不动产估价考试复习题.docx

不动产估价考试复习题.docx

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1、市场比较法的特点

1）具有现实性、有较强的说服力。

2）在非正常市场情况下，比准价格往往偏离收益价格。

3）要求估价人员具有较高的素质。

2、市场比较法的使用条件

1）要有充足的市场交易资料。

2）比较实例与估价对象具有相关性和替代性

3、市场比较法的使用范围

1）主要用于不动产市场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区。

2）适用于交易性不动产。

3）用于评估租金。

4）其他方法中有关参数的求取。

4、市场比较法的步骤

1）搜集交易实例

2）选取可比实例

3）建立价格可比基础

4）进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正

5）求取比准价格

5、非正常交易情况的类型

1）利害关系人之间的交易

2）急于出手或者急于购买情况下的交易

3）受债权债务关系影响的交易

4）对市场行情缺乏了解的交易

5）有特别动机或偏好的交易

6）相邻不动产的合并交易

7）特殊交易方式下的交易

8）税费非正常负担的交易

6、个别因素

1）土地:

面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地址水文状况、土地使用权年限

2）建筑物：

新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向

7、估价人员必备素质：

职业素质、伦理素质

8、地产与房产的区别：

1）地产是由无劳动价值的土地物质和有劳动价值的土地资本构成，而房产则完全是劳动商品

2）地产的价格主要取决于其位置及供求关系，而房产的价格主要取决于其劳动价值量。

3）地产具有稀缺性，会因供不应求而不断增值，而房产除因外部投资的辐射增值外，会因不断折旧而贬值，地产的经济运行主要遵循地租规律，而房产的经济运行主要遵循价值规律。

9、估价程序

1）明确估价目的

2）拟定估价作业方案

3）搜集估价所需资料

4）实地查勘估价对象

5）选用估价方法运算

6）确定估价结果

7）撰写估价报告

8）估价资料归档

10、不动产估价的意义

1）为不动产市场交易服务（可为不动产市场交易提供客观的价格标准）

2）有利于提高不动产经济运行效率（有利于不动产资产的机制显化和资源优化配置）

3）确立公平的收益分配制度的依据（为开发投资及确立科学的收益分配制度服务）

4）有利于不动产的公平赋税。

11、不动产估价范围：

交易评估、抵押评估、保险评估、典当评估、税收评估、征收征用拆迁补偿评估、纠纷涉案评估、企业运营中的评估、不动产管理中的评估

12、不动产估价的原则

1）合法性原则（合法产权、合法使用、合法处分、其他）

2）最有效使用原则（最佳用途、最佳规模、最佳集约度）

3）估价期日原则（估价期日为现在时、过去时、未来时。

意义：

便于弄清估价对象价格时点，了解不动产的市场状况；为不动产的交易、等级、管理及相关不动产的法律法规的颁布实施提供时间界限；有利于估价人员选择合适的估价方法，对年期修正系数、利息期等参数进行设定。

）

4）替代原则（不动产价格水平有具有相同性质的替代性不动产的价格所决定，由最了解市场行情的买卖者通过市场交易案例相互比较后决定，不动产价格还可通过比较不动产的条件及使用价值来确定。

）

5）供求原则（特定情形下的非均衡供需法则，是不动产估价中特有的供求原则）

6）预期收益原则（过去收益的重要意义在于推测未来的收益变化）

7）贡献原则（对于不动产而言，判定其合理的收集量，需要明确其是否处于最有效使用状态，不动产以生产因素是否适当，生产因素之组合是否均衡，各生产因素的贡献率有多大。

土地的贡献是土地收益或地租）

8）公平原则（估价人员应站在公正的立场上，遵循不动产价格形成理论及规律，运用科学方法客观公正地对不动产价格进行评估）

13、收益法的特点

1）收益法具有严格的理论基础。

（地租地价理论和生产要素分配理论）

2）收益法是以收益为出发点评估不动产的价格，所以求得的价格通常称为“收益价格”。

3）收益法评估结果的准确度取决于不动产净收益和资本化率确定的准确度。

14、收益法的范围

1）适用于有收益或有潜在收益的不动产估价。

2）土地租赁、商业、工业

15、收益法的估价步骤

1）搜集整理资料

2）确定总收益（确定总收益要考虑的条件：

从客观上看，不动产的总收益是有具备良好素质及正常使用能力的使用者使用，并能产生收益。

收益必须是持续且有规律地产生的收益。

收益是安全可靠的收益，即合法收益）

3）确定总费用（出租：

管理费、维修费、保险费、税金、中介费用；企业经营费用：

商品销售成本、经营费用、管理费用、商品销售税金及附加、财务费用、商业利润）

4）计算净收益

5）确定资本化率

6）求取收益价格

16、成本法的实质：

通过对估价对象不动产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格。

17、成本法的含义：

1）经济成本：

“成本”是不动产重新建造是的完全价格，市场价格，不同于会计成本。

2）估价时点时的价格

3）消费者的成本:

意味着包括利润

4）客观成本：

假设开发建设时大多数开发商的正常花费，非个别案例。

18、是否要进行年限修正

1）当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定的，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；

2）当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定的，土地增值收益与成本价格都要进行年期修正。

（例如：

以投资利润率来计算利润的）*n不是剩余年限，是土地使用权年限

3）当评估宗地为转让土地时，应进行剩余年期修正。

19、土地价格的修正

1）个别因素修正

2）有限年期的土地使用权价格修正（用修正系数K）

3）如果测算的是某小区的平均土地价格，应考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率，进行公共设施的占地面积和公共面积的分摊。

4）宗地生熟度修正

5）市场资料比较修正。

20、成本的构成：

土地取得费用、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润

21、成本法下的三类估价对象：

新开发的土地、新建不动产、就有不动产

22、新开发土地

1）包括：

填海造地、开山造地、农地整理、征收农地后进行“三通一平”等开发的土地、旧城区总拆除旧建筑物

2）公式：

新开发土地价格=（土地取得费+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+土地增值收益）*修正系数

应分摊的费用=收益程度*设施总费用

开发利润=（土地取得费+土地开发成本+管理费用）*投资利润率

土地增值收益=（土地取得费+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润）*土地增值收益率

价格修正用修正系数K

23、新建不动产

1）公式：

新建不动产的价格=土地取得费+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

2）新建建筑物公式：

新家建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

24、旧有不动产

1）旧有不动产价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新构建价格—建筑物的折旧

2）旧有建筑物价格=建筑物的重新构建价格—建筑物的折旧

25、成本法的特点：

1）在无市场依据或市场依据不充分时，不宜采用成本法。

2）成本法评估的价格只是一种积算价格，对不动产的效用、价值及市场需求等情况考虑较少，缺陷。

3）成本法又可作为投资者衡量投资效益、进行可靠性研究的依据。

26、成本法的使用范围：

1）不动产市场不活跃、缺乏市场交易实例的区域。

2）对于既无收益有很少进入市场交易的不动产或公益性不动产的评估。

3）对于抵押贷款、拆迁、保险总的不动产的限制，不动产拍卖的“底价”。

4）工业用地的价格评估，不适用与商业住宅用地。

5）适用于全新或基本全新的不动产的评估。

6）对使用时间较长的不动产，不宜采用成本法。

27、成本法的评估步骤

1）收集整理资料

2）估算重新构建价格（土地重新构建价格：

土地的重新取得价格、重新开发成本；建筑物的重新构建价格：

重置价格、重建价格；建筑物重新构建价格的求取方法：

单位比较法、分部分项发、供料测量法、指数调整法）

28、折旧的种类：

1）物质折旧：

自然老化、正常使用所造成的磨损、意外的破坏损毁、延迟维修所造成的损坏

2）功能折旧：

由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失。

3）经济折旧：

建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化

29、建筑物有效经过年数与实际经过年数之间的关系：

有效经过年数可能短语也可能长于实际经过年数。

当建筑物的维护保养正常是，其有效经过年数与实际经过年数相当；当建筑物的维护保养更好或经过了更新改造，有效经过年数短于实际经过年数，剩余经济寿命相应较长；当建筑物的维护保养交叉，有效经过年数长于实际经过年数，剩余经济寿命相应较短。

30、假设开发法的理论依据：

31、假设开发法的特点：

1）假设开发法是从开发商的角度分析、测算其所能支付的最高场地购置费。

其可靠性如何取决于以下几点：

是否根据土地归家的最有效使用原则合理确定土地最佳利用方式；时候正确账务了不动产市场行情及供求关系，并正确判断了开发完成后的物业总价值；是否正确确定了不动产开发费用和正常利润等。

2）假设开发法以一定的假设或限制条件为前提。

前提如下：

假设估价中设计的不动产总价、租金和成本数据在开发期间不会发生大的变化；假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下贱，并且不考虑物价上涨的影响；假设在开发期间各项成本的投入是均匀或分段均匀投入的。

3）假设开发法有两种计算方式：

采用折现的方式，将未来不同时点预期发生的现金流都统一折现到起始点；采用计息方式，将整个期间不同时点预期发生的支付都分别计息到完成开发时

32、假设开发法使用的范围

1）待开发土地的估价（如生地、毛地、熟地）

2）土地这你、复垦

3）待拆迁改造的再开发房地产的估价，这是公事中的建筑费还包括拆迁费用

4）现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。

5）在建工程（包括停建工程）

6）可装修或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建）

假设开发法还应用在房地产开发项目评价和投资决策中：

确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格。

确定具体开发项目的预期利润。

确定开发项目中可能发生的最高成本法费用

33、假设开发法的估价步骤：

1）调查待估价对象的基本情况

弄清估价对象所处的位置（土地所在城市的性质、土地所在城市内区域的性质、具体的坐落）

弄清估价对象的自身条件（包括面积形状等——主要为开发成本、费用估算用）

弄清政府的规划限制——主要为确定最佳的开发利用方式服务

弄清土地权利状况——主要是为了预测未来开发完成后的不动产价格、租金等。

2）选择最佳的开发利用方式（方面：

用途、建筑容积率、建筑样式、规模、档次；最重要的是要选择最佳用途；最佳用途的选择要考虑土地位置的可接受性及这种用途的显示社会需要程度和未来发展趋势）

3）估计开发经营期：

是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕这一时段。

（开发前期、开发建设期、经营期；确定开发经营期的目的是为了八五开发成本、管理费用、销售费用等的投入及利息的负担，预测开发完成后的房地产收集、租金以及各项收入与支出的折现计算；一般开发前期容易估算，开发建设期和租售期难算）

4）预测开发完成后不动产的总价格：

是指开发完成后的市场价格。

用于出售的不动产——采用市场比较法或长期趋势法

用于出租的不动产——市场比较法或收益法

5）估算成本费用及利税。