南宁五象新区外滩 街项目定位策划方案Word格式.docx
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重点投资项目的顺利推进为投资的快速增长提供了有力保障。
4.房地产开发投资保持快速增长
1-4月，房地产开发投资完成亿元，同比增长%，较去年同期提高个百分点。
其中住宅完成投资亿元，同比增长%，占全市房地产开发投资的%；
商品房屋建筑施工面积万平方米，同比增长%。
其中，住宅施工面积万平方米，同比增长%。
全市商品房新开工面积万平方米，同比增长%，其中，住宅新开工万平方米，同比增长%。
三、南宁市2010年上半年经济发展概况
（一）、上半年全市主要经济指标完成情况
----生产总值（GDP）亿元，同比增长%，其中第三产业增加值亿元，同比增长%。
第三产业对GDP贡献率为%。
----财政收入亿元，同比增长%，增速比一季度快个百分点，比上年同期快个百分点。
----全社会固定资产投资亿元，同比增长%，增速比一季度快个百分点，比上年同期回落个百分点。
----社会消费品零售总额亿元，同比增长%。
增速比一季度快个百分点，比上年同期高个百分点。
----城镇居民可支配收入9276元，同比增长%。
增速比一季度高个百分点，比上年同期回落个百分点。
（二）、上半年全市经济运行的主要特点
1、三产协调发展，第三产业支撑全市经济稳定增长
上半年，一、二、三产业呈现出同步协调稳定发展的态势，尤其是第三产业有力支撑全市经济加快发展。
三产业增速提高个百分点，对经济增长的贡献率达%，拉动经济增长个百分点。
2、“三驾马车”齐发力，内需外需动力在增强
1）固定资产投资保持高速增长
今年以来，固定资产投资增速逐月加快。
上半年，全市共完成全社会固定资产投资亿元，同比增长%，增速比一季度高个百分点，上半年全市固定资产结构进一步趋向合理，主要特点有：
2）消费市场活跃，发展加快
今年以来，全市消费品市场繁荣活跃，消费需求继续发挥全市经济增长的“稳压器”作用。
上半年，全市实现社会消费品零售总额亿元，同比增长%，增速比一季度快个百分点，比上年同期高个百分点。
A.城市消费仍是全市消费增长的主力
B.汽车、家居类商品销售持续旺销
C.各行业平稳协调发展态势
3）对外经济保持增长，出口增速逐月减缓
四、南宁市城市总体规划（2008-2020）
近年来，南宁城市规模不断发展扩大，城市建成区已提前突破原《规划》建设范围。
另一方面，国家正式批准实施《广西北部湾经济区发展规划》，中国-东盟自由贸易区加快建设，泛北部湾经济合作、大湄公河次区域合作和泛珠三角区域合作、西南区域协作不断深化，使南宁面临着更大的发展机遇。
为了适应新形势的发展需要，突出南宁在中国-东盟战略合作中和北部湾城镇群发展中的核心作用，更加有效的指导南宁城市发展建设，根据国家建设部《关于同意修编南宁市城市总体规划的批复》，新《南宁市城市总体规划（2008-2020）》完美呈现。
（一）、城市性质
南宁是广西壮族自治区首府，面向中国与东盟合作的区域性国际城市，西南出海大通道的综合交通枢纽。
（二）、城市主要职能1、广西壮族自治区首府：
承担政治、经济、文化与信息中心职能。
2、区域性国际城市：
面向中国与东盟合作的区域性国际城市，区域性物流基地、商贸基地和加工制造业基地，以及区域性综合交通枢纽、信息交流中心和金融服务中心。
3、西南出海大通道的综合交通枢纽：
承担西南出海大通道的交通枢纽职能。
4、广西北部湾经济区中心城市：
承担区域现代服务中心与科技创新基地职能。
5、泛珠三角经济圈西部区域性中心城市：
珠三角经济向西扩散的枢纽，新兴产业基地。
（三）、城市发展目标
（1）开放创新城市——提高城市综合实力和开放度，转变经济发展模式，鼓励创新，建设开放的现代化文明城市。
（2）和谐平安城市——促进城乡协调发展和各项社会事业全面进步，扩大就业，完善社会保障体系，构建平安有序、社会稳定、公平正义的和谐城市。
（3）生态园林城市——深化塑造“中国绿城”品牌，建设生态环境持续发展、人与自然高度和谐，最适于人居的生态园林城市。
（4）魅力文化城市——彰显秀丽岭南风光，展现以壮民族文化为主的体现时代性、包容性的城市文化，形成富有魅力的区域性旅游中心城市和文化交流平台。
（四）、城市规模
中心城人口2010年控制在210万人，建设用地控制在216k㎡；
2020年控制在300万人，建设用地控制在300k㎡。
（五）、城市发展方向的选择
城市的主导发展方向：
以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南。
（六）、公共设施建设
玉洞、龙岗、相思湖等将建行政中心
在公共设施建设方面，建设自治区政府新址、五象市级市民中心；
在玉洞、龙岗、相思湖等区域布置部分城区的新行政办公用地。
五象：
在五象新区建设以行政办公、体育休闲、文化娱乐等为主导功能的城市中心。
（七）、南宁市城市功能规划发展
1、建设行政中心带旺一片新区
规划：
中心城内自治区级、市级行政办公用地将得到整合和优化，形成沿民族大道、友爱路、东葛路等几条主要干道和以埌东为核心的格局。
建设自治区政府新址、五象市级市民中心。
在玉洞、龙岗、相思湖等区域布置一部分城区的新行政办公用地。
在各开发区、工业区建设配套的行政办公和管理中心。
2、建设大型体育场馆六城区均有体育中心
主要建设项目有广西体育中心、广西奥林匹克广场、南宁市体育休闲公园、南宁市体育运动学校。
其中位于五象新区的广西体育中心，规划用地4000亩，具备接待国内大型综合性体育运动会和部分单项国际比赛能力，配备大型体育馆、体育场、水上运动馆和各种室内外场馆、运动员公寓、行政设施、停车场地以及其他服务设施。
3、轨道公交“巡城”出行更加便捷
五、南宁未来五年发展前景
2010年4月12日，自治区人民政府在南宁市举行新闻发布会，对外发布《关于加快广西北部湾经济区大产业大港口大交通大物流大城建大旅游大招商大文化发展实施意见》（下称《实施意见》）。
广西将在3至5年内投入万亿元，推动北部湾经济区建设。
《实施意见》提出的加快推进广西北部湾经济区“大城建”工作发展目标中指出，到2015年，城市化率将达到50%。
2015年前，南宁将按照“以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南”的发展思路，打理推进凤岭片区、五象新区建设，建成面向中国与东盟合作的区域性国际城市、广西首善之区。
同时，南宁要在加快五象新区建设上取得新的突破，到2012年18平方公里的核心区要有一批项目竣工，自治区重大公益性项目规划建设区全面开工建设广西城市规划建设展示馆、美术馆、铜鼓博物馆，通过“一馆带一街区”的模式，建成南宁市发展的新核心，到2015年初步形成规模。
1、堤路园江滨公园上半年开工
统筹推进南宁保税物流中心（二期）、广西体育中心（二期）、广西艺术中心、广西规划建设展示馆、广西铜鼓博物馆、广西美术馆、广西政协会馆、广西信息中心、广西教育学院、南宁艺术博物馆、北部湾国际总部大厦、“老南宁”（一期）、邕江大学、沿海铁路总部基地等50个项目，推动这些项目早日建成。
另外，全长12公里，占地196公顷，总投资81000万元的五象新区堤园路江滨公园一期，目前已开工建设。
2、推动龙岗片区整体开发
路网续建、新开工建设方面：
实现五象大道、玉洞大道、银海大道、堤园路大道、平乐大道、龙岗大道等重点路桥项目年内建成通车。
同时推动龙岗片区整体开发。
年内实现龙岗片区5号、2号和3号路开工建设，年底竣工。
小结：
从以上情况分析可以看出，近年来，南宁城市建设不断发展，南宁房地产土地价格不断地攀升，城市规划在不断地改进，这对于外来投资者和本地投资商，都有极大的促进和鼓励作用，为未来规范南宁房地产土地市场，起到重要的作用。
六、南宁市良庆区经济环境分析
（一）、良庆区概况
1、地理位置
良庆区属广西壮族自治区首府南宁市辖区，于2005年3月18日筹建，2005年4月30日正式挂牌成立，是南宁市最年轻的城区。
良庆区位于南宁市区南部，地理位置得天独厚，是广西北部湾经济区的重要组成部分，扼大西南出海通道之要冲，是南宁市通往北海市、钦州市、防城港市的门户。
2、行政区划
良庆区辖良庆镇、那马镇、大塘镇、那陈镇、南晓镇等5个镇和大沙田街道、广西良庆经济开发区，城区总面积1369平方公里，总人口20．8万人，人口密度每平方公里151人，为目前南宁市面积最大、人口最少的城区。
2006年，自治区党委、南宁市委提出了“以邕江为轴线、西建东扩、完善江北、提升江南、重点向南”的城市发展战略。
重点向南就是开发建设五象新区，再造一个新南宁，这给五象新区建设主战场的良庆区带来了千载难逢的发展机遇。
规划中的五象新区范围175平方公里，核心区范围18平方公里，五象新区的功能定位为：
中国—东盟自由贸易区的区域性物流基地、商贸基地、加工制造基地和高新技术产业基地，南宁市新的行政、信息、文体、商业商务中心以及现代宜居城市，是一个功能复合的新南宁中心区域，更是一个融入自然的生态城市典范。
伴随着广西北部湾经济区开发建设上升为国家战略，首府南宁市引起了世人的关注，良庆区也成为了关注的焦点。
现在，良庆区人肩负着一种使命：
以一种新的实践，借着中国—东盟博览会起跳，从埌东跃过邕江，奔向北部湾，为南宁创造新的辉煌。
3、城市规划
良庆区按照自治区、南宁市构建区域性国际城市的要求，全面实施“两带两区一中心”的发展决策。
“两带”即沿海产业发展带和沿江都市生活与服务带。
其中北部和中部主要发展新型制造业、都市型工业和物流业，南部主要发展都市型现代农业和生态休闲旅游业；
沿江都市生活与服务带沿邕江南岸向东、向西延伸，主要发展行政办公、生态居住、娱乐休闲、文化、教育等配套服务业。
“两区”即良庆经济开发区和五象新区，是“两带”中的重点发展区域。
五象新区总规划研究范围175平方公里，规划设计范围约88平方公里。
根据正在编制的五象新区初步方案，将新区定位为：
北部湾经济区的总部基地，自治区的先进制造业基地，南宁市新的行政、文体、商业中心，物流、制造业基地。
对如此辽阔的区域进行开发，就现在来说，将采取分期开发建设，首先，集中人力、财力、物力，将蟠龙小区所在位置的18平方公里作为核心区的重点开发区域。
5年后，我们将看到一个欣欣向荣、初具规模的五象新区核心区。
五象大道建设已先期启动，支撑起核心区的主要项目有市级行政文化艺术中心、大型娱乐中心和“老南宁”古城文化旅游等大型项目。
五象新区核心区的开发建设将贯穿着人与自然和谐相处的理念，努力建成“生态核心区”。
注重山体、水系的保护和利用，充分发挥五象岭森林公园的生态效能，体现建筑群体与周边环境相呼应的空间气势与时代气息。
再造一个具有150万人口的新南宁，使五象新区融入北部湾（广西）经济区，与中国—东盟“M”型区域经济合作战略实现无缝对接。
“一中心”即行政办公中心，处于“两带”交汇区域，主要包括北部的蟠龙小区和南部的玉洞小区、良庆小区三个组团，以南宁市、良庆区行政大楼建设为重要契机，加快办公楼、高档宾馆、大型商场等配套服务设施建设，形成南宁南部最重要的以行政办公、外向服务和总部经济为主导特征的服务中心。
（二）、五象新区综述
1、新区简介
五象新区，是南宁城市规划中一个全新的城区，是邕江之南的一个辽阔区域，以良庆区的蟠龙小区、良庆镇、玉洞经济园区、沿海经济走廊开发区、龙岗新区、邕宁老城区和那马组团为主的175平方公里的土地。
五象新区规划让城市南部未开发的这片土地，一跃成为城市未来的建设区域，也将在未来被建设成为我们城市的形象代表。
规划中的五象新区核心区，是一个功能复合的城市中心区，也是一个以文化体育、行政办公为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区，更是一个融入自然的生态城市典范。
2、五象新区发展大事记
2005年
4月，时任广西区党委副书记的刘奇葆提出，南宁市应该重视加大向南发展。
11月28日，中共南宁市第九届委员会第十二次全体会议通过了《关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》，提出：
“十一五”期间（2006至2010年），南宁“城市建设以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南”，“启动五象岭新区和龙岗新区建设，推动江南片区发展”。
2006年
4月28日，五象大道开工，标志着五象新区建设正式启动。
12月17日，南宁市五象新区开发建设指挥部挂牌成立，标志着五象新区的开发建设进入实质性阶段。
2007年
8月，五象新区又一条主干道——银海大道开工拓宽。
2008年
2月25日，广西体育中心一期主体工程开始施工。
2009年
1月，南宁保税物流中心动工。
5月22日，南宁市北部湾办（五象新区指挥部）现场指挥部挂牌成立。
7月，南宁大桥通车。
2010年
1月7日，南宁保税物流中心正式揭牌，进入封关运作阶段。
1月15日上午，广西体育中心二期工程开工。
2010年1月7日正式揭牌的南宁保税物流中心。
2011年以后
按照规划进一步拓展新区，引导城市不断向南发展，再造一个新南宁。
3、空间规划
（1）、一个枢纽——交通枢纽
五象新区处于南宁南向发展轴线核心位置，以交通优势作为支撑，以大交通带动大开发。
水路：
邕江穿城而过，沟通各地;
海运：
五象新区紧逼钦州湾。
出海便捷。
陆路：
新区通过南宁大桥、仙葫大桥等跨江大桥与市中心区连为一体;
五象大道、玉洞大道、堤路园、银海大道、南宁大桥南岸和环城高速公路、南北高速公路、南北二级公路等道路连接内外交通。
铁路：
湘桂铁路就在五象新区，玉洞火车站也将落户新区。
航空：
五象新区核心区距吴圩国际机场30公里。
（2）、一个中心——信息交流中心
规划建设现代化信息枢纽大楼，服务于“数字南宁”建设的信息产业基地
（3）、三个基地
物流基地
商贸基地
加工制造基地
（4）、四大中心
市级行政中心2000亩
广西文化艺术中心400亩
广西体育中心2000亩
大型娱乐中心/主题公园1000亩
（5）、一批大型综合项目
滨江公园邕江之畔，核心区旁。
基本沿用并适当整理现在的大片水面，形成生态环保的绿地、湿地景观。
“老南宁”古城文化旅游项目500亩重点在于建设“老南宁”品牌，丰富南宁历史民俗文化旅游产品内涵。
（三）、五象新区总部基地
总部基地项目经济全球化和区域经济一体化背景下产生的总部经济及其载体。
建立企业家俱乐部、网络社区，实现社区内企业家的信息交流和资源共享，成为招商引资的新平台。
五象新区总部基地“呼之欲出”。
《南宁市五象新区总部基地修建性详细规划》进入公示阶段，规划范围为五象大道以南、体育中心以西及平乐大道以东所围合的区域，总建设用地面积约公顷。
1、区位及规模
今年1月下发的南宁市2010年城建项目第一期投资计划提出，五象新区今年将形成三大片区，总部基地、蟠龙片区和龙岗片区的路网今年将成片开工建设。
根据《规划》，五象新区总部基地选址在五象新区核心区内，总部基地规划范围为五象大道以南、体育中心以西及平乐大道以东所围合的区域，总建设用地面积约公顷，其中，商业金融用地面积约为公顷，占总面积的%。
2、公共交通：
每300米内有2个公交站
总部基地内的城市道路等级分为城市快速路、城市主干道、城市次干道和城市支路四级。
将有便捷的公共交通线网到达总部基地。
划沿城市主干道、次干道和部分支路公交停靠站，确保每300米的范围内有2个公交站点，方便市民的日常出行活动。
此外，轨道交通也将途经这里，在轨道交通站设置站前广场，方便交通站内人流的快速集散。
3、功能定位：
体现商务办公金融服务等
如果说五象新区核心区是五象新区的心脏，那么总部基地就是心脏的中心。
五象新区总部基地是南宁市总部经济发展和城市建设的标志性建筑群，根据政府已下发的《南宁市五象新区总部基地建设工作方案》，将体现商务办公功能、金融服务功能、产品展示功能、信息交流功能和研发创新功能这六大功能。
4、影响：
金融辐射带来多种经济效应
总部基地的建设要坚持“高起点规划、高强度投入、高标准建设、高效能管理”。
根据《修建性详细规划》的规划条件和相关建设要求，建成智能化、生态型的楼群组合，形成集办公、金融、展示、科研、信息交流于一体的企业总部集聚地。
（四）、城市公共设施
中小学：
大沙田小学、五象小学、英华学校、玉洞小学、玉龙学校、英华学校、金象小学、西南外语小学、良庆区华登学校、西南中学等；
综合商场：
五象综合市场、利客隆超市、家具商场、便利店、金象三区综合市场、玉洞商贸综合市场、南城百货、利客隆、金盛商业广场；
银行：
工商银行、建设银行、中国农业银行、中国信用合作社；
医院：
江岭医院、广西工人医院大沙田门诊部、广西水电医院、博大医院、玉洞医院、市二医院大沙田分院；
交通：
21路、23路、65路、607路、707路、501路等公车；
轻轨1号即将施工，必将给轻轨沿线物业开发带来新的发展机遇；
其他:
中国电信、中国移动、金象岭森林公园、五象岭森林公园、江滨公园等；
邻近地标：
保税物流园、广西铜鼓博物馆、广西美术馆、广西城市规划建设展示馆、自治区行政中心等。
第二章南宁市房地产发展概况
一、近年来南宁市房地产发展概况
（一）2009年南宁市房地产总体供应情况
1、2008年房地产开工、竣工缓慢，2009年商品住宅批准预售量下降
2008年宏观经济调控，房地产开发速度放缓，供给双方进入观望状态。
受其影响，2009年全市供给大幅下降，进入下半年，在刚性需求的带动，需求井喷，市场重新进入“量价齐升”的局面。
根据上图表显示，南宁市商品住宅市场批准预售量大幅下降，批准套数为27075套，降幅为%，批准面积2785834㎡，降幅为%，因为2008年进入调整期，各大开发企业放慢了拿地、开发的速度；
房地产投资、新增开工、施工、竣工面积都将继续下降，下降幅度可能会在下半年有所收窄，受此影响，2009年商品住宅市场批准预销量有所下降。
2、商品住宅各大城区批准预售情况
从以上表中来看，2009年年度青秀区的商品住宅获得批准预售继续占据全市主力，但市场份额却同比减少%，批准预售套数与去年同期相比下降%；
西乡塘区获得批准预售量位居第二，市场份额保持增长，占比为%，市场份额增加%，与去年同期相比增长%；
江南区属于南宁市工业比较多的区域，批准预售量有小幅度下降，批准套数为4664套，与去年同期相比下降%，占比为%，市场份额小幅度增加%；
2009年年度兴宁区获得批准预售量增幅最大区域，批准数套1542套，面积为㎡，与去年同期相比增长%，占比为%，其它城区批准量均不足5%。
3、批准预售产品结构
从商品住宅批准预售各户型来看，二室和三室的户型产品批准预售量呈现市场主力，分别批准10145套和9679套，两类户型产品占据全市商品住宅批准套数的%，主要批准项目为台湾街·
宜兰湾、盛天华府、荣和·
大地、盛天国际、隆源国际公馆、汇东郦城、瀚林雅筑、风格·
雨林、保利·
山水怡城、奥翔碧园等；
一室的户型产品批准预售量位居第三，批准3689套，占比为%，主力获得批准预售项目锦绣花园、嘉华绿洲、荣宝华·
星光大厦、盛天国际等；
其它各类户型产品批准预售不足5%。
4、商品住宅批准预售面积区
从以上面积区间统计表中来看，面积区间分布批准预售量相对较比合理，120-144㎡和75-90㎡的面积区间批准预售套数分别为5791套、5597套，占比为%、%，这两个面积区间的产品也是畅销商品住宅面积区间；
90-105㎡的面积区间批准预售套数为4657套，占比为%，主要是宽松二室和小三室；
105-120㎡的面积区间批准预售套数3758套，占比%；
以投资型产品为45-75㎡和45㎡以下批准预售套数分别3286套和1897套，占比为%和%；
144㎡以上的超大户型产品商品住宅由于成本和税收的加重，购房者有限的购买力下也逐步转向买购中小面积户型产品的商品住宅，所有该面积区间仅占据市场份额的%。
（二）、2008-2009年南宁市商品住宅市场总体签约数据分析
1、整体商品住宅"
牛市"
再现交易量成倍增长
2、市场房源"
求"
远超"
供"
房价急速上升
纵观全局，2009年南宁市商品住宅月均价上升速度有所加快，在消化量逐步增加的同时，南宁市场房源显得颇为紧张，该现象在凤岭一带最为明显。
3、南宁市商品住宅签约量按城区划分
多年来，青秀区一直保持着南宁楼市的领衔位置，商品住宅供应和消化该区域都能占到市场份额的50%以上，独占市场熬头。
相比之下，西乡塘区为南宁人口最多片区，由于拆迁较为困难，旧城改造工作较为复杂和缓慢，因此大多项目都集中在土地储备较多的地带，如大学路、鲁班路、高新区和相思湖一带，而该地带却为南宁众多高校集中地，因此被人们称为"
学府宝地"
。
在"
的美誉下，西乡塘区成为南宁的另一个楼市"
新星"
区域，同样也是居住和投资较为优越区域。
2009年兴宁区、良庆区、邕宁区均靠老盘的后推和剩余货量供应市场，因此全年签约量较少，均在4000套以下。
4、南宁市商品住宅户型配比
2009年南宁市商品住宅最为畅销的户型依然为舒适型的三室。
5、南宁市商品住宅按面积区间划分
与2008年相比，2009年我市所消化的商品住宅各面积区间分配比率基本接近，仍以单套面积为75-90㎡和120-144㎡的区间为主。
一直以来，小户型75㎡以下的单间和一室户型销售价格都较高，而随着
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