下半青海省房地产估价师经营与管理：房地产的公共品属性考试试卷.docx
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2016年下半年青海省房地产估价师经营与管理：
房地产的公共品属性考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。
A．1.05
B．0.98
C．0.95
D．1.03
2、合作经营企业的房地产抵押，必须经__同意，但企业章程另有规定的除外。
A．总经理
B．董事长
C．职代会
D．董事会
3、某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元．某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡．如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为．【2005年考题】
A：
2．4％
B：
3．0％
C：
3．8％
D：
7．2％
E：
工业用地的监测点评估价格
4、对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用__。
A．一般物价指数
B．建筑材料价格指数
C．房地产价格指数
D．定额调整系数
5、下列登记中,房屋登记机构应当进行实地查看的情形是__登记。
A．预购商品房预告
B．房屋转移
C．在建工程抵押权
D．房屋抵押权
6、下列关于利率的叙述有误的是__。
A．利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率，市场利率与公定利率
B．我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家规定的统一利率
C．浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险
D．我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施
7、某房地产开发公司征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。
（2002年试题）开发公司征用该片土地应报审批。
A：
Z县人民政府
B：
Y市人民政府
C：
X省人民政府
D：
国务院
E：
房地产估价机构必须加盖公章
8、某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50%，土地单价为2500元/m2，则其楼面地价为__元/m2。
A．500
B．2500
C．1000
D．1250
9、建设投资估算的精度在±10％，所需费用，小型项目约占投资的1．0％~3．0％，大型复杂的工程约占0．2％~1．0％，该阶段为。
A：
投资机会研究
B：
初步可行性研究
C：
详细可行性研究
D：
项目的评估和决策
E：
借款合同
10、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为__。
A．36%
B．62.07%
C．73．47%
D．80%
11、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。
通常情况下，__资信等级的企业才能获得银行贷款。
A．AA级及以上
B．A级以上
C．BB级以上
D．BBB级及以上
12、出售公有住房时，售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，高层住宅不低于售房款的。
A：
5％
B：
10％
C：
20％
D：
30％
E：
执行层的组织协调
13、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。
A．宅基地所有权
B．空间利用权
C．地役权
D．建筑物相邻关系
14、一块前后两面临街、总深度为20m的矩形土地，前街路线价（土地单价）为1000元/m2，后街路线价（土地单价）为500元/m2。
采用重叠价值估价法计算其前街的影响深度为（）m。
A．13．33
B．6.66
C．11.33
D．8.66
15、房地产的行政法规是以颁布的。
A：
中华人民共和国主席令
B：
国务院令
C：
国务院房地产行政主管部门部长令
D：
省政府省长令
E：
房地产估价机构必须加盖公章
16、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为__。
A．成本加成定价法
B．价值定价法
C．目标定价法
D．认知价值定价法
17、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。
预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：
31万元、29万元、30.5万元、29.5刀元，报酬率为8％。
用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为万元。
A：
358.85
B：
360.49
C：
362.93
D：
365.29
E：
工业用地的监测点评估价格
18、是我国的中央银行。
A：
中国银行
B：
中国人民银行
C：
银行业监督管理机构
D：
证券监督管理机构
E：
执行层的组织协调
19、注册房地产估价师有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满日前，按照《注册房地产估价师管理办法》规定的程序申请延续注册。
A：
10
B：
20
C：
30
D：
60
E：
执行层的组织协调
20、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平台理的价值。
A：
委托人
B：
估价报告预期使用者
C：
管理部门
D：
中立
E：
工业用地的监测点评估价格
21、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。
求该投资项目的财务内部收益率。
如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为（）年。
A.4.00
B.4.58
C.4.625
D.5.16
22、房地产投资首先面临的是系统风险。
下列风险中哪一个不是系统风险。
__
A．通货膨胀风险
B．资本价值风险
C．市场供求风险
D．或然损失风险
23、商品房建筑面积由套內建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为。
A：
独立产权
B：
单独产权
C：
共有产权
D：
双方产权
E：
执行层的组织协调
24、土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为__。
A．30%
B．40%
C．50%
D．60%
25、物业管理企业的资质管理实行制度。
A：
备案
B：
分级审批
C：
分类审批
D：
专业审批
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。
A．综合利率
B．贷款利率
C．折现率
D．机会成本
2、要求企业采用的会计政策在前后各期保持一致，不得随意变更的原则是__。
A．客观性原则
B．一贯性原则
C．持续性原则
D．相关性原则
3、下面四个选项中，说法不正确的是__。
A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物
B．以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分
C．乡、村企业的土地使用权可以单独抵押
D．以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作用权同时抵押
4、新设项目法人融资形式的特点有．（2005年试题）
A：
项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
B：
新设项目法人承担相应的融资责任和风险
C：
从项目投资后的紧急效益来考察偿债能力
D：
从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
E：
拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产
5、材料的__是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。
A．耐水性
B．吸湿性
C．吸水性
D．抗渗性
6、W房地产开发企业的下列条件，__是符合其设立房地产开发企业应具备的条件。
A．注册资本在10万元以上
B．注册资本在100万元以上
C．有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员
D．有2名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员
E．有2名以上持有资格证书的专职会计人员
7、假设开发法是以__原理为理论依据的。
A．收益递增原理
B．均衡原
C．预期原
D．未来趋势原理
8、按国家规定，征收10h基本农田以外的耕地，如果该耕地被征收前3年平均年产值为1000元／亩，征收该耕地的上地补偿费最低为万元。
A：
50
B：
90
C：
100
D：
150
E：
执行层的组织协调
9、货币的基本职能包括。
A：
价值尺度职能
B：
流通手段职能
C：
支付手段职能
D：
贮藏手段职能
E：
世界货币职能
10、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于__。
A．试探性调查
B．描述性调查
C．创新性调查
D．因果性调查
11、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（）。
A．消费者的收入增加
B．作为替代品的房地产的价格上升
C．作为互补品的房地产的价格上升
D．消费者预期其未来的收入增加
E．消费者预期未来的房地产价格上升
12、下列关于城市规划实施控制，表述不正确的是__。
A．一般来说，城市规划实施控制可以分为通则式和判例式
B．规划审批的主要依据是控制性详细规划，同时还考虑其他相关因素
C．我国的城市规划控制基本上属于通则式
D．我国的城市规划控制基本上属于判例式
13、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。
如果报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A．209.94
B．176.26
C．180.56
D．204.34
14、下列工程建设定额中，属于施工企业定额的种类有。
（2009年试题）
A：
施工定额
B：
预算定额
C：
概算定额
D：
概算指标
E：
投资估算指标
15、甲想将其名下的房产传继给乙，则他应当在事实发生之日起__日内，到房产部门进行转移登记。
A．90
B．60
C．30
D．10
16、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有。
A：
净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优
B：
可以完全衡量项目风险性高低
C：
净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优
D：
净现值标准差系数大的方案为优
E：
可以反映项目年度净现值的离散程度
17、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为__。
A．0.060
B．0.940
C．1.060
D．1.064
18、房地产交易管理是指政府管理部门及其他相关部门以__手段，对房地产交易活动行使指导监督等管理。
A．行政的
B．法律的
C．政治的
D．经济的
E．间接的
19、下列关于工程量清单，表述正确的是。
A：
从性质上说，工程量清单是招标文件的组成部分
B：
工程量清单的描述对象是已建工程
C：
工程量清单内容涉及清单项目的性质、数量等，并以表格为主要表现形式
D：
工程量清单作为投标文件的组成部分
E：
工程量清单主要包括工程量清单说明和工程量清单表两部分
20、临时建筑是指的建筑物、构筑物和其他设施。
A：
必须限期拆除
B：
结构简易
C：
结构复杂
D：
永久性
E：
临时性
21、物业服务企业的工作内容包括。
A：
确立管理目标
B：
制定维修养护方案
C：
制定安全保卫方案
D：
提出预算
E：
确定物业服务费的收费标准
22、收益
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