上海上半房地产估价师《制度与政策》：房地产开发项目资本金试题.doc

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上海2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：

房地产开发项目资本金试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、根据工程量清单计价法，下列对有关费用的描述，不正确的是__。

A．直接工程费包括人工费、材料费、施工机械使用费

B．措施费包括环境保护费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费等

C．规费包括工程排污费、社会保障费等

D．企业管理费包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、住房公积金等

2、运用假设开发法估价的操作步骤不包括。

A：

调查分析待开发房地产状况

B：

预测待开发房地产的价值

C：

预测后续开发经营期

D：

进行具体计算，求出待开发房地产的价值

E：

工业用地的监测点评估价格

3、估价上的折旧注重的是。

A：

原始取得价值的减价修正

B：

原始取得价值的摊销与回收

C：

重置价值的摊销与回收

D：

价值的减价修正

E：

工业用地的监测点评估价格

4、财务内部收益率是指项目在整个__内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

A．动态投资回收期

B．项目寿命期

C．计算期

D．开发期

5、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。

拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。

则该地块总价为__万元。

A．102

B．52

C．54

D．103

6、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地出让最高年限为__。

A．50年

B．60年

C．70年

D．40年

7、决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。

A：

课税主体

B：

税率

C：

税基

D：

课税对象

E：

执行层的组织协调

8、国务院办公厅国办发（2005）26号文件，对个人销售住房免征营业税的是__。

A．单套建筑面积在120m2以下的住房转手交易时，免征营业税

B．住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税

C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的，免征营业税

D．个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，免征营业税

9、某办公楼的土地面积3000㎡，建筑面积10000㎡，该办公楼出租正常月净收益为18万元，建筑物重置价格为2000元／㎡，成新率为80％，土地和建筑物的资本化率分别为7％和8％，该办公楼的土地正常价格为。

A：

1257万元

B：

1571万元

C：

800万元

D：

1300万元

E：

工业用地的监测点评估价格

10、下列关于各资质等级房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数，表述错误的是。

A：

一级资质要有15名以上专职注册房地产估价师

B：

二级资质要有8名以上专职注册房地产估价师

C：

三级资质要有3名以上专职注册房地产估价师

D：

暂定期的三级资质要有2名以上专职注册房地产估价师

E：

执行层的组织协调

11、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。

A．投资量大

B．周期长

C．风险性大

D．开发费用投入时间变化大

12、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于__。

A．国内外市场环境调查

B．技术发展调查

C．市场需求容量调查

D．竞争情况调查

13、假设某项目年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价值为750万元，则该项目的年投资收益率为__。

A．10.7%

B．8.0%

C．5.3%

D．2.7%

14、房屋征收中，__建设单位参与搬迁活动。

A．推行

B．实施

C．允许

D．禁止

15、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元／㎡。

假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为元／㎡。

A：

14140

B：

42421

C：

56561

D：

60000

E：

工业用地的监测点评估价格

16、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择__。

A．买方代理

B．卖方代理

C．联合代理

D．双重代理

17、某宗土地面积10000㎡，土地单位价格800元／㎡，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20％，销售价格为3000元／㎡，则该项目的盈亏平衡点销售量为㎡。

A：

10000

B：

12000

C：

180000

D：

15000

E：

借款合同

18、业主公约由__制定并修改。

A．业主大会

B．业主委员会

C．一半以上业主

D．全体业主和物业管理企业共同

19、运用__估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。

A．抽检法

B．平滑法

C．指数加权法

D．市场法

20、任何单位和个人需要拆除房屋，必须持有国家规定的批准文件等，向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。

下列不能发房屋拆迁许可证的部门是__。

A．国务院

B．省级人民政府

C．市级人民政府

D．乡级人民政府

21、净收益按一定比率递增的公式的假设前提不包括（）

A．净收益按一定比率g递增

B．收益年限n为有限年

C．报酬率Y不等于零

D．报酬率Y不等于净收益逐年递增的比率g

22、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为6%，则土地使用权为50年，报酬率为8%的土地价格为__元/m2。

A．3252

B．3435

C．3565

D．3343

23、房地产评估价值对应的日期称作__。

A．估价日期

B．估价时间

C．估价时点

D．估价基准日

24、不属于影响房地产的因素是__。

A．社会因素

B．环境因素

C．经济因素

D．政策因素

25、一般来说，__对企业的市场营销有直接影响。

经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。

A．政治法律环境

B．经济环境

C．人口环境

D．社会文化环境

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列有关中国现行房地产各税种的税率，表述不正确的是__。

A．房产税实行比例税率，按房产余值计征，为1.2%；按房产租金收入计征，为12%

B．城镇土地使用税实行差别税率，具体适用税率为0.5%、10%、15%、30%5个档次

C．土地增值税实行四级超额累进税率：

30%、40%、50%、60%

D．耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次

2、属于物业管理企业运行机制的是。

A：

自主经营

B：

自负盈亏

C：

自我补给

D：

自我约束

E：

自我发展

3、划拨土地使用权的转让，须经当地审查批准。

A：

人民政府城市规划行政主管部门

B：

建设行政主管部门

C：

房地产市场管理部门

D：

人民代表大会常务委员会

E：

执行层的组织协调

4、住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户用于__自住住房。

A．购买财产保险

B．购买

C．翻建

D．装修和大修

E．建造

5、目前我国具有征收土地审批权的部门有。

A：

国务院

B：

国土资源部

C：

省级人民政府

D：

市级人民政府

E：

县级人民政府

6、从1996—2001年，某市商品房销售量分别为50元／、60元／、80元／、100元／、120元／、150万，若以1996年为基期，则2001年该市商品房销售量的定基增长速度为％。

（2002年试题）

A：

100

B：

200

C：

300

D：

400

E：

执行层的组织协调

7、__是物业可以获得的最大租金收入。

A．潜在租金收入

B．潜在毛租金收入

C．净毛租金收入

D．实际租金收入

8、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是__。

A．定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式

B．定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法

C．定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式

D．定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单

9、房地产抵押担保的范围包括__。

A．主债权及利息

B．违约金

C．定金

D．损害赔偿金

E．实现抵押权的费用

10、对零售商业物业进行分类的主要依据有。

A：

建筑规模

B：

经营商品的特点

C：

商业辐射区域的范围

D：

周围环境

E：

服务人口的收入水平

11、在房地产估价中，如果估价目的不同，则__。

A．估价的依据有可能不同

B．估价的方法有可能不同

C．估价对象的范围有可能不同

D．不影响估价结果的公正性

E．不影响估价报告的用途

12、__年，国务院颁布的《住房公积金管理条例》是住房公积金管理工作的法律依据。

A．1999

B．2000

C．2001

D．2002

13、有关房地产投资的描述中属于房地产特性的是。

A：

位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性

B：

房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产

C：

房地产投资容易受到政府政策的影响

D：

房地产投资能够得到税收优惠

E：

房地产投资可获得相当高的利润

14、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的挣收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为__万元。

A．400

B．450

C．500

D．540

15、房地产具有以下特性。

A：

寿命周期长

B：

不可移动性

C：

异质性

D：

弱流动性

E：

适应性

16、不属于长期趋势法的方法是。

A：

数学曲线拟合法

B：

平均增减量法

C：

时间顺序法

D：

预测法

E：

指数修匀法

17、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）。

A．土地费用

B．前期工程费

C．房屋开发费

D．管理费用

18、下列关于估价报告的说法中，不正确的有__。

A．估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告

B．估价报告可视为估价人员提供给委托人的“产品”

C．估价报告应重在内在质量，外在质量不是很重要

D．估价报告应对难以确定的事项予以说明，但不得描述其对估价结果可能产生的影响

E．估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件

19、建设用地使用权出让合同签订后，__日内应支付全部地价款。

A．60

B．90

C．100

D．120

20、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。

若建筑物总价值为120万元。

下列关于土地份额分摊的表述中正确的有。

A：

按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33％

B：

按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％

C：

按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％

D：

按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％

E：

按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％

21、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。

A．16

B．18

C．20

D．22

22、对投资项目或投资方向提出