保利物业宿迁工业园区宿舍物业治理方案.docx

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保利物业宿迁工业园区宿舍物业治理方案

保利物业宿迁工业园区宿舍

物

业

管

理

方

案

编写：

顾问治理中心

编写日期：

2020年2月16日

宿迁宿舍物业治理方案

第一章　项目概况……………………………………………………………………………1

一、地理位置…………………………………………………………………………………　1

二、项目规模…………………………………………………………………………………　1

三、项目分析…………………………………………………………………………………　1

第二章　治理目标……………………………………………………………………………　2

第三章　前期筹备……………………………………………………………………………　7

一、接管验收…………………………………………………………………………………　7

一、接管验收流程…………………………………………………………………………　　7

二、验收交接打算……………………………………………………………………………　7

二、人员预备…………………………………………………………………………………　8

一、组织架构…………………………………………………………………………………　8

二、员工培训…………………………………………………………………………………　9

1）培训目标…………………………………………………………………………………　9

2）培训种类………………………………………………………………………………　10

3）培训打算………………………………………………………………………………　10

第四章　入伙治理……………………………………………………………………………　12

一、入伙打算表………………………………………………………………………………　12

二、入伙流程操纵……………………………………………………………………………　13

第五章　装修治理……………………………………………………………………………　15

一、装修手续办理流程…………………………………………………………………………15

二、装修进程监控……………………………………………………………………………　17

第六章　日常治理……………………………………………………………………………　19

一、客户效劳…………………………………………………………………………………　19

一、居家效劳………………………………………………………………………………　　19

二、顾客投诉………………………………………………………………………………　　19

3、与顾客沟通……………………………………………………………………………　　20

4、治理费催缴……………………………………………………………………………　　20

五、社区文化………………………………………………………………………………　　20

二、工程治理…………………………………………………………………………………　　21

一、设备维修保养治理和要求……………………………………………………………　　21

二、设备维修保养治理和要求……………………………………………………………　　21

3、设备故障处置程序………………………………………………………………　　　　22

三、平安治理……………………………………………………………………………　　　　23

一、平安治理目标…………………………………………………………………………　　23

二、平安治理原那么…………………………………………………………………………　　23

3、平安治理内容与方式…………………………………………………………………　　23

4、平安状态操纵………………………………………………………………………………24

五、平安日常工作标准及检查频次……………………………………………………………25

四、环境治理………………………………………………………………………………………26

一、清洁治理标准及检查方式…………………………………………………………………26

二、绿化治理方法………………………………………………………………………………26

五、员工治理要点…………………………………………………………………………………27

第七章　经营方案………………………………………………………………………………28

一、开源…………………………………………………………………………………………28

二、节流…………………………………………………………………………………………28

三、收支预算……………………………………………………………………………………28

一、费用测算……………………………………………………………………………………28

二、收入测算……………………………………………………………………………………30

3、收支盈亏预算………………………………………………………………………………31

第一章　项目概况

一、地理位置：

该项目位于江苏省宿迁市青海湖路苏宿工业坊，属工业园区。

二、项目概况：

该项目总建筑面积85000平米，总用地面积56000平米，集体宿舍面积58000平米，白领公寓面积9000平米，商业面积5000平米，食堂面积3500平米，浴室面积1300平米，单车库面积5000平米，道路广场面积23000平米，物业用房300平米，绿地面积17000平米，容积率，建筑密度，绿地率31%，汽车位23个，出入口2个平常只用一个，另外配有加压水泵2台 一个动力中心配电房。

由16栋宿舍楼1500间宿舍、宿舍楼每层一个公共茅厕及洗淑间，用水要分摊 1栋白领公寓200间宿舍（开发商以出租方式经营，要紧面向园区企业主，为企业提供员工宿舍）一栋商业楼和一栋生活配套楼组成（公共浴室1300平米及集体食堂3500平米）。

三、项目分析

第二章　治理目标

一、效劳宗旨

以人为本、标准治理、追求创新、至诚效劳。

二、追求目标

以公司经营为主导，为业户提供完善的治理效劳。

第三章　前期筹备

第一节拟采纳的治理模式

一、物业治理架构

物业治理效劳，要求有一个高效率及科学的组织架构，令人力、物力、财力取得合理的配置，以求达到降低治理本钱，提供优质效劳的目的。

治理处按“直线制”设定治理架构。

由治理处主任、物业助理、收费员、保洁组、治安组、维修班六块组成。

其优势是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。

注：

治安组在治理处值班时刻内归治理处值班人员（物业助理、收费员）治理，治理负责人为治理处主任。

在治理处值班时刻外由治理处维修班值班人员及流花雅轩保安队长进行工作监督，发觉有违纪现象应通报治理处。

在处置突发事件发生时，应听从治理处的工作人员的工作安排，正确有序的处置好突发事件。

二、效劳特色

1.快速、完善的效劳形式：

首问责任制+30分钟效劳许诺

首问责任制：

每一名员工都有责任和义务接待客户的建议，任何一名员工接到建议后，统一传递到办公室，并告知建议人我处在二日内反馈处置结果。

第一接待人负责跟踪这项效劳建议处置的情形直至客户中意为止。

接待效劳建议时应付处置时刻做出适当的许诺，尽可能在最短的许诺时刻内处置完毕，因故未能在许诺时刻内处置的应及时通知对方，争取取得明白得。

但不得显现同一件情形有两次推延处置的情形。

许诺时刻最好操纵在1~2天，一样不超过一周，特殊情形除外。

处置完毕后，由处置人与对方交代清楚，需要让对方签字确认的应该留签字记录，并告知第一接待人。

30分钟效劳许诺：

第一接待人接到客户的建议时，应及时将客户的建议反馈到治理处，由治理处安排相关人员到客户指定的地址，为客户提供相应的效劳，这一进程不能超过30分钟。

假设有特殊情形，无法在30分钟赶到客户指定的地址，应在事前跟客户说明，取得客户的谅解，在客户同意的同提下，在最短的时刻内，赶到现场为客户效劳。

2.全天候的效劳时刻

治安组实行24小时专人效劳，客户有任何需求能够取得最及时的效劳。

维修班实行24小时专人效劳，客户一般维修事项能够取得是及时的效劳，有危及客户平安的大维修也能取得紧急处置。

治理处实行9小时专人效劳，9小时专人效劳时刻为8：

00—17：

00，治理处9小时外值班由流花雅轩维修值班人员兼值。

维修班值班人员在接到客户求助后，假设不能在中处置了客户的问题，应第一时刻赶到事故现场，给予客户最及时的关切与帮忙。

属于重大突发事件的应当即上报治理处主任，治理处主任须在接到后当即应赶赴现场进行处置。

三、内部运作流程图：

回访流程图

用户室内装修申请流程图

否

是

否

物品放行流程图

日常搬出室

内大件物品

用户迁出时

物品放行

申办人持相关证明文件到管理不办理手续

用户到管理处

填写放行条

否

是

管理处审批放行条

治安组监管用户物品放行，用户放行条原件交治安员

特约效劳（有偿维修）流程图

不同意

不中意

中意

入户维修流程图

属于用户的缘故

不能完成

属于维修人

员的缘故

完成

用户投诉处置流程图

不中意

满

意

四、物业治理职位编制

暂定本物业治理方针为：

人性效劳、培育人材、科学治理、走向市场。

依照以上方针，特制定以下用人方案。

1.治理处

（1）由1名治理处主任和2名员工组成。

治理处主任负责小区的全面日常治理工作。

（2）物业助理1名，负责治理处文字处置工作和物品入库保留、发放、领用工作。

资料及人员档案资料的搜集、整理工作。

咨询及商务、票务的有偿效劳工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作，要求个人素养较好。

（3）收费员1名，负责宿舍小区收费工作。

2.保洁组

保洁组由2名员工组成，上班时刻为6：

00——17：

00。

3.治安组

治安组由4名员工组成，设立49号、51号大院门两个治安岗，49号大院门岗上班时刻为全天24小时，每班上班时刻为12小时；51号大院门岗天天6：

00——22：

00，每班上班时刻为为8小时。

4.维修班

（1）由1名维修班长和2名员工组成。

维修班长负责维修班文字处置工作及文档资料保管工作，并同时兼任治理处仓库治理员的工作，维修班的日常工作安排及检查。

第三节员工任职条件

一、物业治理人员

1.治理处主任（流花雅轩治理处主任兼）

大专以上学历,持有物业治理上岗证,具有物业治理实际工作体会,熟悉物业治理有关法律、法规及企业大体治理工作,有较强的治理能力和组织和谐能力及处置突发事件的能力，勤业、敬业、乐业。

2.物业治理助理（流花雅轩治理处物业助理兼）

大专以上学历，持有物业治理上岗证，有必然的写作能力，熟悉公关业务、各劳动法规及公司的各项规章制度，具有较强的调查、解决问题、沟通、明白得、判定、分析的能力，熟练操作电脑，有较强的治理能力和组织和谐能力，勤业、敬业、乐业。

3.收费员（流花雅轩治理处收费员兼）

中专以上学历（会计专业），2年以上本行业工作体会，熟悉结算业务，具有较强的法律意识，对物业工作有必然了解，懂电脑操作。

工作认真负责，敬业、乐业。

二、维修班（流花雅轩治理处维修班兼）

维修班长：

阮文辉维修工：

陈武军邹建明

初中以上学历（水电专业），持有特种行业操作证，躯体健康，品行端正，工作认真负责，有必然的口头表达能力，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。

三、治安组（