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五、同竞争对手相比，公司的核心竞争力以及优势、劣势19
六、行业风险分析及风险规避措施21
第四章业务发展21
一、公司主要业务及服务21
二、公司的商业模式介绍23
三、公司的经营情况及未来5年发展计划24
第五章财务25
一、公司近两年经审计的资产负债表、利润表、现金流量表25
二、截止2013年12月31日的主要固定资产和无形资产说明26
三、请预测公司2014年、2015年、2016年的营业收入和净利润26
四、公司的关联交易26
五、公司的负债及担保情况26
六、募集资金的使用计划26
第六章公司短、中、长期生产经营发展27
第七章其他27
一、公司的重大法律诉讼27
二、公司获得的相关资质、荣誉及奖励27
三、其它需要说明的事项28
第一章摘要
本公司的宗旨是打造公寓式酒店第一品牌。
本公司是一家处于高赢利发展阶段的公司。
哲人酒店管理集团下的沈阳哲人酒店管理有限公司的法定经营形式是有限责任公司，法定地址沈阳市和平区中山路59号朗勤泰元中心。
最近一年来，我公司在公司的规模扩大上取得了成就，具体表现为旗下直营店和加盟店的数目显著增加，营业额不断提高。
从预期财政分析来看，我公司可望在2014年销售收入达到元，2015年销售收入为元。
从企业发展速度上看，2014年，旗下直营店及加盟店的数目可望达到，2015年，旗下直营店及加盟店的数目可望达到400家，我们之所以能够达到这个目标是因为我们的资金主要用于全国性不断增加的签约的酒店的建设及经营上。
本公司旗下主要有两大品牌，一个是世海哲人精品酒店品牌，定位为五星级中国文化艺术精品酒店；
一个为棠枫艺术酒店品牌，定位于当代国际大自然时尚艺术型快捷商务酒店品牌。
公司目前在公司规模扩张上的竞争也很激烈，主要竞争对手有如家、汉庭、锦江之星等等，即便竞争激烈，市场前景依然特别可观。
但是我们的酒店品牌在市场上是有选择性的，
现在沈阳哲人酒店管理有限公司处在需要大幅度扩大公司规模的状态下。
为实施我们的计划，我们需要总金额为一亿元元的投资，用于下列目的：
1、为了投入不断增加的签约的直营店及加盟店的建设及运营，以适应公寓式酒店不断增长的客户需求。
2、为了促进全国内分公司的成立和运行。
3、品牌的宣传及酒店的营销。
我们目前急需解决的问题是公司的管理和现有资源跟不上公司规模的扩大，在良好的市场发展下，我们会不断招募人才，将集团正规化，并全国性扩张业务。
我们正在寻求万元的[分期贷款、权益或其他融资方法]资金支持，这笔资金用于[详述资金用途以及为何本项目能赚钱]。
我们采用[利润分红、二次融资、出卖公司或者公开上市]等方法，在[y]年之内偿还这笔贷款或投资。
第二章公司基本信息和历史沿革
一、公司基本信息
哲人酒店管理集团，成立于2007年12月25日，是集酒店管理、房产销售、资产管理、金融服务、网络服务为一体的综合性管理集团。
哲人酒店管理集团旗下拥有世海哲人精品酒店、棠枫艺术酒店两大主品牌，现已在全国设立11家分公司，遍布35个城市。
哲人酒店管理有限公司旗下拥有哲人精品酒店、棠枫艺术酒店、两大品牌，截至2013年底已在沈阳、大连、哈尔滨、漳州、长春、青岛、济南、郑州、北京、上海、秦皇岛、盘锦、铁岭、抚顺、鲅鱼圈、拥有40余家分店。
哲人酒店管理有限公司现共有客房3180间，固定会员35万，每年入住100余万人次，形成了酒店业内的最大的具有艺术酒店风格的公寓式酒店体系。
二、公司历史沿革
（一）公司设立时的相关情况
公司成立于2007年12月25日，公司最初成立的第一间酒店是棠系列公寓酒店，由于酒店经营收入的不断攀升，公司看到了公寓式酒店良好的市场前景的以及连锁加盟模式的众多优势，2009年，公司导入了现代连锁经营特有的模式，建立了完善的特许连锁加盟体系。
2010年，连锁酒店的数目不断增加，棠系列连锁公寓已经发展至10家。
2011年，连锁模式不断完善，并创立了东北最大的主题酒店—棠.公馆。
2012年，首创中国两大艺术酒店品牌世海哲人精品酒店品牌和棠枫艺术酒店品牌，并在全国范围内不断签约开张酒店。
（二）公司变更登记情况
三、公司当前股权结构表
沈阳哲人酒店管理有限公司注册资本2，000，000.00元，其中：
实收资本2，000，000.00元。
股权结构表
序号
出资人
身份证号
出资比例
出资额
出资形式
出资时间
1
闻晓棠
60%
1，200，000.00元，
2
金东哲
40%
800，000.00元
四、公司内部组织结构
（一）内部组织机构图
（二）各职能部门情况说明
1、业务发展部：
负责集团业务项目开发及销售代理
2、投资招商部：
负责集团品牌连锁加盟，招商管理，投融资
3、酒店管理部：
负责集团酒店经营管理
4、财务管理部：
负责集团及各分公司财务系统管理。
5、行政人资部:
总公司几个门店，人力资源规划，招聘配置，绩效管理，培训开发，薪酬管理，劳动关系。
6、工程部：
哲人精品酒店和棠枫艺术酒店的前期以及后期工程施工和工程管理。
7、设计部：
哲人精品酒店和棠枫艺术酒店前期的室内设计和外部设计。
8、物流采购部：
负责公司总部和公司旗下各门店的物资采购和管理工作。
9、策划部：
负责公司品牌策划和营销策划，宣传品策划，VI设计策划。
10、网络技术部：
集团移动互联网运营，品牌推广，技术创新，系统搭建。
11、企业文化部：
负责企业文化的策划与推广，建设完善的企业文化理念。
12、秘书处：
协调和管理公司各部门工作的正常运作，与外部进行外联工作
五、简要介绍公司人力资源及社保情况
公司社会保险情况介绍：
根据国家《劳动法》和相关法律规定，我公司基本实现社会保险普及，为每名入职的员工缴纳“五险”（养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险），部分员工缴纳住房公积金。
六、公司股东及高级管理人员、核心专业人员的简历
职务
董事长
姓名
入司时间
2012年5月
学历
主要工作经历
时间
地点
工作成绩
2012年5月至今
哲人酒店管理集团
担任执行董事长
财务总监
闻晓棠
本科
担任财务总监
（二）核心专业人员简历
副总裁
潘喜鹏
2014年3月
大专
2012年9月—2014年3月
途家网
集团副总
运营总监
马东兵
2013年7月至今
大专（MBA在读）
2012年11月——2013年7月
桂林阳朔芭堤雅酒店
总经理
2010年10月——2012年11月
星程酒店管理（上海）有限公司
区域总经理
2007年11月——2010年10月
深圳观景度假酒店管理有限公司
工程总监
孙琦
本科
2011年1月－2012年4月
北京龙发装饰集团
主任设计师
2008年1月－2010年10月
沈阳铭轩装饰工程有限公司
主任设计师
朗勤店总经理
徐隆波
2014年
大学预科
07年5月－11年11月
COSTACROCIERE意大利歌斯达豪华游轮
2ndmatredehotel
区域经理
刘飞
2013年10月
2012年05月－2013年10月
华住酒店集团
店总经理
2011年08月－2012年05月
格林豪泰酒店管理集团
店总经理
设计总监
王楠
2012年5月
2008年1月－2010年10
沈阳铭轩装饰工程有限公司
2005年3月－2007年11月
铭创装饰工程有限公司
财务经理
史大威
2013年7月
2013年1月－2013年7月
辽宁永辉超市有限公司
大区财务经理
2012年3月－2013年1月
沈阳刘一锅餐饮公司
技术部
张维锋
2013年11月
硕士
13年4月－13年11月
沈阳大学美术学院
工程师
12年1月－13年3月
沈阳工业大学
工程师
招商主管
贾英浩
2012年7月
本科
2010年3月－2012年6月
沈阳华润置地集团有限公司
招商经理
2007年12月－2012年1月
上海锦江集团股份有限公司
市场部经理
第三章行业与市场
一、所处行业发展总体情况
（一）行业发展现状
现代社会经济的发展，带来了世界旅游、商务的兴旺，酒店业也随之迅速发展起来，而且是越来越现代化。
我国酒店行业发展速度较快，主要受益于酒店行业自身的服务不断提高以及旅游行业的发展，推动酒店行业市场需求不断扩大。
我国星级酒店的数目在逐年增长，近年，增长速度又开始加快。
图1星级饭店增长情况
自公寓式酒店崛起以来以后，公寓式酒店的平均出租率逐年增高。
公寓式酒店今后继续保持良好的发展势头。
（二）行业当前竞争态势
酒店行业是我国与国际最早接轨最早、开放步伐最快的行业之一，酒店行业当前的竞争态势错综复杂。
全球经济一体化的进程使得酒店客源丰富多样化，也让酒店面临着日趋激烈的竞争环境和不断攀升的客户期望，迫使经营者不断寻求扩大销售机会、改进服务质量、降低管理成本和提升客户满意度的新法宝来增强酒店的核心竞争力。
来自于新兴的酒店类型的威胁，譬如公寓式酒店的产生。
越累越多的人士倾向于选择有文化底蕴的艺术型酒店，倾向于选择配套设施更全，性价比更高的公寓式酒店为入住首选，而不是选择价位较高的五星级酒店以及过于简单平庸的经济型酒店，在这种形势下，兼备两者的哲人酒店必然会有良好的发展前景。
（三）行业发展前景
（1）休闲旅游和商务市场的蓬勃发展和替代品市场客源丰富带动我国公寓式酒店的发展，未来我国公寓式酒店的发展潜力巨大。
从休闲旅游和商务市场的蓬勃发展上看：
据统计，2012年国内旅游人次达到26.4亿人次，同比上升12%；
国内旅游收入达1.9万亿元，同比增长，同比增长21%；
入境旅游人数1.34亿人次，同比增长1%；
旅游外汇收入465亿美元，同比增长1.5%。
根据旅游业的“十二五”规划，2013年国内旅游人数将从09年的19亿人次提高到33亿人次。
随着带薪假期的实施、交通条件的改善、人民收入水平的提高，国内旅游迅速发展，国内游客已经成为酒店不可忽视的客源。
旅游已成为一种时尚，但是大众旅游的主体并非那些消费支出较大的群体而是刚刚走上小康的普通阶层，他们热衷于外出旅游已提高生活质量、开阔眼界、丰富阅历，但在外出的财务预算上不可能有较高的开支来支付高星级酒店的住宿费用，而大部分低挡酒店的设施卫生、服务条件太差，又难以入住。
所以公寓式酒店成了大众旅游的主体的主要选择对象之一。
另一方面，截至2014年底，我国工商登记的中小法人企业超过1100万家，未来中国中小企业的数量增长速度将保持在7%。
预计5年我国国内商务出行市场规模增速约为20%，服务于中小企业的商务旅游市场呈现出快速增长态势。
由于中小企业商务人士对出行成本十分关注，公寓式酒店的性价比无疑成为其出行的必然选择之一。
（2）未来3年的利好因素刺激酒店行业的发展
据专家分析，在以后几年之间，中国旅游酒店（商务）投资将达3400亿元，到2015年全国将新增各类住宿设施约20多万家，其中星级酒店约1万多家，五星级酒店将超过500家，估计目前在建或规划的酒店有782座，共22万间客房。
其中利好的因素有：
二、行业成功关键及行业进入壁垒
（一）行业成功关键因素
随着目前国家政策引导、八项规定、城镇化建设、环境气候、出行人士行为需求变化及全民旅游度假发展趋势。
公寓式酒店这一产品本身具备空间私密性好、舒适度高、居家体验式服务环境、市场定位中低端，房间户型多样化，经营空间可自由灵活伸缩，投入成本低于传统酒店80%，并可以当年实现创收盈利，具备可快速复制全国的上市前景。
特别是近2年随着移动互联网时代的来临及短租行业崛起发展，公寓式酒店必将改变传统酒店业态发展及客户出行方式选择，在未来15年成为住宿业新时代领军产品。
（二）行业进入壁垒
1、市场切入点
案例分析：
2003-2014中国快捷连锁酒店类似如家、汉庭、7天快速崛起，门店在十年间全部突破千家，但由于产品户型狭小，风格单一，投资成本高，价格及客群低端，项目租赁普遍签约年限10-15年，后期投入及续约租金成本压力增大，并随着物价膨胀及居民出行消费水平需求提高，特别是80、90及2000后新生代主力军的崛起及需求特点的变化将改变未来住宿业态发展。
并随着国家政策引导调整，过去入住高端星级酒店的客群也呈现分流中端市场，势必带动中端市场份额扩张。
哲人集团旗下2大品牌哲人精品酒店突出中国文化艺术元素；
棠枫艺术酒店突出时尚艺术风格，目前在全国该领域及连锁品牌完全空白，因此具备相当的市场需求容量。
哲人公寓式酒店的产品特点及品牌连锁必将成为未来15年行业主力军。
2、产品扩张进入
随着国家房地产政策调控，全国开发商公寓式酒店销售普遍难度大，都在积极寻找出路，在移动互联网及服务理念时代背景下，哲人公寓式酒店托管经营模式应运而生，可在此时机快速全国扩张拿项目，采用灵活的合作模式轻资产投入运营。
迅速占领全国市场。
三、请介绍行业现有生产能力、市场占有率
公寓式酒店行业项目截止到2013年度统计在经营30万间，年营业额40亿，依据建设部官方数据统计截止到2014年度，中国商业地产及旅游地产在售项目预计800万套，其中公寓式酒店项目预计占比60%。
按可经营项目40%占比计算，预计320万套，按平均价格240元每间夜计算，年平均入住率60%，年预计市场份额将达到192亿。
四、国内外主要竞争对手信息
（一）国内主要竞争对手举例
1、如家酒店集团
（1）如家酒店集团简介
如家酒店集团创立于2002年，2006年10月在美国纳斯达克上市（股票代码：
HMIN）。
如家酒店集团旗下拥有如家快捷酒店、和颐酒店、莫泰酒店三大品牌。
主打品牌如家快捷酒店定位为经济型连锁酒店。
（2）如家酒店数据分析
如家酒店2013全年共新开酒店437家，旗下品牌总经营酒店数量达2,180家，覆盖中国287个城市；
另外还有417个可行的酒店项目正在进行中，其中161家正在建设中。
附表一：
如家酒店近七年自营及加盟酒店数量增长趋势
依据附表一可以看出，其酒店数目逐年快速增加，从此可看到中国连锁酒店广大的市场空间。
附表二：
如家酒店近七年营业收入增长趋势
依据附表二可以看出，其收入不断增加，收益越来越好，从此也可看到中国连锁酒店的良好的发展趋势。
2、华住酒店集团
（1）华住酒店集团简介
华住酒店集团，是国内第一家全品牌的连锁酒店管理集团。
2005年创立，目前在中国超过200个城市里已经拥有1,300多家酒店和30,000多名员工，旗下拥有6个酒店品牌：
包括商旅品牌——禧玥酒店、全季酒店、星程酒店、汉庭酒店、海友酒店，以及度假品牌——漫心度假酒店。
其主打品牌为汉庭酒店，定位为经济型连锁酒店。
（2）汉庭酒店数据分析
全年共新开100家租赁经营酒店和319家加盟经营酒店，超出公司预期，其中包括租赁经营酒店和365家，加盟经营酒店835家，以及25家星程酒店；
截至2013年12月31日，共有63家租赁经营酒店和350家加盟经营酒店正处于建设或已签订协议。
附表三汉庭近六年自营及加盟酒店数目增长趋势图
汉庭店面数目增加显著，最近一年增长率高达250%之多。
附表四；
汉庭近六年酒店收入增长趋势图
依据附表四可以看出，其收入不断增加，收益越来越好，从此也可看到中国连锁酒店的消费群体逐年加大。
（二）国外主要竞争对手举例
1、格林豪泰酒店管理公司简介
格林豪泰（GreenTreeInn）酒店管理有限公司，由美国APH（AmericanPacificHome,Inc）公司、美国Georgerealty、美国统一投资集团股东和其他若干跨国集团联手创办；
是中国国内建立的第一家全外资、拥有全新经营和服务理念的高品位、高性价比的商务型连锁酒店集团。
2、格林豪泰酒店数据分析
数据来源：
XX百科
五、同竞争对手相比，公司的核心竞争力以及优势、劣势
（一）核心竞争力
1、哲人酒店时尚、艺术、文化、精品酒店的独特酒店定位。
2、中国首创的特色酒店系统：
（1）世海哲人精品酒店七大系统：
中国艺术文化客房系统、智能化商务办公系统、量身打造餐饮系统、贵族服务系统、时尚休闲系统、私密性休闲系统、深度睡眠系统。
独特的七大系统打造完善的配套功能及尊享服务.
（2）棠枫艺术酒店最具特色的八大系统：
大自然艺术客房系统、高新智能商务中心系统、管家式服务系统、绝对意象私密性系统、深度睡眠系统、高智能化系统、罗曼蒂克香薰系统、棠枫艺术酒店服务理念。
（二）优势介绍
1、公寓式酒店行业良好的市场前景
（1）越来越受消费者喜爱的酒店类型
近年来因经济全球化和国家政策及经济等因素的影响，酒店行业在我国发展速度相当迅速。
相对比国际大型高档酒店，公寓式酒店具有良好的价格优势，而相对比目前依然有着良好发展趋势的经济型酒店，在价格差在顾客可接受范围内的基础上，公寓式酒店又有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务，因此，公寓式酒店一出现，就吸引了一批批消费者的广泛关注和欢迎。
这也会让公寓式酒店在未来不错的大环境下占据更多的市场并获得更多的收益。
（2）房地产市场的快速发展的推动
越来越多的房地产开发商注意到了公寓式酒店这个特别的酒店形式，它能取得良好的经营收益的同时，也会以独特的方式促进房产的销售。
房地产市场的良好发展给了我们更大得市场容量和合作机会。
2、哲人酒店独特的品牌类型
经济型酒店舒适度相对较低，配套设施不完善，附加服务有限，装修风格单调，酒店缺少文化底蕴等众多劣势，都会是越来越多的人群转向选择公寓式酒店的理由。
而有着完善的的配套功能及尊享服务，并有艺术气质和文化内涵的入住环境的哲人酒店的两大品牌，会更加收到销售者的青睐。
而哲人又细分出针对高端人士的世海哲人精品酒店和针对大众的棠枫艺术酒店，满足不同人群的需求。
（三）劣势介绍
1、地域性较强，公寓式酒店同其他的酒店类型一样，受当地经济的影响旅游资源的影响较大。
导致公寓式酒店的发展局限在了大城市和旅游发达的地区。
2、公司处于发展中，管理上和经验上并不占优势。
已经发展成型的国际型酒店和几大经济型连锁酒店，已经有了完善的管理系统，良好的运营机制和好的市场推广模式，在规模和资金上也有更好地优势。
六、行业风险分析及风险规避措施
（一）行业风险分析
1、在产权关系上缺乏法律引导和规范，目前我国法律上还没有对公寓式酒店的运作做出详细的规定，分割酒店产权存在一定的法律风险，我国公寓式酒店没有得到真正意义上的开放式发展。
2、五大隐性成本：
隐性成本一：
契税和公共维修基金；
隐性成本二：
租金价格的折扣；
隐性成本三：
物业费、取暖费等其他费用；
隐性成本四：
房屋空置期；
隐性成本五：
中介费。
3、非住宅税费：
个人转让非住宅严格执行“先税后证”，必须缴纳5%土地增值税和3%个人所得税，否则不能办理过户。
4、房屋土地性质：
公寓式酒店属于旅馆建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为旅（宾）馆，土地使用年限为40年。
公寓式酒店的特殊性在于按照公寓式或者单元式房型进行设计建造，但其本质上仍是酒店，不属于住宅，按照相关规定不得分套销售。
5、投资实力：
项目普遍较大，需要大量的资金投入。
6、避免扎堆出租：
好的商圈酒店扎堆，很快令竞争进入异常惨烈的态势，而各种成本的大幅上扬，不但令行业利润出现下滑趋势，更加剧了行业洗牌的必要性。
（二）针对存在的风险可采取的规避措施
第四章业务发展
一、公司主要业务及服务
（一）公司主要业务及服务介绍
1、管家托管服务
经业主对房屋管理进行授权，由哲人为业主提供全年专业化管家服务。
业主（或业主的亲朋好友）在任何时间都可以入住，在度假期间享受星级服务的同时可以根据个人需求定制各类特殊服务。
业主将房屋交于公司进行经营，还可以参与利润分成。
2、品牌连锁加盟
在投资人满足加盟要求和加盟条件的基础上，通过投资合作模式、资源合作模式、品牌合作模式、股份制合作模式四种合作模式进行合作，就可以加盟成为哲人旗下品牌酒店。
我公司加盟的优势有，灵活的营销模式，无忧式集成化管理，最具特色的服务理念运营体系，零风险投资模式，强大的职业管理团队，全新的运营理念。
3、酒店经营管理
帮助进行专业的职业管理并与酒店共担经营风险，努力拉升资金回报率。
合作者通过定期的股东会议和每月财务报表的考核，实时对
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