富思博得苏州房地产市场研究年报共70页word资料.docx

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富思博得苏州房地产市场研究年报共70页word资料

第一章、信息资讯

一、政策信息

1、土地政策

✧《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》

【发布时间】：

2019-3-11

【制定单位】：

国土资源部

【主要内容】：

国土资源部于3月10日下发了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，对土地出让的各个环节制定了更加严格和细致的要求。

《通知》规定，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。

而根据《担保法》的规定，定金比例不得超过主合同标的额的20%。

《通知》要求，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

而对已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。

✧《关于土地增值税清算有关问题的通知》

【发布时间】：

2019-5-26

【制定单位】：

国家税务总局

【主要内容】：

国家税务总局5月26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。

《通知》指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。

若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

此外，《通知》还明确了质量保证金、安置房费用、土地闲置费、契税等税费的扣除问题。

《通知》最后指出，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

✧两部委：

企业闲置土地一年将禁止买地资格

【发布时间】：

2019-9-27

【制定单位】：

国土部、住房和城乡建设部

【主要内容】：

国土部、住房和城乡建设部9月26日联合发出通知。

通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。

通知要求，在房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。

同时，对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地，以及农转用计划指标，应优先确保以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应。

对于没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。

　　另外，通知要求，市、县国土和建设部门，要共同建立保障性住房、棚户区改造住房、公共租房、中小套型商品住房行政审批快速通道。

规划部门在受理后10天内核发建设用地规划许可证，国土资源主管部门要在受理后10天内核发国有土地使用证，规划主管部门要在受理后60天内核发建设工程规划许可证。

在土地竞买过程中，国土部门将采取更为严格的土地竞买资格审查。

　　如果竞买人存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为、存在非法转让土地使用权等违法行为、甚至是因企业原因造成土地闲置一年以上；开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的，在结案和问题查处整改到位前，该企业将不得参与土地竞买。

对无故拖延开竣工时间、违反预销售时限和方式等要求的开发商不仅要处罚，还要将名单及时向国土、价格、金融等部门通报。

2、房产政策

✧二套房贷款首付款比例不得低于40%

【发布时间】：

2019-1-10

【制定单位】：

国务院办公厅

【主要内容】：

国务院办公厅1月发布通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

通知要求，金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。

通知还要求，要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。

对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。

同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。

✧房企须一次性公开全部房源明码标价

【发布时间】：

2019-1-10

【制定单位】：

国务院办公厅

【主要内容】：

国务院办公厅日前发布通知要求，已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

　　通知还要求，住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。

✧银监会：

个贷办法要求面签

【发布时间】：

2019-2-21

【制定单位】：

银监会

【主要内容】：

银监会2月公布了《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》。

银监会相关负责人表示，流动资金贷款不能挪用于固定资产、股权投资，银行要防止超额授信，不能恶性竞争和突击放贷。

《流动资金贷款管理暂行办法》还要求，金融机构要合理测算企业的流动资金需求，确定额度和期限，防止超额授信。

根据《个人贷款管理暂行办法》，银行在发放贷款时，一定要通过面签制度来鉴别个人身份，了解借款实际用途，调查借款人信用状况和还款能力。

✧二套房贷首付挑高至50%

【发布时间】：

2019-4-16

【制定单位】：

国务院

【主要内容】：

4月14日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

会议同时要求，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%。

对贷款购买第三套及以上住房的，要大幅度提高首付比例和利率水平。

✧《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》

【发布时间】：

2019-6-4

【制定单位】：

住房城乡建设部

【主要内容】：

在住房和城乡建设部6月4日晚间公布的名为《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》中指出，各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有的成套住房数量进行认定。

　　通知要求，具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。

暂不具备查询条件的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。

贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。

　　通知要求，有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套及以上差别化住房信贷政策：

借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统中其家庭已登记有一套及以上成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套及以上住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈，必要时居访等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套及以上住房的。

　　通知强调，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套及以上的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

✧10月1日起家庭购首套房契税减半

【发布时间】：

2019-9-30

【制定单位】：

财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部

【主要内容】：

财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部29日联合发布政策，自2019年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。

对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

✧三套房停贷二套房首付五成

【发布时间】：

2019-9-30

【制定单位】：

国家有关部委

【主要内容】：

为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委30日要求，各商业银行对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。

✧住建部上调个人住房公积金存贷款利率

【发布时间】：

2019-10-21

【制定单位】：

住房和城乡建设部

【主要内容】：

住房和城乡建设部10月20日发出通知称，自20日起上调个人住房公积金存贷款利率。

五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。

住建部宣布，自20日起上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。

当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。

贷款方面，五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。

五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。

✧《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》

【发布时间】：

2019-11-3

【制定单位】：

住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会

【主要内容】：

住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会11月3日联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，其中明确，第二套住房公积金个人住房贷款仅限于购买改善居住条件的普通自住房，且首付比例不得低于50%、贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍（即在首套房利率基础上上浮10%）。

《通知》规定，公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房。

严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

《通知》要求，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

更为重要的是，《通知》要求第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。

《通知》要求，第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

《通知》还要求，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

3、地方政策

✧江苏:

首套最少1%二套通通3%

【发布时间】：

2019-10-13

【主要内容】：

10月11日，省财政厅等三部门联合发布了《关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。

该《通知》称，自2019年10月1日起，对个人购买90平方米及以下，且属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，按1%税率征收契税。

对个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税；对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按我省原定3%税率征收契税。

✧未登记说明原因、闲置满2年的土地将收回

【发布时间】：

2019-1-20

【主要内容】：

上海市规划和国土资源管理局1月20日发布公告，宣布开展2个月的闲置土地登记工作，未按要求登记、未说明原因的闲置满2年的土地将被依法无偿收回。

按照公告，此次闲置土地登记的范围为：

土地出让合同或划拨决定书中约定开工时间，逾期未开工的；土地出让合同或划拨决定书中未约定开工时间，但已领取建设用地批准书、满1年未开工的；土地出让合同或划拨决定书中未约定开工时间，也没有领取建设用地批准书，但自土地出让合同或划拨决定书签订或批准之日满1年未开工的；已经取得建设用地批准文件，但至今未开发建设的。

✧上海:

限每户新购套数

【发布时间】：

2019-10-7

【主要内容】：

上海市政府10月7日批转了上海市住房保障和房屋管理局等5部门《关于进