FDCJJX11122单元复习题Word格式文档下载.docx
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2．房地产业是国民经济的主导产业
3．房地产业是国民经济的支柱产业
4．房地产业是关系到生态环境的产业
房地产业在国民经济中的作用
⒈提高城市的聚集效益、提高劳动生产率
⒉优化产业结构，加快相关产业的发展
⒊改善投资环境，扩大对外开放
⒋合理配置土地资源，增加财政收入
⒌扩大市场规模，完善市场体系
⒍优化消费结构，提高居民消费水平
商用房地产微观区位选择的标准
⑴外部经济性
⑵临街深度
⑶人口流量
⑷交通和通讯
⑸增值潜力
居住房地产微观区位选择的标准
⑴周边环境
⑵交通和通讯
⑶社会文化环境
⑷购物便利
住宅设计的基本要求
⒈ 适用方便
⒉ 安全性好
⒊ 采光适宜、噪音小
⒋ 环境适应性好
⒌ 顺应家庭结构变化
⒍ 创造优美的景观
2房地产市场
房地产市场的特点
1.房地产市场是一种竞争不充分的市场。
2.进入房地产市场难度大。
3.房地产市场投机性强。
4.房地产市场流动性慢，变现能力差。
5.房地产市场对经济形势的短期波动不敏感。
6.房地产市场交易成本格外高。
7.房地产市场上的交易活动是一种经济行为，又是一种法律行为。
房地产市场的功能
传递信息的功能
优化房地产资源配置
促进劳动生产率提高的功能
调节和再分配国民收入的功能
理顺流通环节的功能
优化消费结构的功能
影响住宅需求的因素
1．住宅价格对住宅需求有负的影响
2．家庭收入和财富对住宅需求有正的影响
3．短期内利率变化对于住房需求有负的影响；
利息变化对住宅需求的中长期影响较为微弱。
4．人口和家庭户数的变化对住宅需求有正的影响
5．政府的住房政策对住宅需求的影响：
当住房政策宽松时，或谓有利于居民得到住宅时，住宅需求会增长；
当住房政策紧缩时，住宅需求会下降。
3房地产价格
影响城市地价的因素
⒈土地纯收益
⒉土地资产
⒊利息率
⒋土地出让期限
⒌土地供求状况
⒍土地利用规划、政策和法规
⒎合理的预期
试述城市商品住宅价格的影响因素
国民经济发展水平；
住房市场；
经济政策；
房地产企业；
土地价格形成机制；
商品住房价格形成机制；
内生因素和外生因素：
内生因素主要是指商品住宅的投资成本。
外生因素主要是指住宅投资成本以外的影响住宅价格的因素。
4房地产金融
房地产业与金融业的关系
房地产金融产生的必然性
房地产金融是发展房地产业的客观需要。
房地产金融是解决居民买房难的客观需要。
房地产金融是发展金融业的客观需要。
房地产金融的功能
（一）筹资功能（房地产存款、房地产股票和债券的发行）
（二）融资功能（房地产贷款、房地产信托和租赁）
（三）投资功能（房地产股票和债券的交易）
（四）调控功能
住房公积金
住房公积金是指城镇在职职工及其所在单位（包括机关、企事业单位和社会团体）按照规定缴存的具有保障性和互助性的一种长期住房基金。
它属于职工个人住房基金，归职工个人所有，定向用于职工住房的基本需求和住房建设的融通资金。
住房公积金制度实质上是一种住房保障制度。
5房地产投资
房地产投资项目动态财务评价
（基本的计算方法）
6房地产开发
房地产的保值增值性
主要体现在四个方面：
一是土地具有稀缺性，土地的长期供给缺乏弹性；
二是基础设施的配套和环境的改善，会使土地的使用价值和价值大幅度提高；
三是随着社会经济的发展和城市化，人口增加和生活水平的提高，房地产的需求量日益增加，房地产价格总体上呈上升趋势；
四是出现通货膨胀，银行下调存款利率时，房地产有明显的保值增值作用。
房地产综合开发
房地产综合开发是指根据城市总体规划和城市经济社会发展的要求，在选定的区域内对房屋建筑、配套工程和基础设施等项目进行全面规划、统筹安排、分期施工、协调发展，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益的房地产开发的技术经济活动。
房地产综合开发具有整体性、统一性、科学性的特征。
基础设施建设与房地产开发的关系
基础设施建设与房地产业同属于城市建设的体系，两者密不可分，息息相关。
基础设施建设通常发生在房地产业开发的前期，是房地产业的排头兵。
城市建设通过规划，确定城市整体的建设及发展方向，即同时也确立了基础设施建设的总体设计方案。
其中房地产开发前期所必备的条件之一—“七通一平”，充分体现出市政基础设施建设在房地产开发建设中的重要地位。
而建设完善的市政基础设施系统，非常有利于房地产开发建设。
首先，完善的市政基础设施建设给房地产的开发建设创造了非常有利的条件，城市道路桥梁通行了房地产建设的生产用车，疏导了交通，给施工运输提供了方便；
供水、供电直接为房地产的生产、建设提供了良好的施工服务，提高了房地产项目的建设效率；
排水设施排放、处理建设污水和生活污水，城市防洪设施保证生产施工安全，又保证居民生命安全等。
其次，完善的基础设施建设体系有助于体现房地产物业的整体价值。
城市的许多房地产都是随着配套的基础设施建设工程的完善而身价大增。
因市政道路设施的完善，交通便利，吸引了很多的买主，促进了销售，提高了房地产的价值。
再次，完善的市政基础设施是进行物业管理的必备条件。
要建设一个完善的住宅小区，必须有完善的市政设施作基础，也正是因为具备了完善的市政基础设施，房地产业开发的住宅、商店、写字楼等才能发挥其正常的使用功能，才能成为真正的商品。
凭借着完备的市政设施，房地产身价倍增。
同时，基础设施建设通过房地产业的发展充分体现其使用价值，如供水、供电、供气等设施，因房地产业兴旺而聚集了较多的人口对这些设施的使用，而使上述部门能收到较多的水费、电费、煤气费等，提前回收投资成本；
而道路、排水、桥梁等设施投入的资源，因房地产业的兴旺，为该地区吸引了较多的人流，提高了这些设施的使用效率，体现了这些基础设施的使用价值，房地产业的发展也需环保型的市政配套设施协同发展和合理规划，如预留绿化用地，发展污水处理系统等等。
这既是城市自身发展的需要，也是房屋开发建设的需要。
基础设施建设向着环保、绿化、美观的方向发展，就能与房地产业更好地配套发展，为城市居民和子孙后代创造一个环保、优质的生活空间。
总而言之，基础设施建设是房地产业的基础之一，房地产业的兴旺又使基础设施建设体现出其蕴含的使用价值。
两者的关系密不可分，息息相关，都是我国城市建设中的重中之重。
7房地产经营
地产开发经营的程序
房地产开发经营一般分为四个阶段进行，即投资决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和营销阶段。
每个阶段的工作内容既有所不同，又紧密联系、相互衔接，而且是交替进行的。
在项目可行性分析研究阶段，投资融资活动就着手进行了；
房地产项目的营销是将房地产商品租售出去，才能使其使用价值和价值得以真正实现；
才能使投资尽快收回，获得开发利润。
在开发建设初期，尽可能的预售或预租房屋，尽早回笼资金用于开发建设；
在竣工验收后，最主要的工作重点是房地产营销，尽量在较短的时间内将剩余房屋租售出去，避免大量积压空置，确保开发收益。
房地产经营的特点
（1）房地产经营的难度大
（2）房地产经营的风险较大
（3）房地产经营的约束性强
房地产自销与代销的差异性
销售方式：
1.自产自销；
2.委托代销。
房地产企业理性、成熟的发展，表现在行业分工的日益细化：
策划理念普遍被房地产业所接受，“开发商—策划公司—设计部门—施工企业—中介代理公司—物业管理公司”组成强强联合，形成产业链，成为房地产项目运作的精髓和方向。
开发商逐步成为项目的组织者和协调人，项目的立项、征地、市场定位、规划、设计、建设、销售、管理等具体实施，全部委托给专业公司进行运作。
随着房地产市场行业分工越来越细化，高档商务物业、商业物业和大型的住宅物业的销售逐渐由专业代理公司来进行，但在一些市场不太成熟的城市，仍有为数不少的楼盘销售还是由开发商自己进行。
许多开发商认为，在销售处售楼，一是卖楼，二是卖服务。
只有自行销售才能把发展商、楼盘、服务更紧密地联系起来。
加之楼盘并不是售完就了事，顾客服务的工作才刚刚开始，代理公司的素质对营销影响很大，代理公司销售完毕仅把陌生的客户交给你，这本身就是卖楼和卖服务的脱节。
所以自行销售能够长期保证公司物业品牌和发展商品牌少受损坏。
委托代理是行业发展趋势：
1．专业代理公司获取的是增值收益。
专业代理公司销售的利润来自于.对项目的服务和自己的市场营销。
2．委托代理公司可以合理调整社会资源。
社会化大生产的专业分工带来的是节能、高效、低成本、高收益。
3．代理公司有广泛的客户网络。
代理公司在长期的楼盘销售过程中建立了广泛的客户网络和客户档案，拥有训练有素的营销人员，这些客户档案是开发商短时间内无法建立起来的，没有客户网络，仅仅靠广告做大海捞针式的销售，面对竞争日益激烈、有效需求日趋饱和、以及越来越规范的房地产市场，其时效比之低、销售难度之高是可以想象的。
4．理性销控，市场风险低。
通常自产自销项目，往往不是或不完全是市场化的。
销售部通常是开发公司的一个下属部门，对于公司的决策，基本上是以“执行”和“服从”为主，很少能“据理力争”。
专业的代理公司有足够的专业人才和丰富的市场经验，能够站在市场的高度、从整体与全局上来把握销售。
对项目的优劣分析客观，很少受“情感因素”支配。
能较好地根据市场走向，进行策略与手段调整，能有效利用“时间差”提高收益。
5．代理公司专业性强、运行效率高。
代理公司由于不仅经手的楼盘较多，而且对不同区域、不同项目有各自的独特优势，尤其对市场供求关系、竞争对手和置业者消费心理变化的了解具有专业性，与自销相比，能很快找到市场需求切入点，摸索时间短，上手快，失误概率低，同时又都进行过系统专业的销售服务、营销技巧、销售心理的训练，因此，代理公司销售运作是模式化体系，更系统、更专业，对市场需求变化不仅敏感，而且应对迅速，成功的把握会更大。
6．边际利润高、销售总成本低。
专业公司的专业优势，使其抓住市场机遇的几率增大，加之其市场化的操盘手段、管理方式、与开发商的合同关系、与收益密切相关的企业信誉等，故能相对地缩短销售周期，加快资金回笼速度，能较好的处理时间与收益的关系，与自产自销相比，委托专业公司销售，边际利润高、销售总成本低，资金利润率高。
8物业管理
物业管理的内容
1.治安消防
2.环境卫生
3.维修保养
4.绿化养护
5.家居服务
6.管理预算
7.调解纠纷
8.征求意见
物业管理前期介入的作用
1．完善物业的使用功能
2．改进、完善物业的具体设计
3．能更好地监理施工质量
4．为竣工验收和接管验收打下基础
5．便于日后对物业的管理
竣工验收与接管验收的区别
（1）验收目的不同。
竣工验收是检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求；
接管验收是对主体结构安全与满足使用功能的再检验。
（2）验收条件不同。
竣工验收的首要条件是全部施工完毕，设备均已就位等；
接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且附属设备已完全能正常使用，房屋编号已得认可等。
（3）移交对象不同。
竣工验收是由施工单位移交给开发建设单位；
接管验收是由开发单位转交给物业管理单位。
管理公约中的基本关系
1．开发商与业主之间的关系
开发商与业主之间是买卖关系、伙伴关系，因此是平等和平行的关系。
2．开发商与物业管理公司的关系
房地产开发商与物业管理公司的基本关系是信托、委托关系。
可能还有隶属关系、合作关系。
开发商有第一选择物业管理公司的优先权。
3．业主或业主委员会与物业管理公司的关系
业主或业主委员会和物业管理企业，是委托者和受托者的关系，是平等的民事主体，有双向选择的权利。
9房地产产权
城市土地有偿使用的形式
1.货币形式
2.实物形式
采取实物形式的优点：
有利于加快城市土地开发和基础设施建设；
开发公司有利可图，有利于调动其积极性。
采取实物形式的缺点：
部分土地收益流失；
土地收益转移，生产资金转化为消费资金；
实物地租打入开发成本再转嫁给消费者。
3.以土地入股的形式
我国城市房地产产权关系的流转特征
三个两重性或称为三层次的两重性
1.地产所有权主体单一与其他权能主体多元的两重性
2.地产所有权主体和房产所有权主体不同一与地产使用权主体和房产使用权主体同一的两重性
3.“房随地走”与“地随房走”的两重性
10房地产经济制度
对存量土地收取土地使用费
对增量土地收取土地使用费
招标、拍卖和挂牌的形式
由开发商无偿修建市政基础设施；
按成本价提供住房；
无偿提供专项建设项目。
构成土地使用费的主要因素：
土地征用费；
土地开发费；
超额利润等。
住房分配货币化及其必要性
将单位以实物形式给职工分配住房转化为按货币工资方式进行住房分配。
其特点是：
1.停止住房实物分配；
2.将单位原来用于建房和购房的资金用于住房补贴；
3.职工到市场上通过购买获得住房。
必要性：
1.阻止新建住房进入旧体制；
2.克服分配上的不公平；
3.矫正城镇居民消费行为的扭曲。
11房地产经济发展战略
中国房地产经济发展的非均衡性
1.房地产发展时空差异的非均衡
2.房地产市场的非均衡
3.房地产投资结构的非均衡
4.房地产市场体系的不均衡
房地产企业的综合竞争力
根据房地产企业的特点，可以将房地产企业综合竞争力界定为企业各方面技能和企业运行机制的有机融合、不同技术系统、管理系统及技能的有机结合，是企业在特定经营环境中的竞争能力和竞争优势的合力。
综合竞争力不仅仅表现为关键技术、关键设备或企业的运行机制，而更为重要的是它们之间的有机融合，是各种能力的综合提升。
从房地产企业价值链本身入手，可将房地产企业综合竞争力具体界定为：
市场（全面市场调研能力、把握个体需求能力、把握群体需求能力、快速反应能力和资源整合能力等）；
品质（项目管理品质保证、规划设计品质保证、工程质量品质保证、产品文化和艺术品质保证）；
品牌（整体企业形象、项目产品形象、企业人员形象、营销组合能力、整合传播能力、全过程个性化服务能力）。
对于房地产企业竞争力的界定，不仅具有一般企业的特征，还具有房地产行业和企业自身的特点，如受国家政策导向性强，产业联动性强，受市场波动影响大，在开发过程中受资金、市场环境、目标控制等问题影响较大，需要开发企业有很强的资源整合能力等等。
因此，房地产企业的核心能力是三大资源和三大能力，即：
人力资源、资金资源和土地资源；
营销策划能力、规划设计能力和技术创新能力。
房地产企业综合竞争力的构成
房地产企业的综合竞争力包括品牌形象力、制度有效力、战略执行力、研发创新力、资源整合力等。
1、品牌形象力。
品牌形象力是房地产企业最基本的竞争力，包括企业品牌力和产品品牌力。
企业品牌力主要包括认知度、美誉度和忠诚度。
房地产企业必须塑造鲜明的企业品牌，提升企业的品牌形象力。
产品品牌力是指产品模式的竞争力，包括产品模式的市场预测力和市场竞争力，体现在价格上，就是产品品牌的附加值。
2、制度有效力。
房地产企业的管理制度包括三个层面：
第一层面是指企业的基本管理制度，包括公司体制及公司治理结构、管理机制、薪酬制度、基本会计制度等；
第二层面是企业的工作流程管理制度、规章等，包括行政事务、法律事务、财务、人力资源、采购、工程管理、销售、客户关系等方面的管理规章；
第三层面的管理制度主要包括岗位、部门和项目部（项目公司）内部使用的、没有纵向和横向工作接口关系的工作规程。
一个企业的成功往往是制度的成功。
如具有完善的法人治理结构的股份制企业更具竞争力，有健全的管理制度且制度适宜的企业更具竞争力。
房地产企业要提升竞争力，必须建立一套全面、适宜的管理制度。
3、战略执行力
战略执行力与计划的作用一样（制定计划的原因是因为有“变化”，制定计划的目的是应对变化），制定企业发展规划的目的也是为了应对企业各种权变因素的变化。
在企业发展环境发生重大变化的时候（如市场政策的变化），越应该加强对企业发展战略的研究，调整或重新制定切实可行的企业发展战略规划。
4、研发创新力。
研发创新力是指企业在制度、产品、市场、营销等各个方面的研发能力和创新能力。
例如在产品方面，企业通过系统地研究房地产的产品形态，研究消费者的消费心理和购买行为，研究建筑的外观设计（色彩、造型等）、户型设计等，设计出满足消费者需求的产品，就能够提高项目的销售力。
如果在设计方面有大量、独有的创新的话，就更具比较优势。
5、资源整合力。
资源整合力是指企业利用和整合内外部资源的能力。
房地产企业的内部资源包括人力资源、土地资源和资金资源；
外部资源即企业的公共关系资源，包括政府关系资源、媒体资源、融资资源、投资者（包括股东）资源、供方资源和客户资源等六个方面。
其中供方资源是指为企业提供产品或服务的组织或个人资源，如设计单位、施工单位、监理单位、材料设备供应单位、销售代理公司、物业管理公司等。
房地产开发企业的供方有二十类左右。
房地产企业的“投资管理型”和“外包型”的特性决定了企业整合资源的重要性。
要提升竞争力，房地产企业除了充分利用、发掘内部资源外，还要构筑全面、均衡、稳定的公共关系资源链——在每一个环节都要有1-3家相对固定的长期合作伙伴，从而降低选择的风险和时间成本、使用成本，缩短项目的开发周期，提高效率和效益。
边际文化和文化创新对中国房地产业持续发展的影响
边际文化是两个或两个以上文化区域的交汇处出现的一种混合文化。
一个文化区域有中心区和边缘处，中心区是该文化的发源地，保存着本民族的最纯粹的文化。
在边缘处，由于传播递减的规律和接触外来文化的频繁，本民族文化特征减弱，外来文化的影响较中心区增强，两种文化逐渐混合形成一种既非完全的本民族文化，又非完全的外来文化的边际文化。
边际文化是由文化传播、文化采借和文化融合而逐渐形成的。
21世纪的房地产已经上升到文化竞争的高度。
中国房地产业正在努力发掘符合城市风格和公众品位的房地产文化深层内涵，这已成为全行业发展的一个新趋势。
近年来全国许多楼盘开发实践中出现了综合运用文化创新的成功案例，取得了良好的经济效益和社会效益。
具有先进企业文化的房地产企业所创造的具有鲜明主题和深刻文化内涵、能引领先进生活方式和和谐人居理念的复合地产型态。
它提倡在满足房地产项目建设基本物质要素的基础上，提升独特的文化要素，以可持续发展的理念，保障居住者生理、心理和社会人文、情感、历史、精神、艺术等多层次文化需求，进一步提高房地产质量和生活品位。
营造舒适、安全、文明、健康、生态、智能的居住环境，引领符合时代要求的先进生活方式，它要求因地制宜地把先进的企业文化、社区文化、城市文化、建筑文化、环境文化、科技文化、文学艺术和行业文化综合运用到地产开发与生活运营全过程的每一个细节。
文化渗入房地产主要体现在三个方面：
（1）建筑与园林环境中的文化元素营造。
（2）文化在房地产营销过程中的参与和渗透。
（3）在物业管理中，即业主入住之后开展的社区文化活动。
我国城市土地储备机制存在的问题及完善土地储备制度的对策
我国城市土地储备机制存在的问题：
1．政府统一收购土地的法律依据不尽完善。
对政府如何建立城市土地储备制度，如何运作城市土地基金，如何行使城市土地统一收购权等尚缺乏明确的法律规定。
2．实施城市土地储备制度的利益分配机制尚未理顺和规范。
如何准确界定城市土地收益的构成，合理分配政府和原城市土地使用者之间的利益，是城市土地储备制度构建过程中还需要进一步解决的问题。
3．资金筹集、资金运用和风险控制有待完善。
如何完善资金配套政策，建立合理的资金筹措和运作机制，也是城市土地储备制度构建过程中要很好解决的重大问题之一。
4．有关部门之间的协调与配合有待改进。
完善土地储备制度的对策
1．制订专门法规，将土地收购储备纳入法治轨道
2．加强政府集中统一领导，强化城市土地经营的组织化程度
3．建立风险共担，利益共享的社会化资金循环机制
4．健全组织机构，完善供应计划，加强部门之间的协调
5．科学界定土地价格，合理分配土地收益
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