万豪广场房地产项目建设可行性研究报告Word文档格式.docx
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四、项目建筑设计
1、住宅设计
2、公共建筑设计
五、景观概念设计
六、市场分析
1、东莞市发展战略目标对房地产市场的影响
2、2010年东莞房地产市场总体环境分析
3、2010年东莞万江板块住宅市场总体表现
4、2010年商品房销售情况分析
5、2011年东莞市房地产预测
6、万豪广场的市场分析
七、项目可行性分析
（一）项目的主要经济技术指标
（二）投资估算与收益分析
八、结论与建议
附图一、项目整体规划总平面图
附图二、项目整体规划鸟瞰图1
附图三、项目整体规划鸟瞰图2
一、项目概况
万豪广场项目位于东莞市万江区东福商业街（则东莞市万江茶叶交易中心）,规划用地12400平方米（18.6亩）。
项目属于东莞市万江石美“三旧”改造项目的一期工程。
东莞市万江石美“三旧”改造项目位于万江区石美社区内，南临107国道，地块西面为东莞市万江茶叶交易中心，石美“三旧”改造共分为四期工程，一期工程为万豪广场项目，二期工程为临茶叶交易中心，商铺改造项目，三期工程为联信改造设备有限公司改造项目，四期为石美社区改造项目。
（见用地现状图）
1、万江区茶叶广场改造的需要
万江区位于东莞市的西北部，与莞城区仅一河之隔。
地处东江下游西岸，溯江而上，可达古镇石龙，直至惠州。
下游经道滘、厚街、沙田出狮子洋。
往北方向可达广州，往南方向出虎门，可通香港、澳门。
广深公路穿越境内，北距广州51公里，南离深圳经济特区101公里。
水陆交通便利，是107国道线上的经济走廊。
随着经济发展定位的确立和各项城市运营工作的顺利开展，万江区的城市地位正在逐步提高.目前万江区已经基本确定了经济发展的总体定位——“商贸流通、生活服务发展区”，这是万江开展城市运营研究以来取得的最重要成果之一，也为万江各项产业的发展提供了一个方向标。
为了加快万江区城市化进程，落实东莞市政府推进“三旧”改造的精神，万江区政府针对万江茶叶广场自发商业街现象，决定启动万江石美“三旧”改造工程，打造万江区茶叶销售一条街，改善茶叶市场两旁的居民居住质量，生活质量；
并借此吸引区外的消费资源进入万江，为万江的第三产业创造商机。
万江区政府同样非常重视万江城市文化的打造，如何打造万江自身的文化特色，万江区同样走的是一条创新的路子。
万江区的饮食文化有着悠久的历史，为了延续饮食文化，区政府决定将茶叶市场一横路、友谊路改造后，打造友谊路中华民族饮食街。
水资源是万江区的特色，大家都知道，但一直以来却没有将其充分转化为经济发展的优势，为了把万江水乡的特色和优势充分挖掘出来，万江区政府决定改造东江南支流河堤景观，一方面，整治水资源，保护东江南支流水质。
另一方面，通过改造沿河景观带打造万江区北大门。
据报道，东江河万江段河水水源近年来质量变差，万江区水质性缺水的情况较为严重，供水部门正全力以赴做好检测、消毒等各项工作，确保居民生活用水质量。
在万江自来水厂的取水口，水质较往常显得混浊、偏暗，漂浮物也比往常增多，为保证水源质量，万江自来水厂派出工作人员定期清理漂浮物。
水厂工作人员表示，受上游旱情严重的影响，今年东江河万江段水位较去年同期下降0.7至1米，由于没有足够的水资源补充，上游排放的生活、工业污水没办法及时冲走，使水源水质变差。
近日水源检测结果显示，水源的细菌含量明显增加。
受海水回潮的影响，水源的含盐量较去年同期高出3至4倍。
在供水部门的努力下，目前，万江自来水厂每日供出的6至7万立方米的自来水符合国家饮用水标准，
东江两岸景观改造工程是2003年东莞市及万江区城市环境建设重点工程。
整个景观改进建设形成了路、堤、绿地景观的三结合、人与自然和谐共生的亲水环境。
整个工程总长度5.23公里，建设总面积约17公顷。
项目总投资预计15300万元，其中工程建设投资约8000万元，拆迁费用7300万元，拆迁各类房屋272间、66746平方米。
依据工程进度，2004年春节前可完成东江两岸的景观改造工程。
东江西岸景观改造工程共分A—H八段，在规划设计中紧紧抓住了“生态”和“文化”两个主题。
A段主题休闲区，以水之形、水之声为趣味点又分别形成“戏水、听水”两个景区，尽显水乡特色。
B段为绿化走廊，供人闲庭信步。
C段休闲活动区以金鳌古塔为中心，充分保留绿化隔离区域以保护古塔，令传统文化与现代文化相交融，形成静谧、简洁、富有文化意味的休闲空间。
D段文化集会活动区，取“闹水”之景名，体现“水之趣、水之乐”。
E段滨涧休闲带，为轻松自在的临水平台，体现亚热带城市对滨河户外休闲的追求。
F段蛋家文化娱乐区，为泊水景区，是具有“船坞新意、渔火歌舞”含义的商业文化娱乐。
G段生态休闲景区，为渡水景区，保持自然草坡，尊重植物群落的生长方式，加以整治，并采用架空的步道形式，形成“人与自然”和谐共处的“城市生态”概念。
H段生态休闲公园，是自然式生态水系休闲公园。
万豪广场借助河岸景观改造的契机，加强自身项目的景观改造，使茶叶市场景观改造得以提升，将滨江景观延伸至茶叶市场处，使之成为真正的休闲购物的现代景观街区。
万江区作为东莞市的北大门,起着不可估量的样板工程作用,作为一个对外窗口,他不仅增强万江区招商引资的综合竞争力，同时也提升了万江区作为东莞东西北版块支点城市的地位。
万江区水网路网发达，交通便利，北距广州50公里，南距深圳80公里。
由于地处东江西岸，溯江而上，可达古镇龙，直至惠州；
往下游经道、厚街、沙田出狮子洋，向北可达广州，向南出虎门，可通香港、澳门。
107国道、莞深高速公路贯穿南北，和万道路一起构成万江区的三大交通动脉。
市四环路、五环路围绕全区，与五环路大桥、万江路、内环南路、中心区东路、中心区西路构筑市内便捷的交通网络。
而今年落成的东莞市汽车总站和正在计划中的广东东部轻轨将有效地打通外向型经济发展的通道，为万江的发展汇聚更大的人流和物流，充分促进万江经济社会的发展。
华南MALL项目落户万江之后，万江的商圈创造能力开始提升，带动了周边很多商业项目的发展，因此政府有意通过华南MALL的商业号召力来促进区内第三产业，特别是商业贸易领域的要素重组与更新。
同样，在住宅、物流、休闲等产业，也意图通过有规模效应的项目带动，促进产业的迅速发展与更新换代。
在万江区规划重点发展的若干个产业中，房地产业是起步最早的，成为万江发展的动力引擎。
除了华南MALL，理想0769、阳光海岸等大型地产项目也将迅速启动，理想0769占地面积500亩，阳光海岸建筑面积70万平方米，这两个大型地产项目的启动，也将迅速提升整个万江的房地产开发水平和城市环境，吸引大量的城市白领东莞置业，对东莞的城市城市化起着重要作用。
万豪广场现为东莞市泉兴润滑油有利于，对该厂进行“三旧”改造,充分的利用了该地块土地资源,规划建设住宅区一方面可以安置石美“三旧”改造的拆迁户，另一方面，可以解决市场需求，同时也为万江区政府带来的巨大的经济收益.
三项目规划设计
东莞市地属热带季风气候，北回归线以南。
基地现状为东莞市泉兴润滑油厂，基地内有厂房及办公楼等。
基地北部有部分民宅，其中大部分住宅已经破旧不堪,四周污水横流,生活环境极差;
基地南部为107国道，基地的西部为茶叶市场街道；
东部为一片闲置的莞地。
为了改善基地四周居民生活环境,改善茶叶市场的经营环境，丰富城市景观，为市民提供高品质的居住空间，满足城市发展需要,根据东莞总体规划的要求将该基地作为生态居住区进行建设。
1、《东莞市万江区总体规划》
2、基地地形图（电子文件）
3、基地红线图（电子文件）
4、国家及地方有关居住区规划设计的技术规范、规定与标准。
1建设一个社区
一个充满浓郁茶叶文化的、洒着现代气息的、智能化的、配套完善以及富有人情味的生态型社区。
追求社会、经济、生态最佳综合效益。
2营造一种生活
一个现代的、人性化的、健康的、时尚的生活。
为市民开辟崭新的、高品质的居住、交流、休闲生活空间。
3塑造一种环境
一种既丰富又整体统一，既是生态的又具有滨海文化内涵的，既优雅又繁华的景观环境。
4树立一个样板
一个在21世纪社会背景、经济背景、科技背景和产业背景下，颇具影响，能经得起历史推敲的居住样板工程。
本规划以人为中心，以整体社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点，结合基地良好的自然环境条件，着意刻画优质生态环境，为居民塑造自然优美、生活方便、配套齐全，同时又具有丰富文化内涵的怡然栖息之地。
创造一个舒适便捷、卫生安全的生活与工作场所。
规划理念：
1、人与自然和建筑的共存与融合——水文化的渗透。
2、生态型居住社区的建构与营造——休闲文化的轻松宜人。
3、具有认同感的个性化空间设计——立体式居住空间。
4、创造新概念——多维城市生活文化的倡导。
5、运动文化与生活互渗的动态空间设计。
6、对教育文化的重视和岭南文化的继承。
1）根据东莞市城市设计的要求，结合东莞万江区总体规划条件，协调相关规划区内外环境条件，合理确定功能布局与开发规模。
2）以高起点规划、高标准建设、高水平管理为指导，贯彻“以人为本”与“可持续发展”思想，以建设东莞市的高尚精品住宅小区为目标，规划设计应具有超前性与先导性。
3）体现新理念与新手法，达到高起点与高水平。
4）体现“尊重环境、崇尚自然、关注人性”这一宗旨，充分利用基地地形条件，突出住地绿化空间环境设计，使内外空间环境相得益彰。
5）规划设计贯彻生态原则、文化原则与效益原则，并运用城市设计手法，力求塑造一个具有优雅环境、文化内涵、个性鲜明且配备完善的花园式生活居住空间。
适应土地开发与建设实际，面向住宅消费市场，有利于起步与分期开发，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系。
1）整体化的规划结构
本规划结构遵循“人、建筑与自然的共存与融合”这一基本宗旨，重点突出生态环境，以环境塑造为主题，结合现状良好的自然景观条件，运用科技手段，达成艺术与技术、功能与形式，自然与人工的统一。
故本规划结构以自然环境为中心，以点线组合展开的功能与空间布局，形成“一街、二点、四组团”的整体框架。
“一街”指项目内设的结合茶叶专卖，风叶饮食，中外物色购物等服务设施而形成的休闲文化商业街。
“二点”指由1栋住宅及1栋公寓组成的二个商业购物，茶叶专卖中心商业点和公园组成的休闲景观核心点；
以及东部A5区大型会所、泳池形成的综合休闲场所，与之相呼应的入口广场与大型商场。
“四组团”指两幢17层住宅及两幢10层公寓组成的既相对独立又互为联系的四个居住组团。
2）住地空间画轴展开式布局
万豪广场的空间组织与建筑布置以及道路线型设计结合自然地形地貌，采取画轴展开式布置，通过组团不同的建筑风格，形成高低错落的丰富立面，并以此增强了空间的可识别性与趣味性。
3）点线结合的绿地布局
强调住宅分布的均好性，尽可能采用带状绿地空间组织。
在强调带状绿化空间与步行系统结合的同时，注重院落空间的绿化节点设计，创造丰富的、具有视觉变化效果的、步移景异式的户外休闲空间。
4）人车分流
住宅区以最便捷的道路系统解决车至户的最短路程，通过后花园，水面融为一体的人性空间，解决车流与人流的分离问题。
小高层住宅部分采用地下室车库停车，彻底将人车分流。
5）建筑与环境融合布局
采用建筑与环境一体化设计方法，因地制宜，结合地形条件确定建筑的朝向与外形，尽量做到户户南北向。
将绿化渗透至建筑群体之间，并通过底层架空、过街楼、地形高差等形式创造小区空间的变化，将住宅建筑融合在环境之间。
同时，在注重户内具有较好“朝向”强调“景向”效果丰富宅内临窗外视效果，做到户户有园景。
住宅设计
本规划住宅单体采用高层形式，开创立体式居住空间。
高层为8-17层，部分住宅顶层为复式形式。
在中心绿地周边部分住宅底层架空，为居民提供半户外活动空间。
大部分住宅采取单元拼接形式，住宅布局结合自然地形布置，与总体规划中弧型、曲线的构图相吻合，塑造出富有动感、流畅的建筑形态。
小高层住宅单元多为一梯四户形式，每户均有三开间以上的朝南房间，房型以大客厅为居室核心，居寝分离，洁污分离，餐厅与客厅有分有合，南北通风，并分设景观阳台及杂物阳台。
部分套型设双卫生间和走入式储藏室，部分单元设有工人房和书房。
标准层设计，房型应满足多样化和可变性的要求，结合建筑造型顶层局部设跃层，并设屋顶花园。
每户住宅的外窗采用低窗台或凸窗，外设金属护栏，加大了窗户的采光面积，扩展了室内的视野，同时增加了室内的面积。
在建筑群体空间的塑造当中，利用顶层部分跃层，并随单元层数的变化处理，形成错落有致的建筑天际线，在单体中重点处理建筑的阳台、楼梯间、窗台、屋顶构架等可变因素，变化的形体和色彩既丰富了建筑的外观，又使每一幢居住建筑增加了可识别性。
建筑风格以典雅、庄重、清新为主基调，以配合高尚住宅小区的整体定位。
五、景观概念设计
万豪广场在景观设计上，目的在于创造一个舒适、和谐、写意并富有人情味的休憩空间，小区的建筑物共同会合在一个高低起伏、层次丰富的院落，这个院落与首层架空的建筑空间上相互渗透，相互流通。
每个院落中央均设有小景，庭院因流水变得楚楚生动，湛蓝的泳池、流水长廊、观景台、瀑布、四季花木；
小处婉转生动、大处淋漓尽致；
万种风情、浪漫典雅；
从而达到楼在园中，园在楼中的奇妙效果。
基于对地方文化的深入了解和对西方文化的娴熟把握，在现代都市中寻找人性最本质的回归，在这块最具灵性的宝地上，演绎关于家的梦想，一片蓝蓝的天、一块青青的绿地，一潭纯净的水，在繁忙的都市中筑一个静静的巢。
从规划到建筑设计，从园林景观的布局到花草树木的配置，无不考虑使用者的精神需求；
在色彩造型上力求精巧，品味不凡；
人在园中，既欣赏到现在建筑的典雅与诗意，又感受到东南亚热带风情园林的浪漫与温馨；
舒适、精妙、一陵一角均充满人情味，从而实现人性化社区的真正内涵：
以物蕴情，以情动人，人宅相扶，感通天地。
户外环境质量的提高对于改善居民生活整体质量，对于建设现代文明居住区，提高居民择屋购房吸引力起到越来越重要的作用。
在整体规划结构布局的基础上，本此规划设计加强对现状良好自然景观条件的保护，着意强调绿化环境设计。
并努力创建一种具有文化内涵的环境设计理念，体现具有东莞地方特征的景观环境意象。
在绿化系统方面强调系统性与生态性。
在尊重自然地形地貌基础上，结合建筑的画轴展开式布局和空间轴线，将水文化充分渗透小区之中，采用带状绿地布局，同时又将居住组团中心绿地、宅间绿地相融合，使之成为统一整体。
建筑，水，绿化有机结合形成了整个小区的自然环境。
景观带的设计在体现地方自然景观特征的同时，强化空间形象特征，针对该空间内部的不同功能采取了不同绿化环境设计手法，以体现多样性、人性化的空间。
同时通过雕塑、景观亭，以及多样性的植物种植，丰富该轴线景观。
绿化空间采用自然园林式的设计手法，以蜿蜒的水面变化的绿地为主题，并布置多个绿化景观节点。
通过疏与密、收与放、大与小、高与低等多种手法的精心处理，营造出具有优美且幽雅的氛围，与小区建筑相得益彰。
在绿化种植上以自然与几何形相辉映，乔木、灌木、地被三个层次相结合，辅以雕塑、花坛、台阶、庭院灯具、彩色铺地、溪流、瀑布等环境小品，形成四季有花，丰富而又生动室外活动空间，使室外环境真正成为居民的露天起居室。
本规划更为强调的是整体绿地率，形成一个充满绿意的居住地，一个花园式生态居住地。
进入2003年，东莞市委、市政府提出实施“建设宜居城市”，建设以现代制造业名城为特色的现代化中心城市的发展战略目标，争取在制造、商贸、科技、信息、服务等方面成为区域中心，成为国际制造业名城、生态绿城、文化新城，成为IT产业发达、综合实力雄厚、创新功能突出、城市环境优美的现代化中心城市。
围绕这一发展战略目标，今年起，东莞把城市建设作为各项工作的重中之重，高标准规划建设一批城建工程项目，力争到2010年，打造“制造业中心、商贸中心、科技中心、信息中心、服务中心的功能定位和国际制造业名城、生态绿城、文化新城”的城市形象，建设一个适宜居住、创业的城市。
在道路建设方面，东莞将立足自身位于广州、深圳之间的地理位置，通过打造五环路、港口大道、常虎高速、东部快线、西部快线等13项道路建设工程的高等级公路主骨架，使高等级公路与国道、省道及联网公路组成畅通的公路网系统，初步把全市建成一个“一小时生活圈”；
并籍此进一步延伸和拓宽东莞辐射的范围，密切与广州、深圳两个中心城市之间的联系，争取实现三地功能互补，资源共享，形成强大的“中心城市组合”。
因此，未来几年内，将完成五环路、港口大道等13项道路建设工程，进一步完善市区道路交通网络，提高道路通行能力，构筑起现代化城市道路骨架。
在城市绿化景观建设方面，新一届市委、市政府十分重视城市生态环境建设，将进一步加大“有生命的基础设施”建设——生态环境建设的投入，全力打造生态绿城的城市形象。
近期内将完成党校绿化公园、运河西宏远绿化公园等6项绿化景观建设工程，改善城市景观。
在城市功能配套建设方面，重点打造文化新城。
已建成的行政办事中心、广场、市民广场区总用地面积102.1公顷，按“人、建筑和自然的共存与融合”的主旨规划，体现艺术与技术、功能与形式、自然与人工的统一。
在生活区建设方面，将重点抓好中央生活区建设。
中央生活区位于市区城市中心区的南部，总用地面积215公顷，规划居住人口5万多人，是一个以社区概念进行规划，公共设施配套完善、居住环境优美的生态园林住宅区。
东莞中央商务区（CBD）总占地142.32公顷，几何中心为东莞国际会展中心。
东莞CBD的敲定，预示东莞经济发展进入一个新的历史阶段，是东莞新一轮“起飞”的开始。
东莞市城市新区内的核心片区中央商务区（简称CBD）详细规划方案已正式获得市政府审批通过。
CBD是一个城市标志性地区。
如日本东京的新宿，香港的中环，美国纽约的曼哈顿，法国巴黎的拉德方斯，广州的珠江新城。
东莞市若实现“以制造业为特色的现代化国际名城”目标，面临的主要问题是产业升级，即从过去的“三来一补”的加工基地向有产业主权（即技术主权、品牌主权、市场主权）的制造业进行。
产业主权的建立道先必须有相配套的第三产业，此即金融、商贸、信息、文化、中介产业。
中央商务区就是这些产业的基础物质承担者。
东莞CBD将承担未来东莞市经济发展核心功能。
城市的经济、科技、文化等在此高度集中，大部分金融、商业、贸易、旅游、文化、会展活动在此完成。
因此，这里会集中大量商务办公写字楼、酒店、商业中心、文化设施，同时，这里也将聚集东莞市来自全国及世界各地的经济、文化、科技精英。
CBD的发展和城市经济起飞是同步的。
如香港CBD中环，70年代香港经济腾飞时，也是中环发展的开始。
现在，中环CBD内集中了大量的金融、保险、房地产及商贸服务业设施。
东莞CBD的建成将令东莞经济发展进入一个新的历史阶段，是东莞新一轮经济起飞的开始。
CBD需要住宅区为其中工作人员提供居住服务，反之，CBD也为周边楼盘提供最高档的配套。
一即业主可以就近在CBD内寻找满意的就业、商贸机会；
二即CBD也为周边楼提供了高档的休闲、购物、旅游场所，特别是CBD内的商业广场，位于鸿福路以北、东莞大道以西，由2-3层的商业建筑，组成具有地方特点的商业步行街。
而会展中心又为业主提供更多的信息、商贸资源。
CBD内休闲运动区规划为体育公园，成为业主茶余饭后及双休日的休闲场所。
而CBD集中了东莞市目前最高的建筑物56层的金融建筑及50层的民营大厦，以及三大城市广场，本身就是非常难得的旅游资源。
（1）、东莞市城市规划对房地产业的影响力
《东莞市城市总体规划（2000～2015）》（简称《总体规划》）的出台，决定了东莞市未来城市发展的方向和重点建设项目。
通过对《总体规划》的认真分析，我们可以看到，在东莞新一轮的城市建设当中，市政府对城市建设的一些重点建设项目将会对东莞市区范围内的房地产的发展有重大的支撑作用。
《总体规划》与以往的规划相比，最大的特点就是把全市２４６５平方公里都划作规划管理的范围，使得全市的规划可以一盘棋考虑，而原来的规划都集中在主城区。
这在体制上奠定了规划管理的基础，现在我们在各个镇区都设置了规划所，有利于今后对于城市发展的科学控制。
今年以来，我市房地产业发展形势喜人，据最新权威统计数字，今年1-10月，全市商品房建筑施工面积达294.4万平方米，较上年同期增长38.7%；
商品房销售面积达69.2万平方米,较上年同期增长31.9%;
销售金额达18.97亿元,较上年同期增长47.2%。
商品房开发呈现出规模档次同步大上台阶的有利局面。
留意今年以来全市房地产业发展情况，给人的感受与往年有着明显的不同：
一是商品房开发量陡增，市场销售势头甚猛；
二是众多楼盘各展其能、各见其长，规模档次集体大上台阶；
三是楼盘的品牌效应、配套实施、物业管理等正成为制胜新一轮竞争的有力砝码。
分析认为，形成这种有利局面的主要原因，一是全市经济发展形势很好，今年以来，我市GDP及各项主要经济发展指标增幅一直位踞全省前列。
经济持续发展，市民得到实惠，强劲增加的购买力为作为大宗耐用消费项目——房地产业的做强做大提供了强有力的支撑。
二是随着“三现代”教育等活动的开展及我市新一轮城市建设高潮的启动，广大市民的居住环境意识和居住环境要求有了明显的提高，对居住环境的要求已经从以往单纯注重居住面积、居所位置是否方便等，向追求居住户环境、居住环境实施配套及物业管理等方面发展。
跟随这一新的置业倾向，大户型、跃层、复式、别墅、花园式社区、全方位配套物业管理……，正在成为新一轮房地产消费的热点，由此带来的二次、三次置业，已成为拉动房地产消费的主流力量之一。
三是我市城市面貌的日新异和居民购房消费的取向特点，进而纷纷以热点买点导向，在楼盘选址、环境设计、服务配套等方面用尽心思、下足功夫，营选出一处处各见特色、舒适靓丽的居住小区，在扮靓城市、装点环境的同时，也引得市民纷纷解囊。
在东莞市2009年12月28日召开的2009年度总结表彰大会上，对一年来的工作进行了总结。
在过去的一年里，东莞市保持了国民经济持续快速协调健康发展、各项事业全面进步的良好势头，成为“最佳中国魅力城市”和“中国最具活力城市”，综合实力名列全国大中城市第12位、地级市第1位，实现了三个文明建设的新突破，涌现了一大批先进镇、村和先进单位。
东莞市贯彻中央关于宏观调控的部署，加强了投资管理、土地市场整顿、在建项目和工业园区清理、市场调控和物价监管等工作，今年1—11月间，新签投资额超千万美元的项目40宗，现有企业增资扩产超千万美元的52宗。
全年新增各级各类名牌产品、免检产品、著名商标47个。
目前全市共有中国驰名商标、中国名牌产品、国家免检产品21个，广东省名牌产品、著名商标75个。
新增52家省级高新技术企业
东莞市不断壮大电子信息制造、电气机械制造等优势支柱产业，加快发展装备制造业和有选择地发展重化工业，扶持生物医药、光机电一体化等新兴产业，积极发展物流、会展等现代服务业，产业结构不断得到优化。
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