湾里区房地产市场调研报告模板样本.docx

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湾里区房地产市场调研报告模板样本

湾里区房地产市场调研报告模板

湾里区房地产市场调研报告

一、宏观经济环境

（一）城市概况

湾里区位于南昌西郊，距市中心18千米。

地处南昌城西北部的西山山脉中段，北邻永修县，南连新建县，西接安义县，东邻红谷滩新区、桑海经济技术开发区、国家南昌经济技术开发区。

全区总面积251平方千米。

湾里人口总量9万（南昌市人口总量在500万左右），其中非农业人口37274人。

区政府驻招贤镇（地块在招贤镇）。

1、城市交通情况

距南昌市区10公里，距昌北国际机场23公里，云湾、昌湾、红湾三条公路直通南昌，西外环高速公路和正在规划建设中的铁路西环线穿境而过，幸洗、蛟万、省店、店罗等公路构建了四通八达的梅岭风景区旅游交通网络，交通条件十分便捷。

当前，启动建设的前湖大道快速路西接西外环，沿昌湾大道——乌沙河——长堎大道——前湖大道路径布置，终于朝阳大桥，道路全长约10公里。

前湖大道路宽60至111米，主线为双向6车道，共分高架、地面、隧道三种形式，地面均设置辅道，设置立交4座。

道路沿线主要与南北向西外环、向莆铁路、昌西大道、工业三路、工业五路、长堎大道、昌樟高速（前湖立交）、学府南大道、凤凰南大道、丰和南大道、红谷南大道相交。

2、城市资源

国家级风景名胜区、国家级森林公园，作为南昌市唯一拥有两块国字号招牌的城区，湾里区拥有得天独厚的旅游资源。

梅岭、洪崖丹井、樱花谷、狮子峰、长春湖、天宁寺、洗药湖等景点，梅岭——滕王阁正在联合申请国家5A景区，据统计，湾里区累计接待游客300.2万人次，同比增长51.1%，仅今年1-3月，湾里区就接待游客86.84万人次，同比增长57.89%，实现旅游综合收入19076.96万元，同比增长58.17%。

3、基础设施建设

市民公园

湾里四小

人民医院

4、城市发展规划

城区规划建设的具体目标

1. 从未来湾里发展需要出发，确定城区合理的发展性质和规模，界定规划区的范围，提供可选择的发展用地；

2. 城区总体布局科学合理，用地紧凑，功能清晰，保障现代化城区活动的基本要求；

3. 形成通畅安全、快速和便捷的对外交通网络和城区内部道路系统，合理布局各类交通服务设施；

4. 各项规划用地既要合理分区，避免相互干扰，又要注意有机结合；

5. 提高和改进居民的居住水平和生活环境质量，完善城区各项公共设施，提高健全城区服务功能；

6. 发展绿化系统，形成良好的城区园林绿化和景观系统；

7. 建立完善的市政设施系统，重视防灾设施系统的建设和完善，加强对城区环境的治理，促进环境质量提高；

8. 合理布局郊区农田、菜地的建设，统一考虑各类用地和设施的布局，明确城区绿色开放空间的控制范围；

9. 拟定城区近期建设重点，落实近期各项用地开发、各类设施建设和市政工程项目安排；

10．充分考虑发展余地，提出城区远景发展的规模、布局模式和发展序列、规划实施的主要政策和措施。

（二）经济发展情况

1、国内生产总值（GDP）

湾里区-GDP情况

GDP（亿元）

8.4

11

15

18

22

23

26.3

31.6

34.8

40.1

增长率

17%

17%

15%

16%

15%

8%

10%

11%

12%

12%

湾里区-人均GDP情况

人均GDP（元）

9834

11719

13334

15709

19116

7

25849

49378

53967

61642

增长率

15%

15%

14%

11%

11%

13.0%

11.0%

11.3%

10.8%

13.8%

2、经济结构

湾里区-产业结构变化情况

第一产业构成比例

17.6%

13.6%

12.3%

10.9%

9.5%

9.6%

8.4%

7.2%

6.9%

6.3%

第二产业构成比例

47.8%

41.5%

42.1%

42.7%

41.8%

39.1%

40.9%

45.5%

45.7%

43.4%

第三产业构成比例

34.6%

44.9%

45.6%

46.4%

48.6%

51.3%

50.6%

47.3%

47.4%

50.3%

3、居民收入与消费情况

湾里区-居民收入与支出情况

收入（元）

10007

11398

14072

18715

18858

7

22673

25971

29784

38729

支出（元）

6000

7000

8500

10000

11000

1

13000

15000

16000

17000

4、固定资产投资情况

要点：

近5-固定资产投资情况与增长率、近5-房地产开发投资情况与增长率。

图表1：

XX县-固定资产投资情况

图表2：

XX县-房地产开发投资情况

湾里区-固定资产投资情况

固定资产投资（亿元）

3.8

7.4

7.7

8.9

10

10.44

13

15.6

21.6

30

增长率

42%

95%

3%

37%

15%

4%

30%

37%

39%

38%

湾里区-房地产开发投资情况

房地产投资（亿元）

1.4

2.1

3.1

4

3.1

2.3

2.7

3.1

3.9

4.5

增长率

2.7%

51.3%

15.0%

27.3%

-5.4%

-37.5%

15.1%

11.0%

19.3%

15.2%

5、商品房开工情况

要点：

近5-房屋施工面积和增长率、近5-商品房新开工面积与增长率。

图表1：

XX县历年房屋施工面积

图表2：

XX县历年商品房新开工面积

二、土地市场

（一）市场概况

时间

地块位置

地块面积（公顷）

出让价格（万元）

用途

容积率

楼面地价（元/平方米）

-11-9

湾里区幸福路东侧、天宁西路南侧、110KV幸福变电站南侧

7.797

7017.5

其它商服用地

1.3

692.30

-2-7

湾里区磨盘山南路南侧、军教路东侧（原南昌标准件厂）控规E-3-03地块

7.032

9071.5

其它普通商品住房用地

1.6

806.24

-7-18

湾里区西外环高速西侧、规划宁中二路南侧、江中路北侧

19.21

22478

中低价位、中小套型普通商品住房用地

1.5

780.00

-10-26

江西金佳房地产有限公司

8.68

10416

其它普通商品住房用地

1.8

666.66

-3-18

南昌市政公用旅游投资有限公司

7.461

10408

其它普通商品住房用地

1.6

871.86

-8-16

湾里区天宁西路以西（控规E-19-07）

3.333

5500

其它普通商品住房用地

1.8

916.65

-8-26

湾里区红湾公路大道南、北侧（控规G-1-02、C-5-02）

4.157

19330

其它普通商品住房用地

2.5

1860.00

-9-2

湾里区洗药湖避暑山庄梅岭主峰罗汉岭上

7.733

4176

其它商服用地

0.6

899.99

-1-22

湾里区规划三路以北、招磨一路以南、磨盘山北路东侧

9.414

62412

其它普通商品住房用地

2.5

2652.00

-1-30

湾里区幸福路168号

11.9

28568

其它普通商品住房用地

1.1

2181.75

-3-6

湾里区南堡路以西、洪恒山庄以北（控规D-4-02）

3.77

6786

其它普通商品住房用地

1.5

1199.97

-3-11

湾里区规划宁中一路西侧（控规E-19-01）

7.671

13807

其它普通商品住房用地

1.1

1636.31

（二）土地供应现状

湾里区-内土地出让面积表

土地出让面积（亩）

116.9595

523.8

340.2

增长率

50%

347%

-35%

（三）未来土地供应情况

XX县土地供应计划

居住类用地

商服类用地

工业类用地

供应面积（亩/㎡）

200

100

50

三、房产市场

（一）房产概述

湾里区房地产市场起步晚，随着昌湾、兴湾、红湾大道的开通，大批开发商入住湾里，其中不乏保利这样的房企，她们的选择都是看好湾里的自然环境，随着人们生活水平的提高，人们的更在乎居住的品质，湾里是她们不二选择。

当前，湾里当地居民由于近年来的旧城改造，人手几套安置房，因此楼盘销售群体主要面向新建县居民和红谷滩上班族。

2、整体市场供需情况

要点：

近5-房地产开发开工面积、竣工面积和销售面积。

图表：

XX县-房产供需情况表

3、量价关系

湾里区-房地产成交量价表

一季度

二季度

三季度

二季度

三季度

成交面积

79765.43

52443.46

94357.6

24182.04

25711.72

成交均价

5634

5530

5722

5119

4978

成交金额

.6

.8

.2

1.24E+08

1.28E+08

成交套数

741

508

902

314

227

（三）区域房产商业市场情况

1、商圈整体分析

要点：

商圈划分、整体定位、业态组合、目标市场、品牌、代表商服，各商圈的优势与劣势。

图表1：

城市商圈布局图

图表2：

城市各商圈信息对照表

2、城市商业类型分析

（1）百货商超零售业

要点：

各个百货商超零售业项目的地理位置、经营业态、规模、楼层、经营方式等。

图表：

城市百货商超零售业一览表

（2）餐饮业

要点：

具有规模的餐饮企业（店铺）分布、消费档次、经营状况、体量。

图表：

城市餐饮业一览表

（3）专业市场

要点：

主要专业市场的分布情况、经营业态、规模、经营方式等。

图表：

城市专业市场情况一览表

3、在售商业分析

要点：

主要在售商业项目的所在区域、规模、经营业态与方式、租金水平、售价等

图表：

在售商业信息一览表

（四）竞争市场分析

1、竞争对手的选定

要点：

竞争对手选定的原则等。

图片：

竞争对手分布图

2、竞争对手概况

竞争对手项目一览表

项目名称

占地面积（亩）

位置

容积率

绿地率

建筑面积（万方）

总套数

销售均价（元）

香逸熙园

197

南昌市湾里区红湾大道866号

1.49

40.68

23

4856

朗贤加州溪谷

161