东营市广利港海鲜批发市场策划案1.docx
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东营市广利港海鲜批发市场策划案1
东营市广利港海鲜批发市场策划案
『项目总论』
本篇从“政府政策与规划趋势、面临的资源开发和经济价值、项目的主要建设指标”三个方面分析，意在使企业对项目有一个宏观的了解。
一、政府政策与规划趋式
（一）东营市海洋资源丰富，有着4800平方公里的浅海和180万亩的滩涂资源，但渔业在省内沿海七地市中，产量与GDP比重均处于末位，2002年，市政府为加快东营渔业经济，编制了《东营市海洋产业发展规划（2002-2010）》，提出了东营市渔业应立足国内外市场，加快渔业结构调整，围绕渔业增效、渔民增收，大力发展渔业经济合作组织，突出水产品精深加工和水产批发市场建设，发展渔业龙头企业，营造优良环境扩大对外开放，增加出口创汇能力，实现海洋渔业经济持续发展。
并提出了各项具体发展目标，根据目标，东营市到2005年，水产品总产量达到34*104T，渔业产值达31亿元，水产养殖面积达146万亩，出口创汇达到1500万美元。
（二）根据2003年市政府发布的《关于发展海洋经济，加快“海上东营建设的意见》，到2007年，东营将建成以广利渔港、红光渔港为重点的一处国家级中心渔港，渔港以水产专业批发市场、冷藏加工、渔需物资供应、餐饮服务为核心，培植成区域水产加工、销售的集散地。
并为此出台了相应的配套优惠政策，以鼓励渔业投资经营。
在《东营市广利港总体规划》中，广利港的发展定位是：
以引进外资和利用民间投资为主，鼓励发展具有经济活力的外资企业和私营企业，重点发展海产品养殖、加工、贸易一体化的产业龙头企业。
（三）东营市海洋与渔业局已将规划建设“一区五园”列入议事日程，其中“一区”就是中心城防潮堤以内的约20万亩的现代化渔业示范区，本项目已经被作为重点调控中心工作来抓。
该区域依据以市兴港，以港带市的主题内容，应着力打造区域内的龙头企业，本项目集中了渔产品批发零售以及渔产品深加工销售、海景休闲、海鲜餐饮、渔港度假等经营内容，必将成为广利港开发的龙头项目，本项目的产生是广利港发展繁荣的必然需求。
二、面临的资源开发和经济价值
（一）可依赖的广利港载体
目前东营中心城区还没有一处大规模、高档次的大型海鲜交易场所，在广利港按照高起点规划、高标准建设、高效能管理的原则，建设一处大型海鲜、水产品交易场所及休闲旅游消费场所，将对东营海洋捕捞、水产养殖业的发展、城市功能的完善以及满足市民对水产品的需求产生重大影响。
（二）可借助的天鹅湖旅游资源
本项目紧临亚洲最大的平原水库--天鹅湖风景区，环境优美，水域辽阔，四季水鸟不绝，每年吸引数万游客，而周围缺乏相应的配套服务设施及旅游项目。
本项目作为其“东邻”实现了优势互补。
（三）可改变的海上渔业传统交易
渔港产渔季节，每日清晨日出前，在距港口十多公里外的海口，深海归来的渔船与东营的水产批发、零售商进行大批的海上水产品交易，交易后，渔船转向羊口批发市场。
在广利港建设批发市场具有极大的开发潜力与消费市场。
广利港批发市场的建成，不但可以满足东营三县两区的水产品消费，滨洲、淄博等周边地区因地理位置靠近，也会来此进行水产交易。
（四）珍贵的经济价值
本项目是进入广利港两条道路入口的交会位置，占地利；是政府批准和支持的大型海鲜交易批发市场，项目含有唯一和垄断性价值，据天时；项目符合城市群体“下午经济与周末经济、特色经济，假期经济”体会渔港休闲生活的特定场所，更是渔产品批发零售、廉价海鲜餐饮的聚集地，有人和。
三、项目的主要建设指标
（一）项目选址
广利港位于东营市中心城防潮大堤南侧，广利河入海口，广南水库以东，距离东城约15公里。
广利港海鲜城选址在广利港原中丹冷藏厂处。
项目区南北长453米，东西宽160米，占地面积72480平方米。
其东侧为广利河，西侧为广南水库，北侧为广利港边防派出所，南侧为广利港渔政管理站。
附：
广利港概况：
广利港自1993年开始开发建设渔民村，现已建成渔民村三个，常驻人口357户，1500人，流动人口2000多人，现有渔船245艘，灯标一座。
广利港的执法部门有广利港管理局、广利港渔政站、广利港边防派出所。
广利港1987年由胜利油田投资建设，1992年移交市海洋与渔业局管理，2003年移交东营区广利港管理局管理，根据《东营市人民政府关于发展海洋经济加快“海上东营”建设的意见》、《东营市海洋产业发展规划（2001-2010）》与《东营市城市总体规划》，广利港将成为未来东营海洋产品聚集的国家一级渔港。
（二）建设条件
1、位置条件
项目位于东营市本年度破土动工的宽100米，深7米的新建优质渔港码头西侧，是“海上东营”建设的重要基地。
随着黄东铁路支线、环渤海高速公路和东营经济开发区等重大基础设施的建设，广利港具备了更便捷的交通条件和竞争优势。
该港靠近东营市中心城市，交通便捷，资源较丰富，以市兴港，以港带市，是广利港发展繁荣的必然。
2、交通条件
已经修建的东营旅游景观路南二路直达本项目，天鹅湖每日有旅游专车直通。
鉴于本项目为购物、休闲、观光、餐饮为主的主题公园，面向消费群体大部分为市区内有车一族，相对于这部分群体来说，交通相对便利。
3、环境条件
东营是一个缺少景观的城市，本项目依托于东营市淡水湖景区与海港景区两大得天独厚、相对唯一的重要景区，造景升值对于项目来说十分重要。
4、土地平整情况
水、电、路、讯等基础设施已经完备，具备开发的基本条件，但设施相对落后，有待争取更大的政府扶持。
5、土地征用情况
开发单位即东营市鑫奥特建材有限公司依法以拍卖形式购得含中丹冷藏厂在内的资产及土地72480平方米，土地变性为商业用地，手续基本完成。
（三）建设规模及功能标准
1、建筑面积和内容
本项目拟建设为综合商业项目，初步规划总建筑面积其中临街商铺22000平方米（原来是12000平米，建议增加10000平米），批发市场60000平方米，一期30000平方米，冷库10000平方米，酒店12000平方米。
其中临街商铺部分是项目开发中的优质版块，建议借鉴外地成形市场调整规划，如有难度，可申请减少批发市场建筑面积，以达到容积率指数不变。
2、功能设施标准
本项目开发的沿街商铺，是整个工程创造经济效益的主体部分，注重人性化的设计，以满足业主的居住需求，在舒适、配套、环境、起居、通风等方面都有一定要求。
建筑便于分割组合；排烟、排污、通风、采光在户型设计上要重点考虑；应设有厨卫，以便于投资业主和经营业户投资于不同的业态。
基本单体户型设计为建筑面积150平方米、100平方米、50平方米三种，进深10米，厨卫齐全。
（批发市场等部分未做介绍）
（四）建设方案
1、建设场地环境
（1）地貌：
场地位于东营市东部，地貌上属河流与海冲积形成的冲积海滩地貌。
表层现状为建筑物及回填土层。
（2）水文地质：
根据地质勘察结果，场区内地下水的化学类型对建筑混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。
（3）地震烈度：
根据建设部建抗（1993）13号《关于执行“中国地震烈度区划图（1990）”有关规定的通知》，本工程防震烈度为八度。
2、总体规划布局
工程总平面呈斜梯形布局，西向紧靠天鹅湖风景区，东向紧靠广利河渔港，沿项目四边建筑低层商铺，中心建造渔产品批发市场，项目东南角建筑渡假酒店。
项目设主入口一个，次入口三个，其中，商铺布局主次分明，各有优势，并处于广利镇两条主路之间。
项目总体布局合理，突出体现了功能性与实用性。
（1）商业服务配套设施齐全。
（2）商铺户型设计适应“商住两用”需求。
（3）体现独特的渔港建筑风格。
（4）注重渔港渔码头的景观设计。
附建设技术经济指标
序号
项目
指标
1
总用地面积
72480平方米
2
总建筑面积
110000平方米
3
地下建筑面积
7680平方米
4
地上建筑面积
104000平方米
其中：
渡假酒店
12000平方米
低层商铺
22000平方米
市场
60000平方米
住宅
10000平方米
5
建筑总高
其中：
渡假酒店
50米
低层商铺
10米
市场
8米
住宅
20米
6
建筑层数
其中：
渡假酒店
15层
低层商铺
3层
市场
2层
住宅
6层
3、建筑方案设计
本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔音、采光、照明、给排水、通风等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。
本项目地块紧靠海港与天鹅湖旅游景区，项目总体构思应涵盖旅游、消费、文化、美食等多重含义。
同时应考虑到，由于社会经济的发展，人们的审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料都提出了更高的要求，因此，项目在建筑上应采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息，为业主装修装饰成渔家特色的店铺打好基础。
特别提示的是环境保护：
停车场汽车排放尾气对地面周围空气的污染。
渔产品变质腐烂对周围空气的污染。
商业、餐饮业、旅游业生活污水、固体垃圾处理等.
『产品定位篇』
本篇由社会价值定位、文化价值定位、产品功能定位组成，为实现项目企业的效益最大化，其中建筑布局定位中建议改变原产品设计，敬请决策层高度重视。
一、社会价值定位
本项目的开发，将旅游、海洋文化与地产项目紧密结合，引领了东营市的特色消费新观念。
在景观上，注重造景提升建筑品质；在建筑上，着力体现海洋文化，建设一处极具海港特色的建筑丰碑，同时吹响鑫奥特品牌在东营地产业的冲锋号角，让“建筑铭刻历史、让建筑改变生活”。
鑫奥特公司将把广利渔港海鲜批发市场项目写入东营建筑的历史，成为鑫奥特产业最大的广告牌。
二、文化价值定位
东营是一个缺少文化底蕴的城市，东营的建筑也同样缺少文化内涵，建筑没有内涵就如同人缺少灵魂。
东营是沿海城市，但海洋文化和渔文化并不突出，我们在项目策划中重点突出海洋文化、渔文化，以极少的投资为项目穿上蔚蓝文化的外衣，从而创造出不可预估的商业价值。
住渔村、观海港景色、吃海鲜，闻览渔家风俗。
来到渔码头，你可以去参观专门打造铁锚、船舵的作坊，可以去看一看渔文化博物馆里千奇百怪海洋生物标本，可以到腌制作坊里尝试制作糟鱼和酿酒，甚至你还可以从渔人码头随渔船出海打渔，并亲手烹饪捕回的海鲜……
三、产品功能定位
产品的设计涉及项目的利润，在符合政府规划的前提下，应尽量优化产品的布局，最大程度促进投入资金增值和资金周转速度的加快，如设计方案已呈报，应采用公关方法调整。
（一）主路入口景观---赶海大道
在南二路与港口路交叉口建有一个具有艺术感的渔港大门，请书法名家题字“XX项目名”。
沿路向南路边绿化带中摆有若干渔文化景观小品，如海神雕塑、渔人雕塑等，命名为“赶海大道”，总长度为450米左右。
作为项目标志性引导，可配合政府公建配套操作。
（二）入口广场景区---“渔港船歌”
赶海大道向南200米左右，即本项目沿街商品房部分和整个项目的入口，建议在此设置小型广场---“渔港之歌”。
作为“造景升值”的重要部分，在建筑成本适当的范围内精心打造。
项目主入口做为中心广场，主景为“渔港船歌”大型雕塑，雕塑着力表现渔民们在晨雾中推船出海的场景，成为广场标志；围绕“渔港船歌”雕塑设有绿地、雾喷、花坛、木栈道等景观小品；沿赶海大道两侧商铺前退线50米宽绿化带可做为中心广场的辅助广场,按北斗七星方位布局成七个小型广场,安放北斗七星激光地灯与北极星激光地灯,以散置卵石铺设广场小路,设激光地灯、旱喷、地灯道、花坛等景观小品。
北斗七星广场用现代造景手法夸张地表现渔民们出海打鱼时靠北斗七星位导航的场景。
（三）海鲜餐饮街区开发---“渔舟唱晚”
“渔舟唱晚”为港口休闲与餐饮集中的景区，是整个项目中的亮点。
东营虽然是滨海城市，但多数市民尚未领略到滨海风情，将此部分开发并启动物美价廉的海鲜美食、特色小吃、休闲娱乐的专业街区，不但可以满足商品房的商业空间
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