房地产基本制度与政策城市房屋拆迁征收管理制Word文档下载推荐.docx
《房地产基本制度与政策城市房屋拆迁征收管理制Word文档下载推荐.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产基本制度与政策城市房屋拆迁征收管理制Word文档下载推荐.docx（50页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
【2009年真题】
♦自拆自建行为，不属于《城市房屋拆迁管理条例》调整的行为。
（）
提示：
参见教材P40
|«
>
[答疑编号oioi]
『正确答案』对
【2006年真题】
♦拆迁城市规划区内国有土地上的房屋必须领取房屋拆迁许可证后，方可拆除。
|毎[答疑编号0102]
『答案解析』考《拆迁条例》的适用范围
2•城市房屋拆迁的管理体制
毗管部门
◊国家一级一一国务院建设行政主管部门，职责是拟定房屋拆迁的规章制度并监督执行
◊地方一级一一县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，其职责是对本行
政区域内的拆迁工作实施监督管理
■、管部门
◊县级以上政府的相关部门，职责是互相配合，保证房屋拆迁管理工作顺利进行
◊县级以上土地行政主管部门负责与拆迁有关的土地管理工作
■【重点】地方拆迁主管部门的监督管理职责（12项）
◊拆迁许可证的审批
◊延期拆迁的审批
◊拆迁委托合同的备案管理
◊暂停办理有关手续通知书的发放
◊延长暂停期限的审批
◊拆迁裁决
◊受理强制拆迁的申请
◊建设项目转让的管理
◊拆迁补偿安置资金使用的监督
◊拆迁产权不明确房屋的补偿安置方案的审核
◊对拆迁违法行为的查收
◊对接受委托拆迁的单位的资格认定
3•城市房屋拆迁工作程序（五大步）
拆迁申请的提出
■1家实行拆迁行政许可制度，由拆迁人向政府部门提出申请
■^请拆迁许可证必须提交的资料
◊建设项目批准文件
◊建设用地规划许可证
◊国有土地使用权批准文件
◊拆迁计划和拆迁方案
◊办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明
■拆迁计划和拆迁方案的内容
◊拆迁范围、对象、实施步骤
◊对拆迁范围内被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位的补偿安置方案
◊安置房和临时安置周转房的房源情况
◊涉及拆迁的各项补偿费、补助费的预算情况
◊拆迁期限、具体时间安排
拆迁审批
■寸符合条件的，发给拆迁申请人《房屋拆迁许可证》，该证是房屋拆迁的法律凭证
■房屋拆迁管理部门同时发布拆迁公告
嘶迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋，不得改变房屋和土地用途，不得租赁房屋
♦在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋（）活动。
A.改建B.买卖
C•赠与D.租赁
E.扩建
参见教材P42
IO[答疑编号0103]
『正确答案』ADE
拆迁协议
◊是拆迁人与被拆迁人之间签订的约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同
◊适用《民法》和《合同法》
毗要内容
◊补偿方式和补偿金额（货币补偿）
◊安置用房面积和安置地点（产权调换）
◊搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限期限
◊违约责任
◊解决争议的方法
拆迁的实施
踮种实施方式
◊自行拆迁-建设单位即拆迁人自己实施拆迁工作（开发商自己搞拆迁）
◊委托拆迁-拆迁人自己不承担拆迁工作，而是委托给具有拆迁资格的单位去承担（开
发商委托专业的拆迁公司搞拆迁）
■目关规定
◊委托拆迁的，应当由拆迁人向被委托人出具委托书，并订立拆迁委托合同
◊被委托单位必须取得拆迁资格
◊房屋拆迁管理部门既不能作为拆迁人，也不得接受拆迁委托
■【辩析】两个合同
◊拆迁合同—由拆迁人与被拆迁人签订的合同（开发商与原房屋所有人之间的合同）
◊拆迁委托合同-拆迁人与具有拆迁资格的被委托单位签订（开发商与拆迁公司的合同）
拆迁补偿安置资金的监管
利领拆迁许可证时，应提交拆迁补偿安置资金证明
殴置补偿资金不得挪作他用
砒县级以上地方人民政府拆迁管理部门监督资金的使用
1.拆迁补偿对象
嘶迁补偿的对象是房屋的所有人，而不是使用人
阿有人既包括公民，也包括法人
♦《声调房屋拆迁管理条例》规定的被拆迁人包括被拆迁房屋的所有人和使用人。
（）
参见教材P44
命[答疑编号0104]
『正确答案』错
『答案解析』被拆迁人只包括房屋的所有人，不包括使用人。
2.拆迁补偿方式（两种方式）
戦币补偿
◊拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人
◊货币补偿金额按房屋的区位、用途、建筑面积等因素以房地产市场评估价格来确定丁权调换
◊拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按被拆迁房屋的
评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
◊拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，必须进行货币补偿
【2008年真题】
♦拆除非公益事业房屋的附属物，可以作产权调换，也可以货币补偿。
参见教材P45
K>
[答疑编号0105]
『答案解析』迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，必须进行货币补偿。
3.拆迁补偿标准
•卜偿的基本原则
◊等价有偿
职体办法
◊根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定
◊对于拆迁补偿款，免征个人所得税
0往的补偿标准的缺陷
◊以人为标准：
使拆迁人承担本应由政府承担的社会保障责任，违背了民法的一般原则
◊以重置价结合成新原则确定价值量：
使被拆迁人得到的仅是房屋的残存价值，未真实
反映价值量
【重点】
嘶迁房屋用途的确定
◊指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途
◊所有权证书未标明的，以产权档案中记录的用途为准
◊产权档案未记录的，以实际用途为准
◊实际用途的界定以是否依法征得规划等部门的同意，是否取得合法手续为依据
◊拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋性质协商一致的，可按协商认可的房屋性质进行评估
戦修的补偿标准
◊拆迁评估价中不包括装修的价值
◊装修价值主要由拆迁人和被拆迁人在签订协议时协商确定
时估时要实物、权益、区位以及附属设施综合考虑
♦城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含被拆迁房屋室内自行
装修的补偿金额（）。
参见教材P46
|<
[答疑编号0106]
『答案解析』对于房屋内部装修，因每户装修的标准各不相同，装修的年代各不相同，如果在评估时考虑装修，可能会大大加大评估成本，延长评估时间，不利于拆迁工作的进行。
4•产权调换房屋差价的结算
©
被拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价的差价结算，多退少补
■"
权调换与货币补偿一样遵循等价交换的原则
5•拆迁安置
嘶除租赁房屋，由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置■^迁补偿前，已经解除了租赁协议或出租人已对承租人进行了安置的，相当于非租赁
房屋的补偿、安置，由拆迁人对所有人进行补偿安置
■B租与人承租人达不成协议的，必须实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议
6•安置房屋的质量要求
殴置房必须符合城市规划，符合有关勘察设计、建筑施工、建筑材料与构配件等的国家、行业标准或规范
■、须经竣工验收，取得工程质量合格证书
・！
住宅小区内的商品房的，还须通过有关部门进行的综合验收
7•特殊情况的拆迁补偿与安置
产权不明确房屋的补偿与安置
丁权不明的情况
◊无权属证明
◊产权人下落不明
◊暂时无法确定产权的合法所有人
◊产权关系正在诉讼中
毗理
◊办理证据保全
◊办理公证
◊对公证机关出具的法律文书要立案归档以备查用
抵押房屋的补偿、安置（四步）
丁要认定抵押的有效性
◊必须办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。
未进行抵押登记的视为无效抵押
■X是应当及时通知抵押权人
是能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可
■9是不能解除抵押关系的，法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿的，按担保法律规定向抵押人进行追偿
公益事业房屋的补偿
亦益事业房屋的认定（两个条件）
◊根据其服务对象，为大多数老百姓服务而非为特定人群服务，是共享性而非排他性
◊不以营利为目的嘶除时的处理
◊应当根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者补偿
◊如进行货币补偿，通过评估确定其价格，一般采用成本法
临时建筑的补偿
◊临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施
◊临时建筑都有规定的使用期限
•卜偿规定
◊超过批准期限的临时建筑拆除时不予补偿
◊未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑，按使用期限的残存价值参考剩余期限给予
适当补偿
违章建筑的补偿
◊违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许
可证的规定而建设的建筑物和构筑物
◊判断一一建筑是否属违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门确认，拆迁
人或拆迁主管部门都没有权力认定
■寸违章建设的拆迁规定
◊对拆迁违章建筑不予补偿
◊对经城市规划行政主管部门处罚，允许保留的，待补办手续后按合法建筑给予补偿
【2007年真题】
♦建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的（）认定
A.房屋权属登记机关
B.县级以上人民政府
C.房屋拆迁管理部门
D.城市规划行政主管部门提示：
参见教材P49命[答疑编号0107]
『正确答案』D
♦在城市房屋拆迁补偿安置中（）。
A.产权不明确的房屋不予补偿
B.已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人
C.未解除租赁关系的房屋，暂不补偿
D.未超过使用期限的临时建筑，应给予适当补偿
参见教材P48、49
答疑编号0108]
『答案解析』A产权不明确的房屋可以进行拆迁补偿，必须办理证据保全与公证；
B抵
押的房屋如补偿，必须直接付给被拆迁人，但必须经抵押权人认可。
C未解除租赁关系的房屋，也必须补偿，但只能实行产权调换。
第三节城市房屋拆迁估价
1.城市房屋拆迁估价的概念
■概念
◊城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、
用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估
■相关规定
◊拆迁估价的标准是被拆迁房屋的公开市场价值，不考试房屋租赁、抵押、查封等因素影响
◊拆迁房屋的价格中不包含搬迁补助、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费
◊装修装饰的补偿金额，由双方协商确定，协商不成的，可以通过委托评估确定
2.拆迁估价机构和人员
■市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构供拆迁当事人选择
■拆迁估价机构的确定应当公开、透明，方式有
◊被拆迁人投票
◊拆迁当事人抽签
◊采用拆迁当事人能够协商一致共同接受的方式
■估价机构不得转让、变相转让估价业务
■估价报告必须由2名以上专职注册房地产估价师签字
■估价机构与估价人员与拆迁当事人有利害关系的应当回避
3.拆迁估价实务
■估价目的
◊为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其市场价格
■估价时点
◊为房屋拆迁许可证颁发之日
◊分期分段实施的，为当期（段）房屋拆迁实施之日
■估价方法
◊一般应当采用市场比较法,采用其它方法的在报告中说明原因
■实地查勘
◊实地查勘记录要估价人员、拆迁人、被拆迁人三方签字认可
◊因被拆迁人的原因不能进行实地查勘，或被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人或估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出说明
■技术协调
◊同一拆迁许可证范围内的房屋原则上由一家估价机构评估
◊需要由两家或两家以上估价机构评估的，机构之间应当就估价依据、原则、程序、方
法、参数选择等进行协调并执行共同的标准
■计价货币
◊人民币，精确到元
■对房屋性质、面积认定的规定
◊性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准
◊当事人对拆迁在性质或面积协商一致的，可按协商结果进行评估
■对房屋性质不能协商一致时的处理
◊应当向城市规划行政主管部门申请确认
■寸房屋面积不能协商一致的
◊可以向《房产测绘管理办法》规定的房屋面积鉴定机构申请鉴定
◊没有鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算
◊具体规定由市县规划部门和房地产管理部门制定办法
♦城市房屋拆迁估价时点一般为（）之日。
A.房屋拆迁公告发布
B.房屋拆迁许可证颁发
C.签订房屋拆迁协议
D.房屋拆迁实施
参见教材P50
命[答疑编号0201]
『正确答案』B
『答案解析』房屋拆迁估价时点为拆迁许可证颁发之日。
♦依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为（）。
A.房地产估价师实地查勘
B.国有土地出让合同签定
C•拆迁公司现场动员搬迁
D.房屋拆迁许可证颁发
命[答疑编号0202]
♦城市房屋拆迁估价过程中，实地查勘由估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
（）提示：
答疑编号0203]
『答案解析』三方签认。
4•拆迁估价结果公示和异议处理
■^示
◊估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明
■古价报告送达
◊公示期满后，估价机构向委托人提供整体估价报告和分户估价报告
◊委托人向被拆迁人转交分户估价报告
嘶迁估价结果异议处理（两种处理方式）
◊可以自收到估价报告之日起5日内，向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委
托估价机构评估
■I核估价和另行估价
◊估价机构自收到书面复核申请之日起5日内给予答复
◊估价结果改变的，应当重新出具估价报告
◊估价结果没有改变的，出具书面通知
◊另行委托估价机构的，受托机构应在10日内出具估价报告
♦城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以（）。
A.向原估价机构申请复核
B.申请行政复议
C.向人民法院提起诉讼
D.自行委托估价机构评估
E.申请估价专家委员会鉴定
参见教材P51
命[答疑编号0204]
『正确答案』AD
『答案解析』E是进一步的处理，如果对原估不满意，或另行委托评估与原评估有较大
差距且协商不能达成一致意见的，才会申请估价专家委员会鉴定。
5.拆迁估价纠纷调处
调处途径
■寸原估价机构的复核结果有异议，或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或别行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内,
向被拆迁房屋所在地的房地产估价专家委员会申请技术鉴定
估价技术鉴定
■^定
◊估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、
估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等技术问题出具书面鉴定意见
■^定的标准（只看技术路线，只看方法，不看结果）
◊估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告
◊估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告
【重点】估价专家委员会及工作机制
載立部门
◊省级建设主管部门
◊设区城市的市房地产管理部门
◊经授权的房地产估价行业自律性组织
■古价专家委员会成员
◊资深专职注册房地产估价师
◊房地产、城市规划、法律等方面专家
■T作机制
◊委员会指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组
◊鉴定组与原估价机构、拆迁当事人有利害关系应当回避
◊原估价机构配合鉴定工作
6.对违规估价机构和人员的处罚
■H具不实估价报告的
■W扩迁当事人一方串通、损害对方合法权益的
回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的
航许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的
畛次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的
反国家标准《房地产估价规范》和《城市房屋拆迁估价指导意见》的有关规定的
■t律、法规规定的其他情形
第四节城市房屋拆迁纠纷的处理（两大类4+2）
1•达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理
■亍政裁决（必须步骤）
◊由县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门裁决
◊房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决
◊裁决应当自收到申请之日起30日内作出
■亍政复议（可选）
◊自接到裁决书之日60日内
◊向拆迁管理部门的本级人民政府或上一级拆迁主管部门申请
啟法起诉（可选）
◊接到裁决书之日起3个月内向人民法院起诉
◊扩迁人已对被拆迁人给予货币补偿或者提供了拆迁安置用房、周转用房的情况下，诉
讼期间可以不停止拆迁的执行
■虽制拆迁（两种具体方式）
◊实施强制拆迁必须以裁决为前提
◊由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门执行
◊或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行
♦在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，有（）裁决
A•上级房屋拆迁管理部门
B.人民法院
C.县级以上人民政府
D.同级人民政府
参见教材P53
丽答疑编号0205]
『答案解析』由县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门裁决，房屋拆迁管理部门是被
拆迁人的，由同级人民政府裁决。
♦在城市房屋拆迁补偿安置诉讼期间，不得执行强制拆迁。
参见教材P54
尙答疑编号0206]
周转用房的
『答案解析』拆迁人已对被拆迁人给予货币补偿或者提供了拆迁安置用房、情况下，诉讼期间可以不停止拆迁的执行
2•达成拆迁补偿安置协议后的拆迁纠纷处理（二选一）
■中裁
◊必须双方当事人自愿达成仲裁协议，没有仲裁协议则不能仲裁
◊一旦仲裁，就失去了向法院起诉的权利
◊仲裁由仲裁委员会裁决，由双方当事人共同选定
◊仲裁实行一裁终局制
■^诉
◊在没有仲裁协议的情况下，一方起诉，法院可以受理
♦城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则
（）°
A.必须经房屋拆迁管理部门统一
B.前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议
C.实行一裁终局制”
D.只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理
E.对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人们法院不予受理
IO[答疑编号0207]
『正确答案』BCE
第五节城市房屋拆迁行政裁决工作规程
1•行政裁决的原则
0事实为依据
0法律为准绳
持公平、公正、及时的原则
2•拆迁行政裁决的六项主要制度
■亍政调解制度
◊必须经过调解的程序
嘶迁听证制度
◊未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请
前，应当进行听证
■B体决策制度
◊下达裁决书前，须经拆迁管理部门领导班子集体讨论决定
◊管理部门申请行政强制拆迁，须经领导班子集体讨论决定
■寸违法违规行为建立责任追究制度
◊拆迁管理部门工作人员或行政强制执行人员违法违规
◊拆迁人、接受委托的拆迁单位
■^服行政裁决的救济制度
◊不服行政裁决可以申请行政复议，也可以向法院起诉
的避制度
◊行政裁决工作人员与当事人有利害关系或有其他关系可能影响公正裁决的，应当回避
3•拆迁安置补偿标准的裁决依据
0房屋所在地的估价专家委员会鉴定后的估价结果作为裁决依据
■^定时间不计入裁决时限
4•拆迁行政裁决的主要程序
拆迁人申请行政裁决应提交的资料
■裁决申请书
■法定代表人的身份证明
■被拆迁房屋权属证明材料
■被拆迁房屋的估价报告
■对被申请人的补偿安置方案
■申请人与被申请人的协商记录
■未达成协议的被拆迁人比例及原因■其他与裁决有关的资料
被拆迁人申请行政裁决应提交的资料
■申请人的身份证明
■被拆迁房屋的权属证明■申请裁决的理由及相关证明材料■房屋拆迁管理部门认为应当提供的与行政裁决有关的其他材料
裁决程序■向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，告知被申请人权利■审核相关资料、程序的合法性
■组织当事人调解，当事人拒绝调解的，拆迁管理部门应作出裁决■核实补偿安置标准，以房地产专家评估委员会鉴定后的结果作为裁决依据■经调解达成一致意见的，出具裁决终结书;
达不成一致意见的，出具裁决书。
部分达成一致意见的，裁决时予以确认
中止裁决■中止裁决的条件（任一即可）
◊发现新的需要查证的事实
◊裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的
◊作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的
◊因不可抗力或其他特殊情况需要中止的情况
■中止裁决的因素消除后，恢复裁决，中止时间不计入裁决时限
终结裁决
■终结裁决的条件（任一即可）
◊受理裁决申请后，当事人自行达成协议◊发现申请人或被申请人不是裁决当事人的◊作为自然人的申请人死亡，15天之内没有近亲属或近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的；
申请人撤回裁决申请的
裁决书
■裁决书应自收到申请之日起30日内做出■裁决书的主要内容
◊申请人与被申请人的基本情况
◊争议的主要事实和理由
◊裁决的依据、理由
◊裁决的结果
◊告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及期限◊房屋拆迁管理部门的名称、裁决日期并加盖公章■行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天
5.拆迁强制执行的要求
■一是申请强制拆迁必须具有完备的文件
◊行政强制拆迁申请书
◊裁决调解和裁决书
◊被拆迁人不同意拆迁的理由
◊被拆迁房屋的证据保全公证书
■二是未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁
■三是拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供补偿资金或
升级会员 