上半湖南省房地产估价师《制度与政策》：房地产面积测算的意义和内容考试试卷.doc

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2016年上半年湖南省房地产估价师《制度与政策》：

房地产面积测算的意义和内容考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％，某宗房地产建筑面积为120㎡，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。

则该宗房地产的正常成交单价为元/㎡。

A：

2427.18

B：

2500.00

C：

2575.00

D：

2659.57

E：

工业用地的监测点评估价格

2、房地产估价从某种意义上讲是房地产的价值。

A：

发明

B：

发现

C：

创造

D：

确定

E：

工业用地的监测点评估价格

3、业主大会会议决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经以上的业主同意。

A：

专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一

B：

专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一

C：

专有部分占建筑物总面积四分之三以上的业主且占总人数四分之三

D：

专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二

E：

执行层的组织协调

4、房地产开发项目的建设阶段是指__所经过的过程。

A．房地产开发

B．获得土地后到全部工程竣工

C．从工程开工到工程竣工验收

D．从工程开工到项目租售完毕

5、下列不是拍卖的基本原则的是__。

A．公开原则

B．诚实信用原则

C．公正原则

D．保留价原则

6、证券市场上的资金供给者是。

A：

证券发行人

B：

证券投资者

C：

证券监管机构

D：

证券市场的中介机构

E：

借款合同

7、__指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。

A．成本加成定价法

B．目标定价法

C．认知价值定价法

D．价值定价法

8、从卖房的角度看，成本法的理论依据是。

A：

销售状况价值论

B：

市场供求价值论

C：

生产费用价值论

D：

经济花费价值论

E：

工业用地的监测点评估价格

9、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。

类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为万元。

A：

2400

B：

2410

C：

2490

D：

2500

E：

工业用地的监测点评估价格

10、某房地产开发项目，当i1=14%时，净现值为450万元;当i2=15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%。

该项目的财务内部收益率为__。

A．20%

B．14.31%

C．14.69%

D．14.80%

11、某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15．1万元、16．3万元、15．5万元、17．2万元，报酬率为9％，该房地产的价格为万元。

A：

159．56

B：

168．75

C：

169．39

D：

277．70

E：

工业用地的监测点评估价格

12、某购房者向银行申请了4万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是元。

（2005年试题）

A：

204.08

B：

345.18

C：

508.91

D：

666.67

E：

借款合同

13、保险的派生职能不包括__。

A．防灾防损

B．融通资金

C．组织经济补偿

D．分配

14、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为__。

A．36%

B．62.07%

C．73．47%

D．80%

15、下面哪个说法是错误的：

__。

A．重新购建价格是估价时点的价格

B．重新购建价格是客观的价格

C．建筑物的重新购建价格是全新状态下的价格

D．土地的重新购建价格是全新状态下的价格

16、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。

要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。

A．项目策划

B．项目方案的设计

C．可行性研究

D．成本收益分析

17、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的。

A：

合法原則

B：

最高最佳使用原則

C：

替代原則

D：

公平原則

E：

工业用地的监测点评估价格

18、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是__元。

A．1843.86

B．1847.55

C．2279.87

D．2291.27

19、影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。

但并不包括__。

A．声觉环境

B．视觉环境

C．水文环境

D．人文环境

20、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是。

A：

最高最佳使用原则

B：

合法原则

C：

替代原则

D：

谨慎原则

E：

工业用地的监测点评估价格

21、下列不属于物业管理基本特性的是__。

A．城市化

B．社会化

C．专业化

D．市场化

22、承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。

A．半个月

B．一个月

C．一个半月

D．二个月

23、下列不属于住房公积金特点的是__。

A．义务性

B．互助性

C．收益性

D．保障性

24、土地使用税采取__的税率。

A．比例税率

B．地区差别税率

C．分类分级的幅度定额税率

D．超额累进税率

25、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。

A．给水、排水、电力、通信

B．给水、排水、燃气、热力

C．排水、电力、通信、燃气

D．排水、电力、通信、热力

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。

那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为__m2。

A．700

B．600

C．500

D．200

2、与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。

A．是一种专业意见

B．估计价格或价值

C．实行有偿服务

D．承担法律责任

E．估价作业日期长

3、对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，__进行估价。

A．难以采用假设开发法

B．可以采用比较法

C．难以采用成本法

D．可以采用收益法

4、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出。

A：

较乐观的估计值

B：

较保守的估计值

C：

过高的估计值

D：

过低的估计值

E：

可能的估计值

5、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有__。

A．单元估算法

B．概预算定额法

C．工程量近似匡算法

D．蒙特卡洛模拟法

E．单位指标估算法

6、会计核算一般原则具体包括三个方面。

A：

衡量会计信息质量的一般原则

B：

确认和计量的一般原则

C：

起修正作用的一般原则

D：

起规范作用的一般原则

E：

起修正作用的特殊原则

7、可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的__分析、论证的科学方法。

A．社会因素

B．技术经济

C．风险

D．收益成本

8、城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括。

A：

市政基础建设费

B：

土地出让金

C：

征地拆迁费

D：

契税

E：

公建配套设施费

9、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定．不具抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有．【2005年考题】

A：

土地所有权

B：

国有工业用地使用权

C：

宅基地土地使用权

D：

大型游乐场

E：

乡镇企业用房

10、物业管理的核心工作是。

A：

根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作

B：

对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态

C：

执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标

D：

拥有一个管理有序、高效率的办公环境

E：

借款合同

11、下列关于收益率指标的表述中，错误的是。

（2008年试题）

A：

基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率

B：

财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率

C：

常规项目的财务内部收益率是唯一的

D：

差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

E：

借款合同

12、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是．（2009年试题）

A：

出租率

B：

基准收益率

C：

成本利润率

D：

财务杠杆比率

E：

借款合同

13、下列房地产的外部配套设施中，属于房地产外部的基础设施有。

A：

通信

B：

市政公用

C：

有线电视

D：

道路

E：

金融邮电

14、关于商用房地产抵押贷款，下列说法不正确的是。

A：

贷款价值比率（抵借比）通常不超过50％

B：

贷款期限最长不超过10年

C：

贷款利率通常高于个人住房抵押贷款

D：

仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放

E：

借款合同

15、住宅建筑净密度与等有关。

A：

房屋建筑面积

B：

建筑层数

C：

层高

D：

房屋排列方式

E：

房屋间距

16、质量检查报告应经该审核签字。

A：

项目勘察、设计负责人

B：

项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人

C：

勘察、设计单位有关负责人

D：

项目勘察、设计负责人或者勘察、设计单位有关负责人

E：

执行层的组织协调

17、下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（）。

A．标准厂房

B．房地产开发用地

C．行政办公楼

D．写字楼

E．在建工程

18、在土地增值额扣除项目中，对从事房地产开发的纳税人可按取得建设用地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计__的扣除。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%

19、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。

A．社会因素

B．环境因素

C．人口因素

D．行政因素

20、从事房地产咨询业务的人员，必须具备__条件。

A．具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验

B．具有房地产及相关专业中等以上学历

C．具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称

D．具备房地产相关知识的专业技术人员

E．考取房地产咨询人员合格证

21、根据边际成本理论，房地产开发的边际成本随容积率增加的变化趋势是。

A：

先上升后下降的抛物线

B：

先下降后上升的“U”形曲线

C：

一直上升的直线

D：

不受容积率的影响

E：

执行层的组织协调

22、不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是__。

A．市政规划方案选择

B．项目构成及平面设计

C．建筑规划方案选择

D．市场调查分析

23、综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般