物业工程维修管理方案Word格式.docx

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1、工程人员严格按照变配电、发电机、二次供水设备的操作规程进行操作。

2、按时巡查电气设备，详实记录有关数据，发现异常情况及时采取措施。

3、负责保持配电房、水泵房、发电机房、风机房等机房环境清洁卫生。

4、工程人员接到报修任务单后，带好相关工具和材料10分钟内赶到现场，认真修理。

完工后必须清理现场，恢复原状，并征得报修人员的签名认可。

5、组织实施电气设备的运行操作，应急处理工作，同时负责对电气设备的运行数据进行分析处理。

6、负责电气设备系统的维修、更新和改造工作，使设备保持良好的运行状态。

7、为确保小区变配电、照明、监控中心、楼层控制箱、发电机、电梯等运行处于良好状态，随时检查电气设备的使用、维修和保养情况，并负责解决有关技术问题。

8、负责用电设备的综合管理，包括技术档案的收集、存档，零星配件材料的采购计划编制。

9、做好设备故障应急抢修工作，一般故障的排除在3小时内解决，若3小时内无法解决的，且是重要设备故障，维保主管应将故障原因、解决方案、解决时间书面报告管理处经理。

10、负责电梯运行情况巡查和故障报告，确保电梯的正常安全运行，机房电源的正常供给，双电源切换工作正常。

11、每周检查一次各电梯设备机房的上墙制度、工具、灭火器等。

12、负责督促及配合电梯维保人员的定期维保工作。

13、负责对电梯设备维保单位的定期维保、应急抢修工作质量进行确认，每月对电梯设备维保单位的服务质量进行评估。

19、负责给排水设备设施设施正常运行、维修、更新和改造，使设备保持良好运行状态。

20、负责消防设备系统的定期巡检、计划维保与故障检修工作。

21、每周对消防泵房、风机房系统设备机房消防设备设施进行检查。

22、负责组织实施消防设备的运行管理、应急处理工作。

26、负责做好弱电系统的管理工作，负责小区内设备系统的正常运行、维修、更新和改造工作，确保设备保持良好的运行状态。

27、每年12月按小区设备设施完好情况制订下一年度《设备设施维护保养计划》。

六、工程应急管理预案

1、停电事故的应急预案

1.1小区发现大面积停电或同时接到多个停电报修时，工程部值班电工应立即去配电室检查电源开关，当确认紧急停电时采取应急措施。

1.2市电停电时

1.2.1值班电工立即通知物业经理，同时与供电部门联系报修，查明原因。

1.2.2供电部门有明确答复后，值班电工立即向物业部门主管、物业经理汇报停电原因、预计来电时间等内容。

1.3工程部其它维修人员听从物业经理指挥完成下列工作

1.3.1尽快救出电梯内被困人员。

1.3.2开启柴油发电机供应急电源，并派专人监控发电机组运行。

1.4市电来电时

1.4.1依次投入各断开供电开关。

1.4.2将使用应急供电转为市电。

1.4.3停柴油发电机，并由监控人检查、保养。

1.4.4检查各设备设施供电是否完好。

1.4.5向服务中心汇报市电来电一切正常。

1.5部分区域停电

1.5.1值班电工能自行处理，即时处理完毕，并向服务中心领导汇报。

1.5.2值班电工如不能自行处理，立即报物业经理请求支援。

1.5.3工程部维修员立即赶到现场，查明原因后，向服务中心领导汇报，向有关部门通报停电原因及预计送电时间。

1.5.4工程部维修人员现场组织进行修复。

1.5.5修复完毕，恢复供电后及时向服务中心领导汇报，向有关部门通报。

1.5.6物业服务中心人员负责向业户做好解释说明工作。

1.5.7停电后12小时内工程部写出书面汇报（停电原因、停电时间、处理过程等）报服务中心领导及相关部门。

2、水浸的应急预案

2.1员工接到报警或发现小区范围内出现水浸事故，应立即将进水地点、楼层、水源、水势情况报告给工程部及秩序维护部。

2.2工程部工程人员及秩序维护部秩序员在接到通知后立即赶赴现场，物业经理及秩序部主管负责水浸应急处理工作的组织安排和实施。

2.3水浸危及电梯时，立即派员就近采用防水设施保护好受浸楼层各电梯槽口，并将电梯升上最高层，切断电源，以免电梯受损；

若电梯轿厢控制面板已经进水，则应立即切断电源，切忌升降电梯，以防故障扩大。

2.4立即查明水浸原因，采取措施（包括关闭水泵、关闭水阀、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道等），若水源来自供水总管或工程人员无力解决时，应立即通知自来水公司前来抢修。

2.5关闭受浸区域之电闸，防止人员触电。

2.6在水蔓延的通道上摆设拦水沙包或采取其它一切有效措施，防止水蔓延到设备房、配电室、业主室内等。

2.7组织力量采用各种手段排净积水，清理现场，尽快恢复整洁。

2.8水源中断后，工程维修人员尽快修复受损设备设施；

秩序维护部应设法维持小区内秩序，并耐心做好住户的安慰解释工作，尽力解决水浸给商户带来的不便。

2.9如在水浸事故后，有任何公共设施的正常使用受到影响或由此引发停电停水，应知会业户或并在小区各主要出入口设置告示，知会全体业户；

如有任何区域存在危险性，应在该范围内设置警告标志。

2.10召开工程会议，分析事故发生原因，总结经验教训，并采取措施，防止出现类似事故。

2.11详细记录水浸事故发生经过和采取的措施，以及受损情况。

2.12水浸事故的预防措施：

2.12.1清洁工定时清扫天台、排水沟，防止雨后垃圾冲入排水口造成堵塞。

2.12.2加强对消防系统的巡视，防止碰撞、移动喷淋头或消火栓引起水浸。

2.12.3灾害性天气（台风、暴雨、大雪）来临前，工程人员应对园区内门窗、天台、排水沟渠、集水井、排水泵等进行一次全面检查，发现问题及时修复。

2.12.4工程人员在操作安装、维修时应严格按照操作规程操作，防止因操作不当引发水浸事故。

2.12.5对业主装修加强管理，防止由于业主在进行管道安装、施工不当引起水浸事故。

3、电梯困人救援规程

3.1当发生电梯困人事故时，监控中心通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，告知被困人员如果轿厢门处于半开闭状态，应设法将轿厢门完全关闭，不可将身体任何部位伸出轿厢外，静心等等救援人员的援救。

并立即通知维保单位和工程部技术人员前往救援。

3.2维保单位和工程维修人员接报后立即赶往困人地点，根据指示灯、PC显示、选层器横杆或打开厅门观察判断轿厢所在位置。

3.3当电梯停在距某平层位置约±

0.5米以内范围时的救援。

3.3.1拉下电梯电源开关。

3.3.2用专用厅门钥匙开启厅门。

3.3.3在轿顶用人力开启轿厢门。

3.3.4协助乘客安全离开轿厢。

3.3.5重新关好厅门。

3.4轿厢停于距离厅门±

0.5米以外位置的救援方法。

3.4.1进入机房切断电梯主电源，防止电梯意外启动，但必须保留轿厢照明。

3.4.2拆除曳引电动机尾轴罩盖，安上旋柄座及旋柄（即盘车手轮）。

3.4.3操作必须由两人配合进行。

援救人员之一把旋柄，另一援救人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。

为了避免轿厢移动太快发生危险，操作时应一撬一放使轿厢逐步移动，直至最接近厅门（±

0.5米左右）为止，确认刹车制动无误，放开盘车手轮。

3.4.4当电梯未超出顶层或底层的平层位置时，可向较省力的方向移动电梯。

而当电梯超出顶层（或底层）平层时，则应向底层（或顶层）方向移动电梯。

必要时利用盘车手轮盘动电梯。

3.4.5当轿厢停于距厅门±

0.5米左右位置时，其救援方法按4.3条款进行。

3.5当按上述方法和步骤操作发现异常情况时，应即停止救援，并及时通知电梯维保公司做出处理,请求帮助救援。

3.6困人救援工作完毕后，应将情况完整、规范地记录在《电梯故障处理记录表》内。

4、突发停水应急预案

4.1、停水时，工程维修人员及秩序维护员立即查出停水范围，停水原因。

4.2、如属供水部门停水，物业服务中心及时向业户做好解释工作。

4.3、如小区内设备设施故障引起的停水，工程部应立即进行抢修或做临时应急处理，保证最短时间内恢复供水。

4.4、如在工程维修人员能力范围外时，须立即通知相关单位前来维修。

4.5、对于市政设备设施故障引起的停水，工程部负责维修进度的跟进，了解预

计修复时间。

4.6、物业服务中心将事故原因、预计维修时间及时告知业户。

4.7、如因停水给业户带来的不便，工程部及秩序维护部负责协助业户。

5、防台风暴雨应急预案

5.1、接到、获得有关台风等信息后，通知各部应做好预防措施。

5.2、工程部对户外的灯具、广告、天线、设备层等设施设备进行全面检查，确保牢固。

5.3、认真检查排水设备、设施，确保完好和畅通。

5.4、物业服务中心向业户传达台风信息，及时做好关好门窗的工作。

5.5、秩序维护部加强巡逻次数，特别加强对户外物品的监视，发现情况及时通知工程人员进行紧急维修。

5.6、工程人员加强夜间值班巡查，增加对设施设备的巡查频次。

5.7、台风过后，如对小区设备设施产生损坏，工程部立即实施修复或整改，并提出纠正和预防措施，在2个工作日内提交《意外事件报告》。

6、天然气泄漏故障应急预案

6.1、设备人员接到天然气泄漏报告后，保持冷静，首先携带防毒面具及防爆灯具赶到泄漏现场，关闭泄漏区域的天然气总阀。

6.2、在泄漏现场严格禁止任何人使用明火、开闭电筒、使用无线电对讲机以及操作任何电气开关，以免电火花引燃泄露的气体或发生爆炸。

6.3、服务中心将事件通知消防部门，并说明事发地点和程度，以便消防人员根据情况做出处理（如通知消防局、煤气公司等）。

6.4、加强天然气的通风，排除天然气引燃、引爆的可能。

6.5、划出天然气泄漏的区域，阻止无关人员进入危险区域。

6.6、工程部在2个工作日内提交《意外事件报告》。

七、岗位职责及配置人数

7.1、工程部主管岗位职责（1人）

7.1.1、负责组织编制、修订各项工程管理规章制度和工作规程。

7.1.2、负责组织编制年度设备设施维修保养计划，和年度工程维修预算。

7.1.3、负责联同秩序维护部、客户中心共同进行年度防火系统的测试和消防演习。

7.1.4、与供电部门、电信部门、自来水公司、燃气公司及有关物业设备供应商及维修公司等业务单位搞好关系，维护公司的权益。

7.1.5、负责为小区节能集思广益，制定、季度年度节能方案。

7.1.6、负责部门员工的绩效考核，包括技术评估、工作表现评估等，并提出存在问题和需要改进之处。

7.1.7、负责提交小区年度能耗统计报告，并及时发现问题，提出改善方案。

7.1.8、负责对工程技术人员进行半年一次的业务培训及相关课程学习，每年进行一次考试。

7.1.9、负责审批所有装修图纸以及大小技改工程。

7.1.10、负责协调各专业间的工作，调配人事，尽量减少工作矛盾，定期进行工程部例会。

7.2、运行领班岗位职责（1人）

7.2.1、负责管理运行班的日常工作，保证小区电气设备系统的正常运行。

7.2.2、负责制订运行班员工的安全教育和技术指导，并且定期对下属员工进行培训。

7.2.3、定期对下属员工进行考评，监督其工作表现。

7.2.4、负责各设备系统图纸和资料的收集和分类。

7.2.5、每天检查分析小区各设备系统：

高、低压配电、发电机、二次供水设备的运行情况及记录，发现问题及时处理，对于重大问题及时报告工程部主管。

7.2.6、安排跟进各外委保养单位的保养计划，监督保养进度和质量，定期对各外委保养单位的工作进行评估。

7.2.7、检查运行班交班本，对各设备系统出现的问题进行分析指导，并且采取有效的措施给予处理。

7.2.8、负责编制运行班的年、月、周工作计划报工程部主管审核批准后实施。

7.2.9、全面开展节能降耗工作，使各设备系统保持在“安全、可靠、经济、合理”的状态下运行。

7.2.10、完成上级交办的其他工作。

7.3、维修领班岗位职责（1人）

7.3.1、负责管理维修班的日常工作和所属设备的维修、保养工作。

7.3.2、负责小区二次装修的审核、监管，并联系相关部门办理有关手续，确保按规定装修。

7.3..3、负责跟进遗留工程，协调与监理公司建筑施工队的关系，解决遗漏问题；

7.3.4、负责督促下属按公司服务承诺及规定完成维修工作。

7.3.5、负责编制年、月、日维修、保养计划报工程部主管审核，按审核后的维修、保养计划安排、落实及跟进定期维修保养工作。

7.3.6、负责维修保养用料计划的编制和维修用料的监控工作，定期对材料供应商进行考评。

7.3.7、负责对小区给排水系统、定期巡视、检查，以确保运行正常。

7.3.8、负责对下属员工进行考评，监督其工作表现。

7.3.9、完成上级交办的其它工作。

7.4、运行组人员岗位职责（4人）

7.4.1、运行班负责小区设备房内机电设备的运行值班，处理故障，按计划完成所属设备、设施的清洁、保养工作，对发生的问题及时向运行领班或主管汇报。

7.4.2、值班人员必须熟悉供水、排水、供电、电梯、空调、智能化、消防等设备的情况，掌握相关设备的操作规程和应急处理措施。

7.4.3、定时巡视设备房和观察设备的运行情况，认真做好值班记录和巡查记录。

7.4.4、配合管理处的工作，建立良好的合作关系，及时处理投诉问题。

7.4.5、保持值班室、高低压配电房、变压器房、发电机房、层间电房、电表房等设备房的清洁以及物品的有序摆放。

7.4.6、负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各违反设备房管理规定的行为；

加强防范意识做好设备房的防水、防火和防小动物的安全防范工作。

7.4.7、遇到突然停电、停水或发生其它突发事故时，应从容镇定，按规程操作，及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。

7.4.8、负责外委保养单位保养计划和质量的监管工作。

7.4.9、负责协同供电部门、自来水公司抄表员确认用电和用水总量，并进行用电和用水的分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。

7.4.10、完成上级交办的各项临时任务。

7.5、维修组人员岗位职责（6人）

7.5.1、负责对小区设备房外机电设备、设施出现的故障进行维修，根据维修保养计划负责对设备房以外的管线和设备、设施进行保养维修。

7.5.2、执行公司制定的《工程部作业手册》和有关技术规范、规定，熟练掌握设备、设施的结构、性能、特点和维修、保养方法。

7.5.3、负责按年度计划完成设备房外机电设备、设施的保养工作。

7.5.4、负责定期清洁所管电梯机房、水泵房设备、设施，确保设备和设施的整洁。

7.5.5、严格遵守安全操作规程和维修管理制度，防止发生安全事故。

7.5.6、发生突发情况时，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设备、设施的正常完好。

7.5.7、负责定期对给排水、排污设备、设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。

7.5.8、负责生活水池、污水池、化粪池、喷水池的清理和巡查工作。

7.5.9、负责小区有偿服务的实施工作。

7.5.10、完成上级交办的各项临时任务。

7.6、维修电工岗位职责（2人）

7.6.1、严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领班安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工程任务。

7.6.2、努力学习技术，熟练地掌握大厦电气设备的原理及实际操作与维修。

7.6.3、负责执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格。

7.6.4、负责出现事故时无条件地迅速返回机房，听从领班的指挥。

7.6.5、严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接工作。

7.6.6、交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗。

7.6.7、每天按规定搞好班内外的清洁卫生工作。

7.6.8、积极参加各项培训工作，努力提高专业技术知识。

7.6.9、完成上级交办的其他工作。