骏景高尔夫花园市场分析状况Word格式.docx
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一季度全市经济完成了速度与效益双增长，残形势头良好。
一季度东莞经济增长出现5个清楚特点：
一是世界经济回暖拉动出口上升。
一季度全市出口总额47．36亿美元，同比增长26．1％，其中机电产品出口30．3亿美元，增长31．5％。
中国参与WTO初露苗头，全市实践应用外资3．94亿美元，增长5．31％。
东莞的经济不时是以外向型为主，出口是东莞最为主要的经济成分，东莞市是全国出口第三大城市，机械与电子产品不时是东莞的产业强项，在世界电子行业素有〝东莞塞车、全球缺货〞之说，所以世界的经济情势直接影响着东莞，而东莞的机电产品又直接影响着世界。
二是出口上升对工业消费的拉举措用清楚增强。
一季度全市完成工业总产值〔当年价〕308．49亿元，同比增长19．84％。
工业销售产值296．2亿元，增长一五．34％；
工业产品销售率为96．02％。
东莞现有外资企业16000多家，自中国加出生贸后，出口增多拉动了东莞工业的开展。
三是在城市树立的带动下，固定资产投资规模扩展。
一季度镇以上固定资产投资总额一五．84亿元，同比增长一三．23％，商品房屋销售率55．63％，同比上升1．48个百分点。
往年是东莞的规划树立年，〝一网两区〞相继在往年进入实践施工和奠基阶段，而大打城市牌使东莞各镇区在市政树立上也加大了投入，城市变美了，商品房自然好销了，这是东莞市政府送给房地产商们的利市。
四是市场销售较为颠簸。
一季度全社会销售品总额47．1亿元，同比增长12．74％。
城乡集市贸易成交额35．4亿元，增长23．61％。
如今东莞有超市二万多家，沃尔玛、家乐福、百佳等世界级的大超市都齐集东莞，使东莞成了商家必争之地，面对越来越多的选择，东莞的百姓消费越来越理性，热情也越来越高。
五是企业经济效益清楚提高。
全市规模以上工业经济效益指数为109．54，同比上升11．97个点；
完成利润总额12．69亿元，增长94．96％，盈余企业盈余额3．68亿元，下降23％，微观经济效益上升，带动微观经济效益进一步改善。
一季度中央预算内财政支出11．44亿元。
3月末全市各项存款余额一五02．91亿元，各项存款余额778．57亿元，区分比去年增长3．03％和3．70％。
1、东莞市场概略
———高端产品市场占有率大
东莞市场主要由别墅、TOWNHOUSE、多从层几小高层为主，市场对高层认可度不高，所以高层数量不多。
同时因土地供应量相对较大，故项目占空中积相对较大，均以亩计量单位，一个项目就有几百上千亩都属正常，且容积率较低。
尤其值得一提的是东莞的别墅、TOWNHOUSE数量超越4000幢〔含已售在建数量〕，并且别墅用地尚在不时添加中。
普通一个大项目别墅数量有600-700幢之多，中小型的也有二、三百幢，价钱主要在6000-8000元/平方米左右，大批价钱可到达12000/平方米以上。
由此可见东莞高端市场容量的庞大。
另外东莞市场的户型较深圳而言清楚偏大，最大的三房做到了170平方米左右，两房也普遍在80-110平方米之间，一房和两房的供应量较小，显示整个市场主要以居家为主，投资及过度性用房暂时未成气候。
近一两年来，东莞市场也末尾出现了像贝尔高林等知名的大家手笔，且有些新户型深圳也不曾有过，从正面证明了东莞市场的前景。
———市场未构成完善的价钱体系
在东莞很多项目的价钱与估量的相差甚远，依据调查的项目所处的位置及产品的差异对其停止剖析，而实践的真实价钱及销售进度与我们估量的出入较大。
特别是产品的地缘价钱差异与判别的出入较大。
在产品差异不大的状况下，莞城中心区与周边偏远区域项目价钱相差不大甚至有的项目略低。
其缘由是市场在起作用。
在东莞城市化进程不高，主城区较小，各区、镇间距较大，所以跨区域购置的行为不会很多买家普通会选择在日常活动频繁区域内购房，从而使得某个小区域的购置力直接影响到项目价钱。
众所周知，东莞以制造业而知名，本地土地主因出租土地办厂，人均支出要高过在城区的下班族，所以主城区的项目拥有的交通、生活便利等区位优势因购置力支撑不强而表达不到价位上。
———最具购置力的本地土地主
东莞的客户大致分为以下几类：
1）东莞本地人〔含本地土地主和下班族〕；
2）港、台及外商企业主及初级行政、技术人员；
3）在东莞多年的工厂初级蓝领及中、高层白领。
依据统计：
目前市场上的高端产品〔含别墅、TOWNHOUSE及大面积平面单位主要客户就是本地土地主，直接占到市场销售量的约70%左右，另外局部由港、台、外商占据。
———市场前景看好
东莞市政府为了加快城市化进程，全力打造出一个全新的东莞，在东莞老城区改造的同时，用了两年时间将紧临的东城改造一新，同时为了说明东莞市政府对城市开展的决计，不只方案将未来的市政府迁移到目前近乎一片空白的南城，更是出大手笔，筑出一条尤胜一筹的东莞小道，并以东莞小道为轴，加紧大造〝南城房地产板块〞。
可以想见三五年之内，面积如深圳罗湖、福田、南山大小的莞城、东城、南城三个城区集合而为一。
届时一个集山、水、城体的城市景观框架，现代化的新型城区。
目前深圳、广州各大开发商、代理商经过各种途径进入东莞市场即是看中东莞良好的市场前景。
2、塘厦镇市场剖析
2.1塘厦市场概略
塘厦镇目前的城镇建成区已达70平方米公里，人口规模亦达50多万人，相当于一个中等城市的规模。
关于东莞而言由于城市化进程相对比拟滞后，为此，塘厦镇政府采取了一系列的基础设备树立任务，往年筹集了总额达一五亿的资金，用于城市树立。
第一启动行政文明新区的树立。
在塘厦西南部以迎宾小道为中轴线，规划了3平方公里的行政文明新区。
新中心将成为塘厦的政治、文明、金融、信息效劳中心，是塘厦的标志性片区。
第二是抓好路途交通网络树立，重点抓好科苑小道、东深二路、龙林铺道等六条主干道的规划树立，进一步完善了〝五横六纵〞路途网，同时中心区内主要路途片面改形成高规范的沥青路面，提升了路途交通的层次。
第三是鼎力开展城市交通，全镇规划11条镇内公交线路，增投92辆公交车，完成路途交通四通八达、快捷便利。
塘厦作为东莞市西北片区的区域中心，鼎力开展第三产业，增强城市的集聚效应和辐射才干。
一是建成三大商业中心和十大专业市场；
二是新建一批大型商业设备，提升层次；
三是兴修了新都会怡景、金岛等一批星级酒店，带旺了商务、文娱行业；
四是守旧了镇外客运公交线路和香港直通巴士；
五是兴修森林公园高尔夫球场、乡村俱乐部等各类休闲旅游项目，城镇休闲产业逐渐兴隆；
六是增强中介效劳业、证券金融业餐饮业等效劳业的开展；
七是完善教育基础设备。
小结：
塘厦镇委、镇政府把加快房地产开发树立作为培育新的经济增长点和加快城市树立的重要任务来抓，并成立了第三产业促进会，有效整合政府、社会、企业多方面的资源，共同推进塘厦房地产的快速开展。
这几年引进开发了骏景高尔夫花园、三正半山豪苑、银湖山庄、大都会豪庭、东港城市花园等一大批大型、高档的房地产项目，有力的带动了房地产开发的片面开展。
2.2市场特征
依据对东莞及珠三角外销市场，**以为呈以下特征：
1、港人度假盘之特征
1.1〔珠三角、塘厦、常平、樟木头〕
楼盘称号
三正半山豪苑
物业类型
别墅
物业地址
塘厦镇迎宾小道
占空中积
500000㎡
修建面积
300000㎡
套数
700栋
均价
5000元/㎡
绿化率
78%
管理费
户型
1室3厅250㎡2室0厅225㎡2室1厅225㎡别墅：
220-800㎡
外部配套
无边沿泳池、星光浴室、阳光室等 银行：
工商银行
付款方式
一次性付款，银行按揭
交通状况
1、经过梅观高速半小时车程衔接深圳福田中心区2、经过莞深高速20分钟车程衔接莞城；
3、半小时之内车程衔接樟木头、清溪、风岗、黄江、大朗、布吉、观岗、观澜、龙华、宝安十大工商业重镇
概略
环拥近500000平方米湖区水面，约3000米环湖景观道；
0.21超低修建密度，0.59超低容积率亦有3年房单位，但近厂房，数量亦少，不需比拟。
御景花园
别墅、商住楼
樟木头镇御景小道
一三00000㎡
45万㎡
4000多户
￥4000/㎡
1.5元/㎡/月
豪华别墅及多种洋房：
3室2厅89㎡
4室2厅1一三㎡
一次性付款；
修建分期付款；
银行7成一五年按揭；
供开展商7成一五年。
儿童游乐场、中餐厅、桑拿室等；
中、小学:
樟木头中学;
银行:
工商银行、建行
每天60班豪华空调中巴交往深圳与樟木头
帝豪花园
小高层、别墅
东莞市樟木头镇先威小道
800亩
36.8万㎡
￥4000元/㎡
四种洋房，三种别墅:
2房70.6㎡；
3房83.6-93㎡;
别墅：
191－289㎡
银行7成一五年按揭
雅思宾馆/水果批发市场/中英文幼儿园
新天美地花园
东莞市常平镇上坑段新天美地花园
5.6万㎡
3500元/㎡
70%
面积由31.69㎡到一三7.85㎡，有一房一厅、两房两厅、三房两厅、四房两厅
泳池、沐足室、健身室、棋牌室、儿童游乐室等
距东莞火车站仅2分钟的车程，设豪华住客专车，穿越屋苑至火车站。
金美花园五期
修建类别
高层
常平镇东莞市常平镇金美路
45000㎡
700套
3400元/㎡
40%
室内高尔夫球场、桌球室、网球场、舞蹈室、桑拿浴室、豪华卡拉OK房、健身室、儿童游戏室、亚热带式天然沙滩泳池、园林瀑布泳池、全天候室内恒温泳池
距火车站仅6分钟车程，沿线有直通香港列车、巴士；
往复深圳更有高速列车、大巴和小巴等
碧桂园凤凰城
广州市增城广园东路
6666700㎡
起价
48万元/套
独立花园别墅：
六房三厅：
487.66㎡223万起；
四房二厅：
232.46㎡1一五万起
五房二厅：
3一三.86㎡144万起；
九房四厅：
633.32㎡326万起；
四房二厅：
一八6.96㎡86万起；
六房二厅：
244.73平方米110万起；
七房四厅：
538.07平方米245万起
浪漫阳光别墅：
一八2.60㎡60万起；
179.03㎡50万起
一次性付款,银行按揭
游泳池网球场健身中心儿童活动中心有线电视超市会所保安系统小学幼儿园市场医院中学
凤凰城与沿途无红绿灯的广园东快线直接相连，抵达天河中信广场仅需20分钟车程，都市自然瞬间抵达，每天都是方便快捷生活。
祈福新村
3年房
广州市番禺区市广路8号
6500亩
3500元/平方米
二房二厅60-68㎡、三房二厅83-111㎡、四房二厅124-166㎡
一次性付款八折，银行按揭八三折，轻松按揭八四折
银行、肉菜市场、幼儿园、学校、商铺、会所、医院、地铁站车站
282、小区专线巴士
交通便捷
海怡湾畔二期
珠海市唐家金唐路３３３号
450000m2
240000m2
772户
55%
120套四合一花园洋房、38套二合一花园洋房、23座五层豪华住宅及12座九层豪华住宅，合共772户，单位面积由82至221平方米，各户均设有环保露台，局部单位设有地下花园、空中花园及入户空中花园
室内天幕恒温泳池、健身室、桌球室、保龄球室、桑拿室、蒸汽室、怡康保健中心、阅读室、中餐厅及儿童游戏室
星晨花园第六期
洋房、别墅
中山市港口鎮星晨花園
洋房4000元/m2；
别墅5000元/m2
户型主要以三房两厅及两房两厅为主，一梯四户，面积从47平方米至120平方米不等
24小时医务所，优美热带园林泳池、桑拿房、网球场、射箭场、高尔夫练习场、美容美发屋及酒楼餐厅，六期会所也有泳池、，网球场、儿童游乐场、篮球场、餐厅、阅读室
每一五分钟有收费的村巴在家门口穿越，每半小时还有大巴载您到市中心购物区，每隔1小时有深圳往复星晨花园的住客专车中转罗湖、皇岗口岸
紫荆花园
高层住宅
广州市白云机场路新市新街路口
30000m2
80000m2
4000元/m2
35%
1.2元/平方米/月
一次性付款9折，银行按揭
游泳池健身中心儿童活动中心有线电视停车场会所保安系统花园小学
左近公交线路：
244路、21路；
离车站步行时间：
5分钟
银湖山庄
东莞市塘厦迎宾小道银湖山庄
￥4000-5000元/㎡；
别墅6700元/㎡
2房65-68㎡3房87-94.75㎡别墅223-232㎡
室外叠水式泳池、室内恒温泳池、健身室、桑拿按摩室、美容室、桌球室、儿童电脑室、多声道投影室、半露天茶座、电子游戏机室、卡拉OK室、麻雀房、粤曲演艺室、舞蹈室、壁球室、图书阅览室、会议室、酒楼、餐厅
5分钟到塘厦火车站，一五分钟到樟木头，30分钟到皇岗口岸，50分钟到尖沙咀
观澜豪园*假日*赛维纳
深圳市宝安区观澜镇
高尔夫小道
32232.9㎡
34047.54㎡
一三000/㎡
1.2深圳布吉港人度假名盘
大世纪花园
小高层
深圳市龙岗布吉新中心区
106000㎡
3800元/㎡
绿化率
1.80元/㎡/月
1室1厅、2室2厅、3室2厅
一次性付款93折，分期和按揭95折
幼儿园、老年活动中心、图书阅览室、儿童游乐园、露天阶梯舞台、夏威夷广场、沙滩泳池、网球场、健身房、桌球室、棋牌厅、乒乓球室
乘车路途：
300、357路
桂芳园六期北欧峰尚
小高层、高层
深圳市龙岗布吉中翠路
46952㎡
145267㎡
1600户
4100元/㎡
50%
1.8元/㎡/月
4栋17座一八－20层两梯5－6户的住宅组成
一次性付款和银行按揭；
中国银行、树立银行提供最长8成30年按揭
529、361、524、533、938、357等十多条公交大巴与中巴站点，有限便利的交通，迅速通达深圳各个角落。
中城康桥花园
多层、小高层
深圳市龙岗布吉镇深惠公路李朗小道东侧
230000㎡
350000㎡
38%
2.40元/㎡/月
农业银行提供最长8成30年按揭
七彩阳光会所内有健身、桑拿、游戏室、泳池、网球场、网吧、击剑室、拳击馆等
多路公交车到,有529、533等。
信义假日名城三期
深圳市龙岗布吉百鸽路
24963㎡
74065㎡
616户
3988元/㎡
由1栋一八层和7栋20层组成
康达尔香槟谷
深圳市龙岗区布吉深惠公路侧旁
16564㎡
71658.87㎡
734户
33%
2.30元/㎡/月
4栋20-24层:
3室2厅91.69-93.72㎡;
2室2厅61.84-69.16㎡
交通银行提供最长8成30年按揭
游泳池、健身房、台球、羽毛球馆、兵乓球室、网吧、洗衣店、药店、照相馆、五金店、诊所、会所、茶庄、中餐厅
533、529、504、361、357、309、870、462，近20路公交车途经;
住户专车
阳光花园三期
深圳市龙岗布吉下水径路
一三0000㎡
320000㎡
52%
1.50元/㎡/月
1栋多层和1栋小高层组成
民生银行提供最长8成30年按揭
到布吉的车差不多都到
1.3深圳市龙岗区布吉镇房地产市场研讨报告
布吉，作为广东第一经济强镇、外销楼市重地、罗湖的后花园、龙岗区重点开发的四个卫星城之一，在深圳房地产行业的开展进程中扮演着越来越重要的角色。
从去年9月份到如今，该镇收盘的个盘便有5家之多，出现出一种遍地开花的开展趋向，往年的布吉房地产市场有望引领关外楼市风骚。
据布吉镇疆土所提供的资料：
2002年，布吉镇产权注销合计22459宗，其中，初始注销310宗、转移注销12899宗、抵押按揭8249宗、其他612宗，简直占2002年全市产权注销的10％、占龙岗区的一半〔坂雪岗除外〕。
被誉为罗湖〝后花园〞的布吉镇，虽与特区仅一关之隔，但房价却有着大相径庭，虽然经过一段时间的开展，布吉楼盘均价不时提升，但与关内相比还是有很大的优势，无疑会吸引毗邻的罗湖置业者的目光，而更有甚者，延续几年布吉外销量占到深圳外销总量的10%以上。
1.3.1布吉概略
布吉镇位于深圳市中北部，地形为沿海丘陵，属南亚热带陆地性季习尚候，天文位置得天独厚。
布吉镇与特区接壤，经罗湖口岸距香港仅8公里，经过镇内沙湾、布吉及龙华的梅林反省站中转郊区，京九、广深、南平铁路和深汕、布龙公路、机荷高速公路穿镇而过，交通便利。
作为〝罗湖后花园〞的布吉镇是深圳市重点工业卫星镇，总人口到达50万，号称〝深圳第一镇〞。
从下面的数据不美观出，一方面以人口多称雄，同时位置的优势也使她尽显魅力。
1.3.2房地产业开展概略
近几年来，布吉镇房地产业蓬勃开展，住宅市场内外销均取得了不俗的业绩。
1995年购房入户政策的实施，掀起了布吉第一次置业高潮；
以〝中海怡翠山庄〞、〝万科四季花城〞、〝中城康桥花园〞等品牌规模楼盘的进入，催生了布吉第二次置业高潮。
布吉涌现的一轮轮置业热潮，吸引了不少置业者和投资者的喜爱，使得楼市销售势头微弱。
布吉楼盘优质的小区环境、昂贵的价钱，亦吸引了港人北上置业的目光，成为深圳主要的外销市场之一。
而且在布吉大盘的带动下，楼市遍地开花，各种层次的楼盘层出不穷，为置业者提供了更多的选择余地。
1.3.3布吉楼盘特点剖析
从消费趋向来看：
依据购房者对住房素质要求越来越高的消费需求趋向，2003年布吉房地产业也相应地出现了一些新的变化：
楼盘的综合素质越来越高，楼盘与教育、商业等产业相结合。
一般项目更是仰仗自身的优势和特质，成为其间耀眼的
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