房地产估价师房地产估价概述一Word文件下载.docx

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5.关于征收和征用，下列说法正确的是（）。

A．征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题

B．征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿

C．征用的实质是一种临时使用房地产的行为

D．征收是无偿的，征用是有偿的

A.√

6.除了耕地占用税和（）应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。

A．房产税B．土地增值税

C．城镇土地使用税D．契税

7.房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。

A．发明B．发现C．创造D．确定

C.解析：

8.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）

A．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C．房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

9.房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类：

（）

A．一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价B．一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价C．一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价D．一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价

10.因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损评估属于（）A．灾害调查评估B．规划实施情况评估

C．房地产评估D．相关经济损失评估

11.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。

A．独一无二和供给有限B．独一无二和价值量大C．流动性差和价值量大D．不可移动和用途多样

12.待开发的土地一般不适用（）来估价。

A．市场法B．收益法

C．成本法D．假设开发法

13.

同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，

不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、主要是因为（）。

A．掌握的有关信息不同B．作出的估价师声明不同

C．估价对象状况不同D．委托人不同

14.为国有土地上房屋征收目的而进行的估价，对于房屋租赁的影响，应（）A．视为无租约限制的房地产来估价B．视为有租约限制的房地产来估价C．考虑房屋租赁者的意见D．视其租约租金与市场租金的差异大小而定

15.房地产估价的最高行为准则是（）A．估价时点原则B．合法原则C．独立、客观、公正D．谨慎原则

16.估价程序是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。

房地

产估价的基本程序包括以下几个方面，排序正确的是（）。

①获取估价业务；

②受理估价委托；

③制订估价作业方案；

④搜集估价所需资料；

⑤实地查勘估价对象；

⑥求取估价对象价值；

⑦撰写估价报告；

⑧审核估价报告；

⑨交付估价报告；

⑩估价资料归档。

A．①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩B．①②③⑤④⑥⑦⑧⑨⑩

C．②①③④⑤⑥⑧⑦⑨⑩D．①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩

D.√解析：

17.在房地产估价要素中，（）限制了估价报告的用途。

A．估价原则B．估价时点C．估价目的D．估价对象

18.在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（）。

A．估价利害关系人B．估价对象权利人C．估价委托人，不是报告使用者D．估价委托人和报告使用者（分数：

D.√

19.承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处（）年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。

A．3B．5C．7D．0

20.承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员严重不负责任，出具的证明文件有重大失实造成严重后果的，处（）年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

A．3B．5C．7D．10

21.房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房

地产估价师。

A．1B．3C．5D．6

22.下列房地产估价原则中，评估在用价值不适用的原则是（）。

A．替代原则B．合法原则

C．最高最佳利用原则D．估价时点原则

23.在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用（）种以上估价方法。

A．一B．两C．三D．多

24.某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；

2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易

价格为6000元/m2；

重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；

则最合理的拆迁补偿价

格应以（）元/m2为基础进行修正。

A．4000B．5000C．6000D．9000

25.（），中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权会员

A．2003年11月4日B．2005年10月17日

C．2006年10月13日D．2007年10月4日

26.以法律形式确立了房地产估价地位的是（）

A．《物权法》

B．《中华人民共和国城市房地产管理法》

C．《国有土地上房屋征收与补偿条例》

D．《房地产估价机构管理办法》

27.国家标准《房地产估价规范》的颁布时间是（）年

A．1994B．1995C．1999D．2004

28.抵押合同签订后，该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖时，对拍卖新增房屋所得（）A．抵押人无权优先受偿

B．抵押权人无权优先受偿

C．抵押权人有权优先受偿

D．抵押人有权对全部房地产优先受偿

29.对被征收人选择房屋产权调换的，其产权调换差价，下列说法中正确的是（）

A．产权调换差价=用于产权调换房屋价值-被征收房屋价值

B．产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋价值

C．产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋的重置成本

D．产权调换差价=用于产权调换房屋的重置成本-被征收房屋价值

30.在实际估价中，选取（）应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取的A．估价时点B．价值类型C．估价机构D．估价依据

31.（）年原建设部发出了《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函[2002]192号），决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统。

A．2001B．2002C．2003D．2005

32.下列经济活动中，不需要评估房地产抵押价值的是（）

A．增加抵押贷款B．转抵押估价

C．续贷抵押估价D．处置抵押房地产

二、

（二）多项选择题

（每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意）

（总题数：

30，分数：

60.00）

33.下列房地产估价相关活动中，不属于传统价值评估业务范畴的是（）

2.00）

A.高层建筑地价分摊√

B.房地产咨询业务√

C.因环境污染导致的房地产价值减损评估√

D.房地产抵押价值评估√

E.国有土地上房屋征收中的停业损失评估

34.房地产估价师经过分析，测算和判断得出的估价结果与市场上进行交易的成交价格有所不同，其原因可能是（）。

A.成交价格受到交易者的个别情况的影响√

B.迎合委托人意愿的影响

C.房地产市场状况因成交日期与估价时点不同而发生变化√

D.估价对象因成交日期时状况与估价时点时状况不同而发生变化

E.委托人不同的原因√

35.房地产租赁包括（）。

A.建设用地使用权出租√

B.房屋租赁√

C.土地租赁√

D.用房地产作价出资

E.互换解析：

36.与非专业估价相比，专业估价的特点有（）

A.是一种专业意见√

B.估计价格或价值

C.实行有偿服务√

D.估价作业日期长√

E.承担法律责任

37.房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告，下列说法中正确的是（分数：

A.由发证机关对房地产估价机构给予警告，并处10万元以上20万元以下罚款

B.对房地产估价师处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案√

C.情节严重的，吊销资质证书、注册证书√

D.构成犯罪的，依法追究刑事责任√

E.

20万元以下

造成损失的，依法承担赔偿责任√

A选择应为由发证机关责令限期改正，给予警告，并对房地产评估机构并处5万元以上

罚款。

38.下列（）是对于房地产估价准确性的全面认识。

A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值

B.所有的评估价值都会有误差√

C.能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

D.由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小√

E.判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较

39.在房地产估价中，如果估价目的不同，则（）

A.估价的依据有可能不同√

B.估价的方法有可能不同√

C.估价对象的范围有可能不同√

D.估价程序可能不同

E.估价原则可能不同解析：

40.房地产估价本质的认识包括（）。

A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值

B.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价√

C.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证√

D.房地产估价既是一门学科又是一门技艺√

E.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内解析：

41.房地产估价机构应当由自然人出资，以（）形式设立。

A.集体企业

B.国有企业

C.有限责任公司√

D.股份有限公司√

E.合伙企业解析：

42.下列是估价委托人的义务的有（）

A.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料√

B.协助估价师搜集估价所必要的资料√

C.就估价结果提出自己的要求

D.有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作√

E.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责√解析：

43.房地产评估不仅包含房地产价值评估，还可以包含（）等。

A.房地产周围环境评估√

B.房地产制度政策评估√

C.房地产开发项目的可行性评估√

D.房地产机构绩效评估√

E.房地产投资风险评估

44.不同的估价目的将影响估价结果，是因为（）等不同

A.估价时点√

B.估价机构

C.估价对象范围√

D.房地产估价师√

E.估价方法

45.房地产估价的三大基本方法是（）

A.假设开发法

B.路线价法

C.市场法√

D.收益法√

E.成本法√

46.在国有建设用地使用权出让中，不是为竞买人确定报价提供参考依据的估价是

A.挂牌底价√

B.招标底价√

C.协议价格√

D.竞买人可承受的最高价√

E.保留价

47.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）

A.判断评估价值误差大小或者准确性，是将其与估价对象的重置价格进行比较

B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准√

C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值

D.判断评估价值的误差大小或者准确性的是合格估价师的重新估价结果

E.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围解析：

48.房地产估价机构资质等级可分为（）。

A.暂定期内的三级资质√

B.三级资质√

C.二级资质√

D.临时三级资质√

E.一级资质解析：

49.在评估在用价值时，应遵循的估价原则主要有（）

A.独立、客观、公正原则√

B.替代原则√

C.合法原则√

D.最高最佳利用原则√

E.估价时点原则解析：

50.一名合格的房地产估价师应具备（）

A.扎实的估价理论知识√

B.良好的社会关系

C.良好的职业道德√

D.丰富的实践经验

E.深厚的语言文字表述功底√解析：

51.房地产估价规范的内容包括（）

A.评估制度

B.估价原则

√

C.估价程序

D.职业道德

E.估价报告

52.房地产估价师应遵守的职业道德包括（）

A.为委托人争取最大的权益

B.诚实守信

C.公平竞争

D.保守秘密

E.承担社会责任√

53.房地产估价是估价行业的主体，原因是（）

A.国家法律规定

B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的

C.房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少√

D.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身√

E.房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少√解析：

54.由于具有（）特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。

A.保值增值

B.价值量大

C.不可移动

D.独一无二

E.寿命长久

55.一个估价项目通常只有一个估价目的，估价目的决定其（）

A.估价委托人

B.估价师

C.价值类型√

D.估价结果√

E.估价对象√解析：

56.下列法律法规和标准中，应作为国有土地上房屋征收估价依据的有（）

A.《中华人民共和国物权法》√

B.《中华人民共和国城市房地产管理法》√

C.《国有土地上房屋征收评估办法》√

D.《中华人民共和国担保法》√

E.《房地产估价规范》

57.2003年12月1日原建设部印发的《城市房屋拆迁估价指导意见》对（）等作了规定。

A.估价报告答疑√

B.承揽拆迁业务时间

C.价值标准√

D.拆迁估价主体资格√

E.估价时点√

58.2006年1月13日，（）联合出台了《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）。

A.原建设部√

B.国土资源部

C.中国人民银行√

D.中国银行业监督管理委员会

E.最高人民法院√

59.企业运营中的房地产，根据会计、计量的需求者、有关监管等的要求而对其（）进行评估

A.公允价值√

B.市场价值√

C.理论价格

D.交换价值

E.市场价格

60.房地产估价报告中，合理且有依据的说明估价假设，其作用是（）

A.说明估价的合法性、真实性

B.说明估价的独立性、公正性

C.规避估价风险√

D.防止委托人提出高估或低估要求√

E.保护估价报告使用人

61.不论估价报告提供给谁使用，委托人都应对向估价机构提供的资料的（）负责。

A.合法性

B.真实性

C.准确性

D.完整性

E.排他性

62.房地产估价从某种意义上讲是（）房地产价值。

A.发明

B.发现√

C.创造

D.探测

E.确定√解析：

三、（三）判断题

30.00）

63.某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市c区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。

王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。

则对该住房的估价是专业房地产估价。

A.正确√

B.错误

专业估价与非专业估价相比，主要有五点不同：

①由专业人员和专业机构完成；

②是一种专业意见；

③具有公信力；

④实行有偿服务；

⑤承担法律责任。

64.房地产估价的价值类型与估价时点一样，从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。

B.错误解析：

65.估价对象是由委托人指定，并由其完全决定的。

A.正确

B.错误√解析：

估价对象是由委托人和估价目的双重决定。

66.估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何种用途、提供给谁使用或者由谁认可来明确（）

67.征收、征用是为了公共利益的需要，具有一定的强制性，所以都是无偿的。

尽管征收、征用是为了公共利益的需要，具有一定的强制性，但都不能是无偿的，必须依法给予补偿。

68.房地产被征用后毁损的，征用补偿金额应包括使用上的补偿金额和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿金额。

1.00）A.正确√B.错误

69.房地产估价可以为办理出国移民需提供的财产证明提供估价服务。

70.房地产估价活动的核心内容，是根据委托人的要求，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。

B.错误√

应为2004年8月。

71.一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。

72.房地产估价结果是一种专业意见。

73.房地产真正需要专业估价的基本条件是房地产具有独一无二和供给有限这两个特性。

74.房地产不仅在转让、租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活动需要估价，房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，而其他资产估价则主要限于价值评估本身。

75.确定估价时点与得出评估价值的先后次序是得出评估价值在先，确定估价时点在后。

76.在房地产估价中，如果估价目的不同，则估价报告的用途不同。

确定估价时点在先，得出评估价值在后。

77.为房屋征收目的进行估价，不需要考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。

78.处置抵押房地产的估价价值是房地产抵押价值。

A.