下半云南省房地产估价师《理论与方法》：不应承接估价业务的情形考试试题.docx
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2015年下半年云南省房地产估价师《理论与方法》：
不应承接估价业务的情形考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、以下对价格弹性的描述中，__是正确的。
A．需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化不敏感
B．在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样
C．PES（供给弹性系数）＝需求数量变化的百分比/价格变化的百分比
D．短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性
2、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由确认。
A：
房地产行政主管部门
B：
房屋拆迁管理部门
C：
城市规划行政主管部门
D：
房屋登记机构
E：
执行层的组织协调
3、某4层商场建筑内大厅的净空高度从首层地面直达屋顶，如大厅于首层的建筑面积为260m2，则该大厅的建筑面积为__m2。
A．780
B．520
C．1040
D．260
4、有偿使用土地，是土地使用制度改革的__。
A．基本内容
B．首要内容
C．本质内容
D．核心内容
5、现行国家规定的以房产为主的房地产价格评估费，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收，费率最低为
A：
0.05‰
B：
0.1‰
C：
0.3‰
D：
0.5‰
E：
执行层的组织协调
6、2008年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2008年3月1日动工开发。
后因建设资金未到位，直到2009年10月20日仍未进行。
这时土地出让者。
A：
可以无偿收回土地使用权
B：
可以征收200万元以下的土地闲置费
C：
可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20％的罚款
D：
既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款
E：
房地产估价机构必须加盖公章
7、某宗房地产交易总价为50万元，其中在交房一年前支付10%的定金，首付30%，一年后交房时支付20%，交房半年后支付30%，一年后支付剩余的10%，年利率为6%，则房地产一次付清的价格为__万元。
A．44.7
B．47.63
C．47.93
D．50
8、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是。
A：
领导定价法
B：
挑战定价法
C：
随行就市定价法
D：
价值定价法
E：
借款合同
9、某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元／㎡，现需要将其调整到2008年10月1日。
已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79．6，74．7，76．7，85．0，89．2，92.5，98．1（以2006年1月1日为100）。
该宗房地产2008年10月1日的价格为元／㎡。
A：
2402．22
B：
2302．22
C：
2202．22
D：
2102．22
E：
工业用地的监测点评估价格
10、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。
A．投资量大
B．周期长
C．风险性大
D．开发费用投入时间变化大
11、下列不属于建筑安装工程费用的是__。
A．各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用
B．设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结构工程的费用
C．为施工进行的场地平整而发生的费用
D．土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用
12、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。
则该宗土地的容积率为__。
A．8.0
B．5.6
C．5.0
D．0.7
13、某宗面积为5000㎡的房地产开发用地，市场价格（按面地价）为800元／㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格的3％缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。
A：
824
B：
864
C：
882
D：
904
E：
工业用地的监测点评估价格
14、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是。
A：
围墙工程费
B：
电力设施工程费
C：
居委会用房建设费
D：
人防工程费
E：
工业用地的监测点评估价格
15、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。
理论上应补地价（）万元。
A．78
B．882
C．1210
D．1272
16、服务人口1万～5万人、年营业额在3000万～10000万元之间的居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为__。
A．地区购物商场
B．居住区商场
C．邻里服务性商店
D．特色性商店
17、住房公积金委员会各项决策的执行机构是__。
A．住房公积金管理中心
B．住房公积金管理委员会委托的银行
C．各个单位
D．全体职工
18、钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为年。
A：
50
B：
40
C：
35
D：
30
E：
工业用地的监测点评估价格
19、当房地产的供给减少大于需求减少时，房地产的均衡价格将__，均衡交易量__。
A．不变，增加
B．下降，增加
C．上升，减少
D．下降，减少
20、卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值为。
A：
清算价值
B：
在用价值
C：
快速变现价值
D：
市场价值
E：
工业用地的监测点评估价格
21、从卖方的角度看，成本法的理论依据是__。
A．销售状况价值论
B．市场供求价值论
C．生产费用价值论
D．经济花费价值论
22、当前，二级房地产估价机构资质中，有__名以上专职注册房地产估价师。
A．3
B．5
C．8
D．15
23、随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的形式越来越得到普遍应用。
A：
长期投资、实物投资和直接投资
B：
长期投资、间接投资和实物投资
C：
短期投资、实物投资和金融投资
D：
短期投资、间接投资和金融投资
E：
借款合同
24、开发利润与开发完成后的房地产价值之比为__。
A．投资利润率
B．成本利润率
C．销售利润率
D．直接成本利润率
25、收益法根据将未来预期收益转换为价值的方式不同可分为__。
A．直接资本化法和报酬资本化法
B．直接资本化法和收益乘数法
C．毛租金收益乘数法和净收益乘数法
D．收益乘数法和报酬资本化法
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。
A．50
B．250
C．300
D．350
2、协调是建设监理能否成功的关键。
其中外部的协调包括。
A：
项目系统各种需求关系的协调
B：
项目系统内部关系的协调
C：
项目系统组织关系的协调
D：
与业主有合同关系的设计单位的协调
E：
与业主没有合同关系的社会团体的协调
3、定位于最大的细分市场的营销方式是。
A：
无差异性营销
B：
差异性营销
C：
定制性营销
D：
集中性营销
E：
借款合同
4、债务人向债权人开出，承诺在一定期限内五条件支付款项的债务证书指的是。
A：
商业期票
B：
商业汇票
C：
商业信托
D：
支票
E：
执行层的组织协调
5、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于引起的。
A：
装饰装修改造
B：
通货膨胀
C：
需求增加导致稀缺性增加
D：
改进物业管理
E：
周围环境改善
6、物业管理的社会化有两个基本含义，即。
A：
房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业
B：
物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业
C：
物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业
D：
物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业
E：
政府职能部门要到社会上去选聘物业服务企业
7、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。
那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为__m2。
A．40
B．45
C．48
D．50
8、设计阶段影响工程造价的因素中，总平面设计中影响工程造价的因素包括。
A：
平面形状
B：
占地面积
C：
建筑结构
D：
功能分区
E：
运输方式
9、影响房地产价格的经济因素主要有．【2006年考题】
A：
经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B：
社会发展状况、房地产投机和城市化
C：
财政收支及金融状况、利率
D：
物价、汇率、居民收入
E：
人口数量、行政隶属变更、居民收入
10、容易对人的心理产生影响的暂时性污染是。
A：
放射性物质污染
B：
建筑施工噪声污染
C：
生活污染
D：
固体废物污染
E：
执行层的组织协调
11、同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是（）。
A．无差异性营销
B．差异性营销
C．定制性营销
D．集中性营销
12、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是__。
A．标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱
B．熟地通常比生地或毛地的变现能力弱
C．小商铺通常比大商铺的变现能力弱
D．厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱
E．郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱
13、”拍卖法律关系当事人之间应自觉履行委托拍卖合同、拍卖成交确认书中所约定的各自的义务，以保证拍卖活动的顺利进行。
”这是拍卖基本原则中__原则的内容。
A．公开
B．公平
C．公
D．诚实信用
14、在房地产定价方法中，名牌策略属于__。
A．成本加成定价法
B．目标定价法
C．认知价值定价法
D．领导定价法
15、为了不因房屋结构差异而影响拆迁人和被拆迁人的经济利益，以产权调换形式补偿的房屋要结算__。
A．房屋重置价格结合结构差价
B．商品房价格
C．房屋结构差价
D．房屋重置价格结合成新差价
16、房地产经纪人协理应当具备的职业技术能力有__。
A．了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定
B．具有一定的房地产专业知识
C．掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能
D．能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定
E．熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能
17、城市用地布局结构是否合理，主要体现在。
A：
城市各功能部分的组合与构成的关系
B：
城市工业排放物所造成的环境污染与城市布局的矛盾
C：
是否反映出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色
D：
所反映的城市总体运营的能动性
E：
所反映的城市总体运营的效率与和谐性
18、A市B房地产开发商于2006年6月取得A市城市规划区内的一块建设用地使用权，建设用地使用权出让合同约定2006年10月动工，但因自身原因至2007年11月31日前一直未动工。
截至2009年12月31日，经有关部门审计，B房地产开发商的资产总额为1200万元，其中流动资产为500万元，速动资产为250万元，流动负债为300万元，负债资产总额为400万元，同时当年实现利润额为400万元，当年资本金总额
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