某物业管理项目建议书doc 65页Word文件下载.docx
《某物业管理项目建议书doc 65页Word文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某物业管理项目建议书doc 65页Word文件下载.docx（56页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
摘要……………………………………………………………………02页
目录……………………………………………………………………03页
一、前言……………………………………………………………………04页
二、公司简介…………………………………………………………………05页
三、项目概况与分析………………………………………………………10页
（一）物业特点及分析………………………………………………10页
（二）管理思路及重点………………………………………………11页
（三）管理目标………………………………………………………13页
四、服务模式………………………………………………………………15页
（一）高效管理原则……………………………………………………15页
（二）服务模式…………………………………………………………16页
（三）客户方针…………………………………………………………27页
（四）物业管理前期筹备工作…………………………………………28页
（五）小区前期管理……………………………………………………31页
五、管理人员架构…………………………………………………………42页
（一）管理组织架构……………………………………………………42页
（二）管理处组织机构和岗位设置……………………………………43页
六、管理费用预算…………………………………………………………47页
（一）前期开办费用……………………………………………………47页
（二）管理费用预算……………………………………………………53页
（三）提请开发商解决问题……………………………………………56页
七、结束语………………………………………………………………58页
附件1：
z公司营业执照、资质、ISO9000的认证证书
附件2：
荆瑞公司营业执照、资质证书
附件3：
派遣工作人员的简历
一、前言
首先感谢z天发z房产开发有限公司对我公司的信任，我公司对本次合作机会非常重视，将全力以赴，力争把握住这次机遇，希望能够充分展示z物业的形象，在湖北z创立二级品牌。
我公司有多年的物业管理的经验，管理的物业类型众多。
我公司近年通过改制和与国外专业公司交流合作，不断地到提高管理的水平，并聘请众多有经验的精英人士加盟，逐渐形成了z物业的管理特色和理念。
我公司管理观邸项目，能够在管理和运作上充分发挥出新理念、新模式的优势，为业主提供值得信赖的物业管理服务。
本建议书仅为z市荆瑞物业服务发展有限公司针对已立项的观邸项目提出初步管理方案，将作为今后开展物业管理工作的基本执行框架，更为详尽的管理实施计划将在签订物业管理合同后提出。
由于时间紧促，资料尚不够详尽，本方案若有遗漏和疏忽，敬请原谅！
二、公司简介
zz物业管理发展有限公司专业从事中高档商品住宅、小区、办公楼宇、商场、酒店式小区等综合性物业项目的全权委员物业管理、物业顾问服务及驻场物业顾问服务业务，服务内容还涉及房产咨询、商务咨询等方面；
z物业以规范、周到、守信、高效为企业宗旨，崇尚服从、自信、自律、进取的企业精神。
z物业由z绿地物业发展有限公司经改制，由z绿地集团控股、多方投资并和加拿大高力物业服务（z）有限公司合作组建。
是中国物业协会、z市物业协会理事单位。
并已通过英国皇家SGS公司审核认证取得SIO9001·
2000质量管理认证。
z物业全方位体现现代物业管理理念，崇尚以人为本、生态平衡的管理服务本质，追求“高标准服务、大众化收费、可持续发展”，维护社会、业主、企业三方利益。
z物业通过于具有境外先进物业管理理念的高力集团合作，结合国内业户的实际需要，利用绿地物业前二百余万平方米的物业管理和开发、经营、管理五万多平方米商铺综合市场的经验，可从物业建设阶段开始，通过全方位的物业管理服务，不断地向发展商提供各种有利于节约投资、促进销售、保证质量和物业管理等方面的意见和建议，协助开发商提高物业的竞争能力，并为物业管理打下扎实的基础。
z物业集团高力物业国际化标准服务之经验、绿地物业地域化操作之优势，在高力物业管理总面积近1000万平方米、绿地物业管理面积近200万平方米的背景下，合约管理面积已逾230万平方米，前期顾问管理合同签订100余万平方米，管理方式有全权管理、驻场顾问管理及顾问管理。
在z、z已成功管理z绿地世纪城（z春天）、世纪同乐、绿地世家、绿地科创小区、华能城市花园、锦绿新城等物业、绿地名人坊、龙辰苑等，另已在江西南吕、吉林长春设立了子公司。
z致力于开拓、发展z及国内的物业管理市场。
z物业董事长张鑫国，副董事长、总经理张一民，副总经理王振太，在此致意各房产开发商、业主委员会和社会各界人士，祈望合作，共图发展；
z将给您带来欣喜。
现时z物业的管理项目一览表：
序号
物业名称
物业性质
管理性质
物业地点
1
z春天
物业小区
物业管理
z市
2
绿地名人坊
3
科创大厦
商务楼
4
华能城市花园
5
锦绿新城（1、2期）
6
绿地世纪同乐
7
绿地世家
（单身小区3万M2）
物业前期顾问
8
上大聚丰园
驻场顾问管理
9
龙缘花园
10
江西滨江豪园
小区/住宅
前期物业顾问
南昌市
11
江西小蓝乡别墅
别墅
12
盈湖三岛
13
科华小区
14
绿地数码城
商场
15
长春绿地世纪城
综合小区
前期物业管理
长春市
z目前管理的部分项目简介：
项目名称：
绿地世纪城-z春天
发展商：
z绿地新龙基置业有限公司
地址：
普陀区宁夏路353弄
项目特色：
近20万平方米高层、小高层综合高档住宅区，会所、智能化系统配置完善，以“水生态、环保、智能”为特色。
南昌滨江豪园
z绿地集团江西申昌置业有限公司
江西南昌市红谷滩新区红谷路
二十多平方米高尚住宅，地处红谷滩中心区域，与南昌市政府毗肩而居，荣居帝五将相之气。
绿地科创大厦
开发商：
z锦普房地产开发有限公司
地理位置：
普陀区宁夏路201号
近五万平方米智能化大厦。
集办公、商场、餐饮为一体，智能化系统配置完善，体现现代城市浓郁气息。
绿地世纪城-世纪同乐
发展商：
z绿地新龙基地置业有限公司
z市普陀区曹杨路353弄
三十万平方米高层住宅、市中心三万多平方米的生态大花园，六万平方米社区购物中心，双语幼儿园，体现高尚品位生活。
南昌绿地山庄
z绿地集团南昌绿都置业有限公司
江西南昌市z庄园路100号
又名海上忆墅，近四十万平方米、1500多栋联排、双拼、独立形态不一的各式别墅，承袭百年建筑精华，依山傍水，遥望八大山人，艺术与生活的连贯音律，精致、舒雅的房间户型，体现高品质生活。
绿地世纪城-绿地世家
普陀区宁夏路366弄
近20万平方米高层住宅，会所和智能化系统配备完善，以“水生态，环保，智能”
三、项目概况与分析
（一）、物业特点及分析：
【观邸】位于湖北省z市，是z天发z房产开发有限公司在z开发的一个高档社区，别墅区。
z市的房产开发处于刚刚起步的阶段，目前已经开发的几个住宅物业都是中低档次的住宅区。
已经立项或者拟立项的高档房产开发项目，z天发z房产开发有限公司开发的观邸项目则无人出其右，在z房产开发上具有极其重大的意义。
通过观邸项目真正给z市到来都市品位的提升起到了相当的作用。
z市的物业管理更是处于一种比较空白的状态，现有的物业管理企业绝大部分都是处于管理水平低，收费低，没有服务意识，服务不到位，没有良好的管理模式的状态，专业物业管理人才缺乏，在给物业进行管理和给开发商做配套服务时不能起到一个促进配合的作用。
因此观邸项目在开发时有必要与有一定实力的物业管理企业合作，提升项目的内在价值。
观邸项目原计划分二期开发。
一期：
规划总用地5.92公顷，总建筑面积73222平方，其中住宅48083平方，商业1363平方，公建376平方，保留23400平方。
道路面积9381平方，建筑密度0.292，容积率1.237，绿地率0.386，绿化覆盖率0.4359，人均集中绿地（3.2人/户）5.04平方。
户型：
A、8套*137.6平方=1100.8平方；
B、8套*136.4平方=1091.2平方；
C、53套*161平方=8533平方；
D、（南厅）40套*205平方=8200平方；
D、（北厅）40套*201平方=8040平方；
E、6套*153.1平方=921平方；
H、114套*136.4平方=15549.6平方；
G、36套*129.1平方=4647.6平方；
共313户
二期：
规划总用地153公顷，总建筑面积12802平方，其中住宅10874平方，商业2128平方，道路面积1250平方，建筑密度0.3221，容积率0.837，绿地率0.286，绿化覆盖率0.4359，人均集中绿地（3.2人/户）5.04平方。
户型A、34套*137.6平方=4678.4平方；
B、4套*205平方=545.6平方；
A型平内层：
6套*76平方=456平方；
D、（南厅）44套*205平方=2870平方；
D、（北厅）12套*201平方=2412平方；
共62户。
现在不分一期二期开发，全部一起开发。
其中保留部分为现在已有的天发花园，亦纳入【观邸】的物业管理范围之中。
观邸项目内有新建住宅面积为58957平方米，一半是别墅区，一半是高层住宅，此外商业物业面积为3491平方米。
保留的天发花园的面积为23400平方米。
住宅部分其户型都是较大的面积。
项目在z市率先采用专业的社区配套设施，智能系统等。
（二）、管理思路及重点：
1、根据观邸项目的特点、物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将观邸管理标准定位在专业物业管理服务标准上。
我们设计了本套管理方案，通过高水平物业管理将观邸提到一个较高的层次上，实现高消费投资，高价值体现，将观邸变成一个体现现代社会文明价值的综合性社区。
本方案同时能够体现我公司的专业水平，符合质价相符的原则。
2、对观邸采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和铺面等服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对观邸的业主的特别需求来确定客户（业主）服务的项目、内容和标准。
3、在物业接管验收上尽量和竣工验收一致，但是属于物业质量问题或者设计上存在缺陷等导致发生问题的，开发商应明确相关事宜以便物业管理处实施物业的售后服务处理。
4、观邸内在江津西路方向有一些铺面，配套的商业气氛较浓，加上观邸处于十字路口，附近的市政工程设施相对完备，因此，大观园内的这些商业设施的经营将大大方便375户业主和附近居民的日常生活。
在对这些商业设施的管理上，我公司除进行基本的物业管理外，还提供特色有偿服务，协助经营。
同时配合沙市区的有关管理部门的工作。
5、观邸项目外围有天发加油站等建筑，属于潜在的消防安全的重点注意对象。
我公司将专门设置消防协助员，并定期在客户（业主）中宣传安全消防等知识。
6、观邸属于z市第一个较大的都市尊贵社区，专为成功人士的尊贵体现做服务。
因此我公司在服务过程中注重本地的差异性，更为灵活的有针对性的进行服务。
个别有需求的业主我们提供VIP服务。
7、z的物业管理伴随着房产开发刚刚起步，管理处的服务对象多为对物业管理接触较少的人士，对物业管理服务费和相关费用的交纳存在一些欠、拖、拒交等不好现象，同时亦存在实际的困难。
我公司针对此等情况，除了在服务上加强外，同时大力宣传物业管理和相关的法律法规，让众多业主知晓，进而理解支持物业管理工作。
8、我公司在前期业主入住期间，通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，业主临时公约，装饰装修管理规定发放。
并且按照规定对业主的房屋装修提供把关检验服务。
如有需要亦直接提供装饰装修服务。
9、针对观邸的具体情况，采取一体式的安全管理体系。
对新建的部分和原来的天发花园部分采用定点监控，巡逻保障，充分利用智能设施的措施来保证安全。
10、在项目员工招聘上，管理层人员考虑由我公司派遣。
同时兼顾项目的实际情况。
考虑在当地招聘部分员工。
11、在观邸的车辆管理上，别墅区实行自我管理，高层部分采取集中有尝管理。
车库等设施由管理处按照计划对其进行养护。
对自行车的管理提供有偿看管服务。
12、针对观邸的实际情况，入场管理时间宽松，我公司可以派遣项目经理和工程主管进行前期介入，帮助进行部分工作。
13、由于观邸项目是我公司和贵公司第一次合作，开发商在售后服务等方面要给予明确的支撑。
有相关的纠纷等问题，我公司能够处理的尽量由我公司管理处处理，不给开发商添麻烦。
但开发商必须在后面做强有力的支撑，使之妥善解决问题。
14、我公司将联合沙市区有关媒体、公益等部门，在观邸内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好的社区文化。
并且为推动以后的业主委员会成立做铺垫，为开发商完成项目开发做支撑。
15、我公司将在前期将按照高标准的要求派遣有经验管理人员到来，在本地招聘的员工在入场前3个月进行招聘和培训的工作，入场管理定期安排观邸管理处的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。
16、运用现代的因特网模式来融入管理中去，建立观邸家园网站，接受网上客户（业主）和有关方面人士的建议、投诉讨论等，同时及时颁布相关的项目建设进度，户型图，物业管理模式，办理相关手续流程，国家有关的法律法规等，有利于更多的人来了解观邸，认可我们的服务。
17、观邸内的会所属于小区的一个配套设施，得当的经营不仅是服务中的一个完美诠释，提升客户（业主）的生活品位。
而且对管理费的不足可以做部分的补贴帮助。
（三）管理目标：
1、管理总目标
按照国家建设部颁布的《全国城市物业管理优秀住宅小区考评标准》，接管后努力达到湖北省省级物业管理优秀住宅小区标准、z市安全文明住宅小区标准。
2、管理体系目标
接管后，一年内建立一套符合ISO9000标准的管理体系，使本项目管理和服务工作更加规范和符合国际标准。
二年内通过ISO9000质量体系认证。
3、管理分项目标
3.1、客户服务
Ø
客户服务满意率95%以上；
管理费用收取率85%以上
有效投诉率1%以下；
物业管理费收缴率85%以上；
回访率100%；
3.2、安保服务
重大管理责任事故发生率0；
一般管理责任事故发生率0.1%以下；
安保服务满意率95%以上。
3.3、维修保养服务
维修及时率100%；
维修合格率100%；
设备完好率95%以上；
维修回访率98%以上；
维修服务满意率99%以上。
3.4、保洁服务
保洁合格率100%；
保洁服务满意率99%。
3.5、绿化养护服务
绿化成活率100%；
绿化养护合格率100%；
绿化养护满意率99%。
3.6、住宅管理服务
房屋完好率98%以上；
房屋零修及时率100%；
装修施工协议签订率100%；
装修验收合格率90%以上；
空房管理完好率98%以上。
四、服务模式
（一）、高标准管理原则
物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作，z在进行任何标准的物业管理服务中均将其一切管理行为建立在一定的标准基础之上。
作为业主，都希望聘请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务。
z在按物业类别提供相应形式、内容的物业管理服务中，均以如下原则作为做好物业管理工作的基础。
a）服务态度——热情
物业管理属服务性行业，管理公司的员工应以发自内心的真诚笑容为用户热情服务，尤其应做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。
b）服务设备——完好
良好而完善的硬件设施是实现高水平物业管理的先决条件。
物业管理中的服务设备包括房屋建筑、机械设备、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等等。
对这些设备要加强管理、精心养护，使之始终处于完好状态，降低设备故障率。
c）服务技能——娴熟
服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功。
除了应具有良好的服务意识外，更重要的是员工应具备较好的业务素质，如工程人员应具备过硬的设备维护技术，财务人员应具备丰富的管理知识，保安人员应具备过硬的治安消防本领等。
d）服务项目——齐全
除了搞好物业管理综合服务收费所包含的必要服务项目外，物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度，努力开展各种能满足用户需要的特约服务和便民服务，使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务。
e）服务方式——灵活
物业管理除了做到规范管理、依法管理外，还应设身处地地为用户着想，努力为用户提供各种灵活的服务方式，切忌死板僵硬的管理，应尽可能在办事手续、营业时间、服务范围等方面给用户提供方便。
f）服务程序——规范
服务程序是指服务的先后次序和步骤，它看起来无关紧要，实际上却是衡量物业管理水平的重要标准之一。
如电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等都要严格按次序一项接一项、一环扣一环，不可随心所欲、杂乱无章。
g）服务收费——合理
物业管理属有偿的服务行为，用户不交管理费而享受服务是不现实的。
而z公司制定的物业管理费收费标准系根据物业实际和提供服务的内涵确定，以“大众化收费、高标准服务”为原则；
公司开展的特约服务和便民服务也以满足用户需要为目的，以“保底微利，以支定收”为原则。
h）服务制度——健全
z将根据物业实际制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度，以确保为用户提供稳定的服务。
这些制度将体现清明有序、易于操作的特点。
i）服务效率——快速
服务效率是向用户提供服务的时限。
在“时间就是金钱，效率就是生命”的时间价值观下，服务效率高不仅能节省时间，而且能为用户带来利益，z将努力提高员工素质，减少工作环节，简明工作程序，缩短办事时间，提高服务效率。
（二）服务模式：
z目前已承接国内多个全权管理内销高档楼盘，尤其对居住类物业建造阶段的前期介入、物业管理的筹备工作、管理收支的预算和结算、物业的验收和移交、业户二次装修管理等业务、日常物业管理、客户服务、会所管理等方面，均积累了很多成功的经验和教训，目前我司管理的经验在对金利达花园的物业管理中将得到更出色发挥。
1、z物业的前期介入
z对每个物业项目的前期顾问工作中都会本着认真参与、积极建议、专业咨询等工作准则，即全面的向贵司就下列方面提出一些建议（因白云绿水建设的基本资料不够详细，故我司只做拟定方案）：
机电设施顾问:
顾问基本拟定内容：
前期介入及巡视后通常需跟进事宜：
为使用及管理者方便，节约日常运行费用
公共照明灯具、布线和开关的合理选用的设置；
重大设备的选用和购货合同条款的拟定；
电气设备和供配电系统设计与施工；
给排水系统设计与施工；
各种门锁和钥匙的选用；
消防设施的设计与施工；
24小时热水供应系统的设计与施工等；
所有公共布线应更为简洁，应便与业
主二次装修改装及日后物业方维护保养；
门锁安装时应考虑更为安全，防止门重锁轻现象发生；
给排水管地下一层转接管就从材质牢固方面选材，防止水压过大或重物下落时击损，从而引起不必要改建投入。
部分楼道消防通道可能会过窄，如再在此安装墙式消防栓后，其间距离也
不足消防法规规定之1.5米之安全距离等；
其他建议略。
建设设计顾问:
使用及管理者方便，保持物业形象
围墙和大门的设置；
监控中心及安保岗亭的设计与施工；
单元户型及实用功能；
建筑物外立面的控制；
公共环境装饰和绿化的布置；
各种标志牌选用；
大堂接待台的布置；
物业管理用房的设计和施工；
预留家用空调穿墙孔和室外机座位置的确定
已完成之单元应与还在施工的区域隔离开，并由施工他包单位做好该区域安全、消防、卫生、产品保护等方面工作，以便更好等待竣工验收。
个别单元门厅设计会过于繁烦，如玄关墙之设计问题易造成日后一次装修或改建时主要拆除对象。
这样即会增加物业日后管理时建筑垃圾的产生量也增加了开发商的投资成本。
空调外机预留位置不当，主要是户外机
升级会员 