江苏省建筑市场分析报告Word文件下载.docx
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连云港市
53
30
淮安市
91
盐城市
9
103
扬州市
70
镇江市
40
泰州市
75
宿迁市
江苏省经济及财政实力
江苏省2021年实现地区生产总值48604.3亿元，仅次于广东，位居中国第二。
按可比价格计算，比上年增长11%，增幅高于全国平均增幅1.8个百分点。
这已是江苏经济连续20年保持两位数增长。
固定资产投资完成26000亿元，增长20%以上。
2021全年地方财政一般预算收入5147.9亿元，比上年增长26.2%，增收1068亿元。
全年完成固定资产投资26299.4亿元，比上年增长21.5%。
在固定资产投资中，国有及国有控股投资5789.8亿元，增长15.8%；
外商港澳台经济投资3311.4亿元，增长11.5%；
民间投资17198.2亿元，增长25.8%，其中私营个体经济投资9719.1亿元，增长25%。
民间投资占固定资产投资的比重达65.4%，比上年提高2.2个百分点。
全年新开工工程中亿元工程3457个，完成投资5800.6亿元，比上年分别增长33.5%和69.2%。
200个省级重点工程进展顺利，一批重大产业、民生、环保工程顺利建成或加快推进。
表二江苏省各地级市主要经济指标
GDP排序
地级市
2021年度GDP〔亿元〕
2021年度一般预算收入〔亿元〕
苏州
10500
1141
812
无锡
6900
739
526
南京
6140
781
556
南通
4100
421
300
常州
3600
402
286
徐州
316
224
盐城
2760
259
184
扬州
2630
234
166
泰州
2002
214
152
镇江
1967
194
138
淮安
1345
190
135
12
连云港
1150
157
111
宿迁
1015
127
90
省直属征收
--
180
128
47709*
5355
3808
注：
*由于资料来源不同，所采用的数据可能有所差异，但大致情况及排序是准确的
表三2021年江苏省各地级市固定资产投资情况表
城市
城镇固定资产投资
房地产开发投资
新增固定资产
商品房屋销售建筑面积（万平方米）
#住宅
南京市区
无锡市区
徐州市区
常州市区
苏州市区
南通市区
连云港市区
淮安市区
盐城市区
扬州市区
镇江市区
73.41
泰州市区
宿迁市区
1.3江苏省建筑市场
江苏省是经济大省，同时也是建筑大省，截止2021年全省共有建筑施工企业8949个，从业人员591万，建筑业总产值12405亿。
表四2021江苏省建筑业现状
地区
建筑施工企业个数
〔个〕
从业人员数
〔万人〕
建筑业总产值
〔亿元〕
2021
8664
8949
南京市
1409
1517
无锡市
581
598
徐州市
389
364
常州市
575
564
苏州市
1428
1454
南通市
911
890
231
淮安市
458
624
盐城市
622
668
扬州市
824
743
镇江市
361
374
泰州市
604
640
宿迁市
271
299
苏南
4354
4507
苏中
2339
2273
苏北
1971
2169
江苏省建设系统包括三个层次，分别是江苏省住房和城乡建设厅，各地级市住房和城乡建设局〔下设多个单位，见表五〕，各县级市住房和城乡建设局。
表五江苏省建设系统部门设置情况
城乡建设局
规划局
住房保障和房产管理局
城市管理局
园林〔市政〕管理局
住房和城乡建设委员会
住房保障和房产局〔二级局〕
城市管理局〔挂城市管理行政执法局牌子〕
〔旅游园林局〕
建设局〔挂建筑工程管理局牌子〕
市政和园林局
城市管理局〔挂城市行政管理执法局牌子〕
市政园林局
城乡建设局〔挂建筑工程管理局牌子〕
园林绿化管理局
住房和城乡建设局〔挂地震局牌子〕
市容市政管理局〔挂城市管理执法局牌子〕
园林和绿化管理局
城乡建设局〔挂建筑工程管理局、园林管理局、地震局牌子〕
〔建设局挂牌〕
城乡建设局〔挂园林局牌子〕
住房保障和城乡建设局〔挂建筑工程管理局牌子〕
城乡建设局〔挂建筑工程局、古城保护办公室牌子〕
住房和房产管理局
城市管理局〔挂城市管理行政执法局、数字化城管监督办公室牌子〕
园林管理局
住房和城乡建设局
园林管理局〔挂南山风景管理委员会牌子〕
〔管理“建筑工程管理局〞〕
住房和城乡建设局〔挂建筑工程管理局牌子，管理“园林绿化管理局、住房公积金管理中心〞〕
〔建设局管理机构〕
交通系统主要单位包括：
省交通工程建设局〔高速公路为主〕、省交通运输厅公路局〔国省级干线公路及连接线〕、省交通运输厅航道局、省长江大桥建设指挥部〔重大工程〕、江苏省交通控股〔高速公路为主，融资平台〕以及各地级市交通局。
1.4江苏省“十二五〞规划行业相关内容
根据江苏省十二五规划相关内容：
在轨道交通建设方面：
“加快南京、苏州、无锡城市轨道交通建设，推进常州、徐州、南通等城市轨道交通规划和建设，积极开展南京都市圈轨道交通规划研究。
〞
在重点航空港方面：
“以南京禄口和苏南硕放两个枢纽机场为核心，进一步增强空港运输能力。
完成南京禄口国际机场二期和苏中江都机场工程，实施苏南硕放国际机场、徐州观音机场、南通兴东机场和盐城南洋机场等扩建工程，加快推进连云港机场迁建工程〞
在公路网建设方面：
“重点实施全省干线公路网络、过江通道、高速公路网络完善及主骨架扩容工程建设，加强路网衔接，完善农村公路网络。
建成泰州长江大桥、崇启大桥、南京长江四桥、临海高等级公路和宿迁至新沂等高速公路；
开工建设沪通和五峰山公铁过江通道、崇海大桥以及苏锡常南部等高速公路，实施沪陕高速公路江广段、京沪高速公路淮江段、沿江高速公路常州至太仓段等扩建工程；
加快推进京沪高速公路新沂至淮安段等扩容工程前期工作，组织开展泰州至常州过江通道、南京长江五桥等工程规划研究工作。
2江苏市场区域分析
2.1江苏市场区域重点划分原那么
江苏区域市场主要包括江苏及周边地区，与其他区域市场不同，江苏公司是直接以省为区域命名的，因此要对各个地级市进行分析，寻找工作的突破口，为此江苏公司对各地级市情况进行了综合调查分析，包括：
各地级市经济开展水平、当地政府财政情况、地方负债率、地理位置、固定资产投资现状及潜力、集团在当地的影响、当地竞争对手实力等因素给予量化评分，然后根据对建筑市场的影响情况给予权重，算出综合得分，根据综合得分，将江苏13个地级市根据重视程度进行市场划分。
2.2各地级市综合因素分析
各地级市经济情况分析
各地级市经济情况包括：
各地级市经济开展水平、当地政府财政情况、地方负债率。
其中能反响各地级市经济开展水平的指标是各地GDP，根据表二中2021年江苏省各地级市GDP数据，以苏州地区为10分，计算与苏州的相比照值，可以计算出个地级市得分。
同理，各地级市政府财政情况根据表二中2021年江苏省各地级市一般预算收入计算〔同样以苏州为10分〕。
各地级市地方负债率数据比拟难获得，这里采用两种方式评估：
方式一，因为地方负债情况直接影响到工程付款情况，因此根据施工合同中进度款的支付情况确定得分〔比方南通市区工程进度款支付80%那么得8分，盐城地区工程进度款支付50%那么得5分〕。
方式二，计算各地级市城镇固定资产投资与一般预算收入的比值，以比例最低的得分最好得10分，当比照率即为各地的得分。
然后平均方式一、方式二得分，得到地方负债综合情况得分。
各地级市建筑市场情况分析
各地级市建筑市场情况主要包括：
各地级市固定资产投资现状及潜力、地理位置优势、当地施工企业情况及主要竞争对手等。
其中各地固定资产投资现状及潜力主要通过表三中城镇固定资产投资进行量化〔方法同上，以最大的为10〕。
地理位置主要参考与上海的距离，可以得到下表。
表六2021年各地级市负债情况分析表
序号
固定资产投资与地方预算比值
地方负债情况2
地方负债情况1
地方负债综合情况
表七各地级市经济情况分析表
经济开展水平情况
财政收入情况
表八各地级市固定资产投资及地理位置分析表
城镇固定资产投资量化情况
地理位置
2.1
当地施工企业情况及主要竞争对手主要考虑施工总承包一级企业。
其中公路一级资质企业有32家，包括：
表九注册地在江苏的公路一级企业
单位
注册地
江苏常鑫路桥工程
17
南通路桥工程
江苏海通建设工程
18
苏州交通工程集团
江苏恒基路桥
19
江苏中瑞路桥建设
江苏江南路桥工程
20
无锡路桥集团
江苏交通建设〔集团〕
21
无锡市交通工程
江苏捷达交通工程集团
22
徐州市公路工程总公司
江苏润扬交通工程集团
23
盐城市路桥建设工程
江苏省交通工程集团
宜兴市交通建设集团
江苏苏辰公路工程
25
中铁二十局集团第一工程
中城建第二工程局集团
中交一公局第二工程
江苏省镇江市路桥工程总公司
27
泰州金马建设工程
江苏华晨路桥
28
江苏四通路桥工程
路桥华祥国际工程
江苏港通路桥集团
14
南京东部路桥工程
江苏瑞桓建设
15
南京交通工程
31
江苏嘉隆工程建设
宿迁
16
南京市路桥工程总公司
中铁四局集团第二工程
此外还要考虑到央企、其他地区施工总承包一级及以上资质企业在江苏市场的分公司、办事处等。
根据初步统计，在江苏省建设系统备案的企业中，市政一级资质的323家，市政特级资质的5家，公路一级的90家，公路特级的7家。
〔其中有重复，即很多企业是市政、公路均有的〕
对各地区主要竞争对手情况综合考虑，分为强、较强、一般、较弱、弱，并给与相应的2、4、6、8、10。
表十主要竞争对手情况
主要竞争对手情况
得分
强
较强
较弱
一般
弱
其他影响情况分析
除了当地经济开展水平、各地级市建筑市场情况外，影响区域市场开拓的影响还包括集团在当地的影响〔当地政府对上海城建、路桥集团的认同度〕、当地人脉的关系、当地政府的政策引导、是否采用预选承包商制度等。
这些因素在综合考虑的情况下，要给予各地以一定的修正。
2.3各地级市综合评估
根据上面对各地级市的综合分析，现将上面的情况给予汇总。
不管是主要考虑各地的经济情况和现状〔情况一：
经济开展水平情况20分、财政收入情况15分、地方负债20分、城镇固定资产投资15分、地理位置10分，主要竞争对手10分、其他情况10分〕，或者主要考虑市场潜力〔情况二：
经济开展水平情况15分、财政收入情况10分、地方负债20分、城镇固定资产投资10分、地理位置20分，主要竞争对手15分、其他情况10分〕。
得到各地级市综合评估得分：
根据分析，不管是考虑现状还是考虑到市场的潜力，苏州、无锡、南通三个城市是重点要开发的，其次是南京和常州。
因此按照这个原那么，将江苏省各地级市分为三类市场，具体见表十二。
表十一江苏各地级市综合评估
情况1局部
情况2局部
其他
情况1综合得分
情况2综合得分
51.75
56.8
情况1、情况2没有考虑其他，情况1综合得分、情况2综合得分考虑了其他的修正。
表十二市场划分表
备注
一类市场
苏州、无锡、南通
重点开拓
二类市场
南京、常州
全面辐射
三类市场
徐州、盐城、扬州、泰州、镇江、淮安、连云港、宿迁及周边
一般参与
3江苏公司区域市场开拓情况
3.1江苏公司市场开拓规划
根据江苏省“十二五〞规划以及各地财政、固定资产投资方案，制定了江苏公司近、中、远期市场开拓方案：
近期〔12~13年〕主要以苏州、南通、无锡为重点，开拓沪宁沿线、崇启通道北沿〔其中沪宁线包括上海、苏州、无锡、常州、镇江、南京；
崇启通道北沿包括上海、南通、盐城、连云港等地〕。
主要行业包括市政工程、交通工程。
其中各地城市快速路高架化是集团公司的优势，也是市场开拓的重点。
方案经营产值10亿。
中期〔14~15年〕争取苏南地区全覆盖，并辐射苏中地区〔包括苏州、无锡、常州、镇江、南京、南通、泰州、扬州等地〕。
主要行业除了市政工程、交通工程外，加强轨道交通领域的开拓〔常州、南通、扬州等地陆续要开新线〕，同时有可能的话开拓水利工程领域〔前提是拿到城建集团水利二级资质〕。
方案经营产值12~15亿。
远期〔16~17年〕成为整个江苏重要的建筑力量。
在交通工程、市政工程、安装工程、轨道交通、水利等领域有一定的市场份额。
方案经营产值15~20亿。
3.2各类市场开拓方案
2021年江苏公司主要以沪宁线、崇启通道北沿两条线为主开拓市场。
其中沪宁线包括上海、苏州、无锡、常州、镇江、南京；
崇启通道沿海包括上海、南通、盐城、连云港等地。
同时两条线分别以苏州、南通为重点，向周边辐射。
包括江苏其他地级市以及安徽东南部、山东南部地区。
行业主要包括交通工程、市政工程、安装工程、轨道交通等。
3一类市场
对于一类市场，即苏州、南通、无锡三地是江苏公司重点开拓的市场，准备在2021~2021年两年的时间里，能初步做到每年至少有一个工程。
三地的经营产值应该占整个江苏公司经营产值的三分之二以上，即6~8亿。
其中苏州和南通两地都采用预选承包商制度，目前一公司已经进入南通预选承包商，争取到2021年争取进入苏州预选承包商名录。
为到达以上目标，准备拟在上述三个地级市在条件成熟的前提下〔即在当地承揽到工程的情况下〕，在当地设立办事处，办事处作为分公司的下设机构，主要由市场部和经管中心派专人常驻当地，负责当地市场开拓，包括了解当地市场、主要建设单位、工程规划设计情况、与当地设计院共建、跟踪重点工程以及对当地工程工程本钱进行动态控制。
3.2.2二类市场
对于二类市场，即南京和常州两地，应该说上海城建集团和路桥集团在当地是有根底的，以前在当地也做过工程，也有一定的人脉根底，特别是常州。
现在这两个地方最大的问题是政府负债率过高，以常州为例，前几年快速的城市根底建设投资导致去年、今年两年常州没有大的工程上马。
南京情况也差不多，据了解，作为2021年青奥会标志建筑的青奥轴工程工程，现在由于资金没有落实而无法开工，其他工程也存在资金短缺的问题。
但是南京和常州，从城市开展水平、经济总量等来看，在江苏省乃至全国也在中上游位置。
还是比拟有潜力的。
两地的经营产值应该占整个江苏公司经营产值的20%左右，即2亿左右。
因此对于这两个城市，还是要保持与当地政府的联系，特别是常州〔估计在2021年后常州轨道交通会上马，是江苏公司开拓市场的工作重点之一〕。
并通过以往工程建设中建立起来的关系，加强对两地的市场开拓。
今年主要工作是对两地的备案工作完成，争取在两地拿到一个工程。
3.2.2三类市场
三类市场即除了以上五个城市以外江苏其他地级市及周边地区。
对于其他地区可以通过以下两种途径：
一种是以前做过工程，有一定根底的，比方镇江、盐城，可以通过已经建立的关系网开拓市场；
一种是扬州等地，受南京影响比拟大的城市，可以通过在南京建立起来的关系网对周边地区进行辐射，开拓新的市场。
估计经营产值应该占整个江苏公司经营产值的20%左右，即2亿左右。
3.3企业在江苏的备案情况
备案是投标工作的前期工作。
江苏省备案工作分为交通系统与城建系统两类。
路桥集团下属主要有三张资质，以下是市政一公司在江苏区域备案情况表〔主要在一类市场、二类市场，包括局部三类市场〕：
表十三市政一公司江苏已/拟备案情况一览表
备案单位
交易中心地址
是否每年要年审
网上报名电子狗
商务标投标软件
技术标加密狗
江苏省交通厅
南京市升州路16号
否
纵横
无
南京市建委
江东中路265号
是
新点
镇江市建委
镇江市正东路33号
南通市建委
工农路235号成功大厦
有
无锡市建委
西新街8号建设开展大厦
常州市建委
常州市清潭广仁路85—2号
苏州市建委
竹辉路养蚕里贸易市场二楼
场道公司只有在江苏省交通厅备案过，其他的均未备案。
路桥公司均未备案。
市政一公司备案方案详见表七。
此外，市政一公司已经录入南通市预选承包商名录，场道公司今年已经上报，路桥集团由于涉及到公司名称变更，今年未申报。
苏州预选承包商要求比拟高，需要在苏州设立分支机构〔完成工商、税务注册〕，且连续两年在苏州地区纳税。
因此集团内未有一家单位录入。
根据实际情况，并按照集团最新重组方案，路桥集团主要还是利用市政一公司的资质翻牌，因此在江苏市场，资质使用以及备案工作还是以市政一公司为主，并根据需要备案场道公司和路桥
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