下半台湾省房地产估价师《相关知识》：融资型中间业务考试试题.docx

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2015年下半年台湾省房地产估价师《相关知识》：

融资型中间业务考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。

这里指的是房地产投资的特性。

A：

区位选择异常重要

B：

投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C：

易受政策影响

D：

存在效益外溢和转移

E：

借款合同

2、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为__。

A．5.77%

B．6.00%

C．10.00%

D．14.40%

3、公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地称为（）。

A．广义的写字楼

B．投资性物业中的写字楼

C．高档写字楼

D．收益性房地产

4、在评估投资价值时，折现率是__。

A．社会—般的收益率

B．收益法中的资本化率

C．投资者要求的满意收益率

D．投资者要求的最低收益率

5、房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资是指__。

A．经营成本

B．开发产品成本

C．期间费用

D．开发项目总投资

6、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（）。

A．估价时点为未来，估价对象为未来状况

B．估价时点与房地产状况均为现在

C．估价时点为现在，估价对象为未来状况

D．估价时点为现在，估价对象为过去状况

7、作为产品的生产者和商品的供给者，__是指在市场经济条件下为获取利润而从事生产的某个经济单位。

A．经济实体

B．经营者

C．厂商

D．营销商

8、共有房地产的房地产权证由__收执。

A．共有人共同

B．共有人分别

C．权利人推举的持证人

D．房地产主管部门指定的权利人

9、在物业管理的策划阶段中，建设单位应与选聘的物业服务企业签订。

A：

《物业服务合同》

B：

《物业管理合同》

C：

《前期物业服务合同》

D：

《后期物业服务合同》

E：

执行层的组织协调

10、职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数原则上不应超过职工工作地所在该区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的，每年核定一次。

A：

2倍或3倍

B：

2倍或4倍

C：

3倍或4倍

D：

3倍或5倍

E：

执行层的组织协调

11、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。

A．消费者行为调查

B．市场营销因素调查

C．竞争情况调查

D．市场需求容量调查

12、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是__。

A．股票+投资基金

B．债券+投资基金

C．投资基金+股票+债券

D．股票十债券

13、实行住房分配货币化后，公务员住房补贴的具体办法由__批准。

A．市（县）人民政府

B．省、自治区、直辖市人民政府

C．上级财政部门

D．上级房改部门

14、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括。

A：

估价目的、估价原则、估价时点

B：

估价目的、估价原则、委托人

C：

估价原則、估价对象、估价时点

D：

估价目的、估价对象、估价时点

E：

工业用地的监测点评估价格

15、下列关于现行城市土地使用制度，表述错误的是。

A：

在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议挂牌等方式出让土地

B：

土地使用者有偿、有限期地出让土地

C：

土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让，但不可进行出租、抵押或者用于其他经济活动

D：

需要继续使用的，经批准期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价

E：

房地产估价机构必须加盖公章

16、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为__。

A．新开发房地产项目

B．用于出售用途的房地产项目

C．具有投资开发或再开发潜力的房地产

D．用于投资或再开发的房地产

17、在房地产开发投资中，属于财务费用的是。

A：

折旧费

B：

审计费

C：

金融机构手续费

D：

无形资产摊销费

E：

借款合同

18、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括。

（2009年试题）

A：

拖欠的建筑工程材料费

B：

拖欠的建筑工人工资

C：

抵押担保债权

D：

出租房屋租金

E：

执行层的组织协调

19、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是__。

A．目标定价法

B．价值定价法

C．挑战定价法

D．成本加成定价法

20、招标人采用公开招标方式的，应当发布。

A：

招标公告

B：

招标通知

C：

招标意见

D：

招标公示

E：

房地产估价机构必须加盖公章

21、防范估价风险的最后一道防线是（）。

A．撰写估价报告

B．审核估价报告

C．出具估价报告

D．估价资料归档

22、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4000元／㎡。

若报酬率为6％、收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。

A：

3800

B：

4500

C：

5200

D：

5600

E：

工业用地的监测点评估价格

23、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的__。

A．负债业务

B．资产业务

C．中间业务

D．代理业务

24、某地区某类房地产1999年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以1998年1月1日为100）。

其中有一房地产在1999年6月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到1999年10月1H的价格为__元/m2。

A．1376

B．2308

C．2558

D．1055

25、对于新设立的单位应当自设立之日起__日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记。

A．15

B．45

C．30

D．7

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有。

A：

建筑平面布置

B：

朝向、楼层

C：

环境景观

D：

土地开发程度

E：

房屋完损等级

2、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为__万元。

A．4580

B．5580

C．6580

D．7580

3、征用集体土地应遵守的原则是__。

A．珍惜土地，合理利用土地

B．保证国家建设用地需要

C．妥善安置被征地单位和农民的原则

D．有偿使用土地的原则

E．按用户需要征地的原则

4、某城市住宅市场调查结果显示，该城市约总需求与总供给量基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120以上的住宅供过于求，70以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于状态。

（2008年试题）

A：

均衡

B：

非均衡

C：

结构性失衡

D：

失衡

E：

借款合同

5、房地产市场分析可以帮助开发商。

（2009年试题）

A：

选择合适的项目位置

B：

寻找投资合作伙伴

C：

确定满足市场需求的产品类型

D：

判断租买时机

E：

进行土地使用权出让决策

6、不属于影响房地产价格的自身因素是。

A：

社会因素

B：

区位因素

C：

经济因素

D：

权益因素

E：

实物因素

7、住房公积金的提取和使用原则不包括__的原则。

A．定向使用

B．安全运作

C．严格时限

D．按时使用

8、下列不应免征房产税的有__。

A．职工自用住房

B．企业创办的类学校用于教学的房产

C．产权不确定的及有纠纷的房产

D．经有关部门鉴定的危险房屋

9、下列关于拍卖佣金的表述中，错误的有。

A：

拍卖人收取佣金是一种法定行为

B：

对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，扣卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价6％的佣金

C：

委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金

D：

公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金

E：

收取佣金比例按照同拍卖应交价成正比的原则确定

10、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。

A．社会因素

B．环境因素

C．人口因素

D．行政因素

11、金融机构进行项目贷款审查时，要进行__工作。

A．客户评价

B．项目评估

C．担保方式评价

D．贷款综合评价

E．环境评价

12、无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即。

A：

调换原则

B：

补偿原则

C：

对立原则

D：

等价原则

E：

执行层的组织协调

13、关于投资项目资本金的表述错误的是__。

A．投资者可以转让其出资

B．投资者享有所有者权益

C．投资者不得以任何方式抽出

D．投资者可从项目法人处获取利息

14、房地产开发企业税后利润应首先用于__。

A．弥补企业以前年度的亏损

B．提取法定盈余公积金

C．提取公益金

D．向投资者分红

15、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是__。

A．评估价格公平合理，成交价格不公平合理

B．评估价格不公平合理，成交价格公平合理

C．评估价格和成交价格都公平合理

D．评估价格和成交价格都不公平合理

16、消费信用有两种类型。

A：

类似商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者

B：

属于民间信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者

C：

类似国家信用，由政府以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者

D：

属于商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者

E：

属于银行信用，由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金

17、根据权利的作用，可将民事权利分为。

A：

专属权

B：

支配权

C：

请求权

D：

形成权

E：

抗辩权

18、所谓__就是要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的设计总概算控制施工图设计。

A．概算设计

B．限额设计

C．设计概算

D．限额概算

19、下列属于商品房预售条件的有。

A：

取得土地使用权证书

B：

持有建设工程规划许可证和施工许可证

C：

按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到王程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

D：

按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

E：

取得《商品房预售许可证》

20、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是__。

A．估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组

B．估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告

C．估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告

D．估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，出具书面鉴定意见

21、成本法中的利息计算，包括（）的利息。

A．土地取得成本和开发成本

B．土地取得成本、开发成本和管理费用

C．土地取得成本、开发成本、管理费用和利润

D．借贷资金

E．自有资金

22、在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法是。

A：

领导定价法

B：

认知价值定价法

C：

成本加成定价法

D：

随行就市定价法

E：

借款合同

23、资本化率是__的倒数。

A．毛租金乘数

B．潜在毛租金乘数

C．有效毛收入乘数

D．净收益乘数

24、开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的。

A：

施工方案

B：

工期