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民法是调整平等主体之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。
房地产法调整的社会关系中也有平等主体之间发生的财产关系。
房地产法与民法的区别是民法调整平等主体之间的财产关系和人身关系，而房地产法不仅调整平等主体之间的房地产交易关系，而且也调整过件房地产管理部门、土地管理部门与房地产当事人之间的管理关系。
民法主要调整商品在流通领域中的关系，房地产法不仅调整流通、消费领域中的的关系，还调整生产领域中关系，民法大多为任意性规范，而房地产法较之民法有更多的强制性规范，房地产当事人必须遵守。
2、房地产法与土地法的关系
土地法是调整土地关系的法律规范的总称。
土地大多数属于农业用地，因此土地法在调整、规范土地关系时，既把土地当作一种资源，也把土地当作一种资产。
因房地产与土地有密切的联系，所以房地产法与土地法也有相交叉之处。
四．房地产业
房地产业是从事房地产开发，经营，管理和服务的产业，是具有生产，经营和服务职能的独立行业。
（一）与建筑业的关系
建筑业是房屋和其他构筑物的建造，改造和设备安装工作的物质生产部门，属于第二产业，而房地产业则包括了物质生产，流通和服务三个部门，属于第三产业。
在现代社会，房地产业和建筑业具有兼容性，即不排除许多建筑商兼营房地产业，而房地产商又兼营建筑业，但不能因此否定它们各自具有的质的规定性。
（二）房地产业的运行过程
房地产业作为国民经济中的一个独立行业，其运行过程中由三个环节组成：
（1）生产环节：
是指房地产开发者通过对土地投入劳动和资本进行的土地开发活动。
（2）流通环节：
是指作为商品的房地产进入市场，进行交易活动，实现其使用价值和价值的过程中，包括房地产买卖，租赁和抵押三种流通形式。
（3）消费环节：
是指房地产商品具有与其他商品所不具有的特性，。
（三）房地产业的地位和作用
1基础性土地的开发和利用为人类提供生存发展的基础性物质条件。
2先导性第一包括建筑业在内的广义房地产发展，为农工商运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性的物质条件。
第二扩大开放，吸引外资，创造良好的经济环境，如果基础设施不行，很难引进外资。
第二章房地产法律关系
一、房地产法律关系概述
1、概念是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易几管理过程中发生房地产主体之间的权利义务关系，如房地产交易法律关系、房地产租赁法律关系、房地产管理法律关系等。
2、房地产法律关系的分类
依法律性质不同，房地产法律关系可以分为：
A、房地产民事法律关系。
B、房地产行政法律关系。
C、房地产经济法律关系。
依房地产法律规范调整的对象不同，房地产法律可以分为：
A、房地产开发法律关系。
B、房地产交易法律关系。
C、物业管理法律关系。
D、房地产管理法律关系。
3、房地产法律关系的特征
特征：
A、房地产法律关系的多重性。
B、房地产法律关系主体的广泛性。
C、房地产法律关系客体的特殊性。
D、房地产法律关系产生、变更、消灭具有严格程序性。
二、房地产法律关系的构成
1、房地产法律关系的主体
房地产法律关系的主体是指在房地产法律关系中一发享有权利（或行使职权）和承担义务（或负有职责）的国家房地产管理机关、房地产经营开发公司、公民及其他法人或社会组织。
按照房地产法律关系主体在房地产开发、交易、中介服务及管理过程中地位和作用不同，可分为以下几种：
A、房地产管理主体包括国家各级房地产主管机关（房产管理部门、土地管理部门、计划委员会、城市建设规划部门、物价管理部门以及房地产产业协会等。
B、房地产开发主体，主要指房地产开发公司。
C、房地产交易主体，包括从事房地产交易的公民、法人、及其他社会组织等。
D、房地产服务主体，包括房地产交易所、房地产评估事物所、房地产经纪人、物业管理公司等。
2、房地产法律关系的内容
房地产法律关系的内容实质房地产法律关系主体享有的权利（职权）和承担的义务（或职责）
A、房地产的管理职权、职责。
B、房地产民事权利
C、房地产法律义务
3、房地产法律关系的客体
房地产法律关系的客体实质房地产法律关系主体之权利义务共同指向的对象。
房地产法律关系的客体主要有经济行为和房地产两大类：
（1）房地产经济行为，是指房地产法律关系主题为了获得经济利益而进行的房地产活动，如房地产开发主体进行的房地产开发活动，房地产交易主体进行的房地产交易活动等。
（2）房地产法律关系主题的权利义务一般都是针对特定的房地产发生的，法律要规定房地产主体在房地产上的权利和义务，因而房地产就成为房地产法律关系的重要客体。
三、房地产法律事实
1、房地产法律事实的概念
房地产法律事实是指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的法定客观情况。
2、房地产法律事实的种类
房地产法律事实根据其发生是否与人的意志有关分为行为和事件。
行为是指与人的意志有关的活动，事件是指人的意志以外的客观现象。
（一）行为
１、房地产法律行为。
房地产法律行为是指房地产法律关系主体为了设定、变更和消灭一定的房地产法律关系而实施的合法行为。
具体包括：
（１）房地产开发的申请行为，即房地产开发公司就其开发房屋地产向房地产主管机关请求批准的行为当事人的申请一旦提出，就可在房地产主管机关与开发公司之间产生房地产管理法律关系。
（２）各种房地产合同行为，包括土地使用权出让合同、房地产转让合同、房地产租赁合同、房地产互易合同、物业管理合等。
２、房地产管理行为。
房地产管理行为是指房地产管理主体对房地产开发和交易活动进行计划、审批、检查监督、登记发证等行为。
３、房地产违法行为。
房地产违法行为是指房地产法律关系主题不履行法定义务或侵犯其他房地产主体权利，扰乱房地产市场秩序的行为，
（二）事件
房地产法律事件是指由房地产法律规定的不以当事人的意志为转移的能够引起房地产法律关系产生，变更或消灭的客观情况，主要指国家房地产法律，法规的颁布，实施或者修改，废止；
不可抗力事件。
第三章土地征用法律制度
一．土地征用的概念
土地征用，是指国家或政府为了公共目的，依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为。
土地征用制度实质是土地征用权的行使。
土地征用权，是指国家或政府在不需要其他土地所有者同意的情况下，通过一定的补偿，依法把土地用于公共目的的权力。
他有以下三个方面的特征：
（1）属于国家或政府的特有权力
（2）他以公共目的为前提（3）他以补偿为条件。
在这三个特征中，最难理解的就是第二个特征，如过宽理解，就会导致土地征用权的滥用。
如过窄，又不利于公共目的用地的取得。
二．国家建设征用土地法的概念
是指调整因国家建设需要征用集体所有的土地而产生的社会关系的法律规范的总称。
三．国家建设征用土地的法律特征
国家建设征用土地，是国家运用其行政权力把农民集体所有土地转为国家所有的行为。
国家建设征用土地，具有以下法律特征：
（1）征地主体的唯一性。
征地主体只能是国家。
（2）征地行为的行政性。
国家建设征用土地，是通过具体行政行为实现土地所有权的转换，双方地位是不平等的。
被征用土地的集体经济组织应当服从国家需要，不得组饶。
（3）征地条件的补偿性。
国家建设征用集体土地，要对集体经济组织给予经济补偿。
（4）征地标的特殊性。
征第标的是指征地权利义务共同指向的对象。
这个对象只能是集体所有的土地。
四．临时用地的管理
1申请临时用地的理由：
土地管理法第57条规定，建设项目施工和地质勘察需要临时使用国有土地或者农民集体所有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。
2临时用地的补偿：
临时用地的使用者，应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织，村民委员会签定临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。
3临时用地的使用：
临时用地的使用者应按照临时使用土地合同的约定的用途使用土地，不得在临时用地上搭建永久性建筑物。
临时用地的期限一般不超过2年，使用期满后，应当将土地还给土地所有人。
五．征用土地的审批权
征用土地的审批权在不同时期有不同的规定。
1998年新土地管理法实施后，把征地审批权集中在中央和省两级，其他各级地方人民政府无征地审批权。
该法第45条规定，征用下列土地的，有国务院批准：
（1）基本农田；
（2）基本农田以外的耕地超过35公顷（折合525亩）；
其他土地超过70公顷的（折合1050亩）。
征用前款规定以外的土地的，由省自治区直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
六．土地征用补偿及安置补偿标准
1．土地征用补偿标准
（一）土地补偿费
土地补偿费是用地单位依法负给被征地单位对土地投资的一定费用。
（二）地上附着物和青苗补偿费
地上附着物是指地上建筑物及其他设施。
在补偿时应注意以下两个问题：
（1）具体补偿标准应按地上附着物，应按地上附着物的新旧程度由有关部门估价。
（2）征地方案确定以后新建的附着物，不予补偿。
青苗补偿费是指对正在生长，尚未成熟的农作物，因征地不能收获而给土地使用人造成损失的补偿费。
（三）新菜地开发建设资金
新菜地开发建设资金是指因征用城市郊区的菜地，造成菜地面积减少，为了保障城市居民的蔬菜供应，用地单位向政府交纳一定的费用，由政府重新建设蔬菜基地。
2．安置补助费的标准
（一）安置补助费
安置补助费是指用地单位对被征用的土地单位安置因征地所造成的多余劳动力而支付的补助资金。
安置补助费标准以耕地年产值为基础，按人口补助。
（二）剩余劳动力的安置
根据《土地管理法》31条的规定，土地被征用以后，剩余劳动力的安置，由县级以上地方人民政府土地管理部门组织被征地单位，用地单位和有关单位根据具体情况，按照不同渠道进行安置。
主要渠道有：
1）举办乡镇企业。
2）安排就业。
3）把农业人口转为非农业人口。
3．完善我国土地征用法律制度的设想
（一）建立国家统一征地制度
（二）采取列举法，明确公共利益的范围
（三）扩大征地补偿范围，提高征地补偿标准
4．案例
1984年4月15日，第三人彭某及案外人无某与被告某村委会签定了承包养鱼池合同，期限为15年。
二人共同经营一年后，将鱼池一分为二各自经营。
1992年3月16日，第三人彭某将自己承包的鱼池未竟经被告同意，转让给原告动某，并订立了协议。
协议规定了转让期限转让费6000元；
鱼翅设备完全归动某所有。
协议签定后，鱼翅转归原告动某经营，原告付给碰某转让费3000元。
1992年8月18日，国家征用土地搞开发区建设，原告经营的鱼翅包括在开发区内。
原告动某与被告村委会达成鱼翅解除承包合同，赔偿经济损失的协议。
履行时，原告按协议第三条之规定领取了基建投资设备投资款合计7018元，协议第四条规定被告向动某赔偿9736元，但在发放此款时发给了原合同承包人碰某，致使原告动某没有德到相应的补偿，而后，原告在某县法律服务中心的调节下，动某与碰某达成协议，由碰某将此款反还给动某。
但协议到期后，碰某拒绝履行协议，协议中的第三人村委会因碰某拒绝履行协议，而拒绝履行其在承包合同协议中对动某的给付义务。
动某无奈于1993年7月21日向县法院起诉称，碰某将鱼翅转让于我经营是被告同意的，我已向碰某付转让费6000元。
现因国家征用土地，我与被告达成解除承包合同，补偿经济损失的协议，但被告将部分补偿款给了碰某。
因此，要求被告立即给付其经济补偿款9736元。
法律分析：
本案是因土地征用而发生的纠纷，其中涉及到碰某转让鱼翅承包权的行为是否有效；
国家征用土地时原有土地使用人的所有权如何保证以及第三人行为的性质如何认定。
首先，碰某是在未经村委会同意的情况下，将土地承包经营权转让的。
最高法《民通意见》95条规定：
“公民和集体依法对集体所有的或国家所有的由集体使用的森林山地山岭草原荒地滩涂水面等承包经营的权利义务，按承包合同规定处理。
承包人未经发包人同意擅自转包或者转让的无效。
”但是在本案中，作为发包人的村委会对这种情况是明知的，并且不仅没有表示反对，而且还在土地征用时与原告达成了解除土地承包合同的协议。
村委会的这一系列行为表明了它对碰某擅自转让承包经营权的行为是追认同意的。
因此，村委会主张转让承包经营协议无效的说法是不成力的。
其次，本案还涉及到农村集体所有土地的征用问题。
农村集体所有的土地征用，是指国家因建设需要，强制的将属于农村集体所有的土地变为国有土地的措施。
土地征用的行使受到严格的限制（土地管理法45条）。
国家在行使土地征用权时，对由此受到的损失的土地所有人一般是予以补偿的。
（土地管理法47条）。
但是土地补偿费和安置补助费的综合不得超过土地被征用前3年平均产值的30倍。
在本案中，原告作为土地使用权人应当得到国家征用土地所给予的补偿，而原告与村委会的所签定的补偿协议，其根据也在此。
另外，本案中，由于村委会的失误使得补偿款误发给原合同承包人碰某，而碰某却占用不还，以至造成纠纷，碰某的这种行为，根据《民法通则》92条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益反还受损失的人”的规定，属于不当得利，原告有权要求其反还。
第四章土地使用权出让
一、土地使用权出让概述
1土地使用权出让的概念
土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金飞的行为。
2土地使用权出让的法律特征
⑴财产性，是指出让的土地使用权是一种财产。
⑵平等性，是指出让主体的法律地位平等。
⑶期限性，是指土地使用权出让有年限限制。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中关于最高出让年限的规定：
①居住用地70年
②工业用地50年
③教育，科技，文化，卫生，体育用地50年
④商业，旅游，娱乐用地40年
⑤综合或者其他用地50年
⑷出让人的单一性和受让人的广泛性。
3土地使用权出让与转让的关系
⑴出让与转让的联系
⑵出让与转让的区别
土地使用权出让与土地使用权转让的区别主要表现在以下几个方面:
①土地使用权出让是创设财产权的行为，而土地使用权转让则是转移财产权的行为。
②法律关系的主体不同。
③出让金与转让费的构成及反映的关系不同。
二．土地使用权出让的程序和方式
（一）土地使用权出让的程序
土地使用权出让的程序，是指土地使用权出让应经过哪些阶段或步骤。
土地使用权出让程序为：
1）拟订出让方案
2）审批
3）组织实施
（二）土地使用权的出让方式
1、协议出让的概念，特点及出让程序
概念：
协议出让，是指土地使用权的有意受让人直接向土地所有人提出有偿使用土地的愿望，由土地所有者即出让方与有意受让人在没有第三人参与的条件下通过谈判，协商达成出让土地使用权一致意见的一种方式。
协议出让是没有引如竞争机制的一种土地使用权的出让方式。
特点：
是在没有第三人参与竞争的条件下，通过双方协商达到出让土地使用权的目的，它一般用于市政工程，公益事业，非盈利单位或项目用地，以及因实施产业政策政府需要给予扶持，优惠的项目用地。
协议出让的程序一般为：
A.申请
B.协商
C.签约
D.登记
2、招标出让的概念，特点及出让程序
招标出让的概念：
招标出让，是指在规定的期限以内，由符合招标条件的单位或个人，以书面投标的形式，竟投某宗地块的土地使用权，由招标人择优确定土地使用者的出让方式。
其特点是：
①从发布招标通告时起，经投标阶段，直到开标，标底和标价都是密封的，即招标人不说明自己的标底，投标人各自不公开投标标价。
②中标者不一定是投标标价的最高者，中标者是经过全面综合评价后择优确定的。
招标人在确定中标人时，不仅要考虑投标标价，而且也要考虑投标规划设计方案，投标人的业绩等。
③投标人一次投标的机会。
招标出让程序归纳为：
①招标
②投标
③开标，评标和决标
④签约
⑤登记
3、拍卖出让的概念，特点及出让程序
拍卖出让的概念，特点
拍卖出让，是指土地使用权出让人在指定的时间，地点，利用公开场合，就所出让的土地使用权公开叫价竟标，按“价高者得”原则，确定土地使用权受让人的方式。
1）拍卖出让公开进行，而招标出让，在开标前，标底和标价是保密的。
2）拍卖出让贯彻“价高者得”的原则。
而招标出让，全面考虑投标人的条件，中标者未必出价最高。
3）在拍卖出让中，竟买者有多次报价机会。
而在招标出让中，投标人只有一次报价的机会。
拍卖出让的程序
1）拍卖公告
2）交验有关证件，领取入场证
3）拍卖
4）签约
5）登记
三、土地使用权出让合同
（一）土地使用权出让合同的概念及特点
土地使用权出让合同是指土地使用权出让人与土地使用权受让人之间就土地使用权出让有关事项所达成的、明确相互间权利义务关系的协议。
土地使用权出让合同有以下几个方面的法律特征:
1、土地使用权出让合同是一种民事合同。
2、土地使用权出让合同标的的特殊性。
3、土地使用权出让合同是一种要式合同。
（二）土地使用权出让合同订立的原则和程序
1、订立的原则
（1）遵守国家法律、法规和政策的原则。
（2）符合城市规划要求的原则。
（3）坚持平等、自愿、有偿的原则。
2、订立的程序
土地使用权出让之前，市、县人民政府土地管理部门应该作好土地使用权出让的准备工作。
这些准备工作主要有:
（1）土地如尚属农民集体所有，那么应首先把土地依法征为国家所有。
（2）土地管理部门会同城市规划部门、建设部门、房产部门等共同拟定有关土地使用权出让地块的用途、年限和其他条件的方案，并按照国务院规定的批准权限报请批准。
（3）将土地规划要求、市政公共设施要求、环境保护与园林绿化要求等，编制成具体方案，以便土地使用权人了解。
土地使用权出让准备工作就绪以后，出让人再根据国家的法律、法规规定，确定出让的方式，即协议出让或招标出让、拍卖出让。
（三）土地使用权出让合同的主要条款
土地使用权出让合同包括以下条款:
1、双方当事人的名称、住所。
2、所出让土地的位置、四邻界至、面积等自然状况。
3、土地使用期限，即出让期限。
《出让与转让条例》对出让期限作了这样的规定:
"
（一）居住用地70年；
（二）工业用地50年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
（四）商业、旅游、娱乐用地40年；
（四）综合或者其他用地50年。
4、出让金的数额及给付方式。
5、土地使用规则。
6、合同的担保方式。
7、违约责任。
8、双方认为应约定的其它条款。
9、纠纷的解决方式。
10、合同订立的地点、日期等。
（四）土地使用权出让合同双方当事人的权利和义务
1、出让人的主要权利
（1）解除合同权。
（2）要求违约赔偿权。
（3）请求行政处分权。
（4）收取土地使用权出让金的权利。
（5）收回土地使用权的权利。
2、出让人的主要义务
（1）依照出让合同规定，提供土地使用权。
（2）出让人应向土地使用者提供有关资料和文件。
（3）保证土地使用权人取得的权利和义务。
3、土地使用者的权利
（1）解除出让合同的权利。
（2）要求违约赔偿的权利。
（3）对所出让的土地享有占有、使用的权利。
（4）有依法转让和出租的权利。
（5）有权在取得的土地使用权上设置抵押权。
4、土地使用者的义务
（1）缴纳土地使用权出让金的义务。
（2）土地使用者有依照使用权出让合同的规定和城市规划的要求使用土地的义务。
（3）土地使用者变更土地用途时，必须征得出让方同意，并经有关部门批准。
（4）土地使用期限届满，使用者负有返还土地使用权的义务。
（五）土地使用权出让合同的变更和解除
出让合同的变更是指合同没有履行或没有完全履行之前，由出让方和土地使用者依法对合同的内容进行修改、补充的法律行为。
出让合同的解除是指合同订立后，尚末履行或尚未完全履行之前，因为订立合同时所依据的主客观情况发生了变化，使合同的履行成为不必要或者不可能，由出让方与土地使用者依照法律规定的条件和程序提前终止合同关系，从而使双方的权利与义务归于消灭的一种法律行为。
土地使用权出让合同变更与解除的条件主要有以下几种情况:
1、社会公共利益的需要。
2、双方协商经批准，可以变更合同。
3、由于一方违约，致使出让合同没有必要履行的。
4、土地灭失。
第五章房地产开发
一、房地产开发概述
（一）房地产开发的概念
房地产开发是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施和房屋建设的行为。
（二）房地产开发的类型
1、按房地产开发的目的不同，可分为以经营为目的的房地产开发和以自用为目的的房地产开发。
2、按房地产开发的内容，可以分为基础设施建设和房屋建设。
3、按房地产开发的范围不同，可以分为新城区的开发和旧城区的拆迁改造。
（三）房地产开发的特点
1、房地产开发是多部门协作活动。
2、房地产开发投资大。
3、房地产开发周期较长。
（四）房地产开发的原则
1、符合城市规划的原则。
2、坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则。
3、鼓励和扶持建设居民住宅的原则。
二、房地产开发企业
（一）房地产开发企业的概念
房地产开发企业，是指以营利为目的从事房地产开发和经营的企业。
（二）房地产开发企业设立的条件
1、有自己的名称和组织机构
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