陕西省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：动态分析法和静态分析法的产生考试题.doc
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陕西省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：
动态分析法和静态分析法的产生考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某在建工程规划建筑面积为12400㎡，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。
项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/㎡，可出租面积为建筑面积的65％，正常出相率为90％，运营费用为有效毛收入的25％。
目前项目已建设1年，约完成了总投资的60％。
假设报酬率为8％，折现率为14％，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为万元
A：
2281.83
B：
2474.60
C：
3798.30
D：
4119.18
E：
工业用地的监测点评估价格
2、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是__。
A．股票+投资基金
B．债券+投资基金
C．投资基金+股票+债券
D．股票+债券
3、某开发商向银行申请了年利率为6％、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为万元。
A：
6.00
B：
7.05
C：
7.59
D：
13.59
E：
借款合同
4、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。
该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为元／㎡。
A：
2593
B：
2619
C：
2727
D：
2862
E：
工业用地的监测点评估价格
5、2006年1月13日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了__。
A．《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》
B．《注册房地产估价师管理办法》
C．《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》
D．《房地产抵押估价指导意见》
6、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收入8万元。
该宗房地产的报酬率为8．5％，则该宗房地产的收益价格为万元。
A：
90．52
B：
91．52
C：
92．52
D：
93．52
E：
工业用地的监测点评估价格
7、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为。
A：
0.95
B：
0.99
C：
1.01
D：
1.05
E：
工业用地的监测点评估价格
8、根据工程量清单计价法，假设某建筑工程直接工程费为1500万元，措施费为120万元，该建筑工程的直接费为万元。
A：
120
B：
1380
C：
1500
D：
1620
E：
执行层的组织协调
9、下列（）使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。
A．用途
B．建筑规模
C．容积率
D．绿地率
10、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。
该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。
则该宗房地产的现时收益价格为万元。
（说明：
建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分）
A：
85.45
B：
87.16
C：
88.50
D：
88.90
E：
工业用地的监测点评估价格
11、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于__风险。
A．信用
B．管理
C．法律
D．操作
12、张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。
5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是__万元。
A．96
B．104
C．140
D．166
13、设立分支机构的房地产估价机构应具有房地产估价资质。
A：
一级
B：
二级
C：
二级以上
D：
三级
E：
执行层的组织协调
14、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000㎡。
共有100套住房，有100户居民。
经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元／㎡，平均每套住房的市场租金为1500元／月，在受损情况下的市场价格为4500元／㎡；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5％，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是。
A：
该损害在经济上是可修复的
B：
修复所能带来的价值增加额为500万元
C：
该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元
D：
在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6．5万元
E：
工业用地的监测点评估价格
15、某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元／㎡，拟进行改造。
批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元／㎡，则理论上应补交地价万元。
A：
1250
B：
1750
C：
2050
D：
2150
E：
工业用地的监测点评估价格
16、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。
如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。
A．9.00%
B．8.05%
C．30.00%
D．7.52%
17、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。
建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。
已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。
假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。
A．43万元
B．112.5万元
C．123.3万元
D．150万元
18、普通股票中的个人股包括内部职工股和社会公众股。
其中内部职工股指股份有限公司內部职工认购的股份，按规定不得超过公司向社会公众发行股票总数的。
A：
10％
B：
15％
C：
20％
D：
30％
E：
执行层的组织协调
19、房地产的实物通常是指房地产中看得见，摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及。
A：
相应配套的基础设施
B：
土地的形状
C：
组合完成的功能
D：
立体空间
E：
工业用地的监测点评估价格
20、根据，债券可分短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。
A：
发行主体的不同
B：
偿还期限的长短
C：
利息的不同支付方式
D：
发行方式
E：
执行层的组织协调
21、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
A．房地产交易方式
B．房地产交易顺序
C．购买房地产目的
D．房地产类型
22、根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35元，出租率为90％，运营费用占租金的30％，报酬率为10％，可供出租的使用面积为38000㎡，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为。
A：
8579万元
B：
8653万元
C：
8760万元
D：
9941万元
E：
工业用地的监测点评估价格
23、参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人，是指民事法律关系的。
A：
主体
B：
客体
C：
内容
D：
形式
E：
执行层的组织协调
24、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。
A：
富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B：
完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C：
完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
D：
富有弹性、单一弹性、完全无弹性
E：
工业用地的监测点评估价格
25、下列不属于物业服务企业的权利的是。
A：
依照物业管理服务合同和有关规定收取物业管理服务费
B：
履行物业服务合同，提供物业管理服务
C：
制止、纠正违反物业管理制度的行为
D：
选聘专业公司承担专项经营服务管理业务
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有。
A：
应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损
B：
所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率
C：
企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算
D：
企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关
E：
企业所得税税率为25％
2、某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。
评估的房地产价格为2000万元，按照国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为__万元。
A．1.60
B．3.00
C．4.25
D．5.00
3、当贷款综合风险度超过__时，为高风险贷款。
A．50%
B．60%
C．80%
D．90%
4、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于__
A．房地产具有开发或再开发潜力
B．将预期原理作为理论依据
C．正确判断了房地产的最佳开发方式
D．正确量化了已经获得的收益和风险
E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值
5、在经济寿命期限內，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是。
（2009年试题）
A：
会计主体
B：
持续经营
C：
会计分期
D：
货币计量
E：
执行层的组织协调
6、成本利润率的计算公式是__。
A．开发利润÷（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）
B．开发利润÷（土地取得成本+开发成本）
C．开发利润÷（土地取得成本+开发成本+投资费用）
D．开发利润÷开发完成后的房地产价值
7、股票赢利的大小取决于。
A：
股份有限公司的经营状况和赢利水平
B：
公司的赢利状况
C：
公司的年终利润的多少
D：
公司风险程度和股票的稳定性
E：
执行层的组织协调
8、某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（）。
A．小于20%
B．满足目标收益率要求
C．大于20%
D．不满足目标收益率要求
9、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20％，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为万元。
A：
16
B：
18
C：
20
D：
22
E：
借款合同
10、质权的特征包括。
A：
质权是一种担保物权
B：
质权是一种用益物权
C：
质权的标的物只能是动产或财产权利
D：
质权须转移质物的占有
E：
质权是就质物优先受偿的权利
11、征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守__等原则。
A．珍惜耕地，合理利用土地
B．保证国家建设用地
C．有偿使用土地
D．无偿使用土地
E．依法征地
12、建设单位应当自领取施工许可证之日起__内开工。
A．15日
B．30日
C．3个月
D．6个月
13、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%。
假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为__万元。
A．96
B．192
C．240
D．480
14、下列关于强制拍卖的标的，表述不正确的是__。
A．强制拍卖的标的，是指被人民法院在执行中查封、扣押
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