仙林板块市调报告.docx
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仙林板块市调报告
仙林地区板块房地产市场调研报告
调研日期：
2006年11月18日至30日
报告完成日期：
2006年12月
第一章总体概况
1
1、交通状况
1
2、生态优势
4
3、历史文化
4
4、信息化优势
5
第二章板块详细描述
6
1、板块规划
6
2、大学集中区（仙鹤片区）
8
3、白象片区（科技产业园）
27
4、国际会展交流区（麒麟片区）
30
5、玄武徐庄软件园
32
6、马群科技园
33
第三章综合评述
37
第一章总体概况
1、交通状况
仙林新市区位于风景秀丽的紫金山东麓，北抵312国道，南达沪宁高速公路，东西分别以规划中的公路三环和绕城公路为界，距新生圩深水外贸港口6.5公里，距规划中的龙潭深水外贸港口6公里，通过绕城公路和机场高速可直达禄口新机场。
公路、铁路、航空、水运等对外交通条件一应俱全，大运量、低能耗、出行便捷的交通网络是未来仙林大学城的交通特点。
距主城核心（新街口）距离15公里，25-30分钟车程;
距绕城公路4公里，4-5分钟车程；
距新庄立交10公里，12-15分钟车程；
距模范马路13公里，15-18分钟车程。
■公路交通
北部有快速道路直达仙林：
模范马路——玄武湖隧道——宁镇公路——仙林南部由景观路进入仙林：
⑴宁杭公路——环陵路——宁栖公路——仙林；
⑵中山东路——沪宁高速连接线——仙林大道——仙林。
仙林大道2005年10月份建成通车后，仙林至中山门仅需10分钟。
（图）
■轨道交通
根据规划，地铁2号线和4号线将分别从紫金山南北两侧进入仙林，在仙林新市区南侧交汇后，在仙林内部形成环状轨道交通网，连接新市区各功能分区，并在沿途设10个站点。
地铁2号线计划于2004年开工，2009年建成通车，马群至仙林规划了4个站点。
2、生态优势
仙林大学城所处的地域环境景观优美，周边为群山环绕，九乡河、七乡河从北至南纵贯而过，桂山、灵山、龙王山等点缀其间；山水环抱、林木茂盛、风景秀丽，构成主城东部生态防护网的主骨架，呈现低山丘陵地区特色，山丘、岗地和谷地平原相间分布。
山体主要走向为东西方向，高度一般在50米以上，最高为灵山155米。
丘岗的标高一般在25－50米左右。
谷地平原标高在15米左右，总趋势向东北方向微微倾斜，地形坡度1‰－3‰，自然植被生长茂盛，是紫金东麓保存完好的生态环境，是南京地区仅存不多的风水宝地，具有无法类比的生态优势。
仙林西靠紫金山，北依栖霞山，东达宝华山、汤山，南临青龙山，为几大名胜风景区所环抱。
区内山水资源丰富，南京市环保局评估结果显示，区内的大气、水质、噪音等各项指标均达到国家一级旅游区标准，是全市生态环境最好的区域之一。
（1）山体占全区总面积的65%左右，主要有桂山、灵山、龙王山以及七乡河、九乡河等，山体秀丽、河湖清澈，生态环境优良。
（2）空气质量极佳，仙林地区为盆地状，外界的污染源难以侵入，无污染物质。
（3）周边无噪音污染影响和污染源、危险源。
（4）规划建设“绿色城市”和“适居城市”，绿地面积占总面积的62.5%。
3、历史文化
坐落在六朝古都南京东绿色走廊的仙林地区，距南京紫金山、栖霞山、汤山和燕子矶等四大风景区不足5公里，山清水秀，风景怡人，7000年前，祖先就在此繁衍生息，具有深厚的历史文化底蕴，自古以来就是一个修身治学的好地方。
明朝开国皇帝朱元璋当年攻打集庆（现南京）时，曾在仙鹤观（仙鹤山）居住一年有余。
4、信息化优势
大学城有众多的高等院校、科研机构和其他文化事业团体，汇集了大批专业人才，拥有大量的图书馆、博物馆、美术馆、剧院和文化标志建筑物，文化氛围浓厚，文化设施完善。
大型国际会议和各类国际活动频繁，并由此产生了大量的政治、经济、文化信息，借助大学城的高速数字化传播网络，使大学城成为现代信息传播平台和国内最大的数码港之一。
第二章板块详细描述
1、板块规划
南至沪宁高速公路、北至宁镇公路、西至绕城公路、东至七乡河，规划总用地面积80平方公里。
仙林新市区由“4个片区+2个组团”构成，四个片区为：
大学集中区（仙鹤片区）、科技产业园（白象片区）、国际会展交流区（麒麟片区）、高尚住宅区（青龙片区）；2个组为玄武徐庄软件园、马群科技园。
■仙鹤片区（大学集中区）
主要发展高等院校和配套发展的居住、商业、医疗机构等公共设施。
■白象片区（科技产业园）
科技产业园占地20平方公里，以“产、学、研”一体化为特色，集中发展高新技术，实现科技成果的转化。
园区除预留的国际知名理工科大学用地和部分居住用地外，主要用来吸引以IT、IC和生物医药等为主的高新技术密集型企业的进驻，力争形成南京市重要的高新技术产业园。
■麒麟片区（国际会展交流区）
国际会展交流区临近沪宁高速公路，交通极为便利，为南京举办大型的国际会展活动留下了足够的空间。
■ 青龙片区（高尚住宅区）
高尚住宅区山水环抱，环境优美，规划为大型高品位居住社区的建设用地，建筑形态以单栋和联排别墅为主，着力营造舒适宜人和出行工作、游憩方便的风情小镇特色。
仙林整体人口及城市用地规划
年份
城市人口（万人）
城市建设用地（K㎡）
人均城市建设用地（㎡）
2005
10
15
150
2010
24
22.6
94.2
2050
50
62.4
124.7
2、大学集中区（仙鹤片区）
仙林新市区仙鹤片区即仙林大学城一期是最先规划发展区域，位于仙林新市区的西北象限，是仙林新市区的重要组成部分，是以高等学校和居民住宅区有机融合的综合性社区。
其主要职能为高等教育和居住功能。
规划范围为：
西至宁芜铁路，东至公路二环，北至宁镇公路，南以灵山山脉为界，规划总用地为27.14平方公里
仙鹤片区以文苑路为界分为南北两个部分，文苑路北集中布置大学校区，形成高校集中区；文苑路以南形成高品质生活居住区；高校区和居住区中间布置大学城中心，近期作为仙林新市区中心。
以学子路公共设施轴、文苑路生活轴、明外廓遗址文化轴、仙林大道景观轴等四条轴线为骨架，若干个校区单元和基层社区单元为主体，建构高校、居住和绿色空间相融合的、多层次有序的空间结构。
■片区学校一览图。
截至2005年底，在校学生数已突破10万人。
学校名称
简介
南京邮电学院
该院是我过为数不多的可以大规模系统培养信息科技人才的基地。
学院仙林校区位于文苑路以北，仙霞路以南，学院路以西，占地2026亩，规划建筑面积56.65万平米，总投资11.27亿元，设计招生规模18000人，预计5年内分3期建成。
2002年5月，学校一期18万平米教学组团、学生公寓以及学生食堂正式开工建设。
已于2003年9月，学校建成招生。
南京工业职业技术学院
该院是一所全日制普通高等学校，学院前身为中国近代著名革命家、教育家黄炎培先生于1918年在上海创办的中华职业学校。
2002年启建的仙林新校区位于仙霞路以南，东湖公园以北，学院路以东，滨湖路以西地区，总占地面积1201亩，规划建筑面积30.6万平米，总投资4.5亿元。
整个校区2005年基本建成，局时将形成1.5万人的办学规模。
南京信息职业技术学院
该院是教育部及江苏省政府批准独立设置的国有公办、全日制普通高等专科学校，其前身为南京无线电工业学校。
院本部位于南京市鼓楼区辖古平岗及仙林两个校区。
仙林校区总投资约为3.2亿，占地面积960亩，规划建筑面积21.7万平米，计划招生8000人。
南京中医药大学
南京中医药大学诞生于1954年，是全国建校最早的高等中医药院校之一，也是江苏省唯一的一所中医药高等院校。
该校仙林校区位于仙林大道以南，灵山山脉以北，仙境路以东，九乡河以西，校园规划占地面积99.1公顷，建筑面积25万平方米，2002年4月首期12万平方米工程正式开工建设，当年10月一期工程5万平方米建成交付使用，入住新生2180人，成为大学城内首所实现当年开工、当年招生的院校。
南京财经大学
南京财经大学是由南京经济学院、江苏财经高等专科学校、江苏经济管理干部学院3校合并组建而成的一所多科性财经类高等学校，基本形成了以经济管理类学科为主，经济、管理、法学、工学、文学、理学等多学科相互支撑、协调发展的学科布局。
该校仙林校区占地面积112公顷，建筑面积31万平方米，现在全日制在校学生已有10000多人。
南京森林公安高等专科学校
南京森林公安高等专科学校是全国唯一的一所为森林公安机关培养人才的高等学府。
学校仙林校区教学区建设于2002年10月全面开工，新校区规划面积43.1公顷，总建筑面积9.828万平方米，计划招生规模8000人，位于仙鹤山以南，东侧和南侧与南京财经大学接壤，西侧隔文澜路与南京师范大学相邻。
学校一期教学区占地646亩，二期警体训练场占地317亩。
南京理工大学紫金学院
南京理工大学紫金学院于2002年9月入驻仙林大学城并正式开工建设。
学校位于312国道以南，文澜路以北，仙境路以东地区，东侧与南京信息职业技术学院相邻，总占地面积40.6公顷，规划建筑面积17.565万平方米，计划招生6000人。
应天学院
应天学院是以师范教育和艺术教育为特色，突出外语和计算机教学。
学校位于仙林大道以南，仙隐南路以东地区，总投资2.8亿元，占地面积37.1公顷，规划建筑面积21万平方米，计划招生8000人。
首期投资约1.4亿元的7.15万平方米建筑于2002年10月正式开工建设，2003年9月底建成交付。
新校区全部建成后，在校生总规模将达8000人。
南京外国语学校仙林分校
学校坐落在仙林大学城中心区，北邻仙林大道，东邻仙境路，南靠灵山，占地面积22.7公顷，总建筑面积5万平方米。
学校设小学部和中学部，设计规模84个班，3360人，面向全国招生。
学校于2003年1月开工建设，目前已基本建成，并招收学生2600多人。
仙林分校的办学理念、教育教学模式和南京外国语学校保持一致。
其师资由南京外国语学校实行统一调配并向全国招聘部分优秀师资。
分校学生将享受南京外国语学校的小升初、初升高的招生工作中的一系列相关政策。
南京国际学校
南京国际学校（NIS）创办于1996年，是南京唯一一所专门招收在华外籍子弟的学校，也是国内唯一的一所获得国际文凭组织授权，可对3-18岁年龄段的外籍子弟进行小学、中学和大学预科三个阶段学历教育的学校，同时还是中国国际学校组织（ACAMIS）开创成员之一。
新校区位于仙林大道以北，师大南路以东地区，规划面积7.3公顷，建筑面积1.3万平方米，设有办公区、教室、计算机房、实验室、图书馆和体育场馆等。
仙林中小学
仙林中小学于2003年4月15日经南京市发展计划委员会批准立项，建设规模为小学30班，中学36班，总建筑面积2.842平方米，其中小学占地面积10246平方米，中学占地面积18176平方米。
学校容积率为0.426，绿化率为42%。
2004年9月，仙林中小学首批学生入驻。
■片区房地产市场
市场调研--个案统计表
区域：
栖霞区
编号：
案名
亚东城
地址
亚东新城区
物业类型
住宅
发展商
亚东建设发展集团
土地价格
总户数/总建面
2887户（二期）,总50万㎡
面积范围
50--200㎡
主力套型
90 M2比例：
130M2比例：
销售价格：
5200元/㎡网上成交价：
4738元/㎡
最高报价
最低报价
最近开盘时间：
年年
施工进度
交付时间
年月--月
宣传卖点
该项目是仙林大学城板块内最宏大的人居工程，有人文环境和发展前景。
项目劣势
楼盘规划时间早
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