停车场管理实施计划方案.docx

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停车场管理实施计划方案

停车场运营管理方案

第一章停车场运营管理方案

一、运营管理服务容

1、停车场进出口控制及收费；

2、停车管理及安全防；

3、停车场保洁服务；

4、设备设施维护维修服务；

5、停车场运营管理增值服务。

二、运营策略

1、总体策略

根据停车场现场情况，制订符合本场结构及交通流特点的运营管理模式，打破始终不变的停车场旧有原则和方法，精简工作人员，避免用工荒，有效控制和降低运营成本，增加经营利润。

（1）利用我司的技术和产品优势，本着以设备替代或减少人工的经营理念，充分发挥我司建设的我司完全自主知识产权的智能管理系统的功能优势，提高服务品质和工作效率，确保设备设施的正常运行和及时到位的维护保养工作，打造良好用户体验。

（2）组建有停车场运营管理服务经验的资深项目经理、相关技术及工程项目经理，以及车管员、收费员、技术员等骨干人员构成的经营团队，贯彻和执行各项工作任务，确保本项目停车场的高效和安全运营。

2、出入口及泊位区使用策略

（1）根据本场交通流特点和实际的流量状况，制订合理的出入口及泊位区运行方案，以在满足使用需求的前提下，减少收费员、安全员数量，降低设备能耗，有效控制停车场的运营管理成本。

（2）A1、A2、C1、C2区停车场及进出口站点24小时全天候运营，确保固定车位车辆任意时间进出车场和泊车。

商业区停车场进出口，按周一至周五、周六至周日流量特点，采用分时开闭的使用方案。

（3）商业区停车场根据实际车流量依次开放各泊位区，以有效减少人工成本和降低设备能耗。

每日首先开放F1层、F2层停车场，B1层、B2层暂缓开放，待F1层、F2层停满后，再依次开放B1层、B2层。

停车引导及车位照明系统负责引导车辆泊车。

B1层、B2层暂缓开放期间，其照明处于最低照度。

3、停车场管理系统建设策略

（1）智能收费系统、停车引导及车位照明系统、行车道节电照明系统的功能、性能以及施工标准项目需求要求。

在此基础上，对智能收费系统、停车引导及车位照明系统进行功能扩展，使之兼有出入口实时监控、入场车辆外观拍照、场实时监控及突发事件录像、收费过程监控录像等功能，从而达到既对管理服务过程实施品控，以提高服务品质和加快突发事件的快速响应能力，又可大幅减少场巡视岗或车管员数量，减少或杜绝出口收费的跑冒滴漏现象，有效控制或降低管理成本。

4、降低设备维护费和系统升级策略

（1）加强停车场收银员、安全员对智能化管理设备的操作技能培训，减少因操作不当而造成的设备故障以及由此引起的维修费、停车收入损失等。

委派专业技术人员定期检查设备运行状况，避免单点故障引起整体故障而造成大额维修费。

利用我司技术和产品优势，定期组织专家团队考察制订更加适于本场运营特点的设备使用方案，并且，根据设备和停车场运行过程中暴露出的问题，对系统设备进行升级改造，以使其更具成本控制能力。

5、组织机构及人力资源策略

（1）组建专业的经营团队，负责本场正常运营的各项管理工作。

（2）先期委派经验丰富的收银员、车管员队伍，确保本场迅速进入正常运行状态之后，以先期队伍为骨干，逐步替换或扩大管理队伍

（3）与停车场专业管理公司、保洁公司、劳务公司等签订用工合同，解决应急人员需求，避免用工荒。

三、停车场收费管理服务运行方案

1、收费类型

固定车位：

按车位收取管理费。

长租车位：

中心管理室缴费授权。

时租车：

出口收费。

（按车辆大小）

2、收费方式：

现金、转账、支票

3、出入口收费岗设置

采用车牌识别收费系统，于中心管理室和出口收费站完成停车场收费。

遇停电、设备故障引起收费系统瘫痪时，出口采用手工撕票方式临时应对。

周一至周五（白班）出入口运转情况（开放入口6个，开放出口6个）

周六、周日（白班）出入口运转情况（开放入口8个，开放出口8个）

周一至周日（夜间）出入口运转情况（开放入口4个，开放出口3个，F2层关闭）

四、停车场安全管理服务运行方案

1、安全管理服务容

停车场出入口管控，场巡视，消防监测、安防监测、治安防及秩序管理、紧急疏散等。

包括但不限于以下容：

（1）负责停车场外围巡视、负责大厦停车场特殊活动及车辆较多时疏导巡视。

负责部停车场的白天值守管理、夜间巡视管理。

（2）对停车场的管理，应首先进行调查模底，合理规划地面停车场的使用管理，防止乱停、乱放。

同时建立完善的管理制度，确保大厦文明、有序的工作、学习、活动环境。

（3）对驶入车场、车库的车辆，均限速5公里以下，严防高速行驶，并有专人指引按规定存放到指定区域，做到车辆停放规、整齐，分类科学合理、安全有序，以完善细致的管理，进行安全有序的服务，防止乱停乱放现象发生。

（4）做好停车场的出入口控制，建立车辆停放登记制度，严防被盗事件发生，同时，停车场防止无关人员进入和逗留。

（5）在严格规管理的同时，配合做好车辆的防护工作，关注已停车辆，查看有无损坏、漏油、漏水情况，做好相关记录，若出现损坏、漏油、漏水等，尽快与使用者联系，减小损失。

（6）遇有计划性重大活动安排时,制定活动开展配合计划，事先做好预留车位及场地检查工作，摆放醒目标志，并做好协调、劝说及解释工作。

2、安全管理服务方式

（1）实现方式：

电子监控+人员巡视。

电子监控地点：

停车场中心管理室。

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电子监控设备：

停车场管理监控系统主机（工业级PC机）。

监控室对外通讯方式：

对讲机。

值班人员：

车管员轮班

3、安全岗位设置:

主机监控、场人员巡视。

五、停车场环境卫生保洁服务运行方案

1、服务围：

停车场所有区域（不含户外及货车区）。

2、服务目标：

环境管理无盲点；

3、管理服务围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；合理调整垃圾桶，每日最少清运1次；

4、保洁人员统一着装，佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄;

5、操作规化、管理科学化；适时、及时、准时进行保洁服务，包括虫害灭杀；

6、爱护物业各项设施及财物；

7、及时处理垃圾、废弃物分类按指定地点安放；

8、节约用电、用水。

六、停车场系统维护保养服务运行方案

1、服务围：

停车场智能管理系统，包括中心管理系统和现场管理系统两大部分构成。

中心管理系统包括停车场管理中心数据库系统、客户查询系统、统计分析系统、管理监控系统。

现场管理系统包括智能收费系统、停车引导及车位照明系统、车道节电照明系统、智能寻车系统。

2、服务目标：

定期进行设备检查，确保系统和专用设施的安全、正常使用。

保证设备的使用功能和安全，维护设备外观完好，延长设备使用寿命，充分发挥设备的使用价值。

七、停车场运营增值服务方案

1、洗车及汽车美容：

以引进品牌连锁专业公司，按车位或平面面积收取租赁费为主要经营形式。

2、广告营销：

在出入口收费设备附近、坡道墙面以及场各适宜位置，设立灯箱、牌面以及墙面彩绘等形式的广告位。

3、营销方式：

面向本项目商户及其代理产品的直销；向广告公司或媒介公司整租广告位。

八、停车场运营管理服务品控方案

1、建立健全规章管理制度

（1）建立健全停车场收费管理体系、安全管理体系以及停车场保洁服务、维修保养服务的质量标准和行为准则，确保本场正常运行和突发事件的处理有章可循，有理可依。

（2）强化项目经理、主管岗位责任制，强化各项监督考核机制，认真填写各种考核报表。

（3）加强人员培训：

强化收费员的岗前培训工作，容涉及收费程序、设备操作、服务用语及礼仪、现金管理、交接班手续、争议解决办法等，并进行严格考核，符合标准后方可上岗。

>强化车管员岗前培训工作和检查督导工作，容涉及服务标准、行为准则、设备操作、服务用语及礼仪等。

>加强员工设备操作技能培训，减少或避免因操作不当而引起的系统故障，并充分发挥职能化系统的功能优势，降低员工工作强度，提高精神面貌和服务品质。

2、停车场人力资源管理

（1）改善员工的工作环境，提高工资收入及福利待遇，增加团队凝聚力，减少人员流失。

（2）与停车场管理公司及其它劳务用工机构签订用工协议或承包合同，获得可靠人力资源保障。

（3）充分发挥我司建设的管理监控系统的功能优势，对收费员、车管员的工作过程、服务质量进行不间断监控，杜绝停车收费跑冒滴漏现象。

九、停车场安全管理服务细则

1.管理服务目标

（1）车管员礼貌待人，服务热情。

（2）熟悉停车场布局、结构、行车线路、交通标识，熟练掌握各种停车设备的操作规程，熟悉停车场部、地面建筑物及周边环境、配套设施设备；能够按照客户要求，指引客户到达目的地。

（3）车管员随时巡査车辆停放情况及车辆的车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时，设法通知车主，并及时通知秩序维护岗。

（4）停车场无货物堆积、道路阻塞、占道违规停车等现象。

（5）地下停车场地面无杂物，发现地面不干净时，及时通知保洁部。

（6）停车场消防器械及设施均配备齐全，发现设施、设备损坏，要在第一时间通知工程部，并保持停车设施、设备使用功能完好。

（7）停车场交通事故年发生率不超过2%,丢失事故发生率为0%。

（8）外来进出车辆有登记，完成率100%,准确率98%以上。

（9）停车管理服务满意率达95%。

（10）年投诉率不超过2%，有效投诉处理率100%。

2、车辆入场管理

（1）所有车辆进、出车场时车管员应向车主行举手礼，必要时说“您好”指引车辆入场。

（2）当有车辆进场时，应迅速提示车辆慢行，并提醒车主将车辆停放在划有标线的车位上或指引车主将车辆指定车位。

（3）检查车辆是否有损坏或其他不正常情况，如有不正常情况应立即当面向车主提出，并详尽记录。

（4）必要时应提醒车主、司机锁好车门、窗，并将车的贵重物品随身带走。

（5）当有车辆进、出场时而其后又有车辆紧跟时应示意后面的车辆慢行或暂停，避免车辆将自动感应道闸撞坏。

当自动感应道闸落下时应注意道闸下的来往行人，避免道阐将行人撞伤。

（6）对尾随冲入的车辆，记下其车牌，并用对讲机通知其它岗位的车管员。

（7）遇停电时，应手动将栏杆升起，晚上应开启应急照明灯，将拦车胶桩置于车辆过道上。

（8）当有车辆进场时，应迅速提示车辆慢行，并提醒车主将车辆停放在划有标线的车位上或指引车主将车辆指定车位。

（9）检查车辆是否有损坏或其他不正常情况，如有不正常情况应立即当面向车主提出，并作详尽记录。

（10）必要时应提醒车主、司机锁好车门、窗，并将车的贵重物品随身带走。

（11）当有车辆进、出场时而其后又有车辆紧跟时应示意后面的车辆慢行或暂停，避免车辆将自动感应道闸撞坏，当自动感应道闸落下时应注意道闸下的来往行人，避免道闸将行人撞伤。

（12）对尾随冲入的车辆，记下其车牌，并用对讲机通知其它岗位的车管员。

（13）值班员必须站在栏杆边从事车辆管理，当相关职能部门领导、车主步行至车管员3至5米时，车管员行举手礼并大声问好。

3、场停车管理

>是否有停错车位的车辆；

>是否有越（压）线停放的车辆；

>是否占道停放的车辆；

>是否有明显外伤的车辆；

>是否有忘记熄火的车辆；

>是否有忘关车门窗的车辆；

>是否有忘关车灯的车辆；

>是否有漏水、漏油的车辆；

>是否有装有货物的货车停放；

>是否有刮碰、追尾、被撞的车辆；

>是否有临时车辆停入专用车位；

>是否有火险隐患；

>防火设施（物品）是否被挪移；

>是否有吸烟人员；

>是否有刺鼻性气味或其他异味；

>停车场照明是否正常；

>是否有墙面、墙角、柱子刮碰；

>喷淋系统、管道系统是否有滴水、渗水；

>地面是否有积水、油溃、圬渍；

>出入口、步行梯、货梯、电梯等部位是否有堆放物；，

>车场是否有可疑包裹；

>车场是否有车主遗忘物品；

>停车设施、设备是否有损坏、变形、缺少；

>正在行使车辆的状况，是否有逆行、车速快；

>停车场是否有争吵、打架现象；

>停车场是否有可疑人员乱窜；

>是