持币观望情绪

今年年初新出台的限购政策影响下，及时遏制了昆明市场上的投资性、投机性购房需求，也同时一棍子打死了刚性改善性需求的群体。

继2008年之后，昆明市场再次陷入了浓厚的观望情绪中，很多购房者对未来房价有着看跌愿望，这很可能助长了我公司昙华山水园项目潜在客户的持币观望情绪，延长项目未来的销售周期。

1.2操盘难度加大销售风险系数增加

《云南省商品房销售明码标价实施细则（试行）》政策（下简称“一房一价”政策），将直接增加我公司昙华山水园项目的操盘难度、销售进度，其中货包分类、分节奏的营销推广流程难度将大大增加，进而销售的风险系数也会随之增加。

根据“一房一价”的政策，所有房源在预售时必须全部公开，且不得拒售，这将使得在未来的销售过程中，销售的节奏难以根据市场的需求控制，传统的销售技巧、销售货量控制、销售节点把握将变得并不十分有用，对我公司昙华山水园项目未来的营销推广无疑提出来更高的要求。

1.3价格体系制定难度大且难以调整销售利润受影响

根据“一房一价”的相关政策要求，销售价格、优惠信息等须进行网上备案登记且公示，如销售价格、优惠信息等在销售过程中，需调整必须进行重新备案。

这项调控政策将使我公司在未来的销售过程中，无论供求关系如何变化都难以上调销售价格，这样以来就难以实现销售利润的最大化。

2、应对调控政策措施：

2.1深耕产品品质，提高产品细节

在严厉的调控政策下，产品品质是应对王道。

提高产品品质、注重产品细节，使产品更富有张力和延展力，从而适应如今市场多元化的发展环境。

从规划、设计、施工、验收各个环节，形成高品质、精致化的标准和流程，打造昆明高端高层住宅的标杆。

2.2树立品牌营销、创新推广模式、升降服务理念

密切关注市场政策变化，认真研究客户需求，树立品牌营销思路代替单纯产品竞争。

推广作为公司品牌、产品品质的重要外延。

在传播边际效应日益差的今天，我们必须创新推广模式，拓宽推广渠道。

服务既是品质的一个方面，也是推广的一个重要表现形式，升级服务理念将成为我公司未来的一个努力方向。

2.3物业类型开发模式多元化

当前，单一住宅产品开发受限购政策冲击较大，住宅销售量迅速下滑。

作为应对措施，我公司正思考进行多元化的物业类型模式开发，转向开拓一些