详细版资产证券化成功案例.docx

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详细版资产证券化成功案例

资产证券化成功案例

　　作为一种构造性融资方式，资产证券化自20世纪70年代在美国诞生以来，就得到迅速开展，并很快被其它许多国家成功借鉴。

以下是我为大家整理的关于，给大家作为参考，欢迎阅读!

　　篇1：

　　目前，我国在商业地产专题阅读资产证券化专题阅读领域已开展了一些探索。

在已有案例中，大致可分为三类：

　　一是标准REITs，如开元REITs和春泉REITs，均在香港上市;

　　二是准REITs，以中信启航专项资产管理方案和高和资本的中华企业大厦案例为代表;

　　三是其他通过专项资产管理方案形式实现的资产证券化，如欢乐谷主题公园入园凭证收入专项资管方案、海印股份专项资管方案等。

如开元REITs和春泉REITs，以国内酒店、写字楼为根底资产，通过REITs打包在香港上市。

　　开元REITs。

2021年7月在香港上市，根底资产为浙江开元集团旗下4家五星级酒店和1家四星级酒店。

实际发行25%的基金份额，发行价为3。

5港元，募集资金6。

75亿港元，预期回报率为7。

8%，由开元集团做担保，如达不到预期收益率，那么由开元集团补足。

从投资人的构造来看，公众持有人比例为32。

42%、凯雷28。

39%、浩丰国际39。

20%。

　　春泉REITs。

2021年11月在香港出售，管理人为春泉资产管理，根底资产为北京华贸中心两座写字楼及地下停车位，出售定价为每单位基金份额3。

81港元，募集资金规模为16。

74亿港元，预计年化收益率为4。

94%-5。

23%。

　　2、准REITs

　　典型案例包括高和资本的中华企业大厦案例和中信启航资管方案，其在局部运作环节上所呈现的方式已与私募REITs非常接近。

　　高和资本中华企业大厦案例。

中华企业大厦系位于上海南京西路上的一栋老旧的写字楼，高和资本通过非公开方式向高净值人群募资，门槛一般在3000万元以上，同时还利用了较高的金融杠杆。

中华企业大厦的总投资金额约9亿元，资金构造是3：

2：

1，即3指银行并购贷款，2指信托公司的夹层融资，1指高和持有的劣后级。

收购中华企业大厦后进展整体改造，汰换租户，提升品质，并引入国际的物业管理公司，将工程打造成南京西路一栋稀缺的精品写字楼。

　　国内由于REITs迟迟不能推出，如何在物业的流动性和物业整体价值的完整性两者之间取得平衡是商业地产行业的一个重大难题。

高和资本通过深入的资产管理包括设定投资人门槛，统一物业管理，统一出租，流动性支持等一系列最长可达10年的资产管理效劳确保物业自身运营管理的完整性。

同时，通过整层的出售给民间投资人使产权可以自由流动。

如此，一方面保证了基金的退出，另一方面保持了物业运营的完整性和品质。

该类探索实际上是一种类私募REITs的安排，是向标准REITs方向的一种有益探索。

　　中信启航专项资管方案。

2021年1月，中信启航专项资产管理方案设立，管理人为中信金石基金管理，根底资产为北京中信证券大厦第2-22层和深圳中信证券大厦第4-22层房产及对应的土地使用权。

募资规模52。

1亿元，其中优先级36。

5亿元，次级15。

6亿元，比例为7：

3，优先级份额存续期间获得根底收益，退出时获得资本增值的10%;次级份额存续期间获得满足优先级份额根底收益后的剩余收益，退出时获得资本增值的90%。

优先级的评级到达AAA。

期限不超过5年，投资人全部为机构投资者。

中信启航专项资产管理方案通过在深证交易所系统挂牌交易，在流动性提升方面实现了非常重要的突破。

　　3、专项资产管理方案

　　目前来看，专项资管方案是实现企业资产证券化的一种可行途径。

如欢乐谷主题公园入园凭证收入专项资管方案、海印股份专项资管方案等。

　　欢乐谷主题公园入园凭证专项资管方案。

2021年11月，欢乐谷主题公园入园凭证专项资管方案发行，管理人为中信证券，募资总规模为18。

5亿元，其中优先级受益凭证规模为17。

5亿元，信用评级为AAA;次级受益凭证规模为1。

0亿元，由华侨城A全部认购，期限不超过5年。

华侨城A的母公司华侨城集团公司为该资管方案提供不可撤销连带责任担保。

　　海印股份专项资管方案。

2021年8月，广东海印集团设立专项资产管理方案，以旗下15家商业物业经营收益权为根底资产，募资总规模15亿元。

其中优先级资产支持证券14亿元，由符合资格的机构投资者认购;次级资产支持证券1亿元，由公司代表原始权益人全额认购。

海印集团对该资产管理方案进展担保，如根底资产未来现金流缺乏以偿付本金和预期收益，那么由海印集团进展差额补足。

2021年9月，海印股份专项资管方案在深交所挂牌交易。

　　篇2：

　　广深珠广州-深圳-珠海高速公路的建立是和合控股与广东省交通厅合作的产物。

为筹集广州一深圳-珠海高速公路的建立资金，工程的开展商香港和合控股通过注册于开曼群岛的三角洲公路在英属维尔京群岛设立广深高速公路控股，并以特许经营的公路收费权作支持，由其在国际资本市场发行6亿美元的债券，募集资金用于广州-深圳-珠海高速公路东段工程的建立。

和合公司持有广深珠高速公路50%的股权，并最终持有广深珠高速公路东段30年的特许经营权直至2027年。

在特许经营权完毕时，所有资产无条件地移交给广东省政府。

　　从性质上看，广州-深圳-珠海高速公路的资产证券化工程融资属于离岸跨国资产证券化Cross-borderSecuritization融资模式。

离岸资产证券化是指跨境的资产证券化运行模式，一般认为，国内融资方通过在国外的SPV在国际市场上以资产证券化的方式向国外投资者融资的方式即为离岸资产证券化。

有学者指出，“根底设施收费模式〞+“离岸模式〞可以作为中国开展资产证券化的突破模式之一。

　　二离岸资产证券化工程融资的优势分析

　　1。

从证券化产品角度看，离岸资产证券化工程融资具有以下优势：

1根底设施收费的证券化符合资产证券化工程融资产品的要求，工程未来的现金流比较稳定可靠、容易计算，满足以未来可预见到的现金流为支撑发行证券的要求以及“资产重组〞原理。

2在这个交易机构中，原始权益人将工程的收益权转让给境外的SPV，实现了证券化的关键一步――破产隔离。

3以债券分层的方式实现内部信用增级，通过担保的方法实现外部信用增级。

信用增级技术降低了国际资本市场的筹资本钱。

　　2。

与其它类型的工程融资方式相比，离岸资产证券化融资具有较强的优势：

1它可以有效地抑制借用国外贷款和吸收国外直接投资等传统引进外资所带来的外债压力与产业平安问题。

2由于有信用增级的措施，当在资本市场大规模筹集增加时，本钱可以降低。

3离岸资产证券化融资对已建成的和在建工程均适用，不受工程的局限，在离岸资产证券化融资的这个过程中主权国政府始终保有工程的所有权。

　　3。

从交易机构的地域分布看，离岸资产证券化工程融资也具有其固有优势：

1离岸资产证券化融资可以满足支撑债券发行国的法律要求，躲避我国有关制度方面的不确定性，保证资产证券化工程融资的顺利完成。

2在境外发行证券时面对的市场容量大，机构投资者相对较多。

　　4。

从融资角度看：

1离岸资产证券化融资与其他形式的工程融资想比具有很大的优势，它可以有效地抑制借用国外贷款和吸收国外直接投资等传统引进外资所带来的外债压力与产业平安问题;2由于有信用增级的措施，当在资本市场大规模筹集资金时，融资本钱可以降低。

　　5。

其他。

离岸资产证券化融资对已建成根底设施工程和在建工程均可适用，不受工程

　　2021证券从业资格考试备考资料及历年真题集锦

　　根底知识证券交易投资基金投资分析发行与承销

　　的局限;在离岸资产证券化融资的整个过程中主权国政府始终保有工程的所有权。

　　三离岸资产证券化的缺乏1。

外汇管制和汇率波动。

离岸资产证券化最大的障碍是外汇管理制度，因为通过“离岸资产证券化模式〞筹集的是外汇，还本付息也得是外汇，但资产的现金流是人民币，而目前中国尚未实行资本工程的自由兑换，如何把现金流从人民币换成外汇成了一个大障碍。

　　同时，以离岸资产证券化方式进展工程融资，必然涉及向在境外设立的SPV转移作为证券担保的资产，而这些资产往往是已建成工程的收益权或者应收账款。

由于我国目前现行有关规定如中国人民银行?

境内机构借用国际商业贷款管理方法?

将类似资产证券化的交易列入外债管理的范围，因此，离岸资产证券化工程融资的融资规模须纳入国家的指导性方案，融资条件须经国家外汇管理局的审批或审核。

　　此外，汇率的变化也使外汇现金流的稳定性受到影响。

　　2。

由于资产证券化的主要程序都在海外进展操作，投资者也是海外的，因此，对国内的证券化开展很难起到较大的促进和试验作用。

　　二、金融机构以信托方式处置信贷资产的有益尝试-华融资产管理公司资产处置信托工程实例分析。

　　2003年6月，中国华融资产管理公司和中信信托签署?

财产委托合同?

和?

信托财产委托处置协议?

，将132。

5亿元的不良债权资产，委托中信信托投资公司设立三年期的财产信托，并将其中的优先级受益权转让给投资者。

这就是被誉为“向资产证券化方向迈出了重要一步〞的国内首创的资产处置方式――华融资产处置信托工程。

有关内容可参见王小波、王海波、刘柏荣文：

?

不良资产证券化的一次大胆实验?

，载于?

金融时报?

2003年9月12日第6版。

　　华融资产处置信托工程充分利用了信托制度所提供的操作平台，属于资产处置的重大创新，这种以资产为根底的投资合同交易模式，不仅为金融资产管理公司及国有商业银行加快处置不良资产进展了有益的探索，而且其交易构造对于根底设施工程融资也有一定的参考价值。

此外，商业银行还可充分利用这种信托工程模式管理其工程贷款，分散并控制有关工程贷款的风险。

　　根据华融资产管理公司公开披露的信息，华融资产处置信托工程交易是根据我国?

信托法?

及相关法律法规设立的合法信托，其交易模式可简述如下：

　　一华融资产处置信托工程的信托当事人

　　华融公司作为委托人，以其拥有的相应债权资产，以中信信托为受托人，设立财产信托。

本信托设立时的受益人为华融公司，华融公司自本信托生效之日起享有全部信托受益权包括全部的优先受益权和次级受益权;本信托设立后，投资者可通过受让或其他合法方式取得本信托项下的优先级受益权，成为该信托的受益人。

　　篇3：

　　资产证券化是指将一组能够产生独立、可预测现金流的根底资产，通过一系列的构造安排和组合，对其风险及收益要素进展别离和重组，并实施一定的信用增级，从而将组合资产的预期现金流的收益权转换成可以出售和流通、信用等级较高的资产支持证券的过程。

与传统信用融资方式主要依托发行体本身的信用水平获得融资不同，资产支持证券凭借支持资产的未来收入现金流获得融资，支持资产本身的偿付能力与发行主体的信用水平别离，不受公司净资产规模、盈利指标的影响，可以提升企业存量资产的利用效率，成为一条新的直接融资途径。

　　资产证券化业务由华尔街创造，在美国发扬光大。

美国人说，如果有现金流，就将它证券化吧。

目前资产证券化是美国资本市场的重要融资方式，资产证券化规模占GDP比重连续10年在50%以上。

2021年美国发行资产证券化产品规模2。

07万亿美元，同比增长24。

38%。

2021年底美国资产证券化规模约8。

96万亿美元，占GDP比约55%。

　　我国的企业资产证券化从2005年起开场试点。

自2005年8月中金公司发行第一笔基于CDMA网络租赁费收益权的专项资产管理方案以来，经历了两轮开展。

第一轮是2005年至2006年，共有9家企业发行了资产证券化产品。

受次贷危机的影响，2021和2021年试点暂缓，2021年国务院重新批准开展试点。

　　下面让我们举两个最新的例子看一下资产支持证券的运作。

　　一、隧道股份BOT工程专