上海房地产估价师《案例与分析》：估价所需资料清单考试题.doc
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上海2015年房地产估价师《案例与分析》：
估价所需资料清单考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某居民2008年1月初购买一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元／㎡，若2008年当地同类住宅价格月递增0.5％，年通货膨胀率为5％，则2008年底该套住宅实际增值额为元。
A：
4296.96
B：
5560.86
C：
5839.91
D：
30838.91
E：
工业用地的监测点评估价格
2、在无限年的前提下，土地年内地租为300元／㎡，购买年为25年，则利息率为。
A：
2%
B：
3％
C：
4％
D：
5％
E：
工业用地的监测点评估价格
3、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000㎡，拟投资开发一房地产项目。
该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元／㎡，则该房地产开发项目的容积率至少是。
（此题所给条件不全，有问题）
A：
2.0
B：
3.0
C：
4.0
D：
5.0
E：
借款合同
4、某建筑安装工程中，建筑安装发包与承包价按综合单价法计价，直接费为800万元，间接费为160万元，利润率为5%，该建筑安装工程利润应为__万元。
A．36
B．48
C．64
D．82
5、房地产市场供给垄断性的原因不包括__。
A．房地产市场需求的广泛性
B．房地产市场供给的异质性
C．土地所有权的排他性
D．土地的有限性
6、H市兴华学校地址在H市城市规划区內，该学校属于经营性私立学校性质，2008年12月，H市A房地产开发公司在开发一住宅小区时，需要拆除该校部分房屋，A房地产开发公司应当。
A：
根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者补偿
B：
根据城市房屋拆迁管理部门的要求进行重新建设或者补偿
C：
产权调换
D：
货币补偿
E：
房地产估价机构必须加盖公章
7、下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括__。
A．个人所有的居住房屋及院落用地
B．免税单位职工家属的宿舍用地
C．集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地
D．直接用于农、林、牧、渔业的生产用地
8、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为__。
A．设计寿命
B．经济寿命
C．法定寿命
D．自然寿命
9、如果是无期限的土地所有权，就无需计提__。
A．时限问题
B．附加值
C．利率
D．折旧
10、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是。
A：
空间直线距离
B：
交通路线距离
C：
交通时间距离
D：
经济距离
E：
工业用地的监测点评估价格
11、下列关于房屋转租，表述错误的是__。
A．转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外
B．房屋转租，不必订立转租合同
C．房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为
D．承租人转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，应征得房屋出租人的同意
12、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为__万元。
A．690.40
B．8284.79
C．8720.83
D．9746.81
13、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发的S住宅小区预购一套商品住房。
2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100，1建筑面积的价格为3000元”。
2002年2月，S住宅小区综合验收合格并交付使用。
经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000，需分摊的共有建筑面积为450。
2002年3月，李某将房屋出租给王某。
2003年8月，王某将房屋转租给张某。
（2003年试题）李某实际应支付的房价为万元。
A：
28．50
B：
30．00
C：
30．90
D：
32．76
E：
执行层的组织协调
14、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过__万。
A．3.00
B．3.80
C．4.00
D．6.00
15、为了降低建筑安装工程费用的风险，开发商可以采用（）的合同形式。
A．固定总价合同
B．固定单价合同
C．成本加酬金合同
D．分包合同
16、《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事__估价业务。
A．城市房屋拆迁
B．课税
C．企业清算
D．司法鉴定
17、在房地产测绘中，通过测定房屋四至归属及丈量房屋外墙边长绘制的房产图是。
A：
房产分幅图
B：
房产分丘图
C：
房产分户图
D：
房产宗地图
E：
执行层的组织协调
18、某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格接近于（）万元。
A．147
B．148
C．149
D．150
19、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是__。
A．吸纳周期是捐房屋从准备租售到租售完成所需的时间
B．吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间
C．在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期
D．吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数
20、2006年某市商品住宅实际销售量为410万㎡，预测销售量为380万㎡。
如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为万㎡。
A：
390.5
B：
399.5
C：
523.5
D：
543.0
E：
借款合同
21、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。
目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。
A．536
B．549
C．557
D．816
22、__是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。
A．网络图法
B．坐标系数
C．横道图法
D．表格法
23、申请房地产估价师初始注册的，申请人应向__提交申请材料。
A．人力资源和社会保障部
B．住房和城乡建设部
C．所在地省级人事行政主管部门
D．所在地省级房地产行政主管部门
24、房产分户留作为房屋权属证书附图时，图中应标注__。
A．相邻土地的权利界线
B．海拔高程
C．用地面积的分摊系数
D．套内建筑面积与共有分摊面积
25、下列关于一般房屋登记程序，正确的是。
A：
受理→申请→审核→记载于登记簿→发证
B：
申请→受理→记载子登记簿→审核→发证
C：
申请→受理→审核→记载于登记簿→发证
D：
受理→申请→记载于登记簿→审核→发证
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列关于商业物业的表述中，正确的有
A：
能为投资者带来经营性的收入现金流
B：
分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式
C：
适合于长期投资
D：
需在机构投资者之间进行交易
E：
位置对其有着特殊的重要性
2、下列关于房地产广告的表述中，错误的有。
A：
《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传
B：
在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，只可以发布商品房销售广告
C：
房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号
D：
房地产广告中，对房地产的项目位置介绍，可以用所需时间来表示距离
E：
房地产广告中，可以使用建筑设计效果图或者模型照片；为达到形象效果，不能在广告中注明
3、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层），则标准层每层建筑面积为（）m2。
A．882
B．1765
C．1667
D．1538
4、__不属于拆迁的实施方式。
A．统一拆迁
B．代办拆迁
C．自行拆迁
D．委托拆迁
5、注册管理初审机构自准予注册变更之日起日内，报住房和城乡建设部登记备案。
A：
15
B：
30
C：
45
D：
60
E：
执行层的组织协调
6、开发项目总投资包括建设投资和__。
A．前期投资
B．后续投资
C．经营投资
D．管理投资
7、下列不属于基本报表的是__。
A．资金来源与运用表
B．经营成本估算表
C．资产负债表
D．损益表
8、个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。
个人住房抵押贷款包括__。
A．按揭贷款
B．商用房地产抵押贷款
C．商业性住房抵押贷款
D．政策性住房抵押贷款
E．个人置业抵押贷款
9、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以__状况为参照系进行的。
A．可比实例房地产
B．估价对象房地产
C．标准房地产
D．类似房地产
10、下列不可以拍卖。
A：
国家机关用地
B：
军事用地
C：
城市基础设施用地
D：
公益事业用地
E：
一般企业划拨用地
11、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中__。
A．区位因素
B．社会因素
C．实物因素
D．权益因素
12、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示__。
A．价格
B．常数
C．价格变动率
D．时间
13、在__情况下，需要征收契税。
A．国有土地使用权出让、转让
B．房屋发生交换、买卖或赠与
C．以土地、房屋权属作价投资、入股或抵债
D．城镇职工首次购买公有住房
E．以预购方式或预付集资建房方式承受土地、房屋权属
14、开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有。
A：
供需分析
B：
竞争分析
C：
市场占有率分析
D：
投资收益分析
E：
宏观因素分析
15、房屋价格计算时，按套内面积或建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式，当面积误差比绝对值在__以内时，据实结算房价款。
A．4%
B．3%
C．6%
D．5%
16、根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如下表，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失。
则关于该类房地产价格的说法，正确的有。
A：
利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元／㎡
B：
利用平均增减最法预测2010年的价格为8826元／㎡
C：
利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元／㎡
D：
利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元／㎡
E：
无法利用平均增减最法预测2010年的价格为8873元/㎡
17、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。
现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。
A．3275元/m2
B．3287元/m2
C．3402元/m2
D．4375元/m2
18、当前我国房地产权属登记管理的任务主要是。
A：
做好房地产权属登记信息化工作
B：
做好房地产登记发证工作
C：
做好房地产权属档案管理工作
D：
为落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据
E：
做好物业管理工作
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