电影学校项目商业实施计划书.docx

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电影学校项目商业实施计划书

电影学校项目商业计划书

第一篇概况

一、项目概况

1、地理位置

某省电影学校地处某市东北部，国家5A白云山风景区之，北接秀丽的白云山，东邻麓湖公园，坐南向北，背靠麓湖高尔夫球场，绿化树木茂盛，空气清新怡人，乃某市中心城区，旺中听静。

2、项目位置

某省电影学校位于某市广园中路328号，东西分别与某省公路交通枢纽中心及某省监狱管理局相邻。

3、土地用途

A地块区域面积：

平方米，为C2学校用地；

B地块区域面积：

平方米，为W1仓储用地。

拟建集办公、环境、休闲、娱乐、美食于一体高新科技园。

土地出让使用年限：

20年。

4、项目投资规模：

约60,000,000.00元人民币。

5、项目开发周期：

2年（2012年—2014年）。

二、背景资料

1、某省电影学校建于1980年代中后期，隶属于某省电影公司。

2004年，公司实现了从事业单位向企业转制的改革。

2008年公司与珠江电影制片公司共同组建珠江电影集团。

2、某省电影学校经历了计划经济年代、改革开放年代，正在市场经济的新历史阶段中重新锻造自己。

某省电影公司为此专门成立电影学校运营部，负责管理电影学校场地开发与利用。

第二篇项目定位

一、市场需求分析

当前，无论是国际环境与国形势，无论是某市本身的城市化进程与开发、开放战略的实施，还是人们日益增长的物质、精神需求都将给市场带来巨大的商机。

其理由为：

1、某省政府加快文化大省建设，促进某经济社会全面协调发展为影视传媒文化产业发展提供了强有力大的引擎和巨大和商机。

一些影视传媒、动漫专业性公司破土而出，以期繁荣文化艺术，不断满足人民的精神文化需求。

2、大力发展民营影视产业符合党的十六大关于“完善文化产业政策、支持文化产业发展，增强我国文化产业整体实力和竞争力”的总体要求，符合国家广电总局“逐步加大广播影视市场开放力度的思路。

与此同时，某省委，省政府作出深化文化体制改革，建设文化大省的战略决策，而某民营影视传媒产业发展是深化文化体制改革的重要一环。

3、随着改革开放的各个领域，影视传媒进入了高速发展时期。

以国际化大都市的影视传媒业发展为最早；影视传媒虽然起步较晚，但因其商业性质发展却很快；特别是随着经济发展和对外开放不断扩大，影视传媒发展不仅进入“快车道”，而且后来居上；澳门影视传媒由于地域所限，则更注重与地的合作。

因此影视传媒业粤港澳台合作前景广阔，商业机遇可佳。

4、某人文资源丰富，岭南文化底蕴浑厚，更有某省电影公司的支持，鸿基影视传媒文化产业创意园之影视传媒文化产业将潜力无限。

因此，对某省电影学校进行开发是十分看好的商业机会。

二、产品竞争分析

1、在本案周边已有家园宾馆、利云宾馆、好运宾馆、卡丽酒店、富华酒店、天达酒店、灿业大酒店、奉年大酒店、建兴酒店等宾馆酒店，已有中央商务酒店、御龙国际商务、大酒店、金龙盘写字楼、国贸商务大厦等写字楼。

上述正在运营的宾馆、酒店、写字楼虽然对本案有一定冲击，但均是功能单一的宾馆或写字楼，没有以影视传媒为主题的文化产业元素，别是本案经过本计划书的改造并特色装饰是本案的优势。

2、本案位于国家5A白云山风景区之，北接秀丽的白云山，东邻麓湖公园，坐南向北，背靠麓湖高尔夫球场，绿化树木茂盛，空气清新怡人，旺中听静。

得天独厚的地理位置是其他宾馆、酒店、写字楼所无法比肩。

3、与某省电影公司合作，打造鸿基影视传媒文化产业创意园，发展影视传媒创意产业是创意产业园所无可企及。

三、项目定位

立足某，辐射粤港澳台。

建设成具有岭南文化特色的两岸四地合作平台---鸿基影视文化创意产业园。

影视产业、文化产业的涵就是创意产业。

创意（Creative）的概念源自澳大利亚1994年公布的第一份文化政策报告，它提出了以创意国家（CreativeNation）为目标。

创意产业（CreativeIndustries）作为一个专有名词正式出现在文献中则可追溯到英国文化体育部1998年11月发布的“创意产业图录报告”。

“创意产业是一种发展模式的创新，是对传统的产业发展逻辑的颠覆（见下表）。

”

传统产业发展逻辑与创意产业发展逻辑比较

传统产业

创意产业

产业驱动

硬资本（土地、金融资本等

软资本（知识、文化、人力资本等

产业资源

一次使用

反复使用

产业链

单向生产链

环状价值链

产业组织

垂直化

扁平化

产业导向

产品价值

顾客价值

产业效益

边际成本递增，边际效益递减

边际成本递减，边际效益递增

产业目标

经济

经济、社会和人

英国将创意产业细化为13个行业：

即广告、建筑、艺术和文物交易、工艺品、设计、时装、电影、互动休闲软件、音乐、表演艺术、出版、软件、电视广播等。

影视传媒产业具有价值链长，对相关产业拉动力强等优势，完全应该成为整个创意产业集群中的核心产业。

改革开放前沿的某一直是极富创意的地方，某的制片改革和流行歌曲是全国最早的。

因此，鸿基影视传媒文化产业创意园，致力于发展某的创意产业，投资于影视传媒创意产业是鸿基公司谋求新发展的战略选择。

四、分析要点：

1、优势点：

1）本案处于国家5A白云山风景区之的重要地块，北接秀丽的白云山，东邻麓湖公园，坐南向北，背靠麓湖高尔夫球场，绿化树木茂盛，空气清新，属某市中心城区，旺中听静，人流密度大；

2）本地块就位于广园中路中南侧328号，东西分别与某省公路交通枢纽中心及某省监狱管理局、某城市学院、白云区政府相邻。

更有某新体育馆、白云国际会议中心、某火车东站、广园客运站等大型公共设施配套，又有广源快干线、白云大道路相通，交通便捷，地理位置优越，地段优势明显；

3）规模适度，占地面积109360平方米，建筑面积约7318.28平方米；

4）与某省电影公司合作，打造鸿基影视传媒文化产业创意园，发展影视传媒创意产业是创意产业园条件得天独厚。

5）发展民营影视传媒产业，关键是影视创作在题材方面的取舍。

在题材方面至少可以打三牌：

某牌、现实牌和海外牌。

第一是某牌。

如某润视影视公司把粤派名著《三家巷》改编成电视剧《风雨西关》，深受某观众喜爱。

第二是现实牌。

某影视创作的传统和优势不在于历史题材和古装剧，而在于现实题材。

在改革开放前沿的某是培育电视文艺百花的一片沃土。

先后产生了一些创意新颖、反响强烈的电视连续剧；《公关小姐》、《情满珠江》、《外来妹》、《英雄无悔》和《和平年代》等，这些作品善于捕捉改革开放中出现的新事物、新观念，同时带有强烈的时代气息和浓郁的南国风情，形成了有特色有影响的岭南电视文化。

第三是海外牌。

某是著名侨乡，华人华侨题材也应该是某影视创作涉足的重要领域。

作为对外开放窗口的某，应该是荟萃东西方文明，实现影视文化国际化全球化首选之地。

2、问题点

1）地理位置虽然优越，但目前本案土地使用功能为C2学校用地；及W1仓储用地。

欲进行整体开发须改变土地使用功能。

由某省电影学校将及某省电影公司将其土地使用功能进行转换。

2）本案原建筑起于1980年代中后期，所有建筑物年限长，部分建筑尚需维护；现有建筑与拟开发之功能不适用，基础设施配套滞后；因此须进行全面升级改造。

如电力供应严重不足（100KVA），尚需增容等。

3）本案拟开发建成鸿基影视传媒文化产业创意园，服务配套设施、住宅、写字楼、宾馆、特色酒楼等将通过建设项目环境影响综合评估、工程建设项目施工、建设项目消防等单项行政许可或非行政许可专业性审批等前置程序。

4）整个项目周期长，投资规模大，必须合理筹划，建立多渠道资金来源；

3、机会点

1）某省政府加快文化大省建设，促进某经济社会全面协调发展为影视传媒文化产业发展提供了强有力大的引擎和巨大和商机。

一些影视传媒、动漫专业性公司破土而出，以期繁荣文化艺术，不断满足人民的精神文化需求。

2）大力发展民营影视产业符合党的十六大关于“完善文化产业政策、支持文化产业发展，增强我国文化产业整体实力和竞争力”的总体要求，符合国家广电总局“逐步加大广播影视市场开放力度的思路。

与此同时，某省委，省政府作出深化文化体制改革，建设文化大省的战略决策，而某民营影视传媒产业发展是深化文化体制改革的重要一环。

3）随着改革开放的各个领域，影视传媒进入了高速发展时期。

以国际化大都市的影视传媒业发展为最早；影视传媒虽然起步较晚，但因其商业性质发展却很快；特别是随着经济发展和对外开放不断扩大，影视传媒发展不仅进入“快车道”，而且后来居上；澳门影视传媒由于地域所限，则更注重与地的合作。

因此影视传媒业粤港澳台合作前景广阔，商业机遇可观。

4）某人文资源丰富，岭南文化底蕴浑厚，更有某省电影公司的支持鸿基影视传媒文化产业创意园之影视传媒文化产业将潜力无限。

5）国宏观经济形势向好，特别是某经济发达，社会富足。

在物质生活达到一定程度时，丰富精神生活的诉求就顺应而生。

6）食在某，天下皆知。

4、威胁点

1）如果项目的开发周期较长，前期运作不顺，后期可能要面临市场下滑的风险；

2）正在运营的宾馆、酒店、写字楼会积极应对商业市场，后期会对本项目的经营带来竞争压力；

3）整个文化产业北移，目前我国民营影视产业格局是以为中心，地民营影视公司和制作基地大部分都设在京城，某的民营影视公司大部分在设分支机构，因此某影视产业难以做大做强；

4）某民营影视业虽然发展较快，但总体上来看产业化程度不高，竞争力不强，产业化进程中还存在着各种障碍，主要可分为外部环境与自身问题两个方面：

制约某民营影视发展的外部因素包括强有力的政策引导与扶持、市场体系尚不完善、知识产权保护不够。

第三篇总体规划

一、规划思路

本着“以人为本，因地制宜”的原则，将现代的建筑风格与俄式建筑元素揉合在一起，以强化该区域的传统文化气氛和办公功能。

力求在办公、环境、休闲、娱乐、美食、文化等方面与商业地产达到完美结合。

现有1号、2号、12号楼，将开发成银梦谷、彩幻岛高级写字楼，拟作影视传媒公司创作办公之所。

写字楼将突出视觉效果，力求突出在本案中区域的中心功能和建筑层次。

东西两广场以美化、绿化和亮化为目标建成现代科技与原朴相结合的特色广场。

3号、4号楼将开发成会影视传媒前期创作中心。

5号楼，利用现有的外观建筑模式，将开发成俄式白桦林酒廊。

6号楼，仍为住宅。

10、号、11号、13号楼，将利用现有的环境，结合某省电影公司及岭南的文化涵，改造成修竹掩映的电影体验馆。

通过开发改造，将本项目打造成为某市独一无二的集办公、环境、休闲、娱乐、美食、文化于一体的鸿基影视传媒文化产业创意园。

二、总体规划

本项目的规划，根据现有状态，拟将整体规划为“一、二、三”。

即“一个商务中心区（1号、2号楼、12号楼+东北、西北广场+3号楼、4号楼）、二条绿轴、三个功能片区”，其中围绕两条绿化道路主轴交叉处的东北、西北形成新区，为公共活动与休闲空间；两条纵向绿轴将地块自然分割为三个片区，一个中心及三个功能片区则以一种由外渐次过渡为向的商业写字楼与居住功能（因有电影学校老职工仍居住在职工宿舍楼）、美食与电影娱乐、宾馆功能，使整个区域形成分布合理、功能清晰、过渡自然、人景合一、人景文浑然一体的生态环境。

1、中心区：

以现有的东侧蓝球场及西侧的乒乓球、羽毛球场及绿化景观为背景规划成现代科技与原朴相结合主题广场，广场北分别为银梦谷（由1、12号楼改造而成）、彩幻岛（由2号楼改造而成）高层高档影视传媒创意写字楼，提升品质，聚集人气，使本案整个地块升值。

规划拟在将4号楼加建一层，使之与相邻的3号楼均为二层，且辅以通道，将3楼、4号楼连为一体。

这样3、4号在外形上相互呼应，构成姐妹楼态势，建成影视传媒后期制作中心。

利用3号楼前现有的观水池，以及周边的绿化再配以灯饰，一个现代气息的主题广场呈现在您的面前。

2、两条轴向绿化带：

以区域现有的Y型道路道为依托形成两条纵向绿轴，其分别向东南、西北地块及建筑径连；利用建筑物出入小道伸