自持物业经营税务筹划.docx

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自持物业经营税务筹划

自持物业经营税务筹划方案

房屋租赁的八大涉税问题----2012-10-12

一、租赁期约定

租赁期对税收处理问题的的影响，主要原因是在于是否认定转让不动产永久使用权”带

来其收入是认定为服务业-租赁”还是销售不动产”，进而影响所得税的处理。

旧的营业税

条例对于转让不动产永久使用权的行为视为销售行为，新营业税条例已取消该条款。

（国税函[2005]83号）规定对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，

均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照服务业-租赁业’征收营业税。

”。

从规定的变化中我们可以这样理解，只要约定租赁行为，明确租赁期限，就应该按照服

务业-租赁”征收营业税，尽管在现有规定中对于房产有明确的使用年限。

。

二、宾馆酒店等长包房”

宾馆酒店等长包房”的税收处理，其关键认定收入为服务业-旅店业”还是服务业-租

赁”，进而影响房产税的认定，是从价”还是从租”，实质是对房产税税负的选择规避。

长包房”是一些单位长期在宾馆内租用几套房间作为办公用房，享受其相关的服务，并按规定支付房费。

按现有房产税的政策规定，对用于提供住宿的这部分房产按房产余值征收房产税较为明确，但对长包房”是否也按房产余值征收存在着不同的理解。

一种认为长包

房”是一种出租行为，因宾馆将几套房间出租给别人，并签定了（租赁）合同，同时收取一定的租金，应按租金收入征收房产税，而不应按房产余值征收；另一种认为，虽然签定了（租赁）合同，只要不改变房间结构，并享受宾馆提供的服务，就应视为是入住宾馆的客人，这部分的房间还是应按房产余值征收。

那么究竟该怎么理解呢，从经营交易的实质和税收管理的角度，我们应客观的认识长包

房”，根据其经营实质进行税收处理。

在这方面各地地方税务机关有益的探索，如青岛市地方税务局青地税发〔2003〕166号

规定问：

宾馆酒店等长包房”如何征收房产税？

答：

经研究，凡同时满足以下两个条件的包房业务为长包房业务：

（1）合同约定包租半年以上的；

（2）挂牌用于办公、经营的。

对宾馆、酒店等从事长包房业务的房产从租计征房产税，其他房产一律按原值计征房产税。

”《南

京市房屋租赁管理办法》南京市人民政府令第230号规定酒店（旅社、饭店、宾馆、招待

所等）将其客房或者其他房屋提供给他人作为固定办公或者经营场所，并经工商登记为注册地址，由使用人支付约定价金的，应当纳入房屋租赁管理”。

三、租赁与仓储号）规定：

仓储业，是指利用仓库、货场或其他场所代客贮放、保管货物的业务。

租赁与仓储，都涉及了房产，都需要利用一定的场所，当租赁的用途是仓库时，从功效的角度来看，实际很难认定，虽然实际工作中，我们会列举一大堆不同点，如租赁要支付水

电费，需要支付仓库保管人员工资，仓储付费的形式一般按时间、按件计，仓储应该承担所

储物资的损失等等。

租赁和仓储，在一定条件下进行转化，对于房产提供人其营业税的影响相同，仅是税目不同，但房产税从价，从租地选择就会带来实际税负的降低。

四、租赁与物流

租赁与物流的关系，类似于租赁和仓储，但又涉及运输，其影响包括营业税应税税目，税率的不一致，以及带来房产税缴纳方式的不同，以及运费抵扣增值税。

随着物流业自身的发展和国家对其的扶持，未来租赁与物流应该更成为税收筹划的热点。

按照《国家发展和改革委员会等9部门印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知》

（发改运行[2004]1617号），《国家税务总局关于货物运输业若干税收问题的通知》

（国税发

[2004]88号）的规定，物流企业目前执行以下税收政策：

物流企业将承揽的业务外包给其他单位并由其统一收取价款的，以其全部收入减去其他项目支出后的余额，作为营业税计税基数。

物流企业提供公路、内河货物运输劳务取得的运输收入按交通运输业”税目征收营业税并开具货物运输业发票；提供装卸搬运劳务取得的运输收入按交通运输业”税目征收营业税并按规定开具发票；提供其他劳务取得的收入按服务业”税目征收营业税并开具服务业发

所称物流企业是指具备或租用必要的运输工具和仓储设施，至少具有从事运输（或运输代理）和仓储两种以上经营范围，能够提供运输入代理、仓储、装卸、加工、整理、配送等一体化服务，并具有与自身业务相适应的信息管理系统，经工商行政管理部门登记注册，实

行独立核算、自负盈亏、独立承担民事责任的经济组织。

五、租赁与物业

《物业管理条例》明确物业管理，是指对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

作为房产承租方，在享受物业服务的情况下必然涉及到付费的问题，但是这本身与租赁并不发生关系。

但是税收实践中却发生了联系，特别是出租方与物业管理公司达到某种利益上的关系:

1.代收房租

按《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发

[1998]217号）规定：

物业管理企业代有关部门收取的房租的行为，属于营业税服务业”税

目中的代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。

通过代理手续费的方式，可以将租金分解为租金和手续费。

2.平衡租赁和物业收费

租赁和物业收费的税负不一致，就可以在这两项收费之间进行平衡，降低房租收费，抬高物业收费。

这种关系的产生，其实质上降低租赁的实际税负。

六、视同出租的税收处理

在目前的税法规定中，有几项的特殊规定，视同租赁行为:

1•《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批

（国税函]1997:

490号）：

以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将

场地、房屋等转让他人使用的业务，应按服务业”税目中租赁业”项目征收营业税。

2.《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函[2006]478号）：

酒

店产权式经营业主（以下简称业主）在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金

收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照服务业-租赁业”征收营业税，按照财

产租赁所得项目征收个人所得税。

对于规定1,国税发[2000]118号规定，以非货币性资产投资需要分解为按公允价销售和投资两项业务，所以在目前的实践操作过程中，特别是在不动产，土地使用权价格看涨的前

提下，不动产、土地使用权投资入股会导致所得税的大量支出，在经济上不可取，上述规定

虽然仍有效，但实践中这种模式基本不用了。

对于规定2，按目前市场行情来看一般业主的保底收入为投资的

6%到8%，如果上述收

入视为租金收入，由于房产用于商业用途，需要按收入额的

5%缴纳营业税，12%缴纳房产

税，冋时按10%缴纳个人所得税，税负较高，对于酒店经营方中来讲

固定支出和分红支出

作为税前扣除才经济，而文件中所述的模式在实践过程税收瑕疵较多，

在税务实践过程中需

要谨慎看待，需要探索更符合税法，更简单的操作模式。

七、租赁涉及费用公摊

租赁必将发生一定的费用分摊，如水电费，保安费，保洁费等一些杂费，这些费用属于日常费用，一般不包括在租金收入内。

费用分摊符合真是配比原则，之所以提出这个问题，还是一个真实合法凭据的问题，这是由于票据是唯一的无法进行分割。

按国税发[199807号规定：

物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、

维修基金、房租的行为，属于营业税服务业”税目中的代理”业务，因此，对物业管理企业

代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。

对于其他企业，特别是出租人为一般纳税人，对于向承租人收取的应分摊水电费，需按转售处理，特别是涉及已抵扣的。

但是实践中，如果该企业是营业税纳税人又如何处理呢，一方面其没有增值税发票，而即便有又存在重复征税问题，这又如何处理，各地的税务实践

过程中一般要求企业特别是出租人要在分摊费用具有真实的分摊计算表，对于承租人要求出

具原始凭证的复印件外加分摊计算表。

另外对于承租个人的房产，承租人是否能以开具抬头为出租人的票据入账，从税务实践

来看，这是不允许的，这其中原因是无法证实其真实性，

特别是承租其股东的房产，没有一

个可参考的分摊标准。

八、转租

关于转租行为征收营业税的规定早已明确，《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》

（国税发]1995]76号）第五条规定：

单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给

他人的行为也属于租赁行为，应按服务业”税目中租赁业”项目征收营业税。

我们需要注意到财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）对于融资租赁行为采用的是差额计征营业税的规定，但是对于房屋转租行为是否也可以

按差额征收营业税目前没有规定，即需要按全额交纳营业税。

但是对于转租行为是否征收房产税，从理论到实践一直有个争论的过程，不征的一方认为，《房产税暂行条例》明确房产税的纳税义务人为房产所有人，而转租人对于转租房产不具有所有权，仅有使用权，征得一方认为，租金收入是房产本身带来的收入，符合财产税的征税原则。

各地在执行过程中均有一个认识的过程，如江苏省苏地税发（1999）087号对转租房产的，

由转租人按转租收入和承租租金的差额缴纳房产税。

”而苏地税发[2006]135号对该项规定

进行了废止。

笔者理解这是对《立法法》中立法权限的一个认识的过程，也充分反映当地税务机关客观认识的一个过程。

观点：

[[租赁就是将资产租于他人供他人使用收益的行为，至于服务、仓储、物流其实还包括了其

他劳务或服务等事项，区分还是比较简单清晰的]]

自持物业经营税务筹划方案2014-11-18

自持物业经营税务筹划方案

、概况：

泰发祥实业集团公司的商业地产面积334200平方米:

序号

项目

面积（平方米）

所有人

备注

1

咼新华府

38717.08

置业公司

2

—/*、、/丿、,—rr>泰祥豕苑

11000.00

置业公司

3

望湖星城

4500.00

刘拖秀

4

聚能物流

180000.00

矿业公司

5

步行街

100000.00

置业公司

合计

334217.08

二、自营物业应交税费种类：

1、营业税及附加：

按租金收入的5.60%;

2、印花税：

按租金收入的0.1%;

3、水利基金：

按租金收入的0.08%；

4、房产税：

是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋原值

或租金收入征收的一种财产税。

自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税，出租房产，自交付出租房产次月起缴纳房产

税。

房产税的计算分从价计征和从租计征两种，从租计征税负重，从价计征税负轻。

具体规定如下：

4.1《房产税暂行条例》第三条：

房产税依照房产原值一次

性减除10%至30%后的余值计算缴纳。

具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

4.2《房产税暂行条例》第四条：

房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

4.3《房产税施行细则》第四条房产税税额的计算公式如