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（6）当前项目执行销售价格方案及策略。

3、项目投资经营分析：

要求按附件1、开发项目投资经营分析（标准格式）进行，各项成本明细及计算标准须列表反映。

三、商品房转为保障性普通商品房条件分析

1、12%的年度利润捐赠于公益扶助基金会可以税前抵扣，该抵扣额度捐赠。

2、加速实现销售，可以降低项目间接费用（项目管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费用），该降低额度捐赠。

3、按照团购模式加速实现销售，可以提高项目方的资金利用率和资金时间效益以及降低利息支付额度，为此项目方在进行财务综合分析时会有一个较大的销售让利空间，该让利捐赠。

4、加速积压住房销售，实现政府地方财政税收尽早入库，完成保障性商品房的足量供应，政府应给予相应保障房、经济适用房政策支持。

该政策性盈利捐赠。

5、在上述税前抵扣、降低间接费用、销售让利、政策支持等综合作用下，项目方完全可以实现把按照原市场销售价降低10%—20%左右后仍有满意的税后利润收益。

6、在上述分析基础上，在满足项目方税后利润收益有保障的前提下（限定开发项目合理的利润），把滞销积压商品房转为保障性普通商品房销售的必要条件是：

把商品房市场销售价的10%—20%捐赠给公益扶助基金会，基金会对符合购买保障性普通商品房的购房者实行房价最高30%—50%的补贴，最高补贴年限不超过20年。

商品房的房价补贴，既达到了接近保障性普通商品房的价格水平，甚至可能低于各地政府主管部门对保障性普通商品房价格的限价标准。

我们提供的住房补贴方案优先惠及住房保障群体，主要帮助解决提高买不起住房的困难群体的支付能力，并让大多数人为早日实现小康生活目标，提升经济能力实现理想住房消费和改善居住条件，真正帮助实现人民提高生活水平的迫切愿望，每个家庭降低了住房支出，就有能力提高生活质量，提高生活水平，提高消费水平，向小康目标发展，扩大内需才能落地发展。

四、商品房转为保障性普通商品房销售工作流程

1、项目方向基金会授权机构提交申请，同时提供企业经营文件、项目文件、项目投资经营分析。

基金会授权机构根据项目方提供的有关文件进行核实、分析并拟定普通商品房销售方案，双方取得一致意见后，进行下一步；

2、项目方与基金会授权机构签订普通商品房合作营销协议；

3、项目方与公益扶助基金会签订捐赠协议书（将销售收入的10%—20%捐赠给辽宁现代公益扶助基金会）；

4、按照住房补贴资助管理办法实施

五、住房补贴资助管理办法

（一）、申请住房补贴的条件

1、凡符合购买保障性普通商品房的居民，按家庭月收入测算购房者购买普通商品房的最高限额，在限额购房范围内，用家庭月收入的33%作为70%银行按揭贷款等额还本付息，不足部分可以向公益扶助基金会申请住房补贴。

2、按家庭人口，对购房面积在人均30平方米以下有困难的购房人可以申请购房补贴。

3、革命烈士家属、荣获见义勇卫人士的家庭、荣获政府嘉奖人士家庭，获得荣誉称号的劳动模范，优秀教师，优秀医务工作者，优秀科技人员，现役和退役军人及社会公益服务群体等可优先申请住房补贴。

4、在当地就业职工交纳三险一金的家庭和居民采用公积金贷款作为30%首付，70%另做银行按揭贷款的购房者，可以申请购房补贴。

5、符合地方政府关于保障住房购房条件的困难家庭和群体、政府招商优惠政策群体、养老群体可以申请购房补贴。

（二）、申请购房补贴的程序

1、购房者必须在公益扶助基金会提供的普通商品房房源范围内自行选购。

2、凡申请住房补贴者必须提供身份证和户口本复印件向辽宁现代公益扶助基金会领取《购房补贴申请表》。

3、基金会收到《购房补贴申请表》经审核后，在七个工作日内将出据《购房补助审核批准函》及回复通知。

4、购房者凭回复通知与公益扶助基金会签订住房补贴协议。

5、经审核后，由基金会确定最终补贴金额，五年之内不作调整，补贴最高年限不超过20年。

银行按揭贷款利率和住房公积金贷款利率与补贴资金与基金会不发生任何关联。

6、购房者凭购房合同和住房补贴协议向开发企业指定的按揭银行办理按揭贷款手续，如果购房人付全款，住房补贴仍可以按住房补贴规定进行。

7、购房者凭购房协议和全额付款的购房发票向基金会领取办理按揭银行的银行卡，基金会委托金融机构将补贴资金以年为单位划转到发放银行卡的银行账户上，由银行按月定期发放到购房者个人还贷银行账户。

8、购房补贴起始日以付清全额购房款日起期满一个月正式计算。

最长补助年限以正式发放日开始起计算。

（三）、申请购房补贴规定

1、公益性住房补贴是对暂时买不起住房的居民进行扶助，让大多数人民群众都能享有合理的居住面积，拥有家庭财产，缩小贫富消费差距。

2、随着我国的经济发展居民家庭的收入不断提高，申请购房补贴的家庭根据家庭收费变化应每间隔五年主动向基金会申报一次，基金会在确保每个家庭购房支出控制在家庭月收入的33%为基准进行调整补贴资金，应把有限的资金应用在更需要的地方。

3、申请住房补贴的家庭每间隔五年必须主动申报，不申报者将视作为自行放弃补贴权利。

4、购房者在二十年住房补贴期限内发生更新改善住房的，从住房转让日起当月补贴资金将自动终止。

重新购买基金会提供的普通商品房可以重新申请办理住房补贴手续。

5、购房者如果家庭收入发生变故，及时向基金会提出报告，由基金会按实际状况妥善做出增减补贴安排。

6、当普通商品房供量暂时与市场需求不匹配时，优先对社会做出贡献的人员供应，如革命烈士家属、荣获见义勇卫人士的家庭、荣获市级政府嘉奖人士家庭，获得政府荣誉称号的劳动模范，优秀教师，优秀医务工作者，科技人员和军人及社会公益服务群体等。

7、申请住房补贴的申报资料被发现有造假行为的，基金会有权单方终止住房补贴协议。

8、辽宁现代公益扶助基金会对本办法拥有最终解释权。

（四）住房补贴资金保障

开发项目企业自愿将商品房转为保障性普通住房向符合购买普通商品房条件的家庭出售时，需要匹配住房补贴的销售，都应将销售收入的20%捐赠给公益扶助基金会，由公益扶助基金会将捐赠的资金委托信托公司进行资产管理并设立公益信托基金，由信托公司负责公益信托基金的不断保值和增值，满足公益扶助基金会对购房补贴活动的需要。

要满足对在不超过20年内给予销售房价30%—50%的补贴，必须确保销售房价10%—20%的捐赠款在每年度内能有不小于20%的增值，而能够实现上述增值目标，只有将20%的捐赠款委托信托公司进行管理，并投资MB绿色建筑住宅产业化项目才会有可靠的增值保障。

投资MB绿色建筑住宅产业化项目完全能够满足至少年20%的回报率。

六、附件：

1、《开发项目投资经营分析》（标准格式）

2、《保障性普通商品房营销协议》

3、《捐赠协议书》

4、《住房补贴申请表》

5、《住房补贴审核批准函》

6、《住房补贴资助协议》

7、《住房补贴公告》

附件1：

项目投资经营分析（标准格式）

一、项目情况

1、项目位置：

2、规划条件：

a、用地面积：

㎡

b、土地用途：

c、容积率：

d、建筑限高：

米，

e、商住比率：

商业面积≥㎡

f、配建车位：

公建：

辆/100㎡（营业面积）

住宅：

辆/户

3、为政府代建房：

为政府代建房所涉及的配套费和发生的税费由政府负责减免或缴纳

4、规划设计方案：

总建筑面积：

㎡（地上面积㎡）,

其中：

住宅总面积：

（回迁住宅面积㎡，商品房住宅面积㎡）

公建面积：

㎡；

地下N层停车场面积㎡。

容积率为

——————————————————————————以上数据越详细越好

2、建设成本分析

1、土地取得成本:

万元（元/㎡，地上建筑楼面价格）

其中1）、土地出让金：

万元

2）、代建面积成本：

㎡×

元/㎡=万元

3）、契税;

×

4%=万元

2、缴纳城市综合配套费：

㎡×

3、前期工程费用：

4、建安费用：

商业：

地下：

5、小区内配套工程费用：

6、间接费用：

万元（元/㎡）

项目管理费㎡×

销售管理费㎡×

元/㎡=万元

财务管理费㎡×

不可预见费㎡×

建设总成本为：

万元（元/㎡，销售面积㎡单位成本）

3、收入分析：

1、住宅销售:

……….

合计：

万元

2、公建销售：

………

合计：

3、地下车库销售：

全额销售收入合计：

万元（元/㎡，销售面积㎡单位成本）

地上建筑销售收入万元（元/㎡）

4、税利分析

1、营业税：

万元×

5.5%=万元（元/㎡）

2、土地增值税：

增值额：

增值税：

3、所得税：

（－）×

25%=万元（元/㎡）

税费合计：

万元（元/㎡销售面积均价税）

税后利润：

－=万元（元/㎡销售面积均价）

4、总投资回报：

%

分析结论——

————————————以上文件由住房项目方填写———————————

附件2：

保障性普通商品房合作营销协议

甲方：

有限公司（基金会授权机构）

乙方：

甲乙双方已达成共识，为致力于社会福利保障体系建设，进一步改善民生，扶助老百姓“住有所居”和“老有所养”的国家住房发展目标，为实现保障性住房的足量供应积极进行实践。

本次合作通过把乙方积压部分的商品房转为保障性住房来解决乙方销售资金加速回笼，同时为用户提供丰富的方便选择的优质的保障性普通商品房的房源，为保障性普通商品房建设开辟一条新途径。

双方合作协议如下：

一、甲乙双方一致同意按照《积压商品房转为保障性普通商品房实施办法》制定合作经营销售方案，双方同意后实施。

二、乙方向甲方提供的文件资料确保真实可靠，甲方向乙方提供的销售方案合法有效。

三、在合作经营销售中，甲方按完成积压住房销售额的5%获得合作收益，乙方按完成积压住房销售额的75%获得合作收益，积压住房销售额的20%捐赠给辽宁现代公益扶助基金会。

四、甲乙双方承诺自愿向辽宁现代公益扶助基金会捐款，捐款数额为其房地产开发项目积压住房总销售额的20%。

五、在积压住房进入销售之前，甲乙双方与辽宁现代公益扶助基金会将依照法律、法规要求，签署具体捐赠协议。

在签署捐赠协议并开始营销前，甲乙双方须将积压住房的销售收入资产委托信托公司进行管理或委托银行进行托管（签署相关协议），并在信托或托管合同中注明将销售收入的20%、5%、75%直接划入基金会、甲方和乙方各自的指定账户。

5、本意向书一式肆份，双方各执两份。

有限公司；

乙方：

法定代表人（签字）：

；

法定代表人（签字）：

签约地点：

2012年月日

附件3：

捐赠协议书

捐赠方：

有限公司

受赠方：

辽宁现代公益扶助基金会

坚持贯彻执行十八大决议，到2020年全面建成小康社会，全国必须加快推进城镇化进程。

当前商品房的房价与购房者支付能力不相匹配，银行为了防控风险提高首付比例和按揭利息造成大多数群众购房有困难，从而形成房地产市场疲软的社会现象，出现了大量商品房滞销积压。

辽宁现代公益扶助基金会为国内首创，是推动社会福利社会化的普惠公益基金会，已获得辽宁省民政厅注册登记，在中国共产党辽宁省委统战部的领导下积极开展社会普惠公益活动。

捐赠方通过受赠方对大多数群众购买商品房进行的住房补助机制，使商品房转化为保障性普通商品房，使购房者的购买力得以提升，使群众的收入水平与当前住房消费标准相匹配，即能实现在维护各方利益不变的条件下实现住房销售、政府税收、房地产业良性发展，又能真正实现解决大多数群众购买理想住房的小康愿望。

为此双方签订捐赠协议如下：

一、捐赠方自愿把可销售面积为平方米的商品房通过受赠方建立的住房补贴机制转变为普通商品房提供给受赠方，并向符合购买保障性普通商品房的群体出售，解决他们的合理住房需求。

二、捐赠方同意把在省市项目的商品房总开发面积为平方米的全部资产委托信托公司或银行等金融机构进行销售收入管理。

三、捐赠方同意在销售收入资产信托合同中注明：

销售收入的%捐赠给受赠方。

具体操作办法：

信托公司或银行每完成一户住房销售收入款（首付+按揭）即将销售收入的%划转到受赠方的信托专户上，预计捐款数额为人民币万元（大写：

）。

四、销售终止时根据受赠方收到的款项，由受赠方向捐赠方出具基金会开据的全国统一的捐赠发票，捐赠证明及荣誉证书。

同时捐赠方应向受赠方提供销售收入明细表、全部售房合同、收款凭证等相关资料，以便受赠人对购房者进行住房补贴时使用。

五、受赠方承诺捐赠款继续委托信托公司等金融机构进行资产管理（全部捐款转变为公益信托基金进行保值增值），通过投资有效安全的国家支持的惠民项目进行增值。

当捐赠者积极推行绿色建筑住宅产业化、旧城更新改造、养老示范工程、新农村建设等项目时，在签订BT信托管理合同后可优先享用基金会的公益信托基金作为其建设资金使用。

六、经双方法定代表人签字加盖公章后生效。

一式陆份，捐赠方两份、受赠方四份。

七、协议附件

1、委托信托公司或银行进行销售收入管理合同（原件）。

2、捐赠方营业执照复印件（盖章）

3、捐赠方组织机构代码证复印件（盖章）

4、捐赠方税务登记证复印件（盖章）

有限公司（盖章）法定代表人签字：

辽宁现代公益扶助基金会（盖章）法定代表人签字：

，2013年月日

附件4：

住房补贴申请表编号；

现住家庭地址：

省市路楼室

室内居住面积：

身份证号码

是否加入外籍

联系住址：

住址联系电话

工作单位：

单位联系电话

现住房屋性质：

私房□租房□公房□其他□

现房单位地址

现房单位电话

家庭成员

与户主关系

姓别

年令

从事何种职业

稳定月收入

原有住房面积：

希望购买：

平方米居住面积

需要：

室厅

家庭月收入：

元

房价限额：

家庭月收入÷

0.009=万元

享有补贴的购房面积：

购房限额÷

普通商品房价=测定你可以最高购买平方米住房。

家庭户主签名：

购房计划

拟购房地址

计划购买面积㎡

室厅

开发企业名称

地址

联系电话

拟贷款总额

按揭年限：

首付：

拟贷款银行

银行地址：

公积金贷款

地址：

工作单位或居委会意见：

购买或改善自住住房情况属实！

工作单位盖章或当地居委会盖章

批准日期：

年月日

基金会初审意见：

符合住房补贴条件，请凭购房合同办理补贴手续。

辽宁现代公益扶助基金会盖章

日期：

年月日

注意事项：

1、本申请表一式四份，申请人、基金会、申请人工作单位或居委会、民政主管各持一份。

2、申请人请提交户口本、身份证、或护照复印件

3、家庭成员工资证明或纳税证明

辽宁现代公益扶助基金会制表日期：

2013年1月

住房补贴申请须知（附在住房补贴申请表后页）

辽宁现代公益扶助基金会是推行社会福利社会化而成立的普惠公益扶助基金会，为落实中共中央十八大精神，解决大多数群众的实际收入与当前商品房消费价格不匹配问题，加快普通商品住房建设，促进房地产市场健康发展，基金会通过对购买自住性商品房暂时有困难的居民进行住房补贴，使大多数群众都能买得起一套合理住房。

申请住房补贴居民必须认真阅读本住房补贴申请须知。

1、基金会严格按照购买普通商品房申请补贴审核规则和流程对申请者上报的申请进行独立审核，符合条件的给予补贴发放。

基金会的住房补贴独立于申请者购房合同、申请者与银行签订的住房按揭贷款合同及相关的担保合同；

基金会的住房补贴申请审核、执行或终止，对购房合同、贷款合同以及担保合同没有任何影响。

2、申请住房补贴者必须是具有相对稳定工作的、稳定收入的购买自住住房的居民和家庭。

3、申请住房补贴者，应如实填写住房补贴申请表，提供的申请资料应实事求是，如果发现有造假行为，基金会有权立即终止审核或终止补贴。

并有权要求归还已发放的住房补贴资金，若涉及到违反国家有关法律或行政法规一切责任自负。

4、凡是具备购买普通商品房的本地区工作的居民都可以向基金会领取住房补助申请表，如实填写后并附加家庭收入证明，经审核后，基金会出具批准补贴额度确认函。

5、申请人获得补助额度确认函后在基金会提供的普通商品房源中选购合适住房。

6、补贴标准是根据家庭月收入除以购房补贴限额系数0.009计算最高购房限额,（限额系数是满足当地家庭平均月收入、当地平均房价，二十年银行按揭贷款利息、家庭购房收入支出比控制在33%、年度补贴总额控制在房价的2.5%、人均居住面积30平方米等标准条件下获得的）在最高购房限额范围内购买商品房有困难的居民可申请住房补贴，超过最高限额范围部分自理。

7、申请住房补贴者凭补贴额度确认函、购房合同、贷款合同、保险合同、付款凭证的原件、户口本、身份证或护照、结婚证办理住房补贴银行卡。

8、住房补贴是匹配20年银行按揭贷款设定的，申请住房补贴者每隔五年应主动向基金会申报家庭收入变化情况，基金会根据家庭收入变化情况重新核定补贴金额。

9、住房补贴资金每月将通过银行卡按时发放。

10、住房补贴资金实行一房一补，如申请住房补贴者在享有补贴期间将住房转让给第三方，补助资金立即终止，第三方不得继承补助权利。

11、申请住房补贴者重新购买普通商品房将重新办理申报手续。

12、由于不可抗力或国家相关法律法规等原因导致基金会无法履行公益资助活动，则住房补贴将自然终止。

13、本基金会拥有住房补贴最终解释权。

辽宁现代公益扶助基金会

2013年1月1日

附件5、住房补贴审核批准函（辽基函<

2013>

号）

申请人姓名：

隶属：

市区街道居民委员会

路/街号楼室

联系地址：

地址联系电话

工作单位地址

单位电话

年令

现购买平方米居住面积

需要室厅

理论测算购房总价限额：

家庭月收入÷

0.0090=万元

批准购房补助金额万元、限购普通商品平方米、住房总价万元

购房地址

购买面积㎡

贷款银行

贷款总额

银行按揭贷款月等额还本付息

基金会审核批复：

基金会同意先生/女士购买小区的普通商品房，建筑面积㎡，总价万元，首付万元，公积金贷款

万元，银行贷款万元，贷款年限年，银行按揭贷款月等额还本付息万元。

基金会通过信托公司从年月日始起委托银行向购房者先生/名下的银行卡，卡号每月日划入人民币元购房补助资金。

补贴年限最长不超过20年。

辽宁现代公益扶助基金会（公章）

2013年月日

1、本审核批准函副件转交给申请补助人的工作单位或居委会，请单位领导人协助公益基金会如实上报申请人收入变化状况，做好社会公益活动，把有限资金真正帮助购房困难家庭。

2、申请人每间隔五年主动应向本基金会申报家庭收入变化状况。

辽宁现代公益扶助基金会于2013年月日发

住房补贴资助管理办法（附在住房补贴审核批准函后页）

一、申请住房补贴的条件

1、凡符合购买保障性普通商品房的