房地产财务管理制度文档格式.docx

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一、年度预算一经下达，原则上不得变更。

二、预算具有平衡资金、控制开支、开源节流等约束功能。

各职能部门必须全面执行。

三、财务预算下达后提交集团财务管理中心备案，并作为月度、年度考核和监察的依据。

第二条财务预算调整

一、每年六月份，总经理办公会对本年度财务预算根据实际情况进行适当调整，经公司总经理签发后调整生效。

二、年度预算非下列原因，不得调整：

1、国家重大政策性因素导致预算不能实现；

2、因公司经营战略变化和调整导致预算改变；

3、财务预算制定时不可预见性的重大因素导致预算需要调整；

4、集团总裁决定；

三、月度预算调整

1、月度预算根据实际情况，经财务管理中心审核和总经理办公会审批同意后可在各月度内进行调节。

2、月度预算累计调整不得突破年度预算。

第三条预算执行管理

一、成本、费用发生时，财务应对照预算逐笔审核是否在预算内。

二、每月编写预算执行报告。

每年编制年度预算总结分析报告，并作为编制下年度财务预算的决策依据。

三、每月8日前向各职能部门通报其上月费用支出情况。

四、财务管理中心必须经常检查、分析财务预算的执行情况，认真考核财务成果，反映存在的问题，提出整改及处理意见。

第四条预算外支出

一、无财务预算的开支原则上不作安排，开支由财务管理中心负责控制。

二、未列入当月预算而因工作确需开支的，由相关职能部门进行预算外追加申请，并按相关程序报批后执行，原则上每月不超过一次。

三、追加预算后各月预算累计超过年度总预算时，按年度审批程序报批后方可实施。

第四章罚则

第一条财务管理中心

未及时登记和反馈费用预算执行情况而致使费用超预算开支的，给予财务管理中心总监每次50元的罚款，给予经办责任人每次100元的罚款。

第二条其他部门

未按时、按要求上报年度财务计划和月度财务计划的，给予部门总监每次100元的罚款，给予经办责任人每次200元的罚款。

未经批准超预算开支的，给予部门总监每次100元的罚款，给予经办责任人每次200元的罚款。

财务专项管理制度

加强企业的内部管理，促进企业在财务专项事务处理过程中的规范化、程序化。

第二章财务会计报表管理

第一条财务会计报表编制范围

资产负债表、利润及利润分配表、现金流量表、税务筹划报告、纳税申报表等；

内部管理会计报表还包括：

资金计划，资金动态执行情况表、以及公司内部规定需要报送的各种管理报表、报告。

第二条财务会计报表的编制原则与要求

一、会计报表必须按照国家相关会计制度和准则编制；

二、财务管理部门必须保证所提供会计信息的及时、客观、准确、完整，全面反映公司的财务状况和经营成果。

三、编制会计报告时，在会计计量和填报方法上，应保持前后会计期间的一致性。

会计报告不同报表之间的相关数据应保持一致。

报表附注、说明清楚明了，符合规定要求。

四、会计核算采用权责发生制原则进行。

五、按月、季、年分别编制月度、季度、年度财务报表，并做到月度有情况说明，季度有重点分析，年度有财务情况全面分析。

第三条会计期间

会计报表都必须以公历年度作为会计期间，自公历1月1日起至12月31日止（内部报表自公历2月1日起至次年1月31日止）；

第四条财务会计报表的报出

一、公司的财务会计账簿和会计报表的时间统一截止为每月28号，下月资金计划表及附表于30日上午上报，会计报表于次月6日前上报集团公司财务管理部门；

二、在报送会计报表及相关分析资料时，应按集团公司财务管理部门的统一要求和规定进行。

三、会计不得擅自编制未经审核的会计报表，未经批准的会计报表不得向外报送。

第三章利润及利润分配管理

第一条利润指标的确定

公司年度完成利润指标由集团公司通过财务预算的形式予以明确和考核。

第二条亏损的弥补

一、公司发生的年度亏损、按国家有关规定用下一年度税前利润弥补；

二、当年度亏损不足弥补时，可在五年内延续弥补，五年还不足弥补时，应在税后利润弥补。

第三条利润的分配

公司应按公司章程和股东会的有关规定进行利润分配，原则上按不超过当年净利润的30%进行分配。

第四章纳税筹划管理

第一条税收筹划的原则

一、税务筹划是在符合税法、不违反税法及其他法规的前提下进行

二、是在纳税义务没有确定，存在多种纳税方法可以选择时，企业做出缴纳低税负的决策。

第二条税收筹划的目的

一、合理合法减轻税收负担。

二、纳税申报正确，缴税及时足额，不出现任何税收方面的处罚等。

第三条税收筹划的程序

一、公司在每年制订财务预算时，应确定税收筹划方案，并上报集团财务管理部门。

二、成立税收筹划小组，由总经理、分管副总、公司财务负责人、财务人员等组成。

三、项目开发是纳税筹划的重点，项目税收筹划应从项目策划开始，统筹考虑项目开发方式、合同签订、款项支付、销售方式等进行全方位整体筹划，并形成税务筹划报告。

四、项目开始运作后分年或分期制订纳税计划，报董事会讨论通过。

五、税收筹划和当年纳税计划通过后，由总经理办公会委托财务及相关部门执行。

第五章财务人员报告制度

第一条公司财务人员报告原则

一、公司财务人员应按公司规定上报单位各类会计报表、统计报表及其他管理报表报告。

二、对报告期内发生的重大或异常财务事项，应立即上报公司总经理、董事会、集团总裁和财务管理中心并提出解决方案。

第二条公司财务人员报告事项

一、各类财务会计报表、统计报表、预算执行情况表、报表附注及相关文字说明和分析材料。

二、发生的大额现金长款、业务差错、透支、以各种方式提供的融资和担保、向银行贷款、对外投资及其它重大事件。

三、XX的向公司以外的单位和账户进行的资金划拨。

四、未经批准的长期资产购置（如：

固定资产）和超出计划的费用与成本支出。

五、专项福利与费用支出。

六、年度工作计划和年度工作总结。

七、财务会计税收自查工作报告和外部检查结论。

八、公司财务制度实施细则、内部控制管理办法及其它各种补充规定。

九、审计报告。

十、成本控制分析报告。

十一、财务分析。

十二、其他需要报告的事项。

第六章工资薪酬管理

第一条工资审批

一、工资实行严格的审批制度，月度工资的发放由公司总经理审批。

二、年终奖金的发放报集团公司审批。

未经审批的工资、奖金财务部门不得发放。

第二条工资复核

工资奖金发放前，财务管理中心应对行政管理中心编制的工资、奖金发放表进行复核。

第三条所得税扣除

一、行政管理中心编制工资、奖金发放表。

二、财务管理中心应配合行政管理中心计算个人所得税的扣除和员工往来款项的扣除。

第四条员工离职

一、员工离职时，行政管理中心应通知财务管理中心，由财务管理中心查明是否有借支款项等应扣款项。

二、如有借支款项等应扣款项，由行政管理中心在其离职时从应发工资中扣除。

第五条工资、奖金的发放形式

一、工资、奖金的发放，采取银行代发工资形式，如采用现金发放的形式，如须报公司总经理批准。

第六条工资奖金的发放

一、员工工资一般于每月15日前发放上个月工资，年终奖金于春节放假前发放。

二、行政管理中心于工资、奖金发放前1天应将审批的工资单、奖金发放明细表交财务管理中心。

三、工资、奖金发放推迟，由财务管理中心和行政管理中心负责解释。

第七章罚则

第一条未遵守会计制度

财务人员未按照国家相关会计制度和准则及公司规定及时编制会计报告，或者所提供会计信息的出现重大错误，处责任人500元/次的罚款。

第二条未遵守公司章程制度

一、不按照公司章程的有关规定或者在未召开股东会的情况下进行利润分配的，追缴所分配的利润，并处责任人2000元/次的罚款；

二、财务人员明知该利润分配行为违规仍然进行账务处理的，处责任人1000/次的罚款。

三、擅自编制会计报告及未经批准对外提供会计报告的，处责任人1000/次的罚款。

第三条未积极对纳税事项进行合理筹划

未积极对纳税事项进行合理筹划，以达到合理避税的目的，处责任人500元/次的罚款。

第四条未及时上报上述重大事项

财务人员未及时上报上述重大事项，处责任人100元/次的罚款。

第五条员工离职时，行政管理中心未应通知财务管理中心而未扣回借款的，由责任人按实赔偿，并处责任人200元/次的罚款。

成本控制过程中的财务管理制度

第一章总则

第一条为了有效地控制工程成本支出，规范材料采购和材料款、工程款的支出，以降低开发成本，提高公司经济效益，特制定本制度。

第二条本制度所称的成本控制过程中的财务管理，是对开发成本进行管理、控制、监督的财务管理规定。

一、本制度所称的材料，为开发项目使用的主材、辅材及各种设施设备。

二、本制度所称的工程项目，为开发成本的各种项目，包括前期工程、建筑安装工程、基础设施工程、公共配套工程等项目。

第三条成本控制过程中财务管理与控制的重点：

招标与采购的价格监控、工程签证监控、预结算监控。

第二章管理范围及要求

第一节管理范围

第一条成本控制过程中的财务管理包括项目预结算管理、材料成本中的财务管理、工程项目中的财务管理和对开发成本的日常财务管理事项四个方面内容。

一、项目预结算中的财务管理主要包括项目预算时寻求成本降低的办法，对项目预结算进行监控管理，同时对施工管理部门和成本执行部门的工作质量进行财务审计监控，防止漏洞及避免损失。

二、材料成本中的财务管理指材料价格管理。

主要包括招议标价格管理、材料价格管理、材料款支付管理、材料价格信息管理、其他成本日常管理。

三、工程项目中的财务管理指工程支付管理。

主要包括工程预结算控制管理、工程款支付、工程签证管理、建设过程中水、电等杂费管理、与物业公司衔接水电的财务管理等。

四、日常财务管理事项为财务管理中心对开发成本过程中的重点控制事项管理和对开发成本分析与调查。

第二节管理要求

第一项预结算财务审计管理

第一条职能界定

一、工程管理中心：

负责预结算工程资料的提供，并对所提供资料的真实性、准确性、完整性负责；

配合复审和三审预结算工作。

二、成本控制中心：

负责预结算的编制；

按公司预算成本目标组织实施和控制；

对工程管理实施全方位现场监控；

配合复审预结算工作。

三、财务管理中心：

负责预结算复审，对项目结算质量的最终结果负责；

对成本控制过程中的重要节点进行监控。

第二条预结算及工程进度款（采购）支付流程

进入预算审批

工程管理中心成本控制中心财务管理中心进入结算审批

（采购与工程进度款）

进入工程支付程序

第二项材料成本中的财务管理

第一条采购过程中的财务管理

一、成本控制中心在签订材料采购合同前，将材料采购合同审批单送财务部门审核，财务管理中心应对材料采购合同中涉及到的数量、价格、合同金额、付款方式等进行审核并签字。

二、成本控制中心在确定招标合同前，事先应将招标合同评审表送财务管理中心进行审核；

财务管理中心应对招标涉及到的数量、价格、合同金额、付款方式等进行审核。

三、财务管理中心在审核材料采购合同时，应做好价格咨询，咨询单位应不少于3家。

对材料价格与市场价格相差较大（超过5%）的材料采购合同行使否决权，并有权对上道程序责任人处以罚款，如另经查实财务管理中心核价人所核价格高于市场价格5%以上时，对财务管理中心核价人处以双倍罚款。

第二条材料价格信息管理

一、财务管理中心应安排专人负责材料信息咨询管理工作，包括建立主要材料价格咨询台账或材料价格电子信息库。

二、材料信息咨询管理员每月不少于二次更换价格咨询台账或材料价格电子信息库，检查其价格是否与随市场行情变化，并每半月向公司报告主要材料价格行情。

三、采购和招标价格审核由财务管理中心由材料价格信息员负责，材料价格信息员应在材料采购合同评审表上签署市场价格情况，如有更优替代材料，可提出意见或建议。

四、材料价格管理员跟踪研究新材料、新工艺。

每季度提交一份报告或建议。

第三条材料日常管理事项

一、工程管理中心应将每天发出材料单据每星期五汇集送财务管理中心。

二、财务管理中心根据工程管理中心填制的领料单分单位、分品种建立材料明细账，并于每月29日与工程管理中心核对材料的收、领、存情况。

财务管理中心每月底应会同成本控制中心清理施工单位领料情况，凡无合同约定的，一律从下月工程进度款中扣回材料款。

三、财务管理中心每月29日会同工程管理中心、成本控制中心对库存材料进行一次盘点，3天内将盘点结果书面报告公司领导。

四、成本控制中心对工程管理中心提出的材料采购事项，应根据库存材料数量和工程进度情况于每月25日制定下月度采购计划并编制采购预算，并对采购的数量、规格、型号、质量负责。

财务管理中心对不合理的材料采购计划提出意见，有权向公司领导提出中止和更改不合理的采购计划的建议，以避免公司损失及过度占用资金。

第三项工程项目中的财务管理

第一条材料款支付管理

一、财务管理中心应对材料入库单进行审核，审核入库单是否有工程管理部门验收人员和成本控制中心采购员签字确认；

审核入库单内容是否和票据、合同内容一致（包括材料数量、质量、价格、规格、型号、厂家等）。

二、财务管理中心在审核材料采购资金使用申请单时，审核材料入库单、发票、合同是否相符并签名。

在支付材料款时，一律按照材料款支付流程办理，在相关部门和公司领导签署同意付款意见后，才可支付，缺一环节，财务有权拒绝支付。

三、甲供材料的采购，财务管理中心应协助成本控制中心做好与乙方的结算，并在结算前全部扣回甲供材料款。

第二条工程款支付

一、工程款支付原则上采用银行转账方式结算，确需使用现金方式支付的，应书面说明情况并经公司总经理批准后方可采用现金支付方式。

二、在工程款支付时，存在以下情况之一的，财务管理中心有权拒绝付款：

1、无工程款资金使用申请单的，或在工程款资金使用申请单上缺相关部门和公司领导签署同意付款意见的；

2、无工程进度表或工程预决算书的；

3、工程进度和工程预决算金额明显不符的；

4、未提供工程发票的；

5、不符合合同规定付款条件的；

6、其他不符合制度规定的；

三、财务管理中心每月28日应会同成本控制中心和工程管理中心核实每一个工程项目的进度，如核实至本月止累计付款超过本月工程进度，中心应在下笔工程进度款中扣除超付款。

第三条工程款日常管理事项

一、财务管理中心在支付工程款时原则上应根据施工单位提供的正式的建安发票才可支付工程款。

施工单位如未提供正式的建安发票，财务部门有权拒绝付款，如属特殊情况，经公司领导批准后，财务应扣除相关税金后才可支付。

二、财务管理中心应根据合同金额、工程进度款、预决算金额、已付金额、已收发票等内容分单位建立电子台账。

三、施工进行到一定程度，如果有预付工程款、预付备料款等款项的，应由财务管理中心根据合同约定将预付的款项逐步在进度款中扣回。

四、财务管理中心每月3日前对上月工程签证单进行核对，以避免重复签证的现象。

工程管理中心或成本控制中心必须无条件积极配合，提供工程签证单明细表、工程签证台账等。

五、签证管理中，财务管理中心应建立工程签证台账。

工程管理中心每周星期五下班前将本周原始签证单送公司档案室存档并报财务管理中心备案，每月3日前，成本控制中心汇同工程管理中心与施工方核对上月签证单，完毕后三方在核对清单上签字确认。

每月5日前，财务管理中心将上月所有工程签证与成本控制中心或工程管理中心提供的原始三方核对清单进行核对，核对完毕后，财务在三方核对清单上签字，原件一份留财务，一份由成本控制中心在6日送档案室归档。

六、财务管理中心一律凭成本控制中心和工程管理中心、监理公司总监签字认可的签证单作为工程款结算的依据。

签证单项金额在30,000元以上的，成本控制中心应通知财务管理中心进行现场核实签字。

七、具备结算条件的项目，由工程管理中心和成本控制中心负责实施。

经公司验收合格的项目才可办理结算手续。

对不符合结算手续的，财务有权拒付工程款。

八、财务管理中心根据成本管理中心提供的《工程扣款通知书》进行编号管理并建立工程扣款台账，在每次支付工程款时，财务管理中心应与成本管理中心将工程扣款金额核对一致，并负责扣回应扣款项。

九、财务部门在支付工程尾款时，应会同工程管理中心和成本控制中心确定无质保金、无维修费、无代扣款，无工程扣款、和发票到齐等后才可支付。

第三条建设过程中水、电等杂费管理

一、财务管理中心根据成本控制中心编制的施工单位用水电清单，复核其水电数量、金额，并分单位设明细进行核算。

二、在支付工程进度款时，财务管理中心应扣除施工单位应承担的水电费。

财务管理中心每月根据公司成本控制中心提交并经施工单位确认的水电费耗用明细原件进行扣款。

三、财务管理中心每月5日前与工程管理中心、成本控制中心核对上月施工单位用水、用电情况，排查异常用水用电情况，并将检查情况报告公司领导。

四、每一个施工单位进场3个工作日内，由成本控制中心根据合同金额、预决算金额等编制公司应扣施工单位各种款项明细表，并将此表送财务管理中心一份，其表内容不少于甲供材料款、审计费用、维修费用、施工管理费用、定额测编费、副食品价格调节基金等。

五、财务管理中心将应扣施工单位款项录入工程款账务管理电子台账，并每周向成本控制中心反馈应扣回金额是否变化和是否存在遗漏项目，在支付每笔工程款时，两部门核对一致并扣回。

第四条与物业公司衔接水电的财务管理

一、在楼盘交付使用前，财务管理中心根据成本控制中心编制的物业公司用水电清单，复核其水电数量、金额。

财务管理中心应将发生的水电费用在支付的前期物业管理费用中扣回，或根据前期物业合同列入公司成本费用。

二、在楼盘交付使用后5个工作日内，财务管理中心应督促行政管理中心办理该楼盘水电户名更名手续。

在楼盘交付使用后，该楼盘水电费用由物业公司承担，财务管理中心不得支付该楼盘的水电费用。

第四项对开发成本的日常财务管理事项

第一条财务管理中心应做好以下成本控制重点事项

一、制定成本管理制度和相关细则、制定成本开支标准；

二、监控主要材料价格；

三、审核材料、设备、工程合同金额；

四、监督材料设备的入库验收；

五、监控审核工程项目签证；

六、控制审核工程项目结算。

七、参与审核工程项目竣工验收；

八、参与审核工程项目现场进度；

第二条财务管理中心应根据公司成本预算明细项目进行成本核算和控制，建立成本控制预警关键点，建立成本管理台账及时向公司领导和成本控制中心反映成本是否突破情况，并每月编制成本预算执行情况表及分析报告报公司领导、送成本控制中心。

第三条财务管理中心每月应根据成本控制中心的需要，及时提供与成本有关的财务数据，以便成本控制中心收集日常成本管理指标报表和对成本进行分析使用。

第四条财务管理中心每月应配合工程管理中心、成本控制中心、行政管理中心等部门对成本项目进行检查和监督（检查和监督内容包括经济合同、工程进度、材料出入库、工程预决算、材料工程款支付流程等），编写成本检查和监督报告报公司领导。

第三章管理流程

第一条零星材料款（金额在10000元以内）的付款流程

成本控制中心申请付款财务管理中心审核分管副总审核总经理审批财务支付

财务管理中心审核内容：

采购申请单、入库单、发票及明细附件是否齐全，金额、数量、规格型号是否一致。

第二条大宗材料款（金额在10000元-100000元）的付款流程

成本控制中心申请付款行政管理中心审核财务管理中心审核分管副总审核总经理审批财务支付

采购申请单、入库单、发票及明细附件、合同是否齐全，金额、数量、规格型号是否一致，是否按合同规定付款。

第三条招标材料款（金额在100000元以上）的付款流程

成本控制中心申请付款行政管理中心审核财务管理中心审核分管领导审核总经理审批总裁或招标委员会、监管审批财务支付。

财务支付

采购申请单、入库单、发票及明细附件、招标合同是否齐全，金额、数量、规格型号是否一致，是否按招标合同规定付款。

第四条工程款支付

一、合同约定的按合同约定支付工程款。

二、工程款的付款流程：

工程管理中心提出付款事项成本控制中心申请付款行政管理中心审核财务管理中心审核分管领导审核总经理审核或总裁审核财务支付

工程进度报告书或结算书、发票、合同是否齐全。

付款是否与工程进度、结算书、合同规定一致。

三、按实结算工程按如下流程执行：

1、基本原则是有合同约定的，按合同约定支付。

2、每月28日前由乙方上报本期工程量，29日工程管理中心完成审核。

3、每月3日前由成本控制中心完成复核。

完成后3日内将复核结果提交财务中心。

4、按工程款付款流程完成付款手手续后三个工作日内（或每月10日）付出。

第五条材料款“付款条件”管理

成本控制中心在签定材料采购和材料采购招标合同2个工作日内，将材料采购和材料采购招标合同中“付款条件”建立电子台账送财务管理中心，财务管理中心复核其电子台账