广州房改房交易Word下载.docx
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(5)如房地产是出租的,须提交租赁合约、租薄及承租人对房地产买卖的征询意见;
(6)在同等条件下,按共有人、抵押权人、承租人、其他优先购买权人的顺序享有房地产优先购买权。
国家另有规定的从其规定;
(7)凡属外文资料(含身份证明、委托书等)须要公证处翻译方可办理有关手续;
买方:
提交申请人合法有效的身份证明。
(如属外文资料,须要公证处翻译方可办理有关手续。
)
须缴交的税费:
卖方:
(1)按房屋产价的0.1%缴交交易服务费;
(2)按房屋产价的0.05%缴交印花税;
(3)根据该房屋用途所在地段的标定地价计收土地出让金;
标准:
(1)私人生活住宅,按房屋所在地段标定地价的10%计算征收;
(2)私人非生活住宅,按房屋所在地段标定地价的50%计算征收;
(3)交易一方是单位的,按房屋所在地段标定地价的50%计算征收;
(4)土地增值税(具体执行参照国家规定)。
(1)按房屋产价的3%缴交契税,市区范围内的契税减免申报由市财政部门负责审批。
个人购买普通住宅契税按产价1.5%缴交。
(开发区、保税区范围内报同级财政部门审批。
国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税。
(2)按房屋产价的0.1%缴交交易服务费;
(3)按房屋产权的0.05%缴交印花税;
(4)登记费:
80元/宗,权利许可证照印花5元/本。
二手房交易收件须知:
(1)《查册表》须复印一份。
(2)如实填写《广州市房地产买卖申请表》或《广州市房地产买卖、登记申请表》(如系委托代理,须由代理人签名或盖章)复印四份;
(3)房地产证复印两份;
(4)卖方身份证复印一份(如属房改房上市或解困房上市须复印户口簿一份);
(5)买方身份证复印一份。
广州市已购公有住房(房改房)出售、交楼程序:
(一)向市房改办购买并如实填报《广州市职工已购公有住房上市核准表》,由原产权单位核对职工有否违反购房约定。
根据职工填报的房屋出售价格,由原产权单位加具是否购买的意见,向市房改办提交下列材料申请办理已购公有住房上市核准手续:
1、《广州市职工已购公有住房上市核准表》(一式六份);
2、《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》,交换的,必须按成本价付清房款;
3、《广州市公有住房买卖协议书》;
4、产权人身份证。
(二)经市房改办核准,允许出售、交换的已购公有住房应按《广州市房地产交易管理办法》的规定,到市房地产交易中心办理交易过户手续。
如职工所持《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的附图未有共有建筑面积分摊的,需先到市房地产测绘所办理委托测量的手续,计算应分摊的共有建筑面积。
1、办理已购公有住房出售登记过户应提交的资料:
(1)经市房改办核准的《广州市职工已购公有住房上市核准表》;
(2)《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》;
(3)《已购公有住房买卖申请审批表》
(4)产权人身份证明。
申请人合法的身份证明。
2、办理已购公有住房出售需缴交的税费;
(1)按房屋产价的0.1%缴交交易服务费;
(3)按交易评估价格的1%缴纳国有土地出让金;
(4)按规定缴交个人所得税(自住满5年以上的,免征个人所得税)。
(1)按房屋产权的0.1%缴交交易服务费;
(3)按房屋产价3%缴交契税(个人购买1.5%)。
(三)产权人在交易所发出《房屋交易过户通知》之日起30天内,按规定交纳有关税费及国有土地使用权出让金,并按规定把属于原产权单位收益的部分(应分摊的共有建筑面积价款、应向原产权单位缴交的国有土地使用权出让金、以标准价购买的已购公有住房出售中应向原产权单位缴交的20%增值额)存入“单位住房基金专户”,由市房改办核准并开具证明后,到市房地产交易中心办理交易过户登记手续,领取《房地产证》。
(四)产权交换的按有关规定办理,契税则按交换双方产价差额交纳。
编者注:
2002年4月10日广东省物价局和建设厅发出通知,对房地产交易手续费已降低为:
商品房为每平方米3元(经济适用住房减半),由卖方承担,存量住房(二手房)为每平方米6元,由交易双方各承担50%。
(据广州市房地产交易中心材料)
梅花园地铁站周边二手房评估价
先说明下我买的房是工商局的房改房,没有通过中介成交,按揭也是自己找的银行。
业主于07年买进补了地价也就是说变成了商品房,70年使用期限从07年开始算起,房产证未满二年。
业主远在内蒙古,委托他儿子出售此房,所以要准备的资料就多了《委托公主书》。
3月初于业主儿子初步达成买卖协议(看房过程说来话长就省略了),但因不是业主本人交易,所以当时没有签合同、交订金,只是查看了房产证原件及身份证。
流程简略如下:
1、查册,不收费;
2、签合同、过定金;
3、办按揭,出同贷书用了10天(正常3-5天即可),费用500元。
4、递件;
印花票5元。
5、问税、交税、过户。
递件7个工作日后凭回执回房管局完税,未满二年,个税、契税按报价的一个点,营业税按差额的5.5个点,买卖双方都要交房地产交易手续费:
房屋平方数*3元.还补了地价198元(公摊面积),还有个什么手续费的是50元.出首次置业证明40元。
6、过首期.
7、完税后三个工作日拿新房产证。
8、拿新房产证20个工作日后(正常是5个工作日,白云区特蜗牛)到珠江新城办加急归档。
办加急后第二天晚上上网站查询到已归好档可以利用了(正常说5个工作日),申请加急不用钱。
9、办抵押:
抵押费用80元。
8个工作日后出他项。
10、出他项权证后第二天银行放款。
11、收房。
放款后的第一个周六业主搬走,结清水电后收房。
小结:
1、时间太长了
2、如果找按揭公司一定要问清楚放款时间,也就是说谈好的价格是不是快贷(完税、出新证、抵押三种快贷放款时间)
3、如果自找银行想快放款收房的也可以找跟银行合作的按揭公司担保,快贷费视贷款额的多少300元起(供参考,各家收费不同)
以下是手续的流程:
一、查册。
复印房产证到房管局查册(白云区的房管局在机场路561号,咨询电话:
86055685),只查询,不用收费。
二、签合同过订金。
4月初清明假时,业主儿子回内蒙古做了《委托公证书》回来,4月7号正式签订了《二手房买卖合同》,(样本是从网上下载的),本人提出先交点定金,但业主儿子说没必要,互相信用就好,也就没再坚持。
不过个人观点是最好还是要先交点订金,对互相都有约束。
三、按揭。
因为从达成协议到正式签合同有一个多月的时间,所以有充足的时间去寻找价格合适的按揭方式。
最先联系的是广州东风路那边的一个按揭公司,初步达成的协议是:
商贷30万内1500全包,相对比中介所那些最低消费3000几的按揭费是便宜不少
。
后来看到一位广发行的信贷员在妈网的帖子,联系过后发现更优惠,只收取主估费和公证费
,但是房管局那边过户什么的得自己亲自去跑。
因为考虑到省心省事,所以最后还是选择了按揭公司1500全包的方式。
但是人算不如天算,就在准备签按揭合同的前一天,按揭公司告之银行方面对外地的委托公证书不认同,要把原件寄回原发证处核查再寄回,最起码要二个月以上的时间
这下可把我的方寸打乱了,着忙找其他的银行查问此相关规定,首先想到的是广发行的信贷员,但回复是他们那也没有先例,不能受理。
然后是农行、工行、招行……,到最后功夫不负苦心人,找到了农信社,给的答复是:
只要房管局能受理过户,他们银行就认同。
真的是让我喜出望外,因为之前有咨询过房管局,是可以办理的。
赶紧准备了资料交了银行。
交资料的第二天评估公司上门评估,评估价竟然比成交价高了不少
,嘿……跑题了,主归正传,之后就是跟银行签按揭合约(要夫妻二人同时到场签约),因为五一,再就是递件的资料没准备齐全不着急拿同贷书,所以这个时间长了点,差不多有10天。
费用呢再美一把
:
农信社只收取了500元的评估费(代评估公司收取)。
按揭所需提交的资料如下:
(各银行需提供资料有不同,仅供参考)
1、夫妻双方身份证原件、复印件;
2、户口本原件、复印件;
3、结婚证原件、复印件;
4、银行存折原件、复印件(流水帐);
5、收入证明;
6、买卖合同原件、复印件;
7、委托公证书原件、复印件;
8、房产证原件、复印件9、业主身份证原件、复印件;
(我只交了复印件)
四、递件。
说到这一块不得不吐吐苦水,没想到委托卖房交易会有那么多的麻烦,都让我给赶上了。
本打算不等同贷书出来就去递件的,可省几天时间,准备资料交银行办按揭的同时也准备递件的资料,,谁知才发现业主儿子是个马大哈,没有复印业主的身份证过来(去看房的时候明明还看到身份证原件的呀)
,那就让赶紧寄过来吧,这一寄不得了,半个月都没收到(估计寄的是平信,再哭一把),等的过程中咨询到可用复印件,就又传真了一份身份证复印件过来,虽然很模糊,但抱着一线希望,开始了第一次递件,结果在预料之内,太模糊了,不受理
只能再等呀等,终于在5。
1前,4月30日下午那马大哈给打来电话说收到身份证复印件了,立马冲到房管局第二次递件,交了5元的印花票,想着9天后再过来问税交税……,正想得美,办事员竟然发现那份委托公证书有问题,把业主出生月份打错了,公证书在我手上差不多一个多月,曾多次拿出来研究,自己竟然没发现
第二次递件失败!
业主儿子也自责不已,但说什么都没用,得想办法解决才是最迫切的。
5月4号,经跟原发证机关咨询后,把原件寄回改正再寄回,这次效率高了点,5月12日下午收到改正后的公证书,5月13日递件,第三次递件,终于成功,5月25号去问税、交税、过户。
递件准备资料如下:
1.买、卖双方本人、买卖双方身份证原件(各复印一份);
2.重新填写《二手房买卖合同》(本想省点税按上次交易价报价的,但看银行评估价那么高,还是在原价基础上加了一万五,撑死胆大的,饿死胆小的
)3.广州市房地产转移登记申请书(房管局提供)4.房地产平面附图(取号办理)5.房产证一式四份6、委托公证原件、复印件。
五、问税、交税、过户.
一早送女儿到幼儿园后就赶着坐车到珠江新城出首次置业证明.63路金碧新城总站--珠江新城总站从7:
20--9:
40才到达,竟然要二个多钟
下车后边问路边找,到交易中心已经快10点了.直奔45号窗排队,人不是一般的多,有MM说半个钟就可以了,但是我却是一个钟过5分钟才拿到结果.
花费40元。
赶回机场路随便吃了午饭刚好赶上13:
00下午上班,看架势税单早出来了,不过我拿来了首次置业证明和原业主的买房**,所以重新改了税.房产证未满二年,契税1个点,个税1个点,营业税按差额的5.5个点,还有买、卖双方都要按房屋平方数*3元交房地产交易手续费,还补了198元的地价(公摊面积)这些是在广花三路的建行交的,还有个50元的什么服务费要到农行去交,左折腾右折腾,到3点多才办好全部手续,31号就可以去拿新的房产证了
六、过首期。
按照合同约定,完税后把首期款转到业主提供的帐户。
七、拿新房产证。
因为31号刚好是星期天,老公不用上班,老早就计划好了拿了新房产证后让老公直接去珠江新城办加急归档。
一早到了机场路,拿证倒是很顺利,交了五元买印花票,新的房产证就到手了,顺口问了句,现在去办加急归档的话什么时候能来办抵押呢?
工作人员的一番话是给我了一盆冰水:
要去办加急归档得拿新证后的15个工作日后才能去申请
这可是意料外的事呀,之前电话咨询只知办了加急归档是5个工作日,抵押是15个工作日,现在又多出15个工作日
候年马月才能放款收房呀
八、加急归档。
到今天为止是拿到新证的第20个工作日了,在我一天N多个电话打去催的情况下,档案才由白云区转到了珠江新城
今天终于去申请了加急归档,在珠江新城二楼45号窗取号排队。
对了,发现个问题,怎么现在人那么少了呢,前几次去人山人海的呀
对了,申请加急归档不用钱哦,只要带房产证原件去就OK了,不是本人去申请也可以。
昨天晚上上网站查看归档进度,竟然查到已经归好档可以利用了,才二天
九、办抵押。
因为银行方面安排不出时间所以拖了二天才去办抵押。
跟银行的车一起去的,快10:
30才到达,倒是比较顺利,不到11:
30就办好了。
只需带房产证和身份证原件及复印件一份就行了,其他资料银行会准备,抵押费用80元,也是要跑老远去农行交
回执上写着7月14日去拿他项,问过银行的人说拿他项当天可放款
十、拿他项权证、银行放款。
14号如期跟银行的人一起去拿他项权证,本以为直接拿了本本就可以走了,谁知还要测绘,排了小小队
本来拿证当天银行可放款的,但银行的人到最后紧要关头还要再谨慎一下,竟然要求把款打到业主的帐户上(开始说是打到业主儿子的帐上的),着着忙的又让去开户,也就拖到第二天才放款了
十一、收房。
合同约定放款后7天内搬走,15号放的款,18号也就是周六一早7点多就叫我过去收房
契税:
11700
查册费:
40
印花税:
1170
个人所得税:
交易手续费:
396
贷款额(商业加公积金):
公积金50万,商业15万
公积金申请费:
600
公积金保险费:
2600
公证费:
房屋所有权登记费:
50
贷款服务费:
7800
入抵押费:
80
中介服务费:
35100
总计:
71836
郑大源回复:
我的收费项目非常简单的啊!
如果我做,一般来说,房管局,中介费,给业主的钱自己给
我的收费只有2项
按揭费贷款额度的0.6%,你申请65万,所以按揭费是3900元
保险费你没有说清楚多少年,最多20年,所以保险费最多2000元--其实这是给保险公司的
也就是我仅仅收取5900元而已
你在房管局需要交纳的费用是
11700----看样子成交价117万,契税1%,当然这应该是没有报低价的情况了
40----------这个可能不够,银行需要交一次,征收契税需要一次,所以其实是80元
1170--------10元
600----0元,我没有收过这个费用
2600----最多2000元------这是保险公司收取的
600-----0元
7800----3900元--------这是我收取的了
35100------这里居然是3%,太贵了,如果我做2000元即可,就算我找业主也不用这么贵了
综上节省很多啊!
2011年6月中,在网上看到一房源:
陈家祠地铁附近,2000年楼,小区管理,三房,83平方98万元,证未过5年,但自住已经有11年,省一级小学学位,附近也有多间较好的中学。
这个房子平均1万多点一平米,相比同小区的其他房子在网上挂到1.9万一平方来说,价格相当吸引。
这个房子基本满足我的要求:
学位、地段、小区、三房、总价,所以,在网上看到此房源时,马上打电话约了中介第二天看房。
看房:
楼房共28层,房子位于8楼,有电梯上下,但电梯在1—9楼不停,相等于是楼梯楼了。
作为裙楼的1-9层里面的房子格局并不太理想。
我们看的这个房子向东、带精装修,缺点是楼梯楼、层数高、采光通风不好、阳台小。
这也是为什么比同小区的房子便宜那么多的原因所在吧!
虽然这个房子有那么多的缺点,但也有很多我前面提到的优点,为了小朋友的学位,我还是非常的想买的,我老公就觉得不理想的地方太多,不太想,但他最终还是听我的。
中介也是抓住了我的这种心态吧,一直跟我说这个房子有多么的笋,说什么很快就会被人抢走,说什么谁谁谁又去看房了、很中意的……其实,这都是中介的惯用手段。
自主交易:
第二天早上上班,跟同事说起昨晚看房的事情,同事跟我说已经退休的我们办公室的另一个同事就是住在这个小区。
于是,我马上打电话给这位老同事,咨询了一些情况,他非常好人,说要帮我去找这个业主谈谈。
他问到业主的底价是88万元实收,可拆卸的电器如果要的话另外算钱,可以自主交易。
听到这个价钱,我开心了一下,比中介放出来少了10万元啊,还可以省中介费。
到了那个周末,我们直接去找业主谈,我们还价85万元,业主说要考虑一下,说有几个人在谈,要6月底才给我们答复。
跟业主谈后的第二天,我们去交易中心查册了,这个房子是有抵押的,查册不花钱,如果要打印出来就要花钱:
房子信息30元、抵押情况40元,我们一共花了70元查册。
我这个人心急,加上没有买房经验,我怕房子被别人买走,等不到业主给我们答复的那一天,我就跟我的老同事说了我的底价90万元全包家具家电,叫我的老同事上去跟业主谈。
不知我的老同事当时是怎么跟业主谈的,总之就是把我的底价跟业主说了,业主第二天就回话说卖给我们了(当时对这事有点不爽,感觉给高价了)。
6月30日,我们约了业主,签了《定金合同》,给了2万元定金。
因业主的房产证还抵押在银行,我们先付30万元给业主赎契,跟业主谈了很久,最后业主给我们在价格上少了2万元(按他的话说他去找按揭公司垫资赎契也是要付这个费用的)。
也就是说我们的实际成交价是88万包所有家具家电,个人所得税卖家自付(因这个房产涉及赠予所得,有可能要交20%的个税,业主是家庭唯一住房且自住满5年、可以免征个税。
但为保险起见,我们的还是写明了个税是业主自付的),其他税费费用我们付。
公证:
我们是约定网签后再给业主30万赎契的。
2011.7.2去房地产交易中心打算网签的,但去到那里后,工作人员说要有房产证原件才给网签合同打印出来,网上预签约如果7天内不去交易中心打印出来也会失效。
这样来,就是说我们要先给30万业主赎契,对我们来讲没有任何保障。
后来商量说去旁边的公证处做公证。
公证处的公证人员说如果要公证合同(合同价88万元),公证费要收2700元左右,按合同价计费的;
如果做委托书收费是190元(可单方取消委托);
如果做委托合同是600元(不可单方取消委托)。
我们做了600元的那种委托合同(内容是业主委托我们买卖房子的。
另外,BS一下公证处,公证处自己要留底的复印件,收我们的复印费而没票据的!
)。
要等一个星期后才出公证书。
和业主约定出公证书当天给他打款赎契。
其实,现在看来,可以自己在网上存量房预签约,把7天内不去打印出来的话,可以重新提交,就还再有7天,依此类推,可以一直保证预签约有效的。
这个是我后来才知道的,如果我早知道就不需要去做那个无用的公证,不用多花600多大元和浪费两个星期的时间!
赎契:
2011.7.13星期三公证书今天终于出来了,我们去领了公证书之后去银行和业主回合,在银行那里签了我们自己在网上下载的存量房买卖合同后,给业主的帐户打了30万元的款,业主给我们写了一张收款收据。
银行告知下个星期五可以拿到房产证(如果我们是7.12日就能拿到公证书打款给业主的话,这个星期五就可以拿到房产证了的!
公积金贷款申请:
2011.7.13给业主打款30万赎契后,当天下午5点左右赶到位于天河区华师后门附近的光大银行(事先已经和郑大源约好了时间,让他帮我做公积金贷款的)。
赶到后,立马和业主到光大银行的前台各自新开了光大银行的账号:
业主的用于收款,我老公的用于还贷。
然后拿着开好的账号去光大的贷款室找郑大源、郑小姐办理一系列手续。
被告知这两天内安排人上门评估,资料齐全15天内出同贷书。
这个之后有个小插曲,7.15郑小姐打电话过来说我老公的收入证明的落款日期打成了2010年的,立马找单位重新开了收入证明,当天送了过去。
后来问了郑小姐,房子的评估价是98万元,有点小开心。
公积金贷款申请的时候需要准备的材料:
卖方:
1、房产证(我们申请的时候没有房产证原件,复印件也可以的);
2、夫妻双方身份证;
3、夫妻双方户口簿;
4、婚姻证明(结婚证、离婚证、未婚证等);
5、收款账号。
买方:
1、夫妻双方身份证;
2、夫妻双方户口簿;
3、婚姻证明;
4、收入证明;
5、银行流水;
6、买卖合同(并不需要网签合同);
7、公积金缴存证明(免费查询);
8、套数证明(去房管局查询,广州的每人每次要给40元);
9、定金首期款收据(减去贷款金额的余额的收据);
10、社保(外地户口需要提供)。
涂销:
2011