房屋买卖合同解除的司法观点Word格式文档下载.docx

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抗诉机关与原再审法院认为，双方形成的是民间借贷法律关系，商品房买卖合同是借款合同的抵押担保内容，合同中“到期不能还款用抵押物抵顶借款，双方之间互不再支付对方任何款项”的约定违反法律强制性规定，应属无效。

　　最高法认为：

当事人实际上是先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系，两份协议属并立又有联系，即以签订商品房买卖合同的方式为之后的借款协议所借款项提供担保，同时，借款协议为商品房买卖合同履行附设了解除条件，即借款到期借款人不能偿还借款的，履行商品房买卖合同。

但是，两份协议没有约定，借款到期不能偿还，朱俊芳直接通过前述的约定取得“抵押物”所有权，而必须通过履行商品房买卖合同实现；

而通过签订商品房买卖合同的方式提供担保并为商品房买卖合同设定解除条件，并不违反法律、法规的强制性规定。

故两份合同均应有效。

　　2、无效：

（2013）民提字第135号判决（以下称判决二）

　　2007年6月27日，杨伟鹏与嘉美公司签订《商品房买卖合同》，涉及53间商品房，并约定了过户、违约责任等问题。

次日，双方于房屋登记部门对合同办理了备案登记。

杨伟鹏向嘉美公司支付340万元并收取61万利息。

后杨伟鹏诉请确认该合同有效，判令被告交付房屋，被告嘉美公司答辩称双方当事人之间不存在商品房买卖合同关系，而是民间借贷关系，商品房买卖合同只是民间借贷中的担保环节。

一二审法院均支持了原告诉请。

　　最高法再审认为：

结合双方签订该合同的具体情况、杨伟鹏未能提供销售不动产**原件、不能说明支付款项性质等事实，应认定双方的真实意思表示是借款法律关系。

双方签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为为非典型担保方式。

既然属于担保，就应适用物权法有关禁止流押的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。

最终最高法驳回了杨伟鹏要求交付的诉讼请求。

　　二、争议的实质与摇摆的司法观点

　　首先，两份结论相反的判决的争议实质在于：

《物权法》第186条：

“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

”即所谓的“禁止流押（质）”和生活经验里的“作死”。

实践中，一般处于优势地位的抵（质）押权人，为了避免物权法对流押的禁止性规定，会采取某些变通的做法。

两份判决里通过另一份买卖合同担保借款合同，其与标准意义的“流押（质）”的区别在于：

债权人并非约定

　　债务到期不能偿还时直接发生物权变动行为（取得所有权），而是约定债务不能偿还时发生其他的原因行为（如本案的商品房买卖合同），其他的原因行为不是取得物权的直接原因。

用通俗的话解释，钱如果还不上，不是直接拿走你的房子，而是要履行一份新合同，虽然这份新合同可以让我拿走你的房子。

　　其次，订立商品房买卖合同以担保借款合同的方式在房地产开发融资中并不少见，学者如杨立新教授称之为“后让与担保”。

判决一关注债务未能履行时，债权人并不能直接获得物的所有权，只是依据合同取得债权，物权效力的发生与否依赖于合同履行情况，故不属于流押（质）条款，并独辟蹊径地从附解除条件的合同角度予以解释；

判决二强调“禁止流押（质）”是物权法的原则性规定，对非典型担保亦应适用，该做法变相实现了流押，自应认定为无效。

　　作为统一裁判尺度标杆的最高法，“神仙”打架，自然令司法实务工作者“小鬼遭殃”。

虽然判决一为最高法公报案例，但判决二亦为《人民司法》、《民事审判与指导》等权威刊物刊载，且做出时间晚于判决一（2013年做出），合议庭成员包括最高法民一庭庭长张勇健法官与民一庭审判长韩玫法官，亦具有相当权威性。

两份具参考价值的判决相互矛盾，应如何把握其中的裁判规则？

　　三、以房屋买卖合同担保借贷合同应无效

　　1、非典型担保的担保物。

　　两份判决的交易模式在实践中没有统一的称呼，但两份判决都承认商品房买卖合同实际上是借款协议的担保（“双方当事人实际是用之前签订的商品房买卖合同为之后签订的《借款协议》提供担保”,见判决一）。

　　首先，以另一份合同为债权提供担保，无疑不属于“成文法有明确规定、法律适用清晰、担保效力易于确定、担保权利义务稳定”的典型担保方式。

厘清这种非典型担保的担保物和担保作用如何实现，是必须的。

　　其次，回顾最高法判决一，其之所以认定商品房买卖合同不是“流押（质）协议”，潜藏的法理实际上是将担保的标的物视为合同债权——因为担保物是债权，债务到期并不直接变动物权，而是获得对债务人的合同债权，这种非典型担保并非以物权为担保物的“物保”，自然不需考虑流押禁止。

　　然而，从实质上看，对借贷合同发生担保作用的是商品房买卖合同的标的物，而不是该合同的债权。

杨立新教授将这种所谓的“后让与担保”发生担保作用的链条概括为“行使买卖合同债权——交付买卖标的物即房屋——房屋价值抵偿债务——消灭借贷债务”（判决一中“将以该抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项”反映了这一点），可见实质上商品房买卖合同发生担保作用的不是债权，而是债权即买卖合同的标的物房屋。

　　被担保的标的是贷款人的借款债权，而贷款人基于买卖合同又对借款人享有债权，不可能存在贷款人用自己的一个债权担保

　　篇二：

最高人民法院关于“买卖合同纠纷”司法观点集成摘录

　　最高人民法院关于“买卖合同纠纷”司法观点集成摘录（2006年—2014年）

　　本“买卖合同纠纷”专题共收录最高人民法院2006年至2014年期间公布的18则典型案例；

前1-13则摘选自最高人民法院公报案例，其中2-6则是最高人民法院公布的指导性案例；

后14-18则摘选自最高人民法院审判的典型案例。

　　1、嘉吉国际公司与福建金石制油有限公司等买卖合同纠纷案（（2012）民四终字第1号，《最高人民法院公报》2014年第3期）

　　裁判摘要在债务人的行为危害债权人行使债权的情况下，债权人保护债权的方法，一是根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款的规定，行使债权人的撤销权，请求人民法院撤销债务人订立的相关合同；

二是根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第

（二）项的规定，请求人民法院确认债务人签订的相关合同无效。

　　2、最高人民法院指导性案例23号：

孙银山诉南京欧尚超市有限公司江宁店买卖合同纠纷案（（2012）江宁开民初字第646号，《最高人民法院公报》2014年第8期）

　　裁判要点消费者购买到不符合食品安全标准的食品，要求销售者或者生产者依照食品安全法规定支付价款十倍赔偿金或者依照法律规定的其他赔偿标准赔偿的，不论其购买时是否明知食品不符合安全标准，人民法院都应予支持。

　　3、最高人民法院指导案例17号：

张莉诉北京合力华通汽车服务有限公司买卖合同纠纷案（（2008）二中民终字第00453号，《最高人民法院公报》2014年第5期）

　　裁判要点1、为家庭生活消费需要购买汽车，发生欺诈纠纷的，可以按照《中华人民共和国消费者权益保护法》处理。

2、汽车销售者承诺向消费者出售没有使用或维修过的新车，消费者购买后发现系使用或维修过的汽车，销售者不能证明已履行告知义务且得到消费者认可的，构成销售欺诈，消费者要求销售者按照消费者权益保护法赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　4、最高人民法院指导性案例15号：

徐工集团工程机械股份有限公司诉成都川交工贸有限责任公司等买卖合同纠纷案（（2011）苏商终字第0107号，《最高人民法院公报》2013年第7期）

　　裁判要点1、关联公司的人员、业务、财务等方面交叉或混同，导致各自财产无法区分，丧失独立人格的，构成人格混同。

2、关联公司人格混同，严重损害债权人利益的，关联公司相互之间对外部债务承担连带责任。

　　5、最高人民法院指导性案例9号：

上海存亮贸易有限公司诉蒋志东、王卫明等买卖合同纠纷案（《最高人民法院公报》2013年第2期）

　　裁判要点有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，应当依法在公司被吊销营业执照后履行清算义务，不能以其不是实际控制人或者未实际参加公司经营管理为由，免除清算义务。

　　6、最高人民法院指导性案例2号：

吴梅诉四川省眉山西城纸业有限公司买卖合同纠纷案（（2010）眉执督字第4号，《最高人民法院公报》2012年第2期）

　　裁判要点民事案件二审期间，双方当事人达成和解协议，人民法院准许撤回上诉的，该和解协议未经人民法院依法制作调解书，属于诉讼外达成的协议。

一方当事人不履行和解协议，另一方当事人申请执行一审判决的，人民法院应予支持。

　　7、长治市达洋电器有限公司诉博西家用电器（中国）有限公司买卖合同纠纷案（《最高人民法院公报》2011年第11期）

　　裁判摘要人民法院就票据作出的除权判决系对权利的重新确认，票据自除权判决公告之日起即丧失效力，持票人即丧失票据权利，使原来结合于票据中的权利人从票据中分离出来，公示催告申请人即有权依据除权判决请求票据付款人付款。

但是，持票人丧失票据权利，并不意味着基础民事权利丧失，其仍有权依据基础合同主张民事权利，行使基础合同履行中的债务抵销权，并不损害基础合同相对方的合法权益。

　　8、南通双盈贸易有限公司诉镇江市丹徒区联达机械厂、魏恒聂等六人买卖合同纠纷案（《最高人民法院公报》2011年第7期）

　　裁判摘要1、在当事人约定合伙经营企业仍使用合资前个人独资企业营业执照，且实际以合伙方式经营企业的情况下，应据实认定企业的性质。

各合伙人共同决定企业的生产经营活动，也应共同对企业生产经营过程中对外所负的债务负责。

合伙人故意不将企业的个人独资企业性质据实变更为合伙企业的行为，不应成为各合伙人不承担法律责任的理由。

2、合伙企业债务的承担分为两个层次：

第一顺序的债务承担人是合伙企业，第二顺序的债务承担人是全体合伙人。

合伙企业法第三十九条所谓的“连带责任”，是指合伙人在第二顺序的责任承担中相互之间所负的连带责任，而非合伙人与合伙企业之间的连带责任。

　　9、史文培与甘肃皇台酿造（集团）有限责任公司、北京皇台商贸有限责任公司互易合同纠纷案（（2007）民二终字第139号，《最高人民法院公报》2008年第7期）

　　裁判摘要1、双方当事人之间签订的两个合同虽然涉及同一批货物，但因两个合同的订立目的及约定内容各不相同，故应分别依照合同约定确定货物价值，不能以一个合同关于货物价值的约定否定另一个合同的相关约定。

2、根据合同法第一百一十四条第二款的规定，只有当约定的违约金过分高于造成的损失时，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

因此，在当事人恶意违约的情况下，如果没有证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，当事人请求减少违约金的，人民法院可不予支持。

　　10、新疆亚坤商贸有限公司与新疆精河县康瑞棉花加工有限公司买卖合同纠纷案（（2006）民二终字第111号，《最高人民法院公报》2006年第11期）

　　裁判摘要在审理合同纠纷案件中，确认违约方的赔偿责任应当遵循“可预见性原则”，即违约方仅就其违约行为给对方造成的损失承担赔偿责任，对由于市场风险等因素造成的、双方当事人均不能预见的损失，因非违约方过错所致，与违约行为之间亦没有因果关系，违约方对此不承担赔偿责任。

　　11、百花公司诉浩鑫公司买卖合同纠纷案（《最高人民法院公报》2006年第3期）

　　裁判摘要1、根据担保法第四十九条第一款和《关于适用若干问题的解释》第六十七条，在未通知抵押权人和未告知受让人的情况下，抵押人转让已办理登记的抵押物，只要抵押人在转让后向抵押权人清偿了债务，或者受让人在得知受让物上有抵押权后代抵押人清偿了债务，使物上设定的抵押权消灭，转让行为仍可以有效。

2、能够援引担保法第四十九条第一款规定来主张转让行为无效的，应当是合法权益受到损害的抵押权人或者受让人，不是不履行此款规定通知、告知义务的抵押人。

抵押人提起诉讼主张确认转让行为无效的，在确保抵押权实现的前提下，其诉讼请求应当驳回。

　　12、郭景忠诉天泰公司、蓝星公司买卖合同纠纷案（《最高人民法院公报》2006年第4期）

　　裁判摘要在买卖合同纠纷中，被告以订立该买卖合同的经手人因涉嫌经济犯罪被刑事拘留为由，主张先中止审理买卖合同纠纷，等待刑事案件处理结果，但对其与原告之间的买卖合同关系，却不能用证据来否定真实存在，该诉讼主张不能成立。

　　13、新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案（《最高人民法院公报》2006年第6期）

　　裁判摘要1、根据合同法第一百一十条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。

2、在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不同于独立商铺。

为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。

　　14、辽宁容川房地产发展有限公司与沈阳万宝物资有限公司买卖合同纠纷案（（2009）民提字第98号）

　　裁判摘要1、买卖合同签订后，卖方在履约过程中不断提高所供商品的价格，其行为是否正当、合理，不仅要考察当事人之间的实际履约行为以判断其真实意思，更要结合该特定历史时期相关商品的市场行情这一背景事实来加以判断。

2、买卖合同履行中，双方以实物抵债的方式折抵部分债务但并未另行签订代物清偿协议，该类情况下，认定代物清偿协议存在与否，应综合考察当事人的诉辩理由、相关的履行行为以及经济生活中债权人接受代物清偿的一般做法等因素。

3、案件审理过程中，因当事人的原因导致双方的债权债务数额不断发生变化，应依管辖恒定的基本法理，以提起诉讼之日作为固定双方当事人债权债务数额的基准日。

对其后发生的变化，可由当事人在执行程序中主张抵销，也可由当事人另案诉讼。

　　15、青海省大柴旦大华化工有限公司与江苏绿陵润发化工有限公司买卖合同纠纷案（（2009）民二终字第91号）

　　裁判要旨大华公司因自身的原因违约，不愿向绿陵公司履行交货的义务，应承担违约责任并赔偿给绿陵公司造成的损失。

本案上诉的焦点在于大华公司给绿陵公司的赔偿数额是否过重。

根据案件事实，大华公司无正当理由不履行合同约定的供销12000吨氯化钾的义务，导致绿陵公司只能以更高的价格从他处购买氯化钾，从而造成经济损失，对此大华公司理应承担赔偿责任。

原审法院以大华公司未履行的供货数量12000吨为基础，根据合同约定价格与绿陵公司从他人第一次购买氯化钾时的合同价格的差额，计算绿陵公司的经济损失，符合法律规定。

大华公司提出的计算损失起止时间有误的主张，没有事实依据，本院不予支持。

至于大华公司所主张的违约金与赔偿金不能并用的问题，由于绿陵公司因大华公司违约造成的实际损失远远高于合同中约定的违约金部分，原审法院在计算6840000元经济损失时已经对大华公司的利益给予足够的考虑，且大华公司在一审中明确同意，在违约金之外赔偿绿陵公司的经济损失，因此，大华公司关于违约金与赔偿金不能并用的主张，本院不予支持。

　　16、重庆市毛氏实业（集团）有限公司与中国农业银行重庆市巴南支行买卖合同纠纷案（（2007）民二终字第202号）

　　裁判摘要1、房产买卖合同属于转移财产的合同，这类合同的核心内容是标的物财产所有权的移转。

具体到房产买卖合同，交付房产并办理过户手续，从而完成不动产所有权的移转。

若只有实际交付行为而缺少过户登记手续的，无法通过转让、抵押等手段对房产进行处分。

2、《合同法》第一百一十四条规定合同当事方可以事先约定违约金条款，同时，对违约金条款采取干预的原则，即若约定的违约金低于或者过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以增加或适当减少。

换言之，约定的违约金条款并非一成不变，而是受合同履行过程中受害方所遭受的实际损失的影响，存在增减的空间。

　　17、佛山市顺德区德胜电厂有限公司与广东南华石油有限公司、广东省石油企业集团燃料油有限公司买卖合同纠纷案（（2006）民二终字第200号）

　　裁判摘要合同解除是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向未来消灭的行为。

根据《合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。

合同自通知到达对方时解除。

对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，一方根据合同约定的解除条款行使解除权时，必须以通知的方式告知对方，自通知到达对方时合同解除，不需得到对方的同意。

但在实践中，“通知”并非只有书面的形式，行使解除权的关键在于解除权人是否向对方当事人传达了解除合同的意思表示。

只要解除权人通过一定的形式向对方当事人表达了解除合同的意思且该意思表示为对方所知悉，即可发生解除合同的效力。

　　18、青岛市光明总公司与青岛啤酒股份有限公司啤酒买卖合同纠纷案（（2004）民二终字第125号）

　　裁判摘要1、无论根据《中华人民共和国经济合同法》第九条关于“当事人双方依法就经济合同的主要条款经过协商一致，经济合同就成立”之规定，还是依据《中华人民共和国合同法》第二十六条关于“承诺通知到达要约人时生效”之规定，在合同当事双方签订的协议书、补充协议等合同中对文函所载内容没有具体约定时，这些文函应当被认定为一

　　方在函件所载内容方面提出的新的意思表示或者新要约，而另一方在上述文函上签字或者经修改后签字的行为，应当被认定为对新的意思表示的认可或承诺，因此应当认定双方就文函所载内容达成了合意，从而对双方具有法律约束力。

2、我国《合同法》第一百零七条将违约归责原则确定为严格责任原则，合同一方只要违约，无论其是否存在过错或者过错大小，皆应承担违约责任。

同时，在“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。

而“在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。

　　篇三：

房屋买卖合同纠纷一审代理词

房屋买卖合同纠纷民事代理词

　　房屋买卖合同纠纷民事代理词

　　李路路山东东胜律师事务所18954003529尊敬的审判长、审判员：

　　山东东胜律师事务所接受本案原告孙xx的委托，指派我们担任其代理人，现根据庭审查明的事实及相关法律、法规的规定，发表以下代理意见:

　　一、原告孙xx与被告xx房产公司签订的《楼房预付款合同》，合法有效，对双方当事人都具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除。

　　2011年1月13日，原被告双方签订《楼房预付款合同》，合同约定被告向原告出售的楼房主房面积约㎡，车库面积约㎡，储藏室面积约㎡，总价款为400328元，原告预定楼房后向被告支付定金5万元。

此合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第8条规定，双方当事人均受此合同的约束，任何一方不得擅自变更或解除。

合同签订后，原告依据合同约定向被告支付定金5万元，履行完其合同义务，被告也应按照合同约定履行其义务,但是被告却在未通知原告的情况下将普通楼房建成280㎡的别墅，其擅自变更合同的行为构成严重违约。

　　二、被告应双倍返还原告定金10万元

　　本案中，原告向被告交付定金5万元，被告却没有履行其合同义务，其应按照《中华人民共和国合同法》第115条规定，双倍返还原告定金10万元。

　　三、被告应赔偿原告损失5万元。

　　被告的违约行为致使原告丧失同期购买同区位其他房屋的机会，如今在同区位购房成本大大增加，给原告造成巨大利益损失。

按照《楼房预付款合同》约定的房价为2450元/㎡,而现在同区位房价却已超过4000元/㎡，原告在同区位购买同一面积房屋将多花费（4000元/㎡-2450元/㎡）×

㎡=206925元。

《楼房预付款合同》约定的定金已不足以弥补被告方违约给原告造成的损失，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条之规定，原告可要求被告赔偿超过定金部分的损失，现原告向被告主张5万元的损失系合情合理的。

　　综上，被告的行为已严重违约，其应按照合同法的规定双倍返还原告定金10万元，并赔偿原告超过定金部分的损失5万元。

　　以上代理意见请合议庭重视！

篇二：

房屋买卖合同纠纷代理词

　　代理词

　　审判长：

　　原告***诉被告**市**房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，我作为原告的代理人，依法参加诉讼，结合本案证据和庭审情况，现就本案的事实和争议的焦点，提出以下代理意见，请合议庭予以采纳。

　　一、被告提出本案的商品房销售合同是按套计价明显不成立，其实质是按建筑面积计价的合同。

理由如下：

　　1、根据住建部2001年发布的《商品房销售管理办法》第十八

　　条规定：

“按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

”《办法》第十九条规定“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。

平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。

房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；

套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。

买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

”

　　本案中双方签订的房屋买卖合同，被告只是注明了建筑面积，并未在合同中注明分摊的共有建筑面积；

双方签订合同时，因被告青年开发公司所售房屋为期房，因此在当事人无法对现售房屋实地勘察；

被告也并未附所售房屋的平面图，更不存在平面图标注详细尺寸及约定范围。

在以上条件缺失时，不存在“按套计价”的基础，约定应为无效。

　　2、本案中双方签订的买卖合同明确约定了商品房及储藏室的面积，且在被告开具的发票中明确每平方单价，并按约定的面积乘以单价计算出的金额。

从理论上来说，