5a写字楼物业服务方案.docx

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5a写字楼物业服务方案

5a写字楼物业服务方案

5A管理服务标准

中国.杭州

二O一O年六月一日

第一部分设施设备的维护与保养管理标准

一、建立设施设备档案

设施设备档案应至少包括以下内容：

a.消防系统

b.变压器

c.低压配电

d.供、排水系统

e.监控系统

f.照明系统

二、供配电系统

A、运行管理标准

物业管理人员应每日检查：

1、变压器的油位、油色是否正常，运行是否超负荷，是否漏

油。

2、配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导

线的接头是否有过热或烧伤，接线是否良好。

3、配电室防各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐

全以及是否放于规定的位置。

4、按时开关辖区内的灯饰。

5、沿线无堆积易燃物、危险物品。

B、保养管理标准

1、低压配电柜维护、保养标准

1）、每日工作包括：

a、检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹；紧固连接

螺栓确保连接紧密，母线接头处有脏物时应清除，螺母

有锈蚀现象应更换。

b、检查配电柜中的各种开关；紧固进出线的螺栓，清洁

柜内尘土。

c、检查电流互感器和各种仪表的接线是否接好。

d、检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。

2）、物业管理人员保证，低压配电柜的养护，每半年一次。

其顺序是：

先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。

2、变压器的保养、维护标准

a、变压器的养护应每半年一次。

b、在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油

封垫圈是否完好。

c、拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。

d、检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损

伤则予以更换。

e、测定变压器的绝缘电阻。

C、停电应急措施的服务至少应包括：

1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，物

业及进告知业主停电原因及时间，通知做好停电准备工作。

2、对于突发事件停电时，物业及时与相关部门联系，问

明停电原因及时间后，及时通知业主。

3、当维修和保养电气设备需计划停电时，服务中心提前

通知停电范围、时间，维修员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施。

原则上停电选在下班时间或节假日期间。

4、当供电系统出现突发事故时，维修员应迅速进行抢修，

必要时通知业主停电时间及原因。

5、当发生火灾时，应停止动力设备供电。

五、电气设备管理标准

物业管理人员应保障：

1、正常情况下，配备两人保障24小时办公、后勤等持续供电

的稳定性

2、所有电气设备的安装及线路敷设符合低压电气安装规程的

规定。

3、在增添大容量的电气设备时，需重新设计线路，并经过有

关供电、消防部门审核同意后，进行安装和使用。

杜绝在电气线路上增加容量，以防过载引起火灾。

4、建筑内采用采用铜芯导线；敷设线路进入夹层或闷顶内，

需穿管敷设，并将接线盒封闭。

5、办公室内的台灯、壁灯、落地灯和配餐间内的电冰箱等电

气设备的金属外壳，需有可靠的接地保护。

6、照明灯具表面高温部位不得靠近可燃物，碘钨灯、荧光灯、

高压汞灯（包括日光灯镇流器），不可直接安装在可燃物体上；深罩灯、吸顶灯等，如安装在可燃物件附近时，需加垫石棉布或石棉板隔热层；对于碘钨灯、功率大的白炽灯的灯头线，采用耐高。

7、温线穿瓷套管保护；厨房等潮湿地方采用防潮灯具。

8、配电室作防火分隔处理。

9、火灾报警装置、自动灭火装置、事故照明等消防设施的用

电，备有应急电源，消防设施的专用电气线路应穿金属管敷设在非燃烧体结构上，并定期进行维护检查，以保证随时可用。

10、电气设备、移动电器、避雷装置和其他设备的接地装置每

年至少进行两次绝缘及接地电阻的测试。

11、在配电室和装有电气设备的机房内，配置适当的灭火器

材。

六、维修保养标准

1、变压器：

（1）每年春季检查高低压绝缘及进行变压器油简化试验。

甲级写字楼物业管理方案通用版目录◎物业概况…………………………（）

◎编制依据…………………………………………（）

◎管理目标………………………………………………………（）

◎管理原则………………………………………………………（）

◎管理办法………………………………………………………（）

◎服务项目………………………………………………………（）

◎具体方案………………………………………………………（）

早期物业管理介入阶段………………………………………（）

前期物业管理阶段……………………………………………（）

一、接管验收管理方案……………………………………（）

二、业主入伙管理方案……………………………………（）

三、治安管理方案…………………………………………（）

四、消防管理方案…………………………………………（）

五、绿化保洁方案………………………………………（）

六、房屋、设施设备管理方案…………………………（）

七、娱乐设施管理方案…………………………………（）

八、水系使用管理方案…………………………………（）

九、财务管理方案………………………………………（）

十、质量管理方案………………………………………（）

十一、档案资料管理………………………………………（）

十二、人力资源管理……………………………………（）

◎智能化系统的管理和维护…………………………………（）

◎机构设置及人员配置……………………………………（）

◎物业管理年度收支预算………………………………………（）

物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）______________位于_______________，周边周边设施_______，

交通便利，地理条件优越。

______________由____________开发建设……

物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）

______________位于_______________，周边周边设施_______，交通便利，地理条件优越。

______________由____________开发建设，占地面积______平方米，总建筑面积_________，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有___台电梯。

编制依据（按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定）

管理目标（按照物业具体情况描述）

为充分体现开发商建造________的开发初衷，开创高档写字楼的新时代，我们将本着浙江XX物管公司“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对__________（小区）实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。

大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到93%?

95%以上。

大厦交付两年内达到（地区）物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准。

管理原则

为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在

物业管理过程将始终把握以下原则：

（一）服务第一、管理从严的原则：

“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。

“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。

（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则：

在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极性。

物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。

（三）物管为主、多种经营的原则：

在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户）服务。

管理办法

（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。

（二）成立（大厦）管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。

（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为（大厦）组建一支高素质的物业管理队伍。

（四）导入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。

（五）严格遵守《杭州市物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为。

（六）运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和服务模式。

（七）采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。

（八）运用CIS系统设计，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。

（九）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。

物业管理服务项目

（一）公共服务项目（全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费）：

1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理；

2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运；

3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养；

4、公共绿地园艺的培植和保养；

5、室内公共场所绿化摆放养护；

6、对大厦的各类资料进行管理；

8、电话及访客留言转告；

9、雨伞、雨衣临时借用；

10、节日环境布置；

11、重要时刻提醒服务；

12、代订报刊、信件收发；

13、代聘钟点工服务；

14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费；

15、代叫出租车；

16、代办保险；

17、义务安全用电常识宣传。

（二）有偿专项服务项目（可以提供的、大多数业主都能够享受到的服

务，具体价格在业主委员会成立前，由物管公司核定，报物价部门备案）：

1、大厦内物品搬运；

2、各项健身、娱乐活动（视大厦配置而定）；

3、机动车辆清洗：

4、提供大厦报警室内系统维护服务；

5、提供小型商务会议场所及服务；

6、商务中心服务；

7、办公区域绿化供应及代为养护；

8、办公区域报警系统维护及接警服务；

9、办公区域设备设施上门维修安装等；

10、代订车、船、机票；

11、代订代送饮用水。

具体