某中外合资大型超市建设项目可行性研究报告文档格式.docx
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肖宜美职务：
董事长
中国苏州中新合作苏州工业园区
苏州工业园区南光进出口有限公司，是由国家对外贸易经济合作部中国南光进出口总公司和苏州工业园区经济发展有限公司（苏州财团）合资成立，具有独立的法人地位。
多年来南光集团，按照贸工、贸银、贸农、贸技、贸商结合以及进出口结合的原则，以进出口贸易为主同时积极开展多种经营，已逐步发展成为国际化、多元化、实业化的综合性集团公司。
目前集团有直属企业五十余个，员工逾千人。
已与世界上七十多个国家和地区的上千家客户建立了直接或间接的贸易关系，公司拥有自置的办公大楼、仓库、冷库、码头、油库、加油站、工厂、酒店、百货大楼等众多设施和物业。
集团的营业额达20亿美元。
并在澳大利亚、新西兰、葡萄牙、美国、新加坡、俄罗斯、捷克、越南、巴拿马、香港、塞班岛等地设有独资企业或合资企业。
在北京、上海、山东、江苏、深圳、珠海、海南、哈尔滨、大连等地设有20多家有进出口权的子公司。
苏州工业园区南光进出口有限公司是南光集团在苏州地区唯一的公司。
在苏州工业园区注册，享受园区的优惠政策。
公司主要从事丝绸、服装、纺织品、化工、机械电子、工艺、礼品和钢材的进出口业务，与国内外有广泛的商务联系，并在苏州办有家具厂、住宅材料公司和房地产置业公司等经济实体。
近三年公司的自营进出口总额均在5000万美元以上，1999年的自营进出口总额为5450万美元，其中自营出口3325万美元。
公司现有员工270余人，平均年龄35.7岁，大多数为专业和技术人员，68％的员工有大专以上学历，有中、高级技术职称的员工占职工总人数的37％。
公司下属企业和与他方合作项目情况：
公司有下属企业“中新城置业有限公司”，主要从事房地产开发经营、公司大楼的物业管理和中新城家具市场的日常管理；
公司和澳大利亚厂商合资注册了苏州工业园区南澳住宅材料有限公司，主要生产制造澳大利亚木质组装式别墅和从事有关的建材经营、批发等。
南光进出口有限公司银行资信证明、法定代表人证明以及资产负债与损益情况详见附件5－7。
《外商投资商业企业试点办法》要求合作商业企业中的中方合作者应为具有较强经济实力和经营能力的流通企业，申请前一年的资产额应在5000万元人民币以上。
其中，中国合作者为外贸企业的，申请前三年年均自营进出口额应在5000万美元以上（其中出口额不低于3000万美元）。
本项目中方合作者－南光进出口有限公司1997年自营进出口额6140万美元（出口额为3200万美元），1998年自营进出口额5250万美元（出口额为3120万美元），1999年自营进出口额5450万美元（出口额为3325万美元），1999年资产额为10060万元人民币（其中净资产5606万元），符合《外商投资商业企业试点办法》中的有关要求。
二、合作企业基本情况
1、合作公司名称：
苏州欧尚超市有限公司
英文名称：
SUZHOUAUCHANHYPERMARKETSCO.，LTD.
2、合作公司地址：
苏州工业园区金鸡湖路
3、企业性质：
中外合作商业企业
4、经营范围：
百货、食品、副食品、烟糖酒、音像制品、书报杂志、药品、装潢建材等的零售和配销（包括餐饮）。
5、商业类型：
仓储式零售
6、经营规模：
总占地面积45800平方米，总建设面积33710平方米，其中超市营业用房面积为8750平方米，正常年零售营业额为40248万元，出口额为1000万美元。
7、总投资额和注册资本：
总投资：
项目投资总额为19500万元人民币，折合2358万美元（本研究报告按1美元=8.27元人民币计算）
注册资本：
注册资本为8000万元人民币，折合967万美元。
其中：
甲方投入相当于5200万元人民币的欧元，占注册资本的65%，以现汇投入；
乙方投入2800万元人民币，占注册资本的35%，用人民币现金出资。
《外商投资商业企业试点办法》要求从事零售业务的合作商业企业的注册资本不低于5000万元人民币。
本项目注册资本为8000万元人民币，符合《外商投资商业企业试点办法》的要求。
《外商投资商业企业试点办法》要求开设3家以下分店（包括3家）的合作商业企业和连锁方式经营的便民店、专业店、专卖店，中国合作者出资比例应不低于35％。
本项目中方合作者－南光进出口有限公司出资比例为35％，符合《外商投资商业企业试点办法》中的有关要求。
8、经营组织方式：
零售
9、合作宗旨：
引进法国欧尚集团公司先进的营销技术和管理经验，利用苏州工业园区良好的投资环境和苏州工业园区南光进出口有限公司在贸易、供货渠道、人力资源等方面的有利条件，优势互补，共求发展，从而使合作各方获得良好的经济效益。
同时通过本项目的实施，推动苏州商业同国际市场接轨，促进苏州商业向现代化水准发展，扩大苏州产品出口，以适应苏州这个历史文化名城、国家级旅游城市的发展需要。
10、合作期限：
30年，合作公司营业执照签发之日起计算。
11、出资期限：
甲乙双方在合作公司营业执照签发之日起90天内各提交其出资总额的15%，计1200万元人民币；
其余在取得土地使用权证和建筑许可证后90天内提交完毕，计6800万元人民币。
12、利润分配：
按合作公司的合同进行分利。
13、财产处理：
合作期满，合作公司应依照中华人民共和国的有关法律和法规进行清算。
清算后的财产，按合作公司的合同规定进行分配。
三、可行性研究报告编制依据
1、项目单位委托江苏省工程咨询中心编制《苏州欧尚超市有限公司可行性研究报告》的委托合同；
2、国家经贸委、外经贸部关于《外商投资商业企业试点办法》；
3、国家经贸委《关于编制外商投资商业项目可行性研究报告（代项目建议书）有关问题的通知》；
4、国家、省、市有关统计调查资料；
5、项目单位提供的有关资料；
6、国家有关设计规范、标准；
四、可行性报告主要研究内容
根据国家《关于外商投资商业企业试点办法》及《关于编制外商投资商业项目可行性研究报告（代项目建议书）有关问题的通知》要求，项目可行性研究的主要内容包括：
1、项目建设的必要性；
2、项目的市场分析；
3、项目经营主要内容；
4、建设选址及建设条件分析；
5、总投资估算及经济效益分析评价等；
第二节合作项目主要技术经济指标
该项目主要技术经济指标见表1-1。
项目主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
一
经营场所规模
1
总占地面积
m2
45800
2
总建筑面积
33710
超市卖场
8750
二
经营规模
万元
40248
正常经营年
出口
万美元
1000
三
劳动定员
人
585
四
项目总投资
19500
合2358万美元
固定资产投资总额
16209
合1960万美元
其中:
建设投资
15963
合1930万美元
建设期利息
246
合30万美元
流动资金
3291
合398万美元
续上表
五
年总成本费用
44032
计算期年平均
六
年销售税金及附加
1006
七
年利润总额
877
八
主要财务评价指标
全部投资财务内部收益率
评价基准6%
所得税前
%
7.53
所得税后
6.90
全部投资回收期
年
10.77
含建设期
11.09
3
长期借款偿还期
7.96
第二章项目背景及必要性
第一节项目背景
随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域吸引外资进入了一个新阶段。
1992年7月，我国政府出台了《关于商业零售领域利用外资问题的批复》的文件，批准在北京、上海、天津、广州、大连、青岛等6个城市和5个经济特区进行中外合资合作零售企业试点。
在此之后，国家又采取了一系列新的改革方案：
1993年3月，国务院在有关文件中第一次同意将物资供销，即生产资料批发领域列入对外开放的范围；
1995年，国家对外开放连锁经营形式，批准荷兰、日本两家外商在北京进行连锁商业试点；
1995年6月，《外商投资产业指导目录》中，又将商业零售、批发和物资供销从以前的禁止类列入现在的限制类，允许有限度地利用外资。
因此，越来越多的外国零售企业进入中国零售市场。
在进入的外商零售企业中，有大型综合超市（如法国家乐福、美国沃尔玛）；
仓储式会员店（如德国的麦德龙、荷兰的万客隆）；
便利店（如日本的罗森）；
超大型购物中心（如香港特区的新东安百货）；
商品批发集散中心（如香港特区的利联仓行）；
标准化食品超市（如日本的友谊西友超市）等。
超市在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。
它是一种现代化大型商业形态，具有自选购物、流通成本低、节约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家，它仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的主要形式。
据统计1991年美国38种零售业态中，超市销售额以29.1%的比例而高居榜首（百货仅占7.25%），同年日本各种超市销售额也占18.5%（便利店占5%，百货店占8.1%）。
因此，超市在发达国家的商业发展中占有重要地位。
当前，许多著名超市公司（如德国麦德龙、美国沃尔玛、法国家乐福等）纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大的发展空间。
中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好，国外大型超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点。
我国超市始初于八十年代初，当时只是一些营业面积较小，经营品种较少的商店，虽曾产生过一定的轰动效应，但终因市场问题而导致一度萎缩。
九十年代初，随着改革开放的深入、经济发展的加快、居民收入的增加以及先进技术、管理方法的应用，超市这种现代化商业零售形态再度在中国大地兴起，并得到迅猛发展。
随着改革开放的不断深入，苏州商业同其他各行各业一样得到迅速发展，并逐步成为苏州经济发展的主要驱动力之一。
超市作为商业领域的新型业态，在其他大、中城市异军突起，发展迅猛，成为商业的重要组成部分。
但在苏州市尚未能得到充分发展，苏州市超市存在较大的市场容量。
目前在苏州的连锁业中，形成规模，具有一定实力的超市主要有美佳、百汇和华润三家连锁超市公司。
虽然经过近年来的迅速发展，苏州超市业取得了一定的成绩，但这些超市在经营理念、管理模式等方面还远不能同国际接轨，同时苏州超市业的发展在自身资金的筹措方面遇到很大的障碍，合理利用外资，加速自身发展已成为苏州超市业未来发展的现实选择。
伴随我国加入WTO脚步的加快，我国超市业参加世界范围的竞争已是大势所趋。
众所周知，现代商业的竞争已经不单纯是商品本身的竞争，经营方式、服务理念、管理模式等竞争的延伸已成为在商业竞争取胜的关键。
为了引进国外流通领域先进的管理技术、经验和经营模式，促进地区商业的大开放、大流通、大发展，苏州工业园区南光进出口有限公司与法国欧尚集团公司本着平等互利的原则，经多次协商，决定共同创办“苏州欧尚超市有限公司”（已于2000年2月1日签定了合作意向书），以加速苏州超市业的进一步发展，同时带动江苏特别是苏州地区的名优产品出口，以进一步提高江苏省和苏州市的对外开放水平。
第二节项目必要性
一、有利于提高中方商业经营管理水平
欧尚集团以它超前的经营理念和先进的管理模式一直著称于世界著名超市业中。
欧尚大型超市的组成同时包含了多样商品的提供、优质服务的提供、管理模式的运用等，欧尚集团不仅把自选、廉价和服务放在同一建筑物中，同时把服务与管理融为一体（欧尚超市的组成详见图2－1）。
苏州欧尚超市有限公司的建立，将有助于把欧尚优质的服务理念和先进的管理模式带到中国，从而有利于提高中方的经营管理水平和服务观念。
欧尚认为，顾客（消费者和供应商）是使企业生存发展的重要因素，企业的前途取决于顾客的满意程度。
因此，欧尚在经营发展中，一直把向顾客提供最佳服务作为最重要的工作。
为了实现这一目标，他们以提供廉价商品和服务，改进消费者的购物能力和生活水平。
根据消费者的期望，以竞争性的价格，把高质量的产品卖给消费者，而且在最短的时间里将市场上的新产品提供给消费者。
在商场布置方面，欧尚努力寻求节省消费者时间的方法，方便消费者购物，使消费者在实用、整洁、舒适的环境下购物（欧尚商场格局图详见图2－2）。
欧尚严格遵守对消费者的承诺，如有价格、交货期限、补货的承诺，欧尚都竭力兑现。
尊重消费者是欧尚一贯的经营作风，每一个消费者在欧尚都会受到礼貌的接待。
欧尚集团对其销售人员，都要求其做到耐心倾听消费者的各种抱怨，并给消费者作必要的解释，可能的话直接帮助消费者处理问题，寻求解决方法，需要的话则带他去找能答复他的负责人。
在与供应商的关系中，欧尚坚持的道德准则是同供应商建立一种互利坦诚的关系，要求其雇员正直无私，杜绝接受供应商赠送的礼物和好处，对供应商，欧尚一直把他们视为企业的合作者，教育员工在任何情况下都要采取礼貌的态度，在他们面前保持良好的信誉。
欧尚集团具有以下三大特点：
低价。
欧尚的第一个使命是使顾客满意，为此，公司要做到：
大量销售工业化产品，以最低价销售商品并达到经营面积的最高营业额，每一家欧尚商场的设计保证能使大量商品快速流通运转；
实行严格的管理制度，要依据营业额，费用库存及运转情况而进行管理。
选择。
不仅在价格上，而且要在满足顾客需要的商品多样化产品中，提供最好的选择。
在国有品牌，地区品牌以及欧尚品牌的商品中，挑选并开发新的商品。
服务。
顾客来欧尚购物不仅能享有合理的价格和多样化的选择，而且还有许多方便之处。
在同一商场可购买所有物品（食品和非食品）；
自由选择和流通方便；
对技术性商品给予购物指导和帮助；
一次付款；
辅助性服务（信用贷款，送货上门和售后服务等）；
在商业中心还设有商业长廊和其它服务项目。
欧尚的管理模式较为先进，欧尚集团特别注重经营中的每一个环节的协调与有序的连接，对于经营中的每一个环节都采用人工及计算机智能管理相接合的方式进行科学管理。
欧尚集团还特别注重人力资源管理，定期对员工进行各种培训，不断更新他们的经营理念和服务水平。
此外，为增强集团市场竞争优势、商品采购优势及降低采购成本，欧尚集团在中国专门设立了采购中心负责为商店组织货源。
随着合作公司的发展，该中心将负责欧尚在整个上海地区、整个江苏地区及中国其它地区的商品采购。
欧尚集团中国采购中心的主要任务是：
分析消费者的需求；
完成超市品种系列的构成；
与供应商协商并签署协议；
监督商业合同的实施；
超市内的促销活动。
从欧尚集团中国采购中心的任务来看，该中心已不仅仅是负责商品的采购，同时更重要的根据市场变化进行消费者需求分析及商品供给分析，并在此基础上确定其合理的商品品种构成及规模，从而有效地提高其市场竞争能力。
目前，我国已有部分国内超市开始设立类似的机构，本项目的实施与经营，将产生有效的示范效应促使我国国内超市进行改革，并不断提高我国国内超市的市场适应能力与竞争力。
二、有利于促进苏州现代化商业的发展
1、苏州商业发展现状
近年来，苏州经济高速发展，为商业的发展提供了机遇，全市涌现出了一批大型批发、零售企业，商品流通规模不断扩大。
1996、1997、1998年苏州社会消费品零售总额、批发和零售商业网点数量、从业人员、销售额情况见下表2-1。
限额以上批发和零售企业（1996、1997年指大中型批零售贸易企业，1998年指年销售在2000万元以上，年末从业人员在20人及以上的批发企业，年销售在500万元，年末从业人员在60人及以上的零售企业）情况，详见表2-2。
苏州商业发展已具有一定的规模。
近年来苏州社会消费品零售总额、批发和零售商业网点等情况一览表
年份
项目
1996年
1997年
1998年
社会消费品零售总额
亿元
266.0
286.6
297.9
批发
商业
网点数
个
90068
96407
100986
从业人员
287419
295890
318230
销售额
920.1
936.0
875.4
资料来源：
《苏州统计年鉴》1997－1999年
限额以上批发和零售企业有关情况一览表
名称
1996
1997
1998
-
408
资产额
247.8
231.2
190.4
501.2
529.2
375.1
2、社会经济的发展对苏州商业发展的要求
从以上资料中可以看出，苏州商业的发展已取得了一定的成绩，但远不能适应商业现代化发展的需要，伴随着苏州今后社会经济的快速发展，苏州商业必然要向现代化方向发展。
（1）工农业生产和社会发展对商业的要求
商品生产的发展决定商业流通的发展，这是客观规律。
苏州目前处于工业化中期，苏州市第八次人民代表大会提出本世纪末国民生产总值达到1500亿元以上，人均2.5万元左右，比1994年的720亿元增长一倍多。
市区2020年规划用地、规划人口将比1994年有较大幅度的增长。
届时苏州的城乡一体化将有重大突破，小城镇将得到进一步发展，特别是苏州新区、苏州工业园区的发展将市区与周边小城镇地区紧密结合，构成现代化城市群。
这一切都将为苏州商业的发展提供有利的条件，同时也相应要求苏州商业向现代化方向发展。
（2）外向型经济及周边地区的发展对商业的影响
随着经济国际化趋势，至2020年，苏州市将逐步形成包括内贸易企业在内的国际化大贸易、大市场、大循环的新格局。
凭借处于长江经济开发带龙颈的得天独厚地理位置，以及上海浦东新区的开发，苏北、苏中经济开发带的崛起，将推动苏州市经济形成三个中心：
机械制造中心、集散中心、休闲度假中心。
为此，相应要求繁荣的现代化苏州商业与之相配套。
（3）加入WTO对苏州商业的影响
伴随着我国加入WTO目标的实现，苏州作为江苏省重要的对外开放城市，苏州商业必然要加快同国际商业的接轨，新的发展环境将对苏州市商业的经营观念、营销策略和管理方式发生深刻的影响。
新的国际、国内环境的变化将促进苏州商业向现代化发展方向。
（4）旅游业的发展对苏州商业的影响
苏州素以“人间天堂”著称，旅游业起步和发展较早。
全市国际旅游的接待能力增强，服务质量和创汇水平进一步提高。
1998年全市接待境外旅游者44.02万人，其中在苏过夜的29.2万人，分别比上年增长5.9%和6.0%，来苏旅游者平均逗留天数2.16天。
全年旅游外汇收入达到1.29亿美元，比上年增长22.9%；
接待国内旅游者1142万人次，比上年增长7.1%；
全市旅游总收入91亿元人民币。
目前全市旅游经营单位150多家，拥有接待外宾的定点饭店宾馆89家，其中星级饭店宾馆34家，游览观光的名园、景点区共60多个。
苏州太湖国家旅游度假区、阳澄湖度假区、苏州乐园、苏州三小俱乐部等相继建设并开放。
苏州旅游业及基础设施的快速发展，将要求现代化的苏州商业与之相配套。
（5）市区居民的收入增长对商业的影响
伴随着生产的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较快的提高，且略高于国民生产总值的增速。
收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，对商业的发展将产生很大的影响。
3、苏州市现代化商业发展的目标
为适应今后社会经济快速发展的需要，苏州市1995年制订了现代化商业的发展目标。
设想到2010年，市区第三产业比重提高到50％，商业占第三产业比重达42％。
市场经济流通体系趋于完善，网点建设加快，并向周边地区延伸，连接成片，发展多种新的经营方式，经济效益稳步增长。
到2020年苏州商业达到世界当时中等发达国家水平，第三产业比重和商业占第三产业比重分别达55％和45％。
市场经济流通体制更加完善，逐步形成一批综合商社或以商贸为龙头的企业集团，实现苏州商业的现代化经营与管理。
具体社会消费零售额、网点总数、营业面积、从业人员等阶段目标，详见表2－3。
苏州现代化商业发展目标有关情况一览表
2010
2020
社会消费品零售额
485
1258
年增长率
％
13
11
批发、零售贸易业、餐饮业网点数
33200
54000
5
千人拥有网点数
18.4
22.5
4
商业（零售、饮服业）营业面积
个／千人
280
6
升级会员 