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购物娱乐：

项目西侧紧邻格力广场商业街，目前正在建设中，预计两年后将投入使用。

距项目2km范围内现有上华润万家超市、沃尔玛等。

生活情况：

生活配套设施一应俱全，满足居民日常生活需求。

（5）市政配套

目前，该区已实现了道路、水、电、气、通讯等“八通一平”，为房地产开发项目提供了必要的开发条件。

供电：

电力来源于南方电网，采用双回路供电，电力供应充足稳定，区内设110kv变电站两座。

供水：

由香洲地区珠海水电局有限公司直供，日供水量2万吨。

通讯：

园区设有通讯中心，装机容量6万门的程控电话，电信光缆已进入园区，已开通国际互联网，可提供传真、移动通讯等多项服务。

排水：

区内排水采用雨、污分流制。

供气：

西气东输工程在区内设立天然气分输站。

（6）控规条件

地块用地面积为49000㎡，用地性质为二类居住用地。

容积率≤2.0，建筑密度≤35%，绿地率≥35%。

2、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响

城市近期建设的重点：

加快中心城区的用地结构优化调整，健全和完善第三产业服务体系，强化经济、商贸、信息、旅游服务功能；

集中力量开发建设南湾城区和唐家湾新城两个地区，整治前山片区，引导产业和人口的合理分布；

加强地区的基础设施配套建设，发挥城市基础设施的整体效益；

加快城市信息化基础设施建设；

继续有效维护良好的生态环境，严格控制环境容量，保持城市特色和城市可持续发展的优良状态。

建设一批文化、康乐康体、医疗、社区服务、市民广场等设施，改善和满足市民日益增长的物质和文化生活的需要。

重点建设新香洲市级科技交流中心、文化中心、报业中心、广播电视中心、电信中心，建设和完善斗门次中心城、拱北、湾仔、南屏、唐家、金鼎6个地区文化中心，建设南湾体育场和拱北体育场，建设中山大学附属第五医院、拱北医院、湾仔医院、南屏医院和唐家医院等5所医院，建设新香洲、前山片区的配套中小学。

3、土地市场

20XX年3月20日，珠海市统计局在其官网上发布20XX年1-2月度珠海房地产开发与经营数据。

数据显示，珠海1-2月商品房销售面积为31.47万平方米，其中住宅销售面积为28.32万平方米；

商品房可供预售面积为13.29万平方米，均为住宅；

商品房待售面积为158.8万平方米，其中住宅108.71万平方米。

商品房可供预售宗数为7宗，同比增长40%。

据珠海搜房网数据监控中心统计，截至2月28日，20XX年2月珠海主城区网签成交共439套，成交面积3.9万㎡，相对于1月主城区网签成交430套的数据多出9套，环比上涨2%，同比则上涨33%。

其中住宅成交376套，成交面积3.6万㎡；

商业成交45套，成交面积1635.56㎡；

办公成交18套，成交面积1786.55㎡。

在房地产开发投资中，商品房住宅投资163.60亿元，增长33.1%。

全年商品房施工面积1653.24万平方米，增长36.5%，其中商品住宅1199.86万平方米，增长30.8%。

商品房竣工面积349.08万平方米，增长65.5%，其中住宅275.26万平方米，增长60.1%。

商品房销售面积240.86万平方米，下降6.4%，其中住宅209.88万平方米，下降10.1%。

年末商品房待售面积53.11万平方米，增长5.2%，其中住宅32.45万平方米，增长19.9%。

商品房销售额281.29亿元，增长2.2%。

4、土地综合分析结论

❑宗地位于香洲区的住宅区域，随着未来商业的发展和周边商业中心的纷纷入驻，未来置业需求旺盛，地块升值潜力较大。

❑近年来珠海市土地供应集中于南屏，该地块所处地理位置优越。

❑珠海是我国最早设立的经济特区之一，是联系内地与香港、澳门和台湾，以及对外贸易、国际交往的一个重要口岸。

通过对土地各项属性、特性分析，该地块适合建设品类五——城市郊区中高档大盘项目。

❑项目占地面积4.9万平米，容积率≤2.0，规模较大，便于产品规划和开发。

且区域地价处于价值洼地，此时入市拿地将会获得比较明显的土地成本优势。

❑该项目优势明显，对维持公司的持续经营和发展、提高市场的知名度重大的战略意义。

三、区域宏观市场分析

1．城市宏观经济环境分析

珠海市总体面积为7653平方公里，其中陆地面积为1687.8平方公里，海域面积为5965.2平方公里，且岛屿众多有“百岛之市”之称。

珠海市于1980年设立经济特区，是中国最早设立的4个经济特区之一，享有全国人大赋予的地方立法权。

下辖香洲区（中心城区）、金湾区、斗门区3个行政区，并设立珠海（国家）高新技术产业开发区、珠海保税区、高栏港经济区、横琴经济开发区、万山海洋开发试验区五个经济功能区。

其位于广东省珠江口的西南部，因位于珠江注入南海之处而得名。

东与香港隔海相望，相距仅36海里，南与澳门相连。

珠海是我国最早设立的经济特区之一，是联系内地与香港、澳门和台湾，以及对外贸易、国际交往的一个重要口岸。

珠海属亚热带海洋性气候，冬无严寒，雨量充沛，气候宜人。

常受南亚热带季候风侵袭，多雷雨。

年平均气温22．3℃，最低气温2.5℃。

年降雨量为1770-2300毫米，4月至9月盛行东南季风，为雨季，降水量占全年的85%；

10月至次年3月盛行东北季风，为旱季。

珠海大气的年平均相对湿度是79%。

每年初春时节，细雨连绵，空气相对湿度较大，有时可达到100%。

珠海的灾害性天气主要是台风和暴雨，个别年份冬季受寒潮低温影响。

台风出的时间多在6月至10月，年平均4次左右。

严重影响珠海市的台风平均每年1次，暴雨有5次左右。

1.1地区生产总值

初步核算，20XX年，珠海市城镇居民人均可支配收入25382元，比上年增长11%，扣除物价因素，实际增长7.8%。

城镇居民

家庭恩格尔系数为35%。

20XX年全市实现地区生产总值（GDP）1403.24亿元，比上年增长11.3%。

其中，第一产业增加值37.70亿元，增长3.2%，对GDP增长的贡献率为0.7%；

第二产业增加值786.42亿元，增长14.4%，对GDP增长的贡献率为69.5%；

第三产业增加值579.11亿元，增长7.9%，对GDP增长的贡献率为29.8%。

三次产业的比例由2.7:

54.8:

42.5调整为2.7:

56.0:

41.3。

现代服务业增加值321.96亿元，增长8.5%，占GDP的22.9%。

民营经济增加值345.35亿元，增长11.1%，占GDP的24.6%。

分区域看，香洲、金湾和斗门三个行政区分别实现地区生产总值863.48亿元、351.27亿元和188.49亿元，分别增长10.8%、14.2%和9.0%。

1.2固定资产投资

全年完成固定资产投资638.37亿元，比上年增长28.4%。

其中，房地产开发投资256.59亿元，增长42.9%。

分城乡看，城镇投资631.07亿元，增长30.5%；

农村投资7.29亿元，下降45.3%。

分投资主体看，国有经济投资200.77亿元，增长11.3%；

非国有经济投资437.6亿元，增长38.2%；

其中民营经济投资169.72亿元，增长105.3%。

分产业看，第二产业投资152.11亿元，增长22.7%，其中制造业投资123.18亿元，增长17.3%；

第三产业484.35亿元，增长29.9%。

全年在建项目684个，新开工项目337个，同比分别下降5.9%和30.1%。

1.3人口情况

　　截止20XX年末常住人口156.76万人，户籍人口106.01万人；

户籍人口中，全年出生人口12057人，出生率11.4‰；

死亡人口2348人，死亡率2.2‰；

自然增长率9.2‰。

全市常住人口

全市常住人口[2]为1560229人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1235582人相比，十年共增加324647人，增长26.27%。

年平均增长率为2.36%。

家庭户人口

全市常住人口中共有家庭户[3]451396户，家庭户人口为1264778人，平均每个家庭户的人口为2.80人，比2000年第五次全国人口普查的3.08人减少0.28人。

性别构成

全市常住人口中，男性人口为812466人，占52.07%；

女性人口为747763人，占47.93%。

总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的100.32上升为108.65。

年龄构成

全市常住人口中，0-14岁人口为210694人，占13.50%；

15-64岁人口为1272590人，占81.57%；

65岁及以上人口为76945人，占4.93%。

同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降3.88个百分点，15-64岁人口的比重上升2.87个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.01个百分点。

各种受教育程度人口

全市常住人口中，具有大学（指大专以上）程度的人口为286911人；

具有高中（含中专）程度的人口为383569人；

具有初中程度的人口为519506人；

具有小学程度的人口为252469人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。

同2000年第五次全国人口普查相比，每10万人中具有大学程度的由7503人上升为18389人；

具有高中程度的由21402人上升为24584人；

具有初中程度的由37922人下降为33297人；

具有小学程度的由22622人下降为16182人。

全市常住人口中，文盲人口（15岁及以上不识字的人）为21864人，同2000年第五次全国人口普查相比，文盲人口减少19197人，文盲率[]由3.33%下降为1.40%，下降1.93个百分点。

人口的地理分布：

市场产品提供方式

现将珠海市20XX年第六次全国人口普查分区常住人口[]数据公布如下：

区

人口数（人）

比重[]（%）

全市合计

1560229

100

香洲区

771726

49.46

高新区

109140

7.00

横琴新区

6913

0.44

万山区

4813

0.31

斗门区

415854

26.65

金湾区

148565

9.52

高栏港区

103218

6.62

1.4收入和消费

收入

城镇居民家庭恩格尔系数为35%。

消费者的支出模式和消费结构的变化

初步核算，20XX年，珠海市城镇居民人均消费性支出20370元，增长13.5%。

八大类消费支出呈现“七升一降”的态势，其中人均食品支出7123.66元，增长5.6%；

人均衣着支出1220.84元，增长17.3%；

人均居住支出20XX.64元，增长10.0%；

人均家庭设备用品及服务支出1589.6元，增长12.4%；

人均医疗保健支出1085.32元增长24.6%；

人均交通和通信支出4323.63元，增长31.8%；

人均教育文化娱乐服务支出2360.97元，增长12.1%；

人均其他商品和服务支出下降0.7%。

全年城镇居民住房建筑面积人均28.59平方米。

农村居民人均纯收入10187元，按可比口径计算增长10.8%。

2．5、宗地周边区域市场研究

A020地块启动时间较晚，周边有2个住宅小区，地块西侧的格力广场目前已竣工的有1、2期且已售罄，目前在售的有格力广场3期。

而地块对面有住宅小区为锦园地产。

从区域房地产项目开发情况来看，该片区房地产开发企业多为中小型开发企业，整体开发档次较高，园区规划、产品品质、环境建设较好

（1）格力广场3期将军山

案名

格力广场三期将军山

地址

珠海九洲大道中2123号

占地面积

41315㎡

建筑面积

154626㎡

总户数

893户

容积率

3.11

产品

101-182㎡

建筑类型

板楼、高层、超高层

售价

28000元/㎡

开发商

珠海格力房产有限公司

项目简介：

格力广场是珠海格力地产开发的集高档住宅、商业街区、酒店式公寓、学校于一体的城央大型综合示范区，地处珠海中心地段，东起建业四路、西至建业五路，南北连通九州大道和石花西路。

格力广场总占地面积14.8万平方米，总建筑面积约60万平方米，项目分4期开发。

格力广场3期将军山位于珠海市香洲区石花西路。

格力广场3期将军山占地4.1万平方米，用地范围内共有五栋住宅，其中19栋，20栋为32层住宅；

21栋、22栋为48层住宅；

23栋为18层住宅。

项目销售动态：

项目19、20、22号楼已经售完。

现在售21号楼剩余房源，面积101-180平方米不等，均价28000元/平方米。

.

（2）锦园

锦园

香洲区吉大九洲大道

34000㎡

230000㎡

1400户

5.65

134-264㎡

塔楼、高层、超高层

20000元/㎡

:

珠海市南福房产开发有限公司

锦园地处珠海城市中心吉大区，为珠海城市生活的几何中心，距离九洲港客运码头、拱北口岸、广珠城际轻轨总站均5分钟车程，距离珠海机场50分钟车程，优越地理位置自然不言而喻。

坐拥10平方公里的板樟山森林公园和30万平方米的白莲洞公园，三面依山、一面临九洲大道。

500米范围视野永久无遮挡，园内湖、林、山、石自然景观与人文景观层出不穷；

锦园总建筑面积23万平方米，由1栋24层公寓及6栋31-32层高层组成,居于此更可以把生活完全正融入这片城市山水，无论是登高望远、还是林中漫步，无论是碧水独钓、还是共乐天伦，都可以让人实现超越钢筋水泥的灵性回归。

锦园小区园林由国际知名园林设计机构加拿大奥雅倾力打造，采用现代东南亚风情园林，包括中央庭院、架空层园林空间，散布在社区各个角落，与大树相呼应的灌木和草坪，甚至水景上的休憩露台，多样化的园林空间形成了一个绿色网络，为居住者提供了优美的自然环境和亲切的休闲交流场所。

近3万平方米的庭院园林以景观渐进的格局，与白莲洞公园东西呼应，最大程度打造生态人居的稀有珍贵。

配有奢华私人会所，6米高架空层视野通透，主力户型128㎡——270㎡，山景、园景、湖景；

著名室内设计专家打造精装山水大宅，力邀全国顶级豪宅管家金地物业，提供“英式管家”服务。

20XX年年末开盘销售，现剩余房源不多。

在售214-264㎡四房楼王毛坯单位，均价20000元/㎡，购房全款96折，按揭97折。

3．市场分析结论

❑近年来珠海市宏观经济保持平稳高速的发展，房地产市场发展较为成熟。

与拱北商业中心距离较近，区位优势不断增强。

❑较低的地价是非常明显的成本优势。

❑考虑到房地产业广泛的产业关联性、开发商资金情况的普遍恶化，以及地方政府财政紧张情况，政府不会让市场长期低迷下去，明年下半年以后，房地产调控或将有松动可能。

❑本案将着力打造高质量低价位的现代宜居住宅，吸引刚需客户和改善型客户，契合市场需求。

❑市场不确定性因素较多。

区外竞争：

拱北的新晋楼盘将威胁到项目的出售。

区内竞争：

区内项目的即将推出将直接冲击本项目。

❑注重新客户开发与旧客户宣传并进，扩大客户源。

不定期举办宣传促销。

❑采用先进、有特色的开发理念和独特的生活主张铸造项目的鲜明形象与核心竞争力，形成差异性竞争优势。

扩展产品线，合理分配各类产品开发时机

四、项目定位

4．1、项目整体定位

1.1品类定位

通过对项目所在区域及土地各项属性、特性分析，该地块适合建设——城市核心高档绿色高层楼盘。

1.2市场定位

根据该项目的位置及未来规划，项目的市场定位是：

“赏山中园林，高档品质配备，绿色宜居住宅”

1.3客户定位

通过对宗地相关因素及周边市场的综合分析，客户群是对社区品质和居住舒适有要求，对项目物业人群素质更加注重的客户。

（1）客户特征分析

⏹职业：

通常为生意人，有较强的经济实力，绝大多数是改善性置业，认为购置房产是资产保值的方法之一，绝大多数购买用于度假与自住，但不急于入住，对周边环境的便捷与小区园内绿化条件要求高。

⏹年龄：

财富的积累是和年龄有关系的，本项目购买客群的主要年龄段为30－45岁的首置及首改客户，其中以30-40岁客户为主力客群。

⏹教育程度：

以大专、本科及以上学历的高等教育程度为主。

⏹家庭结构：

以3口之家为主。

⏹家庭收入：

以家庭收入每月15000-30000元为主。

⏹置业目的：

改善性居住为主，首次置业为辅，自住或度假为主要购房目的。

⏹消费偏好：

对地段首肯，习惯吉大、拱北生活，认可小区的规模、户型与质量，对绿化条件要求高，对城市中心的便利比较看重。

（2）客源分布

在考虑项目体量和物业形式，争取最大客源积累，扩大客户来源，重点为旧城区居民、港澳置业者、周边工作者，具体如下：

⏹部分投资客户、拆迁客、当地居民

吉大、香洲旧城区的居民渴望改善生活，他们随着时代的发展更加注重生活的品质，但仍想留在此生活圈子，本楼盘将会是他们的不二之选。

而作为投资者的立场来看，本项目楼盘具备面面俱到的都市生活，囊括一切现代都市生活所需的地理位置，升值潜力也是巨大的。

⏹港澳置业者

绝大多数和澳门、香港有往来，看重地块的地段，城市中心。

希望在内地置业，从而用较低价格置入性价比相对港澳较高的楼盘。

便利的交通促使港澳来珠海置业人士占较高比例。

⏹周边工作居住的中高收入人群

他们在周边工厂，周边食肆工作，多为中高收入管理层或技术人员。

他们多数要求提高居住生活质量，比如出行无忧、就近上下班、齐全的生活圈配套都将给他们的生活带来无限便捷。

5．2、规划布局分析

该项目地处珠海中心地段，东起建业二路、西至建业三路，南北连通石花西路和九州大道，宗地面积49000㎡。

西邻运输工厂与格力广场，东面车辆甚少较为荒芜，北面临主要干道九州大道，噪声污染与空气较差，南面可远眺将军山公园，石花西路非主要交通干道，空气较九州大道清新。

因此，受道路系统、商业环境、园区私密性等因素的影响，宗地价值分区如图所示。

6．3、产品定位

根据地块区域位置、周边项目、地块特点综合考虑，本项目的产品主要包括高层住宅及车位等。

主要针对三口之家为主，具体定位描述如下：

高层产品：

①、12层高层住宅5栋，每栋4户，平均面积在90㎡，以二居室为主，总户数为240户。

②、13层高层住宅3栋，每栋4户，平均面积在180㎡，以三居室和四居室为主，总户数为156户。

③、16层高层住宅4栋，每栋4户，平均面积在120㎡，以三居室为主，总户数为256户。

销售中心：

在项目临九州大道一方设立销售中心及样板示范区。

车位：

共有地下车位1000个，其中产权地下车位965个，面积为40㎡/个，人防车位20个，面积为50㎡/个，会所地下车位15个。

7．4、开发及销售建议

4.1开发思路

根据珠海市的房地产市场情况、项目自身的具体情况及本公司的开发能力，项目开发思路为：

，1年开发3年销售，项目开工面积总计138172㎡。

4.2定价依据

根据对珠海房地产市场发展情况及项目周边楼盘销售情况的分析，项目20XX年住宅产品入市价格为15900元/平米。

4.3年度建设计划

“一年建设三年销售”，项目建设期为20XX年—20XX年，20XX年6月开工，项目总建筑面积为167764平米，20XX年6月全部竣工，20XX年5月具备入住条件。

表4-1A020地块建设计划

项目

20XX年

合计

开发计划（m2）

1.1开工面积

79276

59676

139152

12层高层住宅（90㎡）

13920

12000

25920

13层高层住宅（180㎡）

18000

15696

33696

16层高层住宅（120㎡）

25360

11504

36864

地下车位（人防）

980

1960

产权地下车位

19296

38592

会所

1520

会所地下车位

300

600

1.2竣工面积

12层高层住宅

13层高层住宅

16层高层住宅

4.4销售计划

20XX年11月正式开盘，上市12层高层产品部分